臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1438號
原 告 全家福房屋仲介有限公司
法定
代理人 謝彧森
訴訟代理人 卓素月
被 告 黃維華
黃之宣
上 一 人
法定代理人 黃維建
孫淑真
共 同
訴訟代理人 陳信村
律師
上列
當事人間請求給付
違約金事件，本院於民國106年12月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟玖佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：丙○○於民國106年4月21日代理被告與原告
簽立土地專任委託銷售契約書(下稱
系爭委託銷售契約書)及
不動產委託銷售標的現況說明書(土地)，委託原告以底價每
坪新臺幣（下同）188,000元居間仲介出售被告共有坐落台
南市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)，
期間自106年4月21日起至同年8月15日止。
嗣丙○○與原告
於106年6月5日另簽立「委託銷售/出租契約內容變更同意書
」（下稱系爭變更同意書），變更委託出售底價為每坪17萬
元。嗣於106年6月4日原告與買主陳聰源簽立買賣議價委託
書，陳聰源願以底價每坪17萬元購買系爭土地，並已支付議
價金13萬元，依系爭委託銷售契約書第5條第6項之約定，原
告於委託期間內覓得符合底價之買方，被告應配合簽訂要約
書或議價委託書等相關契約。原告於同年月9日通知被告於
翌日上午10時簽定不動產
買賣契約，
詎被告未遵期簽立買賣
契約，原告於同年月13日寄發
存證信函再次催請，被告仍置
之不理。依系爭委託銷售契約書第10條第1項第3款之約定，
被告逾期未履行簽訂買賣契約之義務，視為原告已完成仲介
之義務，被告應給付以原告委託銷售總價6％計算之違約金
903,720元。
爰依系爭委託銷售契約書之
法律關係，提起
本
件訴訟等語。
並聲明：被告應
連帶給付原告903,720元，及
自
支付命令繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5％計
算之利息。
二、被告則以：被告丁○○及被告乙○○之母甲○○固有於106
年4月5日授權丙○○委託原告出租系爭土地，由丙○○與原
告簽定專任委託出租契約書，並由丙○○在授權書上「乙○
○」、「丁○○」簽名，及交付被告印章予原告職員周平蓋
印。其後，原告職員周平向丙○○表示系爭土地出租不易，
是否考慮出售，並交付系爭委託銷售契約書予丙○○，
惟被
告丁○○、被告乙○○之母甲○○未授權丙○○委託原告出
售系爭土地，系爭委託銷售契約書上「丁○○」、「乙○○
」簽名均
非被告所為，且「丁○○」之印章亦非真正，丙○
○雖在系爭委託銷售契約書簽署自己姓名，但丙○○認委託
出售乙事並未定案，其後原告職員周平建議丙○○以底價每
坪17萬元出售，然丙○○未答應，更未簽署「委託銷售/出
租契約內容變更同意書」等語。並聲明：
原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協
議
兩造不爭執事項為：
㈠被告丁○○與被告乙○○之父丙○○為姊弟關係。被告丁○
○未與被告乙○○同住一家。
㈡系爭土地為被告丁○○、乙○○
分別共有，其
應有部分依序
為1/5、4/5。
㈢丙○○就系爭土地於106年4月5日出面與原告簽訂專任委託
出租契約書(本院卷第70-75頁)，約定由原告居間仲介出租
系爭土地，委託期間自106年4月5日起至106年7月15日止。
上開出租契約書
所載被告名義之簽名，均係丙○○自行簽署
。
㈣丙○○以被告代理人名義於106年4月21日與原告就系爭土地
簽訂系爭出售委託契約書及不動產委託銷售標的現況說明書
(土地)，依系爭出售委託契約書之記載，原告接受委託人(
即被告2人)之委託仲介銷售系爭土地，委託銷售底價為每坪
188,000元，委託銷售期間自106年4月21日起至同年8月15日
止；系爭出售委託契約書上所載被告名義之簽名，均係丙○
○所簽署，非被告親自簽名。
㈤原告職員將制式授權書交與丙○○後，再自丙○○家中信箱
取回如本院卷第26-27頁所示授權書(下稱系爭授權書)。系
爭授權書上授權人欄有乙○○、丁○○之簽名及印文，均由
丙○○所簽署、用印，原告並未親晤被告。系爭授權書上房
地標示及權利範圍欄位中，原繕打『專任委託出租契約書編
號：B181372』之記載有以筆劃線刪除『出租』、『B181372
』等字，改以手寫紀載『銷售』、『P060686』等字上開增
刪處所蓋用之被告印文，均非被告親自用印。丙○○所
持有
如本院卷第67-68頁所示授權書
正本，與系爭授權書相同。
㈥原告於106年6月13日寄發佳里郵局第000132號存證信函予被
告及丙○○，催請被告及丙○○於106年6月16日下午6點出
面簽訂買賣契約，並表明如逾期仍不履行即屬違約，應依約
負違約賠償責任等語。被告丁○○及丙○○均有收到上開存
證信函。
四、本院判斷之理由：
㈠丙○○以被告代理人名義與原告簽立居間契約：
被告丙○○為被告乙○○之父、為被告丁○○之弟；系爭土
地為被告丁○○、乙○○分別共有，其應有部分依序為1/5
、4/5；丙○○於106年4月5日以被告代理人名義與原告簽訂
專任委託出租契約書，約定由原告居間仲介出租系爭土地，
委託期間自106年4月5日起至106年7月15日止，並由丙○○
提供被告授權書予原告。嗣於106年4月21日丙○○另以被告
代理人之名義，另與原告簽訂系爭委託銷售契約書及不動產
委託銷售標的現況說明書(土地)，委託銷售底價每坪18
8,000元，委託銷售期間自106年4月21日起至同年8月15日止
，系爭委託銷售契約書上被告之簽名，係由丙○○簽署，非
被告所為
等情，為兩造不爭執之事實（見不爭執事項㈠㈡㈢
㈣㈤）。嗣於106年6月5日丙○○再以被告代理人名義與原
告簽立系爭變更同意書，同意變更底價為每坪17萬元委託銷
售，此有系爭變更同意書附卷
可憑（見本院卷第28頁），雖
丙○○於本院審理中否認系爭變更同意書為其所簽署，惟
觀
諸系爭變更同意書委託人欄「丙○○」之簽名，
核與系爭委
託銷售契約書其上「丙○○」之簽名，二者字形、運筆、勾
勒、筆順等書寫特徵均相符合，縱系爭變更同意書之身分證
字號欄末3碼有明顯更改之情，惟丙○○以代理人名義於書
寫其身分證字號時，因筆誤而加以修改，
難認有何悖於常情
之處，據此
堪認系爭委託銷售契約書、系爭變更同意書均為
丙○○以被告代理人名義簽立，足可認定。
㈡丙○○之
代理權有欠缺，兩造間之居間契約關係不存在：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付
報酬之契約。
民法第565條定有明
文。次按代理權係以
法律行為授與者，其授與應向代理人或
向代理人對之為代理行為之
第三人，以意思表示為之，民法
第167條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其
事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明。原
告主張被告授權丙○○與原告簽訂系爭出售委託契約書、系
爭變更同意書，固據其提出系爭授權書、系爭委託銷售契約
書及不動產委託銷售標的現況說明書(土地)、系爭變更同意
書為證，然為被告所否認，原告應就被告授權丙○○代理簽
立委託銷售契約、變更同意書，兩造間已成立居間契約等事
實負舉證之責。
⒉次按父母為其未成年子女之法定代理人；對於未成年子女之
權利義務，除法律另有規定外，由父母共同行使或負擔之。
父母之一方不能行使權利時，由他方行使之，父母不能共同
負擔義務時，由有能力者負擔之，此民法第1086條第1項、
1089條第1項亦定有明文。再法定代理權係父母對於其未成
年子女之權利之一種，除有父、母之一方不能行使之情形外
，殊無由父或母單獨行使之餘地（最高法院92年度
台上字第
1410號判決意旨
參照）。被告乙○○於00年0月0日出生，於
丙○○於106年4月21日以其代理人名義與原告簽訂系爭委託
銷售契約書、於106年6月5日簽立系爭變更同意書時，被告
乙○○尚未成年，為限制
行為能力人，依法應由其父丙○○
及其母甲○○共同代理，惟其父丙○○未得被告乙○○之母
甲○○同意，一方代理被告乙○○簽立系爭委託銷售契約書
、系爭變更同意書乙節，
業據丙○○、甲○○於本院審理中
到庭陳述明確(見本院卷第61頁正反面)，核與原告陳述：系
爭土地委託銷售事宜，原告均與丙○○接洽，原告雖有向丙
○○確認沒有問題，但原告並未與甲○○接洽過等語相符。
復
參酌丙○○於106年4月5日委託原告出租時，提供予原告
之系爭授權書，其上授權人欄「乙○○」、「丁○○」之簽
名及印文，均由丙○○簽署、用印，已如上述；復因系爭土
地原委託出租，嗣變更為委託銷售，故原告將出租授權書原
繕打『專任委託出租契約書編號：B181372』之記載以筆劃
線刪除『出租』、『B181372』等字，改以手寫記載『銷售
』、『P060686』，並於增刪處蓋用被告之印文，系爭授權
書正本現仍由丙○○持有中等情（見不爭執事項㈤），足見
丙○○以被告乙○○之（法定）代理人之名義，出具系爭委
託銷售授權書，並與原告簽立系爭委託銷售契約書、不動產
委託銷售標的現況說明書(土地)及系爭變更同意書之行為，
未得被告乙○○之母甲○○之同意，其代理權即有所欠缺，
對被告乙○○自不發生法律上效力。
⒊再按代理權，係代理人得以本人名義，為意思表示或受意思
表示，而其效果直接歸屬於本人之法律上地位或資格。意定
代理，
乃代理權基於本人之意思表示而發生者。代理人於
代
理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效
力，民法第103條定有明文。又我國人民將自己印章交付他
人辦理委託事項，並非罕見，是尚不得僅以行為人持有本人
之印章、身分證件，即認本人應對第三人負授權人之責任。
又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人
承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。復
按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定
之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人
如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效
力（最高法院85年台上字第963號判例參照）。系爭委託銷
售契約書其上「乙○○」、「丁○○」之簽名，為丙○○簽
署，非被告乙○○、丁○○親自簽名，且丙○○
自承其未獲
被告乙○○之母甲○○及被告丁○○之同意，足見丙○○以
被告乙○○、丁○○代理人之名義出具系爭授權書、簽立系
爭委託銷售契約書、不動產委託銷售標的現況說明書(土地)
、系爭變更同意書之行為，應屬無權代理，兩造間顯未就居
間契約之必要點，互為意思表示後獲致雙方意思表示
合致之
結果，
堪以認定，原告主張丙○○代理被告與原告成立居間
契約
云云，已無可取。況原告於106年6月13日寄發佳里郵局
第000132號存證信函予被告及丙○○，催請被告及丙○○於
106年6月16日下午6點出面簽訂買賣契約，並表明如逾期仍
不履行即屬違約，應依約負違約賠償責任等語。被告丁○○
及丙○○均有收到上開存證信函等情，為兩造所不爭執(見
不爭執事項㈥)，被告既拒與原告所覓得之買主簽署買賣契
約，應認被告拒絕承認丙○○無權代理所為簽署系爭委託銷
售契約書、不動產委託銷售標的現況說明書(土地)、系爭變
更同意書之法律行為，對於被告自不生效力，兩造間之居間
契約關係不存在，已足認定。
五、
綜上所述，丙○○以被告代理人名義與原告簽立居間契約，
惟丙○○之代理權有欠缺，兩造間之居間契約關係不存在，
從而，原告主張被告違反系爭委託銷售契約書之義務，請求
給付違約金903,720元及法定利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證方法與本
件判決結果
無涉，爰不一一論述。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，
應
依職權為訴訟費用之
裁判，民事訴訟法第78條、第87條第
1項分別定有明文。本件訴訟費用為9,910元（即第一審裁判
費），依上開規定，自應由敗訴之原告負擔，爰確定訴訟費
用負擔如主文第2項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、
第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 4 日
民事第六庭 法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 4 日
書記官 蘇冠杰