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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1929號 原　　　告 即反訴被告　美國華府住戶大樓管理委員會 法定代理人　連麗萍 訴訟代理人　裘佩恩律師 　　　　　　王盛鐸律師 　　　　　　楊志凱律師 被　　　告　林國松 即反訴原告　林宗翰 共　　　同 訴訟代理人　黃國峰 參　加　人　蔣元皓 上列當事人間請求返還停車位事件，經本院於民國107年11月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認被告林宗翰就臺南市○○○段○○○○○○號建物地下二層 如附圖所示編號六四、六五、六六號之停車空間之約定專有使用 權不存在。 被告應將上開停車空間騰空返還美國華府公寓大樓全體區分所有 權人。 訴訟費用新臺幣壹萬肆仟參佰陸拾伍元由被告負擔。 反訴原告之訴駁回。 反訴訴訟費用新臺幣壹萬肆仟參佰陸拾伍元由反訴原告負擔。 參加訴訟費用新臺幣壹仟元由參加人負擔。 事實及理由 甲、程序部分： 壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本 件原告起訴時原請求：被告2人應將坐落臺南市○區○○○ 段○○○○○號土地上之同段00000建號建物內如附圖所示編號6 4、65、66號之停車位（下稱系爭停車位）回復原狀並騰空 返還予全體區分所有權人；嗣於本院審理時變更聲明為：１ 、確認被告林宗翰就臺南市○區○○○段○○○○○○號建物地 下二層如附圖所示編號64、65、66號之停車空間（下稱系爭 停車空間）之約定專有使用權不存在。２、被告2人應將系 爭停車空間騰空返還美國華府公寓大樓（下稱系爭大樓）全 體區分所有權人（見本院卷二第161頁、卷三第51頁），核 其請求之原因事實仍屬相同，且所援引之攻擊防禦方法相同 ，並無礙於被告之防禦與訴訟之終結，揆之上揭規定，應認 其變更於法尚無不合，應予准許。 貳、次按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨 在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維 護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無 實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員 會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能 力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規 定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具 有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與 其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第 6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21 條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員 會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦 與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委 會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行 他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱 非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於 程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴 訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告 起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人 勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院 98年臺上字第790號判決意旨參照）。又所謂當事人適格， 係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此 種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適 格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關 係定之。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法 律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。本件原告係 為執行美國華府住戶大樓區分所有權人會議決議事項及公寓 大廈管理維護工作（公寓大廈管理條例第3條第9款參照）， 對系爭大樓區分所有建物共用部分自有管理權。所謂「管理 」，通常包含保管、使用及收益。原告主張如附圖所示系爭 停車空間為美國華府公寓大樓全體區分所有權人所共有，被 告管委會雖非系爭停車空間權利之主體，但對於系爭被占用 之停車空間既有管理權，則其本於管理共有部分所生私法上 爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，且不以 業經合法報備為必要，揆諸前開判決意旨，即為適格當事人 ，是原告以其名義提起本件訴訟，自屬合法，併此敘明。 參、另按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不 得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明 文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主 張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的 之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的 之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一事實 或同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因， 與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可 認兩者間有牽連關係。查本件原告主張系爭停車位係原告所 管理之美國華府大樓之共同使用部分，遭被告2人無權占用 ，依民法第767條及第184條第1項前段規定，請求被告2人返 還停車位，於訴訟繫屬中，被告即反訴原告林宗翰主張其就 系爭停車位有專有使用權，提出反訴請求確認其就系爭停車 位之約定專有使用權存在，原告即反訴被告應將系爭停車位 交付被告即反訴原告林宗翰使用，並保持車道暢通。經核反 訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間有牽連關 係，依據前述說明，反訴原告所提之反訴，應予准許。 肆、再按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。而所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本 訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當 事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖 不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴 ，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不 利益者而言（最高法院51年臺上字第3038號判例要旨參照） 。本件被告即反訴原告主張其就系爭3格停車位有專有使用 權，蔣元皓亦主張其就美國華府大樓地下二層上之4個停車 位有專有使用權，因其與被告之攻擊防禦方法相同，被告若 經判決其就系爭停車位並無專有使用權存在，則蔣元皓之主 張亦可能係屬無理由，是蔣元皓就本件訴訟確有法律上利害 關係，其聲請參加本件訴訟輔助被告，於法並無不合，應予 准許。 乙、實體部分： 壹、原告即反訴被告（下合稱原告）起訴主張及反訴答辯略以： 一、系爭大樓地下二層分別為臺南市○區○○○段○○○○○○○○○○○ ○號（下分別稱系爭15848、15849建號），為系爭大樓之共 同使用部分，系爭15848建號上有劃設系爭停車位，原為訴 外人龍成建設股份有限公司（下稱龍成公司）起造時規劃為 機車停車位，並已供全體住戶共同使用停放機車達20多年， 另有其他車位係屬於約定專有使用之停車位，僅限有購買停 車位之住戶專用，龍成公司為使有購買停車位者取得所有權 狀，而讓有購買停車位之區分所有權人持有地下一層建物（ ○○○段15851建號）之持分（主要用途：自用儲藏室）， ○○○段15851建號建物之共有部分○○○段15849建號（權 利範圍10000分之4920）即為約定專用停車位。惟系爭停車 位並非約定專用部分，而為共用部分，自不容任何區分所有 權人排除他人使用而占為私有。被告林宗翰為○○○段1585 2建號即門牌號碼臺南市○區○道路○○號地下一層建物之所 有權人，係系爭大樓之區分所有權人之一，竟以其持有系爭 15848建號權利範圍10000分之445，較其他區分所有權人持 分10000分之100左右為大等理由，強解其擁有系爭停車位， 並占為己有，於民國106年8月24日將機車停車格加以塗銷， 擅自劃上3格停車位即系爭停車位標示「94B1」，並停放3輛 汽車（車牌號碼：00-0000號、000-0000號、0000-00號）， 甚至擅自張貼公告宣稱系爭停車位為其專有使用之停車位， 妨害全體區分所有權人使用系爭停車位之權利。爰依公寓大 廈管理條例第9條第2項、第4項、第10條第2項規定，系爭停 車位為系爭大樓之共用部分，原告負有管理維護之責任，系 爭停車位既遭被告無權占用，侵害全體區分所有權人使用系 爭停車位之權利，原告自得依民法第767條及第184條第1項 規定，請求被告返還系爭停車位。 二、對本訴被告抗辯之陳述及反訴答辯： （一）有購買停車位之區分所有權人會一併持有○○○段15851 建號之持分（共有部分：系爭15849建號），如未購買專 用停車位，該區分所有權人即不會有上開持分。被告辯稱 伊向地政事務所、稅務局確認伊有系爭停車位之專用權， 惟地政事務所、稅務局並非公寓大廈停車空間所有權歸屬 之主管機關，被告究竟如何得到伊有系爭停車位之專有使 用權之「確信」，令人疑惑。被告固提出臺南市政府106 年8月7日府工使一字第1060776585號函，抗辯主美國華府 公寓大廈應有69個停車位，其中21個法定停車位、48個自 行增設停車位等語，惟該函說明四敘明：「一、……建築 物增設停車空間鼓勵要點，應與所有權問題無涉。……二 、關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應 由所有權人、使用人依使用管理約定為之，……」等語， 足證公寓大廈共同使用部分之增設停車位如何使用，係由 區分所有權人約定之，此函並不足以證明被告對於系爭停 車位有專有使用權存在，至為明確。 （二）依據內政部72年4月1日台內營字第143377號函釋，建築物 之停車空間擱置不用，或以停放機車、腳踏車並不違反法 令，另依內政部93年營署建管字第0932917542號函釋，停 放機踏車之問題主要係大廈之空間管理，應依照規約之約 定即可，原則上不涉及使用執照之變更。依美國華府停車 位買賣合約書所附之停車位配置圖所示，足證訴外人龍成 公司於銷售美國華府大樓時，即於契約附件中載明地下二 層共用部分之使用方式，應可視為區分所有權人就停車位 使用方式之約定。況系爭大樓區分所有權人會議於106年9 月17日決議被告應將占用之停車位回復原狀，並作為全體 住戶停放機車使用，又於106年12月30日決議將地下二層 共同使用部分之停車位使用方式納入住戶規約。被告辯稱 其就系爭停車位有專有使用權，卻無法提出證明或其所謂 「停車位使用證明書」，空口無據，自難憑信。原告早已 提出證人蘇玲昭提供之美國華府停車位買賣合約書原本， 足證龍成公司銷售美國華府大樓之初，凡有買受停車位專 用權利者，均有簽立停車位買賣合約書，倘反訴原告有合 法自前手繼受取得停車位專有使用權，衡情應可自前手取 得向龍成公司買受之第一手所有權人簽立之停車位買賣合 約，然反訴原告卻無法提出，堪認反訴原告之主張顯屬無 據。 （三）被告固主張其為系爭大樓地下一層區分所有權人，並以其 持有系爭15848建號之共用權利範圍達10000分之445，較 其他住戶更多為由，據以推論其有系爭15848建號上系爭 停車位之專有使用權云云，惟反訴原告所有之○○○段15 852建號建物之總面積達282.07平方公尺，約係其他住戶4 倍大，而公寓大廈之公設比係依區分所有權利範圍按一定 比例持有共有部分，則反訴原告持有共有部分之比例較其 他住戶多，亦屬當然之理，並不能以此推論反訴原告對於 系爭停車位有排他之專有使用權存在。反訴原告另主張地 下一層規劃3個主建物即○○○段15851、15852、15853建 號，並持有系爭15848、15849建號之持分，再以約定分管 方式，專有使用停車位，地下二層應有8個停車位為地下 一層所有權人所有云云，惟系爭大樓區分所有權人有購買 停車位專有使用權利者，均同時持有系爭15848、15849建 號之共同使用部分，而○○○段15852、15853建號之所有 權人僅共同持有系爭15848、15850建號之持分，並未共同 持有系爭15849建號之持分，且系爭15858建號為全體區分 所有權人各依比例有，亦無就系爭15858建號有任何分管 協議存在，反訴原告上開主張，顯屬無據。另被告固以訴 外人黃麗琴有○○○段15851建號持分卻未分配到地下二 層停車位，據以駁稱原告之主張，惟黃麗琴確實曾持有系 爭15848建號上機械式停車位1格，至其嗣後如何輾轉出售 ，原告不得而知，約定專用停車位本可自由轉讓出售，故 被告所述「多人主張擁有2座以上停車位」，亦無足為奇 。 （四）依據早年大樓住戶管理費收支表記載，有停車位專有使用 權之住戶，除繳納區分所有部分之管理費外，另有繳納停 車位之管理費，被告即反訴原告之前前手李佩靜明顯並無 繳交停車費之紀錄，又依據106年2月～6月間之系爭大樓 管理費應收總表記載，反訴原告之前手楊適宇亦無繳交車 位管理費之紀錄，足證反訴原告之主張明顯與事實不符。 又反訴原告及參加人之前手屋主，於出賣系爭大樓地下一 層時，委託仲介業者於公開銷售資訊上清楚記載「車位： 沒有車位」、「車位：無」、「車位：可承租」等語，足 證系爭大樓地下一層之所有權人並無停車位專有使用權至 明，反訴原告及參加人自無繼受取得停車位專有使用權之 可能。另由美國華府公寓大廈區分所有權人86年第一次會 議會議記錄臨時動議第4項所載「大樓兩側所停放之機車 過於凌亂，影響出入及觀瞻，請住戶將機車停放至地下室 。」等語，足證自86年地下室即設有機車停車位，再佐以 美國華府停車位買賣合約書所附停車位配置圖，堪認反訴 原告所主張之停車位位置，早就規劃為機車停車使用，並 非特定住戶專有使用。 （五）被告固提出自稱龍成公司法定代理人楊明通所出具之聲明 書，惟證人作證有具結之義務，楊明通並未具結，亦未親 自到法院接受法官訊問及兩造當事人發問，被告以證人訴 訟外所立聲明書為證，並無證據能力，亦不能證明文書之 真正，原告否認該聲明書形式真正與實質內容之真實性， 該聲明書不能作為對被告有利認定之依據。反訴原告提出 所謂社區群組LINE所擷取之「停車位明細表」，反訴被告 否認真正。縱姑不論其形式真正，由該明細表所載車位號 碼4、5、6均為訴外人張世杰所有，再核對證人蘇玲昭停 車位買賣契約所附停車位配置圖，足證該明細表所載車位 號碼即為該停車位配置圖之車位編號，且該明細表之車位 號碼自1開始編列，缺15、16，接著又自17開始編列至63 ，然後即跳到70，剛好符合停車位配置圖之車位標號狀況 ，可見系爭大樓地下二樓停車位在反訴原告所主張之停車 位位置，雖在建築設計時確實規劃為增設停車位，但實際 使用上自始即作為機車停車位使用，並未出售給區分所有 權人作為專有使用停車位，又依該明細表記載，龍成公司 之車位號碼當時有「7、8、22、43、45、46、48、51、56 、57、58、63上」，亦與反訴原告所主張有8格停車位是 龍成公司保留之停車位云云明顯不符。 （六）反訴原告雖提出臺南市政府102年度關於「建物所有權第 一次登記之研究」之研究報告書，主張其對於共同使用部 分之應有部分較高，係作為所有權人享有汽車停車位權利 云云，惟反訴原告所述情節是否足認為「社會慣習」而得 採為有利其之依據，此部分尚須相當之考察研究，並非反 訴原告片面稱「習慣」所得認定，更不能逕爾取代約定專 用需經全體區分所有權人同意或規約明定之原則。另依證 人蘇玲昭之證詞，足證系爭停車位發生糾紛係在被告取得 系爭房屋所有權後，倘被告之前手有專有使用停車位卻遭 劃設為機車停車格讓全體住戶共用，豈有25年來相安無事 、毫無爭訟糾紛之理等語。 三、並聲明： （一）本訴部分： １、確認被告林宗翰就系爭停車空間之約定專有使用權不存在 。 ２、被告2人應將上開停車空間騰空返還系爭大樓全體區分所 有權人。 （二）反訴部分：反訴原告之訴駁回。 貳、被告即反訴原告林宗翰（下合稱反訴原告）、被告林國松答 辯及反訴主張略以： 一、緣反訴原告於106年1月12日買入坐落○○○段3232地號土地 及其上○○○段15852建號即門牌號碼臺南市○區○道路○○ 號地下一層房屋（下稱系爭房屋），並於106年2月9日完成 所有權移轉登記，作為被告林國松存放茶葉之用，反訴原告 於購買系爭房屋時，經仲介及代書告知，系爭房屋應有地下 二層停車位之使用權利，經向臺南市東南地政事務所、臺南 地政事務所、財政稅務局及住戶詢問後確認，系爭房屋與鄰 戶（即○○○段15853建號建物，門牌號碼為臺南市○區○ 道路○○號地下一層）應可專有使用地下二層停車位編號15、 16、64、65、66、67、68、69等8座停車位，被告林國松遂 向原告表達返還「部分」停車位之意思表示，但遭原告主任 委員連麗萍悍然拒絕，並夥同其他住戶汙衊被告林國松「侵 占」社區公設空間及大樓機車停車位。本社區原由訴外人龍 成公司與其他住戶所起造，並於81年10月19日建築完成。按 工務局所核發之使用執照及竣工藍晒圖，可知本件社區應有 地下二層汽車停車位69座，其中編號12～32等法定停車位21 座劃設在防空避難室（兼作停車空間），編號1～11及編號 33～69等自行增設停車位48座劃設在停車場，原告主張龍成 公司於起造時，即已規劃機車位供全體住戶共同使用，顯然 有所誤解。建築技術規則中從未規範過「機車停車位」，機 車停車位並非大樓建築時所必須設置，而係散見於各該都市 計畫中，考量各該都市計畫區域範圍內狀況而予制定，原告 主張：86年地下室即有設置機車停車位等語，應為龍成公司 同意住戶使用，而非依法變更設置，原告顯對建築法令有所 誤解。據同社區住戶提供之本社區LINE群組之截圖資料顯示 ，原告主任委員連麗萍早已知道，於本社區建築完成（81、 82年）時，編號15、16、64～69號等8座汽車停車位實已依 法設置，係因住戶陸續進駐，卻無機車停車位可供使用，龍 成公司應住戶及當時主任委員要求，始將其所有之上述汽車 停車位改供作機車停車位使用，是上述汽車停車位應恢復為 汽車停車使用，始符合建築法令之相關規定。臺南市政府前 於106年8月7日以府工使一字第1060776585號函，命原告恢 復劃設增設停車面積一事，原告主任委員連麗萍卻置之不理 且隱瞞於其他住戶，使得全體住戶受有依建築法第91條第1 款規定遭行政罰鍰之風險。 二、內政部營建署於80年4月10日會議決議，建築物在地下室依 法附建的防空避難室兼停車空間，視為公共設施，不准再登 記為個人私有，亦不准分割零售，上開決議加上訴外人龍成 公司於80年間起造時考量到基地附近荒涼、停車方便，住戶 並無購買汽車停車位之需求，導致於龍成公司在所有權劃分 時，在地下一層規劃了兩戶店鋪（即○○○段15852、15853 建號）與一間自用儲藏室（即○○○段15851建號），並由 該3戶建物間接持有系爭15848建號及15849建號之地下二層 部分，再以約定分管方式，專有住戶專屬之汽車停車位。龍 成公司將要出售的61座汽車停車位（後來還多劃一座），以 共同持有同段15851建號建物之形式，分售給樓上住戶或社 區以外之人，再以分管協議形式，由○○○段15851建號共 有人分別使用這61座汽車停車位，而龍成公司自留之系爭房 屋即作為當時建商辦公室，鄰戶15853建號則由龍成公司留 作社區活動中心使用，並間接持有15、16、64、65、66、67 、68、69等8座汽車停車位，始有龍成公司違法劃設機車停 車位供社區住戶使用之前因（但並未合法向臺南市政府辦理 變更）。龍成公司嗣因經營不善而倒閉，系爭房屋輾轉買賣 登記予反訴原告，購屋時因仲介及代書發現，系爭房屋與鄰 戶之共同使用權利範圍較大，依當時登記習慣，共同使用部 分權利範圍較多者，通常為地下室汽車停車位使用權之表徵 ，內政部85年7月29日台內地字第8587284號函、臺南市政府 102年度自行研究報告書「建物所有權第一次登記之研究」 亦有類似敘述，此亦可由龍成公司違法劃設機車停車位而無 須所有住戶同意之情況下得證。經向臺南市政府工務局調閱 竣工藍晒圖後詢問相關單位及人士確認，反訴原告與鄰戶應 可專有使用地下二層之編號15、16、64、65、66、67、68、 69等8座汽車停車位，但考量其他住戶停放機車之需求，始 僅向反訴被告請求返還系爭停車位。原告主張地下二層之其 他停車位屬於約定專有使用之停車位，僅限有購買停車位之 住戶使用云云，顯有誤導本院之嫌，○○○段15851建號之 共有人總計59人，但多人主張擁有2座以上之停車位，且共 有人之一黃麗琴並未分配到地下二層之停車位，足見原告主 張顯不足採信。 三、公寓大廈之公設比係依各該區分所有權人之專有部分與公寓 大廈專有部分全部面積總和之比例而有所增減，但以本社區 而言，反訴原告林宗翰所有系爭房屋並非一般住戶之4倍， 且依反訴被告之立論基礎來判斷，反訴原告林宗翰仍較其他 住戶就共同使用部分擁有較多之持分，依當時登記習慣，即 為專有使用地下室停車位之佐證。依據95年4月及10月間之 社區帳冊資料顯示，反訴原告之前手李佩靜所繳半年管理費 為新臺幣（下同）13,062元，但依照本社區規約之約定，店 鋪每月管理費500元（6個月合計3,000元），李佩靜之配偶 楊明德有匯入8,640元（即8座汽車停車位×100元×12個月 ×年繳折扣0.9），足證李佩靜除店鋪之管理費用外，已另 外繳交停車位之管理費用，則反訴原告確實可得專有使用系 爭停車位，原告自不應該阻饒（且應協助）反訴原告取回系 爭停車位之使用權利。原告雖辯稱有車位之住戶管理費會加 收270元云云，並提出84年間管理費計算表1份為證，然證人 蘇玲昭亦無「車270」之記載，足證當時只向機械停車位使 用人收取管理費及清潔費，而未向平面停車位使用人收取費 用。另依土地登記規則第81條規定及內政部相關函釋（內政 部71年10月20日台內地字第101985號、72年4月28日台內地 字第153743號及72年8月5日台內地字第171675號等），建築 物依法附建之停車空間或將防空避難設備闢為兼作停車場使 用者之地下室停車位，並無單獨所有權狀，應併入共用部分 ，依分別共有方式登記，○○○區○○○段15851、15852、 15853建號建物（共用部分即系爭15849、15848建號），均 登記在「共有部分」建物中，再分別由各該使用權人間，進 行約定屬於自己的停車位之專用權利。反訴原告之前手李佩 靜雖未使用系爭停車位，但確實有繳納系爭停車位之管理費 ，依最高法院83年臺上字第1282、1377號判決要旨，並不影 響分管契約之成立，又依最高法院48年臺上字第1065號判例 要旨，該分管契約對於應有部分之受讓人即反訴原告繼續存 在，是反訴原告就系爭停車位有專有使用權利。 四、依公寓大廈管理條例第4條第2項規定及最高法院81年度臺上 字第2962號、85年度臺上字第569號、87年度臺上字第2199 號判決，建物專有部分所有人（建商）不得將共同使用部分 之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將專有部 分出售他人，是訴外人龍成公司無從將汽車停車位之使用權 保留給住戶使用，而與○○○段15852建號之所有權分離出 售。又依社區規約第14條第1項規定：「共用部分之約定專 用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應 繳交或給付使用償金：……⑵登記機關之共同使用部分已載 有專屬之停車空間持分面積者」，亦證本社區規約在82年7 月30日訂立時，就地下二層汽車停車位之分管，已隱存在地 籍資料中，並由龍成公司發給停車位使用證明書，龍成公司 之原負責人楊明通並於107年7月10日書立聲明書，證明「地 下二層車位編號15、16、64～69等8座汽車停車位為龍成公 司配賦給○○○段15852、15853建號建物之專有使用汽車停 車位」，具有文書證據之效力，實不容反訴被告一再以「證 人未到庭具結而未具證據效力」等詞置辯。關於原告代表人 連麗萍與訴外人黃麗珠、吳文嬌、蔡育錡、黃志明等5人對 被告林國松及其配偶張翠屏提起侵占停車位之刑事告訴，業 經臺灣臺南地方檢察署以107年度偵字第11851號不起訴處分 書偵結在案，該檢察官認定「社區所有住戶（包含被告林國 松、林宗翰）均有權使用系爭停車位」，足證原告起訴請求 被告回復原狀並騰空返還系爭停車位顯無理由。本件原告依 照一般社區管理實務，應有保管地下室停車位權屬之相關資 料，並據此向有使用汽車停車位之人收取清潔費用，但原告 拒不提出，並刻意隱瞞停車位權屬之相關資訊，依民事訴訟 法第282條之1規定，應認反訴原告之主張為真正。 五、我國建築法規「建築技術規則」從未有關於機車停車位之規 定，但證人蘇玲昭身為吉祥發建設股份有限公司之負責人， 卻證稱「這幾個號碼我沒有仔細看過，以經驗論會作為機車 位，因為這樣才會合法」等語，其證詞已悖於我國建築法規 、違背事實，其證詞效力顯有疑義。依證人蘇玲昭於107年1 0月25日庭呈「美國華府預定房屋買賣合約書」第5條第2款 約定，「地下二樓除機車停車場、變電室、發電機室供公眾 使用外，其餘地下室之停車場所有權或使用權均歸乙方所有 ，由乙方自由處分轉售」等語，足見美國華府社區大樓於建 築完成時，即對於共有部分之管理作成一定之分配，所有地 下二層停車位已全部分配給建商龍成公司所有，再按先前預 售合約或嗣後買賣契約，由龍成公司出售轉讓給買家（即新 區分所有權人）。又依證人蘇玲昭庭呈之「美國華府預定房 屋買賣合約書」第20條及「住戶管理公約」第2章第2條第2 款約定，「地下二樓除機車停車場、變電室、發電機室，供 全體住管管理使用外，其餘地下室之停車場所有權或使用權 均歸特別約定使用權之住戶」等語，亦證所有區分所有權人 均已認同地下二層停車位歸由各特定約定使用權之住戶，自 亦包括地下二層車位編號15、16、64、65、66、67、68、69 等8座汽車停車位歸屬於龍成公司可得約定專有使用權利等 語。 六、並聲明： （一）本訴部分：原告之訴駁回。 （二）反訴部分： １、確認反訴原告就系爭停車位之約定專有使用權存在。 ２、反訴被告應將系爭停車位交付反訴原告使用，並保持車道 暢通。 參、參加人蔣元皓表示意見略以：其於106年8月間購入門牌號碼 臺南市○區○道路○○號地下一層房屋（即臺南市○區○○○ 段○○○○○○號建物），與被告林宗翰所有系爭房屋同屬位於 系爭大樓之地下一層，且參加人就共同使用部分（系爭1584 8建號）建物之權利範圍為10000分之485，亦應有地下二層 之4座停車位之專屬使用權利。系爭大樓地下二層原應有車 位編號1～69之汽車停車位，前遭原告第5屆主任委員朱明宏 私自劃設機車停車位供所有住戶使用，故汽車停車位格線（ 白色）與機車停車位格線（草黃色）併存迄今，並非一開始 即無車位編號15、16、64～69之車位格線存在，原告與證人 所述顯與事實有所違背。依臺南市政府工務局106年11月8日 南市工使一字第1061171159號函檢附會勘記錄，系爭大樓地 下二層之現況未符合核准圖說部分，工務局請原告依核准圖 說恢復原狀後覆知該局，故恢復劃設汽車停車位格線係主管 機關要求等語。 肆、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造 不爭執事項暨簡化爭點如下： （一）不爭執事項： 以下事實為兩造所不爭執，並有臺南市政府工務局81南工 字第0518號使用執照、編號64、65、66號停車位照片、○ ○○段3232地號土地登記第一類謄本、同段15848、15849 、15850、15851、15852建號建物登記第二類謄本、地下 室貳層平面圖各1份附卷可稽（見本院卷一第36頁至第40 頁、第83頁；卷二第176頁至第199頁；卷三第21頁），堪 信為真實。 １、訴外人龍成公司於坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地 上興建系爭大樓，並於81年10月29日取得臺南市政府工務 局81南工字第0518號使用執照，其上記載：地下二層用途 ：停車空間兼防空避難室，停車場室內共69輛等語。 ２、系爭大樓地下二層為系爭15848、15849建號；反訴原告為 系爭房屋之所有權人，為系爭大樓之區分所有權人之一， 反訴原告於系爭15848建號上劃設（反訴原告是否有劃設 之權，兩造有爭執）系爭停車位，系爭停車位現由被告2 人所占用【停放車號00-0000（被告林國松之配偶張翠屏 所有）、000-0000（原係企鵝圖書公司的債務人所有，因 該債務人積欠債務未還，現將該汽車移轉予企鵝圖書公司 以代清償）、0000-00（被告林國松配偶張翠屏所有）自 用小客車】。上開三輛自用小客車被告2人均有管領使用 的權利。 （二）爭執事項： １、反訴原告就系爭停車位有無系爭約定專有使用權？ ２、原告請求被告應將上揭被告所占用系爭停車空間騰空返還 原告，有無理由？ ３、反訴原告請求確認就系爭停車位有系爭約定專有使用權、 反訴被告應交付系爭停車位供反訴原告使用，並保持車道 暢通，有無理由？ 伍、本院得心證之理由： 一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。查系爭停車位現由 被告2人所占用，原告主張反訴原告就系爭停車位之約定專 有使用權不存在，反訴原告有所爭執，反訴原告並主張其就 系爭停車位有約定專有使用權存在，是原告、反訴原告以其 私法上之地位有受侵害之危險，各訴請確認以排除此危險， 認合於民事訴訟法第247條規定，亦應准許。 二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277條前段定有明文。又確認法律關係不存在 之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任 （最高法院42年臺上字第170號判例要旨參照）。另民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又 以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件系爭土地為上 訴人所有，有土地登記簿謄本及所有權影本在卷可稽，並為 兩造所不爭執，則被上訴人自應就占有系爭土地之合法權源 負舉證之責，上訴人無須舉證證明其為無權占有。乃原審竟 謂上訴人對被上訴人以無權占有訴請返還土地，未據舉證云 云，其舉證責任之分配顯有違誤（最高法院85年度臺上字第 1120號裁判意旨參照）。查系爭停車空間於大樓興建完成之 時，依據建築法令，原係劃設為系爭停車位乙節，為兩造所 不爭執（見本院卷一第189頁），並有系爭大樓地下室二層 平面圖、臺南市政府工務局使用執照、臺南市政府106年8月 7日府工使一字第1060776585號函各1份附卷可查（見本院卷 一第10頁、第83頁、第84頁），堪認為真實。又被告辯稱： 龍成公司在所有權劃分時，在地下一層規劃了兩戶店鋪（即 ○○○段15852、15853建號）與一間自用儲藏室（即○○○ 段15851建號），並由該3戶建物間接持有系爭15848建號及1 5849建號之地下二層部分，再以約定分管方式，專有編號1 5、16、64、65、66、67、68、69等8座汽車停車位使用權云 云，為原告所否認，則觀之上揭規定及說明，自應由被告對 反訴原告應係依據上揭所稱方式而就系爭停車位有系爭約定 專有使用權乙節舉證之責。經查： （一）被告雖提出訴外人龍成公司前負責人楊明通之聲明書1份 為據，該聲明書雖略謂：臺南市○區○道路○○號地下一層 、96號地下一層等兩戶作為龍成公司之辦公室使用，並且 可以專屬地下二層車位編號15、16、64、65、66、67、68 、69等8座汽車停車位，惟依當時建築法規及函令解釋， 地下防空避難空間無法單獨發給權狀，故而在共同所有部 分增加持份數額，以作為專有汽車停車位使用權之權利表 彰云云（見本院卷二第94頁），然上揭楊明通之聲明書內 容之真實性，業經原告所否認（見本院卷二第105頁、第1 21頁反面），另楊明通經合法通知未到庭具結作證，自無 法擔保上揭聲明係為真實，復參以經本院就81年間社區大 樓之地下停車場之產權登記方式及相關實務作法乙節函詢 臺南市東南地政事務所，該事務所於107年3月23日以東南 地所登字第1070024609號函復本院謂：「……實務執行上 ，於申請建物所有權第一次登記時，由起造人於案件內附 切結書，載明各共有人使用部分建號，並辦理主建物持份 權利範圍登記。三、又81年實務登記執行，僅編列共有部 分建號，標示部未列明項目名稱（如來函……所稱機車停 車位），該等項目名稱建議參考使用執照各層用途欄及竣 工圖標示。四、另區分所有權建物共有人分管之法定停車 位，依內政部97年4月9日內授中辦地字第0970044237號函 釋，如經區分所有建物全體共有人及他項權利人同意，並 檢附分管協議書、印鑑證明及他項權利人同意等文件，得 於所有權部其他登記事項欄註記分管停車位編號。……」 等語（見本院卷二第30頁），可知當時地政實務登記上， 就專有使用停車位除法定停車位依據上揭函文所示在所有 權部其他登記事項欄註記分管停車位編號外，並無以一定 方式表彰停車專有使用權之慣例，業與上揭聲明書所稱不 合，況縱認上揭聲明書可信，細繹上揭聲明書內容，僅載 明臺南市○區○道路○○號地下一層、00號地下一層等兩戶 擁有上揭8格停車位，並無明確表明系爭房屋屋主所擁有 者係該上揭8格停車位中之哪幾格，亦難逕以認定系爭房 屋屋主所擁有之停車位即為系爭停車位，是以，自無執上 揭聲明書為有利於被告之餘地。又查反訴原告購買系爭房 屋之前手為訴外人楊適宇，楊適宇之前手為訴外人李佩靜 ，李佩靜之前手為訴外人胡台強，胡台強之前手即原始所 有人為龍成公司乙節，業經被告陳明在卷（見本院卷一第 193頁），並有系爭房屋之地籍異動索引1份附卷可考（見 本院一第199頁、第200頁），然觀以原告提出之系爭大樓 106年2月管理費應收總表（見本院卷二第8頁），被告楊 宗翰之前手楊適宇並無繳納車位費用之紀錄，至被告雖另 提出系爭大樓帳冊節本1份（見本院卷二第146頁至第155 頁），並辯稱：系爭房屋之前手李佩靜之配偶楊明德有代 繳系爭停車位之費用云云，然此帳冊雖載有「公司車位/ 楊明德記入/8,640」等語，然楊明德與李佩靜間之關係為 何（是否為配偶關係），尚屬不明，又依此帳冊所載亦無 法勾稽出楊明德為何要繳納該筆費用？所指「公司車位」 係指何意？又其是否係代李佩靜繳納系爭停車位之費用？ 凡此種種均屬不明，自無法僅據該等帳冊為有利於被告之 認定；又系爭房屋之前手屋主委託仲介業者於公開銷售系 爭大樓地下一層資訊時，業已表明「車位：沒有車位」、 「車位：無」、「車位：可承租」等情，已經原告陳明在 卷，並有其提出之銷售房屋資料1份附卷可參（見本院卷 二第39頁至第41頁）；此外，被告未能提出其他證據以實 其說，則綜合上情，被告辯稱：系爭房屋之屋主擁有系爭 停車位專有使用權云云，自不足採。 （二）又被告雖辯稱：反訴原告持有系爭15848建號之共用權利 範圍達10000分之445，較其他住戶更多，自應係其有系爭 15848建號上系爭停車位之專有使用權云云，惟反訴原告 所有之系爭房屋總面積達282.07平方公尺，較其他區分所 有人持有建物面積為大，而一般而言，公寓大廈區分所有 人持有公設之比例，多按其區分所有權利範圍之多寡，依 比例持有共有部分，是反訴原告持有系爭15848建號建物 之比例較其他住戶多，亦屬當然，自亦尚難據此為有利於 被告之認定。 （三）又系爭停車空間於大樓興建完成之時，原係劃設為系爭停 車位乙節，已如前述，又縱認系爭大樓興建時，原系規劃 系爭房屋屋主擁有系爭提車位乙節係屬真實，然證人即系 爭大樓之原始住戶蘇玲昭於本院審理時證謂：「（你是否 為原告的住戶？）是。我是從80年預售的時候就買了，我 是原始住戶。我當時是跟龍成建設買的。（這張是否是你 當時買房子的契約？）是。（本院卷第160頁是否也是契 約的附件？）是。（該頁有個機車「區」，該機車區現在 在大樓內做何使用？〈註：即系爭停車空間〉）這一片就 是機車停放區，但是有三台汽車侵占這個部分，我聽管委 會說這三台汽車是林國松跟林宗翰的。……（當時你在購 買的時候，建商有無跟你說這一區要做何使用？）建商的 現場銷售跟我們說是作為機車停車位，廣告、預售屋合約 書也是這樣說，預售屋合約書是80年簽的。美國華府預定 房屋買賣合約書第一條跟第五條，還有第25頁住戶公約的 第二章第二條都有寫……（被告停汽車的地方什麼時候開 始停機車？）一開始我搬進去的時候就可以停機車了。（ 之前龍成建設是否也是你們大樓的住戶？）不是住戶，但 保留地下一樓，也是區分所有人。（住戶一開始在被告停 汽車的地方停機車的時候，龍成建設有無意見？）沒有意 見。他本來就是讓我們停機車，我們才買的，不然機車要 放哪裡。（被告停汽車的地方，除了被被告停汽車以外， 有無做過其他的使用？）就只有停機車。……（被告停汽 車的地方到底要停機車或是汽車，什麼時候開始有爭議？ ）就被告搬進來的時候才有爭議。（被告買受的前手或是 前前手，對於這件事情有無有意見過？）被告的前手或前 前手不知道這件事情，他們也沒有說他們有汽車停車位。 ……」等語（見本院卷三第52頁至第55頁），考量證人僅 係系爭大樓之住戶，兩造間之紛爭僅為停車位之紛爭，而 偽證罪係為7年以下有期徒刑之重罪，上揭證人要無迴護 原告，致使自己身陷偽證罪風險之必要，是其證詞，自尚 屬可信；據此，復參以證人所提出之系爭大樓買賣契約附 件停車位配置圖所示（見本院卷二第160頁），系爭停車 空間於龍成公司出售系爭大樓房屋時，已計畫將系爭停車 位設為機車停車位，且酌以被告所提出之系爭大樓停車位 明細表所載（見本院卷二第142頁至145頁），亦已無系爭 停車位之記載；且查關於因系爭大樓建築完成時，上揭8 格汽車停車位雖已依法設置，然因住戶陸續進駐，卻無機 車停車位可供使用，龍成公司始將所有之上揭8格停車位 改供作機車使用乙節，業經被告自承在卷（見本院卷二第 66頁），並有被告提出之系爭大樓社區群組截圖、原告提 出之86年第1次會議記錄、原告85年9月19日公告各1份附 卷可憑（見本院卷二第14頁、第15頁、第70頁、第168頁 ），足徵縱認系爭停車位原係系爭房屋原始屋主龍成公司 所擁有，系爭停車位專有使用權亦已因龍成公司為同意供 作機車停車位使用而拋棄無疑；系爭停車位之專有使用權 既已經龍成公司拋棄，則系爭房屋之後手（含反訴原告） 自無取得系爭停車位專有使用權之可能。是被告辯稱：反 訴原告擁有系爭停車位專有使用權云云，自不足採。 （四）至被告雖另辯稱：依據建築相關法規，系爭停車空間應作 為汽車停車位，原告將之設為機車停車位，與法有違，被 告林宗翰仍應擁有系爭停車位專有使用權云云，然基於建 築法規，系爭停車位或雖應劃設為汽車停車位，然該情係 屬行政規制，原告將之改劃設為汽車停車位，或有違行政 法規之情事，然究與系爭停車位專有使用權之性質原係民 事關係不同，自不能因上揭行政規制即得遽認反訴原告擁 有系爭停車位專有使用權，是被告猶據前詞予以爭辯，要 不足採。 陸、綜上所述，被告林宗翰既無系爭停車位專有使用權，且被告 2人並有占用系爭停車空間之情，則原告請求確認被告林宗 翰就系爭停車空間專有使用權不存在：並依民法第767條、 第184條之規定，請求被告2人應將上開停車空間騰空返還美 國華府公寓大樓全體區分所有權人，均屬有據，應予准許。 另反訴原告請求確認其就系爭停車位之約定專有使用權存在 ，並請求反訴被告應將系爭停車位交付反訴原告使用，並保 持車道暢通，均為無理由，應予駁回。 柒、另按訴訟費用由敗訴之當事人負擔；共同訴訟人，按其人數 ，平均分擔訴訟費用；因參加訴訟所生之費用，由參加人負 擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第78條、第85條第1項前段、第86條第1項前段、第87 條第1項分別定有明文。查本件本訴及反訴訴訟費用即裁判 費均為14,365元，依法應分別由敗訴之被告、反訴原告負擔 ，參加費用即聲請參加費用1,000元，依法應由參加人負擔 ，爰依職權確定如主文第3項、第5項、第6項所示。 捌、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴有理由，反訴原告之訴為無理由，依民 事訴訟法第78條、第86條第1項前段、第87條第1項，判決如主文 。 中 華 民 國 107 年 12 月 27 日 民事第二庭 法 官 王參和 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 28 日 書記官 程伊妝