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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1696號 原　　　告　睿豐開發建設有限公司 法定代理人　蘇豪凱 訴訟代理人　林錫恩律師 被　　　告　盧淑芳 訴訟代理人　郭淑慧律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國107年3月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）被告明知其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（ 下稱系爭土地）有禁建、限建情事，屬於「住四」住宅區 ，應以市地重劃方式開發，未經市地重劃完成，不得申請 建築執照，竟未據實向其陳姓友人告知，致該陳姓友人向 原告之友人黃豐盛表示，系爭土地可以興建一棟透天厝云 云，黃豐盛因而介紹原告可以購買系爭土地興建房屋。嗣 兩造於民國106年7月19日在黃豐盛住所欲簽訂買賣契約之 際，被告故意於標的物現況說明書項次5「土地是否正在 辦理重劃中」，項次16「是否有禁建、限建或糾紛之情事 」均打「否」，致原告陷於錯誤，以總價新臺幣（下同） 3,650,000元買受系爭土地。嗣原告委託他人規劃設計房 屋，準備申請建築線時，經臺南市政府告知系爭土地須以 市地重劃方式開發，亦即在重劃完成以前，不得申請建築 執照，且重劃完成之後，土地分配坪數少一半，分配位置 亦可能不在現地。為此，原告依民法第92條受詐欺而為意 思表示，以起訴狀送達撤銷系爭買賣契約之意思表示，並 依民法第179條之規定，請求被告返還已支付之價金。在 法律上、交易習慣上、契約上，被告就系爭土地是否限建 、禁建或辦理重劃負有告知義務，其未積極告知原告，自 有消極不作為詐欺行為。且被告依民法第354條、系爭買 賣契約第4條第5點，均有擔保義務，自有告知是否禁限建 或辦理重劃之義務。又依證人陳思傑證詞可知，原告有明 確告訴陳思傑要在土地上蓋房子，被告故意隱匿該土地禁 限建之事實，未告知陳思傑及原告。被告除在現況說明書 上開欄項勾選否之外，更利用陳思傑之無知，散佈可在系 爭土地蓋房之不實資訊。且依照重劃會章程草案第4、16 條內容，可知土地分配何處無法確定，如此情事，被告對 於土地分配結果確定前不能在系爭土地上蓋房之事實，焉 能謂不知情。 （二）並聲明：。 ⒈被告應給付原告3,650,000元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以下列陳述答辯： （一）兩造有於106年7月19日簽立系爭買賣契約，原告向被告購 買系爭土地及同段1631-1地號土地，權利範圍全部。買賣 價金為3,650,000元，被告補償其中4,000元鑑界費用。簽 約前，被告有交付原告系爭土地使用分區證明書，原告稱 已看過土地，兩造簽約時將分區使用證明書作為合約附件 。簽約時被告有填載標的物現況說明書。一般人購買土地 除會先瞭解土地位置、臨路狀況、使用現況外，關於使用 目的相關法令範圍更屬公開，被告無從隱匿或詐欺，遑論 被告為一般人，原告為開發建設公司，專營不動產賣賣及 開發業，對於購買土地後之目的及伴隨之事項較被告專業 ，原告不可能受隱匿或詐欺。尤以兩造簽約前，被告有交 付土地使用分區證明書，原告並稱已看過土地，後該證明 書作為合約附件，該證明書已詳載都市計畫等資訊，原告 法定代理人復為安南區住戶，如何受詐欺。原告稱土地若 辦理重劃才能申請建照，就是禁限建之意，禁限建就是要 以市地重劃開發，則原告依土地分區證明書所載，即可知 系爭土地有禁限建情事。兩造簽約之際，系爭土地使用分 區證明已交付原告，原告為開發建設公司，對此知之甚詳 ，被告何來消極不作為。被告雖不知土地使用分區證明書 上所載應以市地重劃方式開發是何意，且重劃尚在籌備階 段，而在現況說明書勾選無禁限建、無辦理市地重劃，但 簽約時既有土地使用分區證明書，何以作為開建設公司的 原告捨該證明書，稱完全信賴現況說明？顯然現況說明書 不足讓原告陷於錯誤。又本件買賣標的有二筆，另同段16 31-1地號土地無市地重劃之慮，被告亦主張撤銷，應無理 由。 （二）並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，請准供擔保免為假執行。 三、得心證之理由： （一）按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定， 表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當 事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年度台上 字第75號判例參照；再民法第92條第1項前段規定，因詐 欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保 護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱 詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程「屬於重要而有 影響」之不真實事實表示其為真實，而使他人陷於錯誤而 言，又該不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應 以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷 ，而上開行為人於表意人意思形成過程中對於屬於重要而 有影響之事實有為虛偽陳述以及該事實與表意人意思之形 成間有因果關係等事實均屬有利於主張構成詐欺之人之事 實，均應由主張有詐欺行為之人負舉證之責任，始得依民 法第92條規定撤銷其意思表示。 （二）經查： ⒈原告主張兩造於106年7月19日就系爭土地及同段1631-1地 號土地簽立買賣契約，原告以3,650,000元向被告買受系 爭土地及同段1631-地號土地等情，為被告所不爭執，並 有原告提出之系爭土地買賣契約書（登記清冊、標的物現 況說明書〈土地〉、都市計畫土地使用分區證明書）等附 卷為憑（見訴字卷第8-11頁），堪先認定屬實。 ⒉原告主張被告明知系爭土地重劃中而禁限建，卻在標的物 現況說明書之欄位勾選「否」，有詐欺情事等情，為被告 所否認，自應由原告就其主張之前開事實負舉證之責： ⑴依原告提出之上開標的物現況說明書，其上項次5「土 地是否正在辦理重劃中？」、項次16「是否有禁建、限 建或糾紛之情事？」確實均勾選「否」，而被告對於此 為其簽約時勾選之事實亦不爭執，惟否認原告有受詐欺 情事，並以前詞答辯。原告主張土地要辦重劃才能聲請 建照，就是禁限建的意思等語（見訴字卷第29頁背面） ，然則兩造簽立系爭買賣契約時，確有以卷附都市計畫 土地使用分區證明書（訴字卷第8頁）為該買賣契約書 之附件，乃兩造不爭執之事實（見訴字卷第111頁背面 ）；而依該土地使用分區證明書之內容，其上明確載有 系爭土地屬「住四」住宅區，應以市地重劃方式開發等 字語，依原告之認知，辦理市地重劃即有禁限建之意義 ，則該土地使用分區證明書既已如是記載，原告是否仍 會因被告填寫之上開標的物現況說明書內容而陷於錯誤 ，首堪置疑。 ⑵再者，系爭土地之使用分區證明書乃臺南市政府都市發 展局核發之文書，其上有核發日期、字號，並蓋有機關 印信，原告作為開發建設公司，從事不動產買賣、租賃 、住宅及大樓開發租售、工廠開發租售、投資興建公共 建設等業務（見訴字卷第27、31頁），竟捨臺南市政府 都市發展局核發文書內容，而稱相信被告填寫之現況說 明書而陷於錯誤，其不合常情之處，已甚昭明。另依系 爭買賣契約書所附登記清冊所示，其上記載有因時間匆 忙，地政士未及申請分區使用證明，兩造合意立約後補 申請分區使用證明等語（見訴字卷第10頁背面），可知 立約當時所附之土地使用分區證明為舊發之證明書，此 由該買賣契約書附件所示土地使用分區證明書記載之核 發日期為104年7月8日，該證明書有效日期8個月等語（ 見訴字卷第8頁），可明其旨。而由被告提出之臺南市 政府都市發展局106年7月19日、106年11月23日核發之 系爭土地使用分區證明書觀之（見訴字卷第35、36頁） ，有關系爭土地使用分區之內容，於立約時及立約後， 均無變動，亦即原告簽立系爭土地買賣契約時，其獲取 之系爭土地有關市地重劃等客觀資訊並未有任何變動。 基此，兩造簽立系爭買賣契約時雖以舊版的系爭土地使 用分區證明書為契約附件，但其上客觀資訊既無變動， 自不影響本院對於原告認知對象及其是否陷於錯誤之因 果關係之判斷。 ⑶被告雖於上開標的物現況說明書上之項次5「土地是否 正在辦理重劃中？」、項次16「是否有禁建、限建或糾 紛之情事？」均勾選「否」，但被告並非從事不動產相 關業務之專業人士，其是否有足夠專業背景及知識判斷 上開項次之正確意涵，已有疑義。再者，上開標的物現 況說明書項次5「土地是否正在辦理重劃中？」，其語 意未臻明確；乃土地重劃涉及諸多相關法令規範，其程 序更屬繁複；而系爭土地位在臺南市安北㈠自辦市地重 劃區之範圍內，屬自辦性質之重劃，目前尚屬檢附資料 向臺南市政府申請成立重劃會階段，該籌備會前曾寄發 第二次會員大會開會通知與本件被告，開會時間為105 年5月15日等情，有臺南市安北㈠自辦市地重劃區籌備 會107年2月7日安北㈠自籌字第1070002085號函及所附 開會通知資料在卷可參（見訴字卷第87-97頁）。參諸 獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第8條第1項前段規 定：「自辦市地重劃，應由擬辦重劃範圍土地所有權人 發起成立籌備會，並由發起人檢附擬辦重劃範圍圖及其 於該範圍土地所有權狀影本，向直轄市或縣（市）主管 機關申請核准成立籌備會」同辦法第11條第4項規定： 「籌備會於召開重劃會成立大會選任理事及監事後，應 檢附重劃會章程草案、會員與理事、監事名冊、重劃會 成立大會及理事會紀錄送請直轄市或縣（市）主管機關 核准成立重劃會。」可知，系爭土地雖屬前述市地重劃 範圍，但兩造於106年7月19日簽立系爭土地買賣契約當 時，該重劃程序尚在籌備會階段，仍未經臺南市政府核 准成立重劃會，而被告當時雖有收到開會通知之事實， 以其當時所獲資訊為尚在籌備會階段之重劃，是否可認 屬上開標的物現況說明書上之項次5「土地是否正在辦 理重劃中？」包括之意涵中？不無可議；遑論該項次本 身之語意並不明確，已如前述。循此以度，被告於勾選 該項次時，是否有傳遞不實訊息之主觀意思，自容懷疑 。再者，觀之上開籌備會開會通知所附大會議案之議案 六，乃係有關土地禁止或限制事項之公告事宜，此為依 獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第29條所辦理之事 項，據該條文規定：「重劃計畫書經公告確定後，重劃 會得經會員大會之決議，送請直轄市或縣（市）主管機 關依本條例第五十九規定，分別或同時公告禁止或限制 下列事項：一、土地移轉、分割或設定負擔。二、建築 改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地 形。」可知，該等禁限事項仍有其時間之條件限制；參 以上開議案六之說明四載明：禁止期間自申請奉准計1 年6個月，授權理事會視重劃作業需求訂定之等意旨（ 見訴字卷第94頁背面），同有時間期間之條件設定。基 此，被告雖獲開會通知之相關資訊，但其當時所得認知 者，均為設定有條件限制之公告禁限事項，況當時猶在 籌備階段，更尚未起算該等公告事項之期間。以此衡之 ，被告對於有無禁限建等事項之認知，必受該等不確定 資訊之影響，而在此不確定資訊背景之下，其在上開標 的物現況說明書上之項次16「是否有禁建、限建或糾紛 之情事？」勾選「否」，實屬常情之至，無可歸責，更 難認有詐欺之主觀意思。從而，原告以被告在上開標的 物現況說明書上之項次5「土地是否正在辦理重劃中？ 」、項次16「是否有禁建、限建或糾紛之情事？」均勾 選「否」，逕認被告有詐欺情事，殊難憑採。 ⑷又原告聲請證人黃豐盛到庭證稱：伊是作石材，陳思傑 因向伊買石材而認識，陳思傑介紹伊買土地，伊介紹蘇 豪凱買；後來約到伊公司，伊在旁邊聽，是蘇豪凱和被 告談，就是談價錢，最後有共識，就另約時間到伊公司 簽約，找代書處理。陳思傑介紹這塊地時，有告訴伊是 三角形，不是方正，陳思傑說可以幫忙弄直蓋房子，規 劃成方形，陳思傑自己開室內裝潢設計公司，有在買房 裝修出租。接洽過程，陳思傑有給伊一張土地坐落位置 圖及坪數的書面，第一次在公司談時，被告都是和蘇豪 凱談，伊不懂那些，沒有特別注意當時有無拿出使用分 區證明書。蘇豪凱知道這塊地不方正，蘇豪凱買地後請 建築師圖畫好，要申請蓋房子，才知道土地要重劃等語 （見訴字卷第40頁背面以下）。被告則聲請證人陳思傑 到庭證稱：伊從事建築相關行業，黃豐盛說如有看到地 要賣就和他說，伊知道被告有一塊地在陳亭妃事務所後 面，伊把地籍圖、地籍資料、分區證明，用LINE傳給黃 豐盛；黃豐盛有自己去看地，過戶前約了一次談價錢， 黃豐盛說他朋友要買，就約被告在黃豐盛的大理石場， 由買地的人和被告談。黃豐盛有說過這塊地是三角形， 不好蓋房子，伊有跟他說可以做容積率，伊對於容積率 的訊息來自被告用LINE傳給伊的土地使用分區證明書， 伊有傳給黃豐盛。兩造簽約前約在黃豐盛大理石場見面 ，談價錢，被告有拿一些資料給建設公司老闆在談，有 看到圖、分區證明。接洽過程，伊沒有和原告老闆蘇豪 凱直接接洽。土地使用分區證明書如果有記載容積率、 建蔽率，就不會懷疑它不能蓋房子，當時伊個人認為可 以，現在才知道不可以。被告沒強調可以在這塊土地上 蓋房子。黃豐盛說建設公司朋友安中路有地，要蓋房子 ，他先把這塊地買起來，機具移過來，就可以蓋房子， 過陣子再蓋這塊。我沒有和黃豐盛談到容積率問題，分 區上就有寫。被告沒有跟我說這塊地要以市地重劃方式 開發等語（見訴字卷第43頁以下）。 ⑸承前，由證人黃豐盛之證詞觀之，黃豐盛對於系爭買賣 契約簽訂之具體細節並不清楚，雖其提及原告負責人蘇 豪凱買地後申請建屋才知土地要重劃等語，但系爭土地 要以市地重劃方式開發，已在訂約時有使用分區證明書 之記載可資參酌，其對於建造申請縱有不知相關法令之 誤解，亦不能據此推認係來自於被告有何提供不實資訊 之行為，尤以被告亦僅能由該使用分區證明書得知相同 之資訊，加以其並無土地或建築開發之相關專業，如何 提供錯誤資訊與原告？又何有詐欺之主觀想望？是黃豐 盛之證詞，不能作為證明原告主張之證據甚明。又原告 引用證人陳思傑之證詞，主張被告利用陳思傑散佈可在 系爭土地上蓋房之不實資訊云云（見訴字卷第52-53頁 ），然陳思傑已明確證稱：被告並未強調可在系爭土地 上建屋等語（見訴字卷第44頁背面），原告所執前見， 容有跳躍臆測之疑，難以採納。況如前所述，被告所得 資訊並未大於原告，其所具專業，亦不如原告，被告如 何傳遞不實資訊？而原告何以因此陷入錯誤？此由證人 之前揭證詞，均無從為原告有利之認定。毋寧原告縱有 在系爭土地上建屋之動機，亦不能以此主觀意念之產生 ，逕認來自被告對於上開現況說明書之勾選；蓋土地上 能否建屋，涉及複雜之法令規範，加以市地重劃亦有其 規範要程，原告作為開發建設公司，衡情並無百分之百 依賴被告所為現況說明書之可能。而證人陳思傑自陳其 有從事建築相關事業，尚且對於土地重劃與建物建造之 專業知識未臻飽足，又何能苛求被告瞭透此等相關專業 事項。是原告所舉證人之詞，亦無法證明被告有何詐欺 之情。 ⑹另原告稱：土地若要辦理重劃，才能申請建照，即禁限 建的意思（見訴字卷第29頁背面），嗣又稱：重劃後會 公告禁限建，辦理重劃範圍更廣；市地重劃應包含在「 糾紛」範圍內等語（見訴字卷第111頁背面至第112頁） 。依此可知，原告對於土地重劃與禁限建之認知，亦有 前後不同之解讀，益徵兩者概念並非可為人們輕易精確 掌握。而上開標的物現況說明書之項次5「土地是否正 在辦理重劃中？」、項次16「是否有禁建、限建或糾紛 之情事？」既將兩者分而列之，可見該說明書之製作者 應係指涉不同命題。乃土地是否辦理重劃之法律上認定 ，應回歸相關法令規範定義之（如：平均地權條例、市 地重劃實施辦法、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法 ）。然則法令規範涉及法律專業，被告是否確可認知土 地重劃究竟何可當之，本有疑義；況本件重劃又在籌備 階段，以被告之學經歷，能否了解並確定重劃之意涵， 亦有疑問；僅以其為出賣人而要求其正確無誤表達精確 之法律概念，恐有苛求。至於是否有禁限建情事，因禁 限建涉及其範圍、效力之認定，同有憲法上人民基本權 限制之合憲問題，必有相關法令作為依歸，方符法治國 原則之要求（如：國家安全法第5條第3項將軍事管制區 之限建、禁建範圍授權由國防部會同內政部及有關機關 定之）。因此，所謂禁限建之認定，自應依相關法令確 有明確規範之範圍、效力為依據始得稱之。基此，系爭 土地雖須經重劃方式開發，然其重劃程序尚在籌備階段 ，重劃會未經核准成立，更無已公告禁制事項之情事， 則參諸前揭禁限建概念之說明，被告在上開標的物現況 說明書項次勾選無禁限建之情事，於法難謂有誤。再以 被告並非法律專業人士之角度觀之，更無從課與精確表 達禁限建意涵義務之可能。換言之，上開標的物現況說 明書僅在使被告就其所知現況予以表述，被告並無擔保 必然正確無誤之義務。依此，被告既無如此義務，則原 告主張被告所為係屬消極不作為詐欺云云，自屬無據。 至原告主張市地重劃應包含在上開標的物現況說明書之 項次16「是否有禁建、限建或糾紛之情事？」中之「糾 紛」情事範圍內云云，則與「糾紛」之核心文義、概念 相差甚鉅，顯不足採。 ⑺又原告主張依據民法第354條、系爭買賣契約第4條第5 點，被告有擔保義務，自有告知是否禁限建或辦理重劃 之義務云云。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依 第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵；民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕 疵係指存在於物之缺點而言。系爭土地須以市地重劃方 式開發，乃其依據都市計畫而規制之使用分區使然，並 非物之瑕疵。原告援引民法第354條規定，容有誤會。 又兩造在系爭買賣契約第4條第5點固約定：「賣方擔保 本件買賣標的物產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記 或來歷不明或其他產權界址糾紛或債務瓜葛或與他人訂 立租賃契約、借貸契約，亦無優先購買權人存在等情事 ，如有是項情事發生時，均由賣方負責理清，絕無累及 買方。」（見訴字卷第9頁背面），然系爭土地須以市 地重劃方式開發，與上揭契約條款所稱產權不清、限制 登記、來歷不明、界址糾紛、債務糾葛、另為租賃借貸 、優先購買等情形均無合致，原告引用該契約條款主張 被告有擔保、告知義務云云，顯有誤會。且如前述，兩 造簽立系爭買賣契約時，即有系爭土地使用分區證明書 作為契約附件，該證明書亦已載明系爭土地之使用分區 名稱與整體開發之規定等事項，被告並無未告知之行為 。原告所指前情，均無從證立被告有何詐欺情事甚明。 ⒊據上，原告主張受詐欺而為意思表示，其舉證容有未足， 難以採納，則其縱以本件起訴狀送達被告為撤銷系爭買賣 契約之意思表示，亦無從發生撤銷之法律效力。 （三）綜上所述，原告既未能舉證證明其就系爭土地之買賣，係 出於受詐欺之意思表示所為，其撤銷之意思表示實無從發 生撤銷之效力，則原告主張依不當得利之法律關係，請求 被告返還價金3,650,000元，核屬無據，為無理由，應予 駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請無所依附，應 併予駁回。 四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法 及舉證（如：同段1631-1地號土地是否在原告所為撤銷意思 表示效力所及範圍），經本院審酌後，認均不足以影響本判 決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。 五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定 有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用應由敗訴之原告 負擔，爰依上開規定，判決訴訟費用之負擔如主文第2項所 示。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 17 日 民事第六庭 法 官 盧亨龍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 19 日 書記官 謝婷婷