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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1038號 原　　　告　璞苑開發有限公司 法定代理人　謝明璋 訴訟代理人　蘇淑珍律師 被　　　告　余景登律師即吳永興之遺產管理人 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年12月4日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸仟肆佰陸拾陸元。 被告應自民國一百零六年六月二十六日起，按月給付原告新臺幣 叁仟柒佰壹拾陸元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 ㈠訴之聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系 爭土地）上如臺南市安南地政事務所106年8月30日土地複丈 成果圖即附圖所示編號A部分面積309.64平方公尺之鐵皮建 物（下稱系爭房屋）及所有堆積物拆除騰空，並將上開土地 返還原告。 ⑵被告應自民國106年5月4日起至返還上開土地之日止，按月 給付原告新臺幣（下同）6,193元。 ⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告應給付原告26,500元。 ⑵被告應自原告起訴之日起按月給付原告15,000元。 ㈡先位聲明部分： ⒈查系爭土地為原告於105年5月4日以8,570,000元拍定取得， 故原告為系爭土地之所有權人，又坐落於系爭土地上之系爭 房屋為訴外人吳永興於70年間所起造，吳永興死亡後，其全 部法定繼承人均拋棄繼承，系爭房屋現無人使用，無權占用 系爭土地，故原告主張依民法第767條第1項規定請求被告拆 屋還地。 ⒉本件被告無權占用系爭土地，須返還相當於租金之不當得利 ，被告占有使用系爭土地每年應給付租金為74,314元（計算 式：土地面積309.64平方公尺×105年1月當期申報地價2,40 0元×10%＝74,314元，元以下4捨5入），每月則為6,193元 （74,314元÷12＝6,193元，元以下4捨5入）。 ㈢備位聲明部分： ⒈退萬步言，倘鈞院認定原告之系爭土地與被告之系爭房屋間 ，存有民法第425條之1條第1項之法定租賃關係，則依同條 第2項規定，原告得對被告主張給付租金，又訴外人林蕉治 即吳永興之配偶，曾將系爭房屋以每月10,000元之租金出租 給其外甥蔡建明使用，考量到長年通膨與貨幣貶值之因素， 原告認為每月租金應以15,000元為適當，若被告不同意，亦 請鈞院依民法第425條之1第2項定之。 ⒉又原告起訴時，已到期之租金債權為26,500元（計算式：每 日租金為15,000÷30＝500元，自原告取得權利移轉證書之 日即106年5月4日起至原告起訴日106年6月26日止合計共53 日，500元×53日＝26,500元）。是以，被告若後續欲持續 利用系爭房屋，應以每月15,000元之租金為對價，自原告起 訴之日起按月給付之。 二、被告則以下列情詞資為抗辯： ㈠聲明： ⒈請求駁回原告之訴。 ⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡坐落系爭土地之系爭房屋原屬吳永興所有，原告買受系爭土 地後，依民法第425條之1規定，於系爭房屋使用期限內，對 其坐落之土地存在租賃關係，原告請求拆除系爭房屋，尚無 理由。 ㈢自原告取得系爭土地起至系爭房屋使用期限屆止前，應給付 之租金，參土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」規定 ，原告以最高上限請求，尚屬偏高，請予酌減。 三、兩造不爭執之事項： ㈠系爭土地本為吳永興所有，經本院於106年5月4日以南院崑 105司執西字第73192號不動產權利移轉證書，將系爭土地所 有權移轉予原告，嗣於同年5月18日，經地政機關以拍賣之 名義，將系爭土地登記在原告名下（本院卷第12頁）。 ㈡坐落系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物 即系爭房屋，占用系爭土地309.64平方公尺，係吳永興所有 。 ㈢系爭房屋為二層樓高之鐵皮建物，其內部堆置大量雜物，已 長時間無人使用；其西臨海環街，北臨海環街320巷，附近 多為民宅，亦有小型工廠坐落其間。 四、得心證之理由 ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占 有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責 任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（ 最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。 ㈡原告先位主張被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土 地返還原告云云。被告則抗辯本件有民法第425條之1之適用 等語。經查： ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。次按民法第425條之1規定及本院48年台上字第 1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而 僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時 或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度 台上第551號判決可參）。 ⒉依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，系爭土地與系爭房屋原屬吳 永興所有，嗣於106年5月4日，由原告取得系爭土地所有權 ，故依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用 期限內，兩造間存有租賃關係。 ⒊原告固主張系爭房屋屬違章建築，隨時面臨遭公權力拆除之 可能，實無受民法第425條之1保障之範圍。且自起造日迄至 107年課稅年度時，其經歷年數已達40年，且依照財政部頒 布之固定資產耐用年數表可知，系爭房屋耐用年數僅為20年 （屬有披覆處理之金屬建造），已逾耐用年限1倍以上，又 系爭房屋迄今荒廢已久，久未有人使用，僅存大量雜物堆積 ，實難認系爭鐵皮屋具有相當經濟價值，並有害系爭土地之 利用云云。惟查： ⑴按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制 」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦 理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所 取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依 上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就 無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形 ，始符法意（最高法院99年度台上第1723號判決意旨參照） 。是系爭房屋縱屬未辦理保存登記之建物，亦可適用民法第 425條之1規定，原告上開主張，尚屬無據。 ⑵次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 ，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與 土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房 屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍 應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關 係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台 上第1508號判決意旨可參）。查證人蔡建明於本院言詞辯論 期日具結證稱：吳永興係我舅舅，我從事廢五金回收事業， 於2、3年前曾向我舅媽承租系爭房屋作為倉庫，堆放回收物 ，如金屬及寶特瓶等。但系爭土地遭拍賣的當月就沒有承租 了，當時月租金係1萬元等語（本院卷第166頁背面）。顯見 系爭房屋並非不堪使用，仍可租予他人作為倉庫堆放物品， 其顯具有經濟價值無訛，原告前揭主張，難謂有據。 ⑶綜上，兩造間就系爭房屋占用之系爭土地，依法既推定有租 賃關係，自非無權占有，原告先位請求被告拆除系爭房屋及 返還占有系爭土地之不當得利，核屬無據。 ㈢原告備位主張依民法第425條之1第2項之規定，請求被告給 付每月15,000元之租金等語。經查： ⒈按前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定 之，民法第425條之1第2項定有明文。兩造間依民法第425條 之1第1項規定，推定存有租賃關係，已如前述，故原告主張 依上開規定請求被告給付租金，核屬有據。 ⒉次按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10%為限 ，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。又該條之 土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言 ，而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人 依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價 額，即指該土地之申報地價。再者，基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決 定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。系爭土地西 臨海環街，北臨海環街320巷，附近多為民宅，亦有小型工 廠坐落其間，交通尚稱便利，因認系爭土地之租金，應以系 爭土地申報地價年息6%計算之，較為適當。 ⒊次查，系爭房屋占用系爭土地面積為309.64平方公尺，而系 爭土地於105年1月之申報地價係2,400元等情，有土地登記 第二類謄本及附圖附卷可參（本院卷第12、74頁），堪信為 真。故被告應給付原告之每月租金為3,716元、每日租金為 122元（計算式：309.64×2,400元×6%÷12月＝3,716元， 309.64×2,400元×6%÷365日＝122元，元以下4捨5入）。 而自原告取得系爭土地之日即106年5月4日起至本件起訴日 前1日即106年6月25日止，計有53日（原告應誤載為起算至 起訴日），故此期間內被告應給付原告之租金為6,466元（ 計算式：122元×53＝6,466元）。 ⒋原告固主張系爭房屋曾以每月租金1萬元租與證人蔡建明使 用，加計長年通膨與貨幣貶值之因素，故系爭土地每月租金 應以15,000元為適當云云。惟證人係承租系爭房屋及其坐落 之系爭土地作為使用，非僅承租系爭土地，原告欲以該租金 作為計算基準，似有未洽。況原告亦未舉證說明為何加計通 膨及貶值因素每月應增加5千元租金，是原告上開主張，尚 無所憑。 ⒌準此，原告請求被告給付6,466元，及自106年6月26日起按 月給付3,716元，核屬有據，逾此範圍之請求，尚屬無據。 五、綜上所述，原告先位請求被告拆除系爭房屋及自106年5月4 日起至返還系爭土地之日止，按月給付6,193元之不當得利 ，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既已駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，併予駁回。至原告備位請求被告給付6, 466元，及自起訴日即106年6月26日起按月給付3,716元，為 有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。 七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。 本院審酌前開判決結果，爰判決如主文第4項所示。 八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由；備位之訴一部有理 由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 25 日 民事第一庭 法 官 陳尹捷 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 25 日 書記官 黃瓊蘭