臺灣臺南地方法院民事判決 105年度重訴字第215號
原 告 新復成投資股份有限公司
法定
代理人 侯蔡雪吟
原 告 侯信良
上二人共同
訴訟代理人 蔡瑜真
律師
被 告 大可禾文化教育股份有限公司
法定代理人 何達雄
被 告 王月娥
上二人共同
訴訟代理人 伍安泰律師
上列
當事人間請求返還
不當得利等事件，經本院於民國一○六年
八月二十五日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告大可禾文化教育股份有限公司應給付原告丙○○新臺幣陸拾
玖萬陸仟元，及自民國一○五年八月十六日起至清償日止，
按週
年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新復成投資股份有限公司新臺幣捌佰捌拾
萬參仟參佰參拾參元，及自民國一○五年八月十六日起至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項
訴訟費用新臺幣陸仟參佰參拾參元由被告大可禾文
化教育股份有限公司負擔。
本判決第二項訴訟費用新臺幣捌萬捌仟柒佰拾柒元由被告甲○○
負擔。
本判決第一項於原告丙○○以新臺幣貳拾參萬貳仟元供
擔保後，
得為
假執行。但被告大可禾文化教育股份有限公司如以新臺幣陸
拾玖萬陸仟元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告新復成投資股份有限公司以新臺幣貳佰玖拾
參萬肆仟元供擔保後，得為假執行。但被告甲○○如以新臺幣捌
佰捌拾萬參仟參佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。
本件原告於起訴第2項聲明原請求
被告甲○○應給付原告新復成投資股份有限公司（下稱新復
成公司）新臺幣（下同）879萬7000元。
嗣於
起訴狀繕本送
達後，於爭點摘要整理
暨更正狀，將第2項聲明變更為：被
告甲○○應給付原告新復成公司880萬3333元，及自起訴狀
繕本送達之
翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息
，此屬擴張應受判決事項之聲明，
核與民事訴訟法第255條
第1項第3款規定，尚無不合，應予准許，
合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告大可禾文化教育股份有限公司（下稱大可禾公司）於民
國98年9月1日，就座落臺南市○區○○路○○號房屋（下稱
系
爭房屋）之3、4樓，與原告丙○○簽訂
租賃契約，並立
公證
書，約定租期自98年9月1日起至100年8月31日止（2年），
每月租金新臺幣（下同）8萬元，並由訴外人乙○○擔任被
告大可禾公司之連帶
保證人。再被告甲○○於99年1月13日
，就系爭房屋之1、2樓，與原告丙○○簽訂租賃契約，並立
公證書，約定租期自99年1月13日起至104年1月12日止（5年
），每月租金19萬元，並由訴外人乙○○擔任被告甲○○之
連帶保證人。
詎被告大可禾公司、甲○○均自100年1月起未
支付租金，被告大可禾公司於100年8月31日租期屆滿後，亦
不交還系爭房屋之3、4樓，經原告丙○○
聲請強制執行（案
號：
鈞院100年度司執字第82606號），被告大可禾公司提起
債務人異議之訴，均敗訴確定。嗣原告丙○○於101年6月21
日，將系爭房屋出售給原告新復成公司。原告新復成公司於
101年9月間，向被告甲○○起訴通知終止租賃契約，並請求
返還系爭房屋之1、2樓，案經鈞院101年度訴字第1113號、
臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）103年度上易字
第74號判決，原告新復成公司勝訴確定。
㈡按無
法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，為
民法第179條所明定。被告大可禾公司、甲○○於
系爭租約屆期終止後，拒不交還房屋，享有占用房屋之利益
，並用以經營幼兒園獲利，造成原告受有不能使用房屋之損
害，被告二人各應向原告返還所受之利益。且查：
⒈被告大可禾公司於100年8月31日租期屆滿後，遲至105年4
月19日才將系爭房屋之3、4樓交還原告，其中自101年6月
22日起至105年4月19日止，應向原告新復成公司返還每月
不當得利部分8萬元部分，已經鈞院102年度訴字第1754號
、臺南高分院103年度重上字第82號判決認定在案。本件
係請求自100年9月1日起至101年6月21日
期間，即原告丙
○○移轉系爭房屋3、4樓給新復成公司前之期間，依每月
8萬元計算，共8月又21日，被告大可禾公司應返還原告丙
○○之不當得利金額，共69萬6000元【計算式：（80,000
×8月）＋（80,000元÷30×21天）＝696,000元】。
⒉被告甲○○於租賃契約通知終止後，至105年7月29日才將
系爭房屋1、2樓交還原告新復成公司，則就101年9月20日
租約終止日起，至105年7月29日返還房屋日止，共46個月
又10日，按每月19萬元計算，被告應返還原告新復成公司
之不當得利金額，共880萬3333元【計算式：（190,000元
×46月）＋（190,000元÷30×10天）＝8,803,333元】。
⒊乙○○就系爭房屋，對丙○○、原告新復成公司所提確認
所有權存在及請求移轉登記事件（本院101年度訴字第729
號、臺南高分院102年度上字第90號判決），已由最高法
院以106年
台上字第1273號判決，
駁回上訴確定在案。乙
○○對於系爭房屋已無所有權存在，是被告
抗辯原告二人
並
非所有權人
云云，均無理由。
⒋系爭房屋座落臺南市○區○○路，生活機能良好，後方緊
鄰學校（東光國小），並有通道與東光國小後門連接，人
氣旺盛，被告使用系爭房屋經營學童補習班、安親班，獲
利良多，被告大可禾公司、甲○○於租約終止後，拒不交
還房屋，享有房屋使用之利益，造成原告受有不能使用房
屋之損害，應按原租金數額支付不當得利，並提出系爭房
屋101年至105年課稅證明、基地公告現值供參。
⒌被告大可禾公司於系爭房屋第3、4樓經營補習班、教室及
辦公室，自100年9月1日起至101年6月21日止（即原告丙
○○出售系爭房屋予新復成公司前），共計8月21天，應
按原租金額每月8萬元計算，共69萬6000元。另被告大可
禾公司自101年6月22日起至105年4月19日止，應向新復成
公司給付每月8萬元不當得利，業經臺南高分院103年度重
上字第82號判決認定在案。
⒍被告甲○○於系爭房屋1、2樓經營幼兒園、托兒所及托嬰
中心，並非一般居住之用，系爭租約終止後，遲至105年7
月29日才交還系爭房屋1、2樓予原告新復成公司，就101
年9月20日租約終止日起至105年7月29日交還房屋之日，
共46個月又10天，按原租金額每月19萬元計算，被告甲○
○自應給付不當得利880萬3333元。被告原係基於租賃關
係占用系爭房屋1、2樓，與沒有租賃約定租金之無權占用
情形有別，故原告以相當於原租金額計算被告每月不當得
利，應屬合理有據。
⒎又土地法第97條所指之房屋，應解為不包括供營業使用之
房屋，以兼顧租賃雙方之利益，是土地法第97條第1項，
於
本案承租房屋以供營業用，並無
適用。
㈢
並聲明：
⒈被告大可禾公司應給付原告丙○○69萬6000元，及自起訴
狀繕本送達翌日（105.8.16）起至清償日止按年息百分之
5計算之利息。
⒉被告甲○○應給付原告新復成公司880萬3333元，及自起
訴狀繕本送達翌日（105.8.16）起至清償日止按年息百分
之5計算之利息。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告所舉臺南高分院102年度上易字第142號判決（原告丙○
○與被告大可禾公司間債務人
異議之訴事件）、103年度上
易字第74號判決（原告新復成公司與被告甲○○間
遷讓房屋
等事件）為佐。
惟上揭二判決，僅係認定經公證之租賃契約
書，非係
兩造間基於
通謀虛偽意思表示所簽訂，並未認定系
爭房屋所有權之歸屬，亦即該二判決，僅係處理原告得否依
租賃契約強制執行及遷讓房屋，至於原告得否依其所有權人
地位，請求被告返還此期間相當於租金之不當得利，不在該
二判決範圍之內，故該二判決之理由，於本件並無
爭點效之
適用。
㈡被告大可禾公司法定代理人乙○○於89年間，與原告丙○○
相約合資興建系爭房屋，出資比例分別為乙○○80％、丙○
○20％，乙○○原始取得系爭房屋之所有權
應有部分5分之4
（80％），丙○○則擁有應有部分5分之1（20％），此有被
告所提出之兒童安親俱樂部營運計畫書原始程式檔案文件、
投資認股意願書、系爭房屋工程相關明細資料上下冊、臺南
市土木技師公會「臺南市○區○○路○○號建築工程費用分類
鑑定」報告書、系爭房屋原始出資明細資料、和達雄與丙○
○資金往來統計清冊在卷
可稽，證人張祖豪、鄭雪霞之證述
可佐。系爭房屋租約實係為應開設幼稚園等使用而權宜簽立
，系爭租約之出租與承租，均係通謀虛偽意思表示，依民法
第87條第1項規定，係屬無效。但因乙○○信任丙○○，故
始終未曾辦理系爭房屋之所有權第一次登記。詎原告丙○○
竟於系爭房屋興建完成10年後之100年8月間，逕將系爭房屋
登記為伊個人單獨所有，乙○○與丙○○因此糾紛，丙○○
為使乙○○之請求難以成立，竟於101年6月21日虛以買賣為
原因，將系爭房屋所有權，移轉登記為被告新復成公司。而
被告新復成公司法定代理人丁○○○為丙○○之配偶，丙○
○亦為新復成公司股數最多之股東，其餘股東為其配偶丁○
○○及子女侯景鐘、侯景藍，新復成公司實為丙○○之家族
公司，系爭房屋之買賣及移轉行為
猶如右手交左手，又未一
併約定買賣系爭房屋之基地，有違常情。且原告新復成公司
就系爭房屋所有權之紛爭，知之甚詳，可認伊等間應無買賣
之真意，反為使乙○○難於向丙○○請求移轉系爭房屋應有
部分5分之4，實係以損害乙○○權利為目的，所為之虛偽買
賣，依民法第87條之規定，系爭房屋之買賣及移轉行為自屬
無效。
㈢鈞院101年度訴字第1113號判決、臺南高分院103年度上易字
第74號判決請求
債務人異議之訴事件；及鈞院101年度訴字
第號1113號、臺南高分院103年度上易字第74號判決（遷讓
房屋等事件），就原告得否以所有權人地位，請求被告返還
此期間內相當於租金之不當得利，並未在判決內交代，是
上
開二件判決理由，於本件並無爭點效。
㈣本件乙○○既為占應有部分5分之4所有權人，其同意被告使
用系爭建物，被告二人自得合法占有使用系爭房屋全部（民
法第820條第1項規定，應有部分合計逾3分2之共有人，得為
共有物之管理），原告何來利益受侵害之情。是原告請求被
告二人返還不當得利，
洵屬無據。次按城市地方房屋之租金
，以不超過土地及其建築物申報總價10％為限，土地法第97
條第1項定有明文，如當事人約定房屋之租金超過此項限制
者，其超過法定限制部分均無
請求權。本件縱認原告得請求
被告給付占有系爭建物相當於租金之不當得利，其數額亦應
以土地及系爭建築物申報總價10％計算，逾此部分之請求，
為無理由。又原告主張受有無法使用系爭房屋之損害，應由
專業鑑定機構，就系爭房屋實際造價、面積、使用年份等因
素，鑑定其合理租金。
㈤並聲明：
⒈
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本件依民事訴訟法第271條之1
準用同法第270條之1第1項第3
款規定，經闡明訴訟關係，整理並協議簡化爭點如下：
甲、不爭執事項：
㈠本院民間
公證人蔡宜珍98年9月1日公證書（南院民公宜字第
386號）、附房屋租賃契約書：關於出租人丙○○，承租人
大可禾公司（法代甲○○）、承租人連帶保證人乙○○，租
賃
標的物門牌：臺南市○區○○段○○○○○號即同市區○○路
○○號3、4樓含屋突，出租2年，98年9月1日至100年8月31日
，租金每月8萬元（本院一卷第9至11頁）。
㈡本院
民間公證人蔡宜珍99年1月13日公證書（南院民公宜字
第16號）、附房屋租賃契約書：關於出租人丙○○，承租人
甲○○、承租人連帶保證人乙○○，租賃標的物系爭房屋1
、2樓，出租5年，99年1月13日至104年1月12日，租金每月
19萬元（本院一卷第12至14頁）。
㈢系爭房屋（坐落臺南市○區○○段○○○○○○號上）即同市區
○○段○○○○○號（1至4樓含屋突）建物登記第二類謄本及地
籍索引記載：100年8月2日第一次登記，所有權人為丙○○
；於101年6月21日以買賣為原因，移轉所有權登記為新復成
投資股份有限公司（法代丁○○○）所有；建材RC造，主要
用途：幼稚園、托兒所、辦公室、教室。登記總面積2397.
89平方公尺（其中第1至4層、屋突面積，各為759.34、677.
85、646、219.94、94.76平方公尺）（本院一卷第15、16、
141至143頁）。
㈣原告大可禾公司（法代乙○○）與被告丙○○間，請求債務
人異議之訴事件，經本院於102年4月16日，以101年度訴字
第741號判決
原告之訴駁回；原告上訴後，經臺南高分院於
103年7月10日，以102年度上易字第142號判決
上訴駁回；再
上訴後，經最高法院於105年3月25日，以105年度台上字第
467號判決上訴駁回確定（本院一卷第72至92頁）。
㈤原告新復成公司（法代丁○○○）與被告甲○○間遷讓房屋
等事件，經本院103年1月2日以101年度訴字第1113號判決（
被告應將系爭房屋1、2樓遷出，將房屋騰空返還原告）；被
告上訴後，經臺南高分院於105年3月24日，以103年度上易
字第74號判決上訴駁回確定（本院一卷第93至114頁）。
㈥原告丙○○、新復成公司，與被告甲○○、大可禾公司、兼
法代乙○○間給付
違約金等事件，經本院以102年度訴字第
1754號判決（①被告大可禾公司、乙○○應
連帶給付原告丙
○○15萬4667元；②被告大可禾公司應自101年6月22日起，
至遷離系爭房屋3、4樓之日止，按月給付原告新復成公司8
萬元；③被告甲○○、乙○○應自101年9月20日止，至被告
甲○○遷離系爭房屋1、2樓之日止，按月連帶給付原告新復
成公司3萬8000元）。兩造上訴後，經臺南高分院於105年6
月2日，以103年度重上字第82號判決（①兩造上訴均駁回；
②原判決上開第2項，應更正為「被告大可禾公司應自101年
6月22日起，至105年4月19日止，按月給付原告新復成公司8
萬元」）（本院一卷第17至41頁）。
㈦原告乙○○與被告丙○○、新復成公司（法代丁○○○）間
確認系爭建物所有權存在等事件，經本院以101年度訴字第
729號判決原告之訴駁回；再經臺南高分院於104年11月3日
，以102年度上字第90號判決上訴駁回；原告乙○○上訴後
，業經最高法院以106年台上字第1273號判決駁回上訴確定
（本院一卷第157至194頁；二卷第87至89頁）。
㈧原告新復成公司（法代丁○○○）與被告甲○○間遷讓房屋
等事件（㈤項），經臺南高分院103年度上易字第74號判決
，有就下列爭執事項於理由中判斷（本院一卷第109正至113
反頁）：
⒈
上訴人（即甲○○）抗辯系爭租賃契約為通謀虛偽意思表
示，當事人間隱藏之真意係乙○○向丙○○承租系爭土地
，租金數額19萬元實為土地租金之一部分，系爭房屋租賃
契約應屬無效，是否屬實？
⒉上訴人抗辯被上訴人（即新復成公司）非系爭房屋所有權
人，是否屬實？
⒊上訴人抗辯如系爭房屋租賃契約有效，因訴外人丙○○等
人謀奪上訴人在「國際家庭育樂公司」之股份，致上訴人
受有損害，丙○○依
侵權行為損害賠償請求權，應賠償上
訴人5,577,071元，上訴人以該
債權與上訴人積欠丙○○
之租金債務（自100年1月起
迄今）為抵銷，上訴人並未積
欠租金，被上訴人不得終止契約請求遷讓系爭房屋，是否
有理由？
⒋被上訴人以系爭房屋租賃契約已終止，依租賃物返還請求
權、民法第767條物上請求權之規定，請求上訴人騰空及
遷讓房屋是否有理由？
㈨關於乙○○與新復成公司、丙○○間請求確認所有權存在等
事件（㈦項），經臺南高分院102年度上字第90號判決，有
就下列事項於理由中為判斷：
⒈系爭房屋是否由上訴人（乙○○）與被上訴人丙○○合資
興建，並由上訴人依出資比例原始取得5分之4之所有權？
⒉上訴人是否係借用上訴人丙○○名義申報建築起造人？（
本院一卷第186至194頁）。
㈩系爭房屋施工期間（89年10月17日至89年11月16日）土地租
金支付明細（本院一卷第257頁）。
系爭房屋於89年8月15日取得建造執照，於90年6月11日取得
使用執照，建造執照、使用執照之起造人為丙○○。
本院106年5月18日
勘驗筆錄及原告陳報系爭房屋內外周邊之
現場照片14張。
臺南市政府財政稅務局系爭房屋101年至105年課稅明細表。
系爭房屋所座落土地（臺南市○區○○段○○○○○○號）地價第
二類謄本。
臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書（106年
6月23日核發）：系爭房屋所座落之土地為「中密度住宅區」
，基準建蔽率60，基準容積率200。
乙、兩造爭執事項：
㈠系爭房屋租約是否為通謀虛偽意思表示？
㈡已確定之本院101年度訴字第741號、臺南高分院102年度上
易字第142號判決；及本院101年度訴字第1113號、臺南高分
院103年度上易字第74號判決，於本案有無爭點效之適用？
㈢原告丙○○請求被告大可禾公司應自100年9月1日起至101年
6月21日止，按月向原告丙○○給付每月8萬元之不當得利金
額，共計696,000元，有無理由？（系爭房屋3、4樓）。
㈣原告新復成公司請求被告甲○○應自101年9月20日起至105
年7月29日止，按月給付原告新復成公司每月19萬元之不當
得利金額，共計新台幣8,803,333元，有無理由？（系爭房
屋1、2樓）。
四、得
心證之理由：
㈠關於系爭租約是否為通謀虛偽意思表示？
⒈原告新復成公司（法代丁○○○）與被告甲○○間遷讓房屋
等事件（上開㈤項），經臺南高分院103年度上易字第74號
判決（已確定），有就下列爭執事項加以判斷：「⑴上訴人
（即甲○○）抗辯系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事
人間隱藏之真意係乙○○向丙○○承租系爭土地，租金數額
19萬元實為土地租金之一部分，系爭房屋租賃契約應屬無效
，是否屬實？⑵上訴人抗辯被上訴人（即新復成公司）非系
爭房屋所有權人，是否屬實？」，並經該法院判斷：系爭房
屋租賃契約並非通謀虛偽，且屬有效，上訴人辯稱系爭房屋
係乙○○共同出資建築，而原始取得所有權，乙○○將其應
有部分五分之四
借名登記在丙○○名下云云，亦無足採；丙
○○、被上訴人既有前述特殊關係及交易考量，則丙○○為
求出售系爭房屋與被上訴人，自非無可能接受較低之交易價
格，尚
難謂此交易價格即屬虛偽。被上訴人因買賣取得系爭
房屋所有權，足
堪認定（理由詳參本院一卷第109正至113反
頁）。是就此二部分，已於上開遷讓房屋事件列為爭點，由
兩造為攻擊防禦之能事。又乙○○與被告丙○○、新復成公
司（法代丁○○○）間，關於確認系爭建物所有權存在等事
件，經本院以101年度訴字第729號判決原告之訴駁回；再經
臺南高分院以102年度上字第90號判決上訴駁回（經最高法
院以106年台上字第1273號判決上訴駁回確定）；該二審判
決理由已就「⑴系爭房屋是否由上訴人（乙○○）與被上訴
人丙○○合資興建，並由上訴人依出資比例原始取得5分之4
之所有權？⑵上訴人是否係借用丙○○之名義申報建築起造
人？」，列為審究重點，並為判斷：
難認上訴人主張：其因
出資興建而原始取得系爭房屋所有權5分之4
一節為真正，上
訴人既非系爭房屋所有權人，亦無與被上訴人丙○○有起造
人之借名關係存在，其對被上訴人丙○○即無債權可得代位
等情（詳參本院一卷第186至194頁）。而乙○○為本件被告
大可禾公司之法定代理人，對於前案訴訟結果當屬知稔。此
外，被告二人於本件訴訟中，並未再提出新訴訟資料足以推
翻原前案判斷之理由，自堪採信前案判決理由之判斷。從而
，被告仍執抗辯系爭租約為通謀虛偽意思表示，係屬無效，
乙○○對於系爭房屋有5分之4（百分之80）之所有權，乙○
○同意被告二人使用系爭房屋云云，
尚無可採。
㈡關於已確定之本院101年度訴字第741號、臺南高分院102年
度上易字第142號判決（原告大可禾公司與被告丙○○間請
求債務人異議之訴事件）；以及本院101年度訴字第1113號
、臺南高分院103年度上易字第74號判決（原告新復成公司
與被告甲○○間遷讓房屋等事件（即不爭執事項㈣、㈤），
於本案有無爭點效之適用？
⒈按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於
確定判決理由中
，對
訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於
兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背
法令，或
當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一
當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反
之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之
誠信
原則及當事人公平之訴訟法理。是「爭點效」之適用，除
理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令
」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件
外，亦須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決
結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的
極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論
，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致
相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要
爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原
則（參最高法院96年度台上字第307號判決意旨）。
⒉查上開不爭執事項㈣、㈤之原告大可禾公司（法定代理人
乙○○）與被告丙○○間請求債務人異議之訴事件、原告
新復成公司與被告甲○○間遷讓房屋等事件，前者理由中
已將「系爭經公證之租賃契約書，是否係兩造基於通謀虛
偽意思表示所簽訂？」；後者理由中已就「⑴上訴人（即
甲○○）抗辯系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，當事人
間隱藏之真意係乙○○向丙○○承租系爭土地，租金數額
19萬元實為土地租金之一部分，系爭房屋租賃契約應屬無
效，是否屬實？⑵上訴人抗辯被上訴人（即新復成公司）
非系爭房屋所有權人，是否屬實？」，均列為爭點加以判
斷，認定結果如上述（詳參本院一卷第80反至83反、109
至112頁）。
衡酌該二事件與本件訴訟標的固有差異，然
就被告所辯：系爭租約為通謀虛偽意思表示，係屬無效；
乙○○對於系爭房屋有5分之4（百分之80）之所有權等事
項，業經判斷為無理由。對照本件實已具備「於同一當事
人間」、「非顯然違背法令」、「在前訴訟程序已列為足
以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，使
當事人適當而完全之辯論，並由法院為實質上之審理判斷
」等要件。又被告二人於答辯二狀、民事辯論狀所提之投
資認股意願書、乙○○與丙○○資金往來統計清冊、系爭
房屋原始出資明細資料、兒童安親俱樂部營運計畫書原始
程式檔案文件、系爭房屋工程相關明細資料上下冊、臺南
市土木技師公會「臺南市○區○○路○○號建築工程費用分
類鑑定」報告書等資料，均已在前案相關訴訟判決理由中
為審酌認定。再被告所援用證人張祖豪、鄭雪霞在臺南高
分院102年度上字第90號（確認系爭建物所有權存在等事
件）之證述，業經該二審判決判斷，兩造於本院106年7月
14日辯論
期日，均表示無爭執。是不爭執事項㈣、㈤之前
案判決，亦符合「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判
斷」條件。從而，上開二前案判決理由中之判斷，
堪認於
本件有爭點效之適用，以符民事訴訟上之誠信原則。
㈢原告丙○○請求被告大可禾公司，應自100年9月1日起至101
年6月21日止，按月向原告丙○○給付每月8萬元之不當得利
金額，共計新台幣696,000元，有無理由？
⒈按土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住
乃
人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應
滿足人民居住之需求，而立法當時我國經濟環境，城巿房
屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適
當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應
僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業
用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即
與人民安居之基本需求及生存權之保障
無涉，自無立法介
入加以限制之必要。是土地法第97條第1項限制房屋租金
之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用
，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（參最高法院93
年台上字第1718號、92年台簡上字第20號判決意旨）。如
不爭執事項㈣、㈤、㈦所示之確定判決，已就兩造系爭租
約非通謀虛偽意思表示無效、新復成公司為系爭房屋所有
權人、系爭房屋非被告大可禾公司（法定代理人乙○○）
與原告丙○○合資興建，乙○○並未依出資比例原始取得
5分之4之所有權，亦非乙○○借用原告丙○○之名義申報
建築起造人等情，為認定在案。原告丙○○與新復成公司
間之
買賣契約合法有效，原告新復成公司於101年6月22日
取得系爭房屋所有權後，被告於租約終止後拒不返還系爭
房屋3、4樓及1、2樓，繼續占用獲利，原告各請求被告二
人返還不當得利，
於法有據（至乙○○、兩造間其他民事
糾葛不在本件判斷範圍）。
⒉本件系爭房屋基地坐落於臺南市○區○○路（南北向），
編為中密度住宅區，西側為大使東興海鮮餐廳、東側為市
立東光國小，北側為平均律集合住宅大樓，有一至四樓含
屋突，設嬰兒車坡道，街景繁榮，東側有通道與東光國小
後門相通等情，有本院勘驗筆錄、不爭執事項、分區
使用證明及照片資料在卷
可參。被告於原承租期間，將系
爭房屋3、4樓，作為補習班、教室、辦公室用途，經營幼
教事業，
而非自己居住使用，並有現場照片
在卷可稽。從
系爭房屋101年至105年度課稅證明、基地公告現值可知，
系爭房屋所坐落基地之公告現值，逐年調高。而系爭房屋
101年至105年度房屋課稅現值（638萬5100元、631萬4200
元、681萬700元、673萬3400元、665萬6000元），歷漲多
跌少、幅度有限。審酌系爭房屋3、4樓部分，被告大可禾
公司於系爭房屋移轉登記與新復成公司後，應給付原告自
101年6月22日至105年4月19日止不當得利部分，業經前案
本院102年度訴字第1754號、臺南高分院103年度重上字第
82號判決，
參諸兩造系爭房屋3、4樓租約之租金每月8萬
元租金計算，認定被告大可禾公司應向原告新復成公司給
付相當於租金之不當得利在案（參本院一卷第24、25、39
頁）。本件原告丙○○請求系爭房屋移轉登記前之期間，
即自100年9月1日起至101年6月21日，共計9月又21日，被
告大可禾公司應返還原告丙○○依每月8萬元計算之不當
得利，金額共77萬6000元【計算式：（80,000×9月）＋
（80,000元÷30×21天）＝776,000元】。是原告僅請求
丙○○給付696,000元，為有理由。至被告雖辯稱：被告
請求依土地法第97條規定，鑑定其合理之不當得利金額，
不得按原租金約定數額計算不當得利等語。然縱然系爭房
屋所在地段使用分區編為中密○住○區○○○段商業活動
蓬勃，由周邊路景照片、GOOGLE網路地圖顯示，接近臺南
市東區後甲圓環，除大使餐廳、東光國小外，還有渣打銀
行東寧分行、南紡購物中心、威秀影城、伊都日本料理等
眾商業可佐（參本院二卷第62頁）；且系爭房屋原出租作
為營業用途，非供居住使用，是就被告租約終止後無權占
用之不當得利，仍應
參照相當於原每月租金額為合理，尚
無土地法第97條之適用，亦無再行鑑定之必要。
㈣關於原告新復成公司請求被告甲○○應自101年9月20日起至
105年7月29日止，按月向原告新復成投資股份有限公司，給
付每月19萬元之不當得利金額，共計新台幣8,803,333元，
有無理由？
查被告甲○○於原承租期間，係將系爭房屋1、2樓部分，作
為幼稚園、托兒所、托嬰中心用途，即供做營業使用，並非
一般住宅居住之用，並有現場照片在卷可稽。承上法理及說
明，被告甲○○遲至105年7月29日將系爭房屋之1、2樓交還
原告新復成公司，則就101年9月20日租賃契約終止日起，至
105年7月29日返還房屋日止，共46個月又10日，被告甲○○
應返還原告新復成公司依每月19萬元計算之不當得利金額，
金額共880萬3333元【計算式：（190,000元×46月）＋（19
0,000元÷30×10天）＝8,803,333元】。是被告辯稱依土地
法第97條之規定，租金以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之10為限，且應鑑定合理金額云云，尚無可採。
五、
綜上所述，原告丙○○、新復成公司主張被告大可禾公司、
甲○○各
無權占有系爭房屋3、4樓，以及1、2樓，並受有相
當於原租金額之不當得利，應屬可採。被告二人抗辯系爭二
公證租約為通謀虛偽意思表示無效、被告大可禾公司法定代
理人乙○○對系爭房屋有所有權5分之4、乙○○同意被告二
人使用系爭房屋云云，為無可信。為此，原告二人依民法第
179條規定，請求被告大可禾公司、被告甲○○應各給付如
主文第1、2項所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即10
5年8月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均
為有理由，應予准許。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證，經核於
判決結果不生影響，
爰不予逐一論述。
七、按訴訟費用，應由敗訴之當事人負擔，本件原告二人為勝訴
，第一審
裁判費宣告由被告各負擔如主文第3、4項所示。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告為假執行、免為假執行，經核
均無不合，爰各酌定相當
擔保金額如主文第5、6項宣告之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87
條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
民事第三庭 法 官 李昆南
以上
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日
書記官 陳著振