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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第27號 原　　　告　陳政雄 訴訟代理人　何紫瀅律師 被　　　告　新約企業有限公司 法定代理人　張盈盈 訴訟代理人　蘇文奕律師 　　　　　　陳郁芬律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於106年9月20日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附 圖所示編號Ａ部分（面積一二六六平方公尺）、編號Ｂ部分（面 積三十六平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還原告。 被告應自民國一百零五年十一月四日起至返還前項土地之日止， 按月給付原告新臺幣參仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾壹萬玖仟元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣參佰陸拾伍萬伍仟伍佰元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將臺南市○ ○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），如補字卷 第20頁所示之測量圖編號Ａ（面積待實測後補正）之鐵皮倉 庫拆除，並將系爭土地交還原告。㈡被告應自民國105年11 月4日起至返還系爭土地之日止，每月於30日前給付原告新 臺幣（下同）3,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣 原告於106年9月20日言詞辯論期日變更第一、二項聲明為： ㈠被告應將系爭土地上如臺南市歸仁地政事務所106年5月16 日複丈日期所示之成果圖（即附圖）所示編號Ａ（面積1,266 平方公尺）及編號Ｂ（面積36平方公尺）之地上物拆除，並 將系爭土地交還原告。㈡被告應自105年11月4日起至返還系 爭土地止，按月給付原告3,000元（見本院卷第133頁），經 核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，應予准許。 二、原告主張： ㈠系爭土地原為訴外人楊志峰所有，楊志峰於100年11月4日與 被告簽訂土地租用契約書，由楊志峰將系爭土地出租與被告 ，租賃期間自100年11月4日起至105年11月3日止，租金每年 36,000元（下稱系爭租約），被告於承租期間在系爭土地上 興建如附圖所示編號Ａ鐵皮工廠及編號Ｂ鐵皮屋（以下合稱 系爭地上物）。因楊志峰擔任訴外人楊雅慧之連帶保證人， 未清償保證債務，系爭土地經債權人元大商業銀行股份有限 公司（下稱元大銀行）聲請拍賣，本院民事執行處以101年 度司執字第11619號給付借款強制執行事件（下稱系爭強制 執行事件）受理，嗣系爭土地由原告於106年3月26日以3,26 0,000元拍定，本院於102年4月8日核發不動產移轉證明書， 系爭土地嗣於102年4月24日以拍賣為原因，移轉登記為原告 所有。 ㈡原告曾於102年7月31日對被告提起民事訴訟，請求被告拆除 系爭地上物，經本院以102年度訴字第1015號遷讓房屋等事 件受理後，以被告占有系爭土地並建造系爭地上物，係基於 與楊志峰間之租賃契約，該租賃契約因民法第425條之規定 ，當然與被告發生租賃關係，當時租賃期間尚未屆期，故為 原告敗訴之判決確定（下稱第1015號事件、判決）。今系爭 租約業於105年11月3日屆期，原告於105年10月3日以關廟郵 局第39號存證信函通知被告系爭租約屆期，被告應依契約回 復原狀拆除系爭地上物並返還土地，被告於105年10月14日 以關廟文衡路郵局第25號存證信函回復表示其就系爭土地有 優先購買權等語，至今被告仍未拆除系爭地上物並返還系爭 土地。為此，依民法第767條第1項規定及系爭租約第7條， 請求擇一判命被告拆除系爭地上物，並將系爭土地交還原告 ，及依民法第179條前段規定，請求被告自105年11月4日起 至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利3, 000元等語。 ㈢並聲明：⒈被告應將系爭土地上如附圖編號Ａ（面積1,266 平方公尺）及編號Ｂ（面積36平方公尺）之地上物拆除，並 將系爭土地交還原告。⒉被告應自105年11月4日起至返還系 爭土地止，按月給付原告3,000元。⒊願供擔保，請准宣告 假執行。 三、被告抗辯： ㈠被告於100年11月間向原告之前手楊志峰承租系爭土地作為 興建廠房之用，租賃期間自100年11月4日起至105年11月3日 止，被告嗣於其上興建系爭地上物；原告在租賃關係存續中 ，於102年3月26日經系爭強制執行事件拍定取得系爭土地， 本院並於102年4月8日發給權利移轉證書，則被告自得依土 地法第104條、民法第426條之2之規定行使優先承買權。然 在系爭強制執行事件中，法院、原告或楊志峰均未通知被告 行使優先購買權，致被告未於該強制執行程序中行使優先承 買權，故原告與楊志峰間因拍賣而為之所有權移轉登記，自 不得對抗被告，參諸上開法條規定及臺灣高等法院93年度上 字第46號、96年度上字第214號判決意旨，原告應無權請求 被告拆屋還地。 ㈡被告於第1015號事件審理過程中，已表明就系爭土地有優先 購買權，第1015號判決確定後，被告為避免雙方繼續爭訟， 一方面除繼續繳交租金與原告外，一方面亦向楊志峰表示行 使優先購買權，且為求以和平方式處理，並委由楊志峰及被 告法定代理人之姊姊張純純出面協調原告配合辦理。雖楊志 峰表示願配合辦理，但經張純純數度以口頭向原告及其妻表 示被告願購買系爭土地，其等均表示等租期將屆再說。後於 104年10月底、11月初，張純純代理被告繳付租金給原告之 妻時，再以口頭向其表示被告要購買系爭土地，其表示要詢 問原告再為回覆，因遲未見原告之妻回覆消息，張純純乃撥 打電話與原告之妻聯繫，其表示並無意願，被告心想等租期 將屆再與原告洽商，然原告卻於105年10月初寄送存證信函 要求被告於租期屆滿無條件拆屋還地，被告眼見協商無望， 始於105年10月14日寄發存證信函與原告、楊志峰再為行使 優先承買權之意思表示，可認被告已合法行使優先購買權。 優先購買權為形成權，一經行使，原告即負有塗銷系爭土地 所有權移轉登記之義務，原告本於所有權請求被告拆除系爭 地上物、返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利，自屬 無據等語。 ㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠系爭土地原為楊志峰所有，楊志峰於100年11月4日與被告簽 訂系爭租約，將系爭土地出租與被告，租金每年36,000元。 系爭租約第3條約定（以下甲方均指楊志峰，乙方均指被告 ）：「甲乙雙方同意租期自民國100年11月4日起至民國105 年11月3日止，計5年為限，5年期滿經雙方同意得重新訂定 租約續租，如甲方不同意續租或乙方未續承租，乙方自願無 條件放棄地上物所有權，任憑甲方處置。」；第7條約定： 「租用地內乙方若有違章建築時，無論租期是否屆滿，乙方 當然喪失租用權，且其政府拆除違建之費用及罰款由乙方負 擔。」；第10條約定：「乙方未經甲方書面承諾，乙方不得 出賣租用土地上之建築物。且甲方有依同樣條件優先購買之 權。」（詳如補字卷第16至17頁所示）。 ㈡被告向楊志峰承租系爭土地後，於100至101年間，在系爭土 地上搭建系爭地上物（均係未保存登記建物）。 ㈢因楊志峰擔任楊雅慧之連帶保證人，未清償保證債務，系爭 土地經元大銀行聲請拍賣，本院民事執行處以系爭強制執行 事件受理。系爭土地於強制執行過程中，經本院民事執行處 於101年3月9日前往現場執行查封，查封筆錄第八點第三項 記載：「指界：經會同地政人員指出應查封土地之位置及範 圍，現場：…五甲段1314-1地號上除有同段1619建號外，另 有鐵皮搭建之倉庫，堆放木材等材料。」（查封筆錄詳如本 院卷第33頁）。嗣系爭土地由原告於102年3月26日拍定，拍 定價額為3,260,000元，本院於102年4月8日核發南院勤101 司執賢字第11619號不動產移轉證明書，系爭土地於102年4 月24日以拍賣為原因，移轉登記為原告所有。 ㈣於系爭強制執行事件之強制執行過程中，本院民事執行處、 楊志峰及原告並未通知被告行使優先購買權，被告亦未於系 爭強制執行程序中行使優先承買權。 ㈤原告於102年7月31日對被告提起民事訴訟，請求被告拆除系 爭地上物，經本院第1015號判決以被告占有系爭土地並建造 系爭地上物，係基於與楊志峰間之系爭租約，該租約因民法 第425條規定，當然與被告發生租賃關係，當時租賃期間尚 未屆期，故為原告敗訴之判決確定。 ㈥被告於第1015號事件繫屬中，曾於102年11月12日提出民事 答辯狀（一），記載：系爭地上物係被告在租賃關係存續中 所搭建，系爭土地之拍定時，自應以書面通知被告行使優先 承購權，惟於強制執行過程中，執行法院及出賣人均未通知 被告行使優先承買權，依土地法第104條及民法第426條之2 等規定，出賣人、拍定人即原告不得對抗優先承購權人即被 告，原告自亦無權請求被告就系爭土地所搭建之鐵皮倉庫為 拆屋還地等語（見第1015號事件卷宗第93至95頁）。 ㈦原告於105年10月3日以關廟郵局第39號存證信函通知被告略 以：系爭土地之租約於105年11月3日終止，依系爭租約第11 條約定，被告應無條件拆除土地上建物，將土地回復原狀， 交還原告管理，不得要求移轉費或土地地上物補償費等款項 等語（見補字卷第18頁）。 ㈧被告於105年10月14日以關廟文衡路郵局第25號存證信函通 知原告、楊志峰略以：被告依土地法第104條第1項及民法第 426條之2第1項規定，於楊志峰出賣系爭土地時，有優先承 買權，惟於拍賣程序中未通知被告行使優先承買權，依民法 第426條之2第3項規定，此所有權移轉登記不得對抗被告； 被告於第1015號事件審理過程中，曾表示就系爭土地擁有優 先承買權，今再以本信函對原告、楊志峰間就系爭土地之買 賣表示行使優先承買權等語（見補字卷第19頁）。 ㈨被告於系爭土地租期屆滿前，均有按時繳交租金；於102年4 月8日前之租金均繳納與揚志峰，102年4月8日原告取得系爭 土地所有權後，被告則將租金繳納與原告，系爭土地租期屆 滿即105年11月3日後，被告未再繳納系爭土地之租金。 五、得心證之理由： 本件兩造爭執事項在於：㈠被告是否有優先承買權並已合法 行使？㈡被告辯稱其已合法行使優先承買權，故原告與楊志 峰間之買賣契約，不得對抗被告，其非無權占有系爭土地， 有無理由？㈢原告依民法第767條規定及系爭契約書第7條約 定，請求被告應將系爭地上物拆除，並將系爭土地交還原告 ，有無理由？㈣原告依民法第179條前段規定，請求被告自 105年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,00 0元，有無理由？經查： ㈠系爭租約雖屬租地建屋契約，然因已生權利失效之效果，被 告不得再主張就系爭土地有優先購買權： ⒈按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依 同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人 有依同樣條件優先承買之權」、「基地出賣時，地上權人 、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣 時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，民法第 426條之2第1項、土地法第104條第1項前段分別定有明文 。又所謂房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作 或住宅用者，房屋稅條例第2條第1款定有明文；或至少達 到足以避風雨，可達經濟上之使用目的程度（最高法院70 年台上字第2221號判例參照）。原告雖主張：系爭租約並 未表明租用可供建築房屋使用之土地，以在該土地上自行 建築房屋為目的，且系爭租約第7條約定：「租用地內乙 方若有違章建築時，無論租期是否屆滿，乙方當然喪失租 用權…」等語，另被告所興建者係鐵皮倉庫並非房屋，依 最高法院103年度台上字第168號判決意旨，系爭租約並非 租地建屋契約，被告就系爭土地無優先購買權等語。然查 ，楊志峰證稱：我在出租系爭土地給被告時，就知道被告 承租系爭土地之目的是要蓋未經保存登記之廠房以生產棧 板，承接茂庭企業社業務，茂庭企業社之前債務太多無法 繼續經營，系爭土地上除了原本有一棟2層樓房外，其他 鐵皮屋及木造廠房都破舊不堪，被告全部重新搭建廠房， 原來建物大部分都已拆除；農地原本就無法做保存登記， 系爭租約第7條約定「租用地內乙方若有違章建築時，無 論租期是否屆滿，乙方當然喪失租用權」，是指被告不能 超過我與被告合意被告可以興建之廠房範圍，如果超過就 是該條之違建，而我與被告合意被告可興建廠房的範圍就 是目前廠房所在位置等語（見本院卷第86至87頁），證人 張純純證稱：被告係因為要蓋廠房承接茂庭企業社業務而 承租系爭土地等語（見本院卷第90頁背面），上開2證人 之證述，核與被告法定代理人張盈盈陳稱：被告係因要蓋 被告製造棧板之工廠，而向楊志峰承租系爭土地；被告是 將原有鐵皮屋拆掉重建等語相符（見本院卷第83、92頁） 。而被告向楊志峰承租系爭土地後，於100至101年間，在 系爭土地上搭建系爭地上物等情，為兩造所不爭執（不爭 執事項㈡），依上堪認被告向楊志峰承租系爭土地，係為 興建如附表編號Ａ所示之鐵皮工廠及編號Ｂ所示之鐵皮屋 。而編號Ａ所示鐵皮工廠西半部分下方為混凝土，上方有 鐵皮包覆，東半部分全為鐵皮，內部均相連，放置有機械 、木材，係作為製造棧板使用，另編號Ｂ所示鐵皮屋係供 放置製作棧板用之熱處理設備等情，業經本院會同兩造前 往現場勘驗明確，並製作有勘驗測量筆錄可參（見本院卷 第61頁），且觀諸卷附編號Ａ鐵皮工廠及編號Ｂ鐵皮屋之 照片（見本院卷第64至69頁），可知該2建物定著於地面 ，均有鐵皮屋頂，並分別覆有鐵皮或混凝土牆垣，足以遮 風避雨及供出入使用，且目前仍係供被告進行製造棧板工 作所用之處所，難謂無經濟上之使用目的。則被告辯稱其 係向楊志峰租用系爭土地以建築房屋，系爭租約係屬租地 建屋契約等語，尚非無據。被告既係租用系爭土地建築房 屋之承租人，則其在系爭土地拍賣時，依上開法條規定， 應有優先購買之權。至原告所舉之最高法院103年度台上 字第168號判決之基礎事實係承租土地做為「種植太空包 香菇使用」，與本案事實顯有不同，尚難比附援引之，附 此敘明。 ⒉原告雖另舉臺灣高等法院104年度重上字第593號判決，主 張系爭地上物於系爭土地經查封之際尚未興建完成，於查 封後繼續興建，屬妨礙查封效力之行為，對原告不生效力 ，被告不得主張優先購買權；又依系爭租約第10條僅約定 出租人對建築物有優先購買權，緊接著系爭租約第11條約 定租期屆滿無條件拆除回復原狀，不得要求任何名目之款 項，反面解釋顯然已約定承租人不得主張優先購買權，否 則系爭租約第11條約定豈非具文等語。然查，臺灣高等法 院104年度重上字第593號判決雖認「不動產於查封後延展 原租約或另訂新租約，均屬有礙執行效果之行為，對債權 人（拍定人）不生效力」等語，然本件系爭土地係101年3 月9日經本院民事執行處查封，有查封筆錄附卷可參（見 本院卷第33頁），楊志峰則係於100年11月4日已與被告簽 訂系爭租約，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），足認被 告與楊志峰係在系爭土地遭查封前即簽訂系爭租約，與上 開臺灣高等法院判決之基礎事實尚有不同。又系爭租約第 10條、第11條雖分別約定：「乙方未經甲方書面承諾，乙 方不得出賣租用土地之建築物。且甲方有依同樣條件優先 購買之權。」、「租用期間屆滿，乙方應無條件拆除土地 上建築物將租用土地回復原狀，交還甲方管理，絕不得要 求移轉費或土地地上物補償金等任何名目之款項。」（見 補字卷第16頁背面），然上開第10條僅係就限制承租人出 賣建築物所為之約定，第11條則係租期屆滿後承租人回復 原狀義務之約定，均無法據以推認承租人就系爭土地不得 行使優先購買權。況如系爭土地之所有權並未移轉他人， 則被告於系爭租約租期屆滿後，仍有依上開第11條約定回 復原狀之義務，並無原告主張租賃契約第11條約定將成為 具文之情形，故原告上開主張，尚非可採。 ⒊按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務 之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其權利 ，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使 其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。 法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當 事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定 之依據（最高法院102年度台上字第1932號、97年度台上 字第950判決意旨參照）。又按土地法第104條第1項所定 之優先購買權，除基地承租人不於第2項接到通知後10日 內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣 之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍 生權利拋棄之效力（最高法院86年度台上字第2707號判決 意旨參照）。再按土地法第104條之立法意旨，在於使土 地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一 體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人 坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基 地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若 長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格 飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同 樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院10 0年度台上字第2019號判決意旨參照）。復按土地法第104 條規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同 樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同 樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優 先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先 權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立 買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。該條所謂「 其契約不得對抗優先購買權人」，僅指優先購買權人之優 先購買權不因出賣人已將房屋或基地移轉買受人而消滅， 優先購買權人仍得以同樣條件向出賣人主張優先購買，並 於行使優先購買權後，向買受人主張原買賣契約因不得對 抗其優先購買權之行使而無效，請求買受人將房屋或基地 移轉為出賣人所有，再由出賣人移轉為優先購買權人，惟 在優先購買權人行使優先購買權前，出賣人與買受人間買 賣契約及基於買賣契約所為物權移轉仍然有效（最高法院 103年度台上字第477號判決意旨參照）。原告主張被告縱 有優先購買權，然未於相當期間內行使，顯已放棄優先購 買權等語；被告則辯稱其已合法行使優先購買權，原告不 得主張其為無權占有等語。經查： ⑴被告雖辯稱其於第1015號事件中民事答辯狀（一）已表 明有優先購買權，且被告法定代理人張盈盈曾親自或透 過張純純口頭向楊志峰表明行使優先購買權等語，然此 為原告所否認。觀諸被告於第1015號事件中提出之民事 答辯狀（一）所載內容（如不爭執事項㈥所示），僅係 引用臺灣高等法院93年度上字第46號、96年度上字第21 4號判決內容，辯稱因被告於系爭強制執行事件中未經 通知行使優先購買權，故出賣人不得對抗被告，原告自 無權請求被告拆屋還地等語，並未有關於被告要就系爭 土地行使優先購買權之記載（見第1015號事件卷第93至 95頁），尚難以被告於第1015號事件中之上開答辯理由 ，認被告已於斯時行使優先購買權。又楊志峰雖證稱： 系爭土地拍定後，張純純、張盈盈收到原告第1015號事 件起訴狀後，陸續有代表被告跟我說想買回系爭土地， 訴訟結束後也有提幾次，我說我可以全力配合辦理等語 （見本院卷第87頁背面），然其亦證稱：我未曾與被告 訂定系爭土地之買賣契約，當時系爭土地已經被拍定， 權利人是在原告，我是幫忙協調看看是否可以購買系爭 土地之事宜；「（問：被告向你說要購買系爭土地，購 買條件為何？）本來是說依拍定價格，原告表示不願意 ，我們有說要加一些價格給他。」、「（問：張純純、 張盈盈代表被告向你表示要優先購買系爭土地時，所提 出的購買條件是否是依拍定價格向你購買？）有表示要 依拍定價，如果不行，再加一些價格，與對方斡旋。」 、「（問：如果是被告要向你優先購買，為何價格要視 原告是否願意？）我是代為溝通，權利人是在原告」等 語（見本院卷第88至89頁）。另證人張純純證稱：我與 張盈盈知道系爭土地被拍定後，有請楊志峰去處理，後 來收到第1015號事件起訴狀就請律師處理；張盈盈有請 我去跟楊志峰說，請楊志峰去跟原告說，被告要用拍定 價格或高一點價格買回系爭土地買回，講了很多次，我 最有印象的是第1015號事件結束後，張盈盈請求去支付 第一次給原告之租金，當時我有問原告是否願意將系爭 土地賣給被告，原告說租約到期再說，第二次付租金時 ，我有與原告配偶再提一次是否願意將系爭土地賣給被 告，原告還是沒有意願，不然就要10,000,000元以上， 我與張盈盈的想法是說等租約快到期時，再打電話跟原 告談，但在租約還沒到期時，就收到原告之存證信函； 在上開過程中，我並沒有跟楊志峰說要向楊志峰購買系 爭土地，我都是向原告表示要購買土地等語（見本院卷 第91至92頁）。參諸被告法定代理人陳稱：被告遭原告 提起第1015號事件訴訟後，我經律師告知才知道被告有 優先購買權，於102年或103年間，我有委託我姊姊張純 純代表被告去向原告詢問可否用法拍價錢或高一點的價 錢向原告購買系爭土地，但原告不願意；第1015號事件 結束後，被告先繳租金，希望私下與原告談看看，可否 將系爭土地賣給被告，但原告不願意等語（見本院卷第 83、85頁）。依上開證人楊志峰、張純純之證述及被告 法定代理人之陳述，足認被告法定代理人及張純純於原 告拍定取得系爭土地所有權後，雖曾託楊志峰處理，然 其等託楊志峰處理之事，以及張純純向原告接洽之內容 ，乃是與原告協商，是否可讓被告用原拍定價格或高一 些之價格向原告買受系爭土地之事宜，而非行使優先購 買權甚明，參以被告未曾有提存價金、向原告請求塗銷 系爭土地所有權移轉登記等行為，反而係按時向原告繳 納系爭土地之租金等情，益可證被告於105年10月14日 寄發關廟文衡路郵局第25號存證信函前，從未表示要就 系爭土地行使優先購買權之意。 ⑵系爭強制執行事件中，本院民事執行處、原告及楊志峰 並未通知被告行使優先購買權等情，固為兩造所不爭執 （不爭執事項㈣），然原告前於102年7月31日提起之第 1015號事件中，已請求被告應將系爭土地交還原告，其 起訴狀已載明原告係經由強制執行拍賣而於102年3月26 日拍定取得系爭土地，本院於102年4月8日核發不動產 權利移轉證明書等語，且以附表標示記載系爭土地坐落 地點、面積、權利範圍及拍定金額為3,260,000元等節 ，該起訴狀並於102年8月20日送達於被告，有上開起訴 書及本院送達證書附卷可證（見第1015號事件卷第6、1 0、33頁），足認被告至遲於該時點起，已知悉系爭土 地之所有權業經原告以3,260,000元之對價拍賣取得之 事實，則如被告有意行使優先購買權，自可於上開期日 後之相當期間內為之，參以被告於第1015號事件繫屬中 ，曾於102年11月12日提出民事答辯狀（一），記載如 不爭執事項㈥所示內容，顯見被告對於其得行使優先購 買權乙節知之甚明，自無不知或無法及時行使優先購買 權之情事存在。然被告其後遲未行使優先購買權，直至 將近3年後，系爭租約屆至前1個月，經原告於105年10 月3日以關廟郵局第39號存證信函通知被告，於租約終 止後應無條件拆除建物回復原狀、交還土地時，被告始 於105年10月14日以關廟文衡路郵局第25號存證信函通 知原告、楊志峰表示行使優先購買權，堪認原告並未於 相當時間內行使優先購買權。且因被告自原告取得系爭 土地所有權後，在系爭租約存續期間，仍持續按系爭租 約之約定繳納租金與原告，而未有拒絕給付或質疑原告 無權收取租金之行為，客觀上已足以引起原告之正當信 任，認為被告已不欲行使優先購買權，而肯認原告已因 買賣取得系爭土地所有權，及因繼受原租賃契約而得對 被告收取租金之權利。依一般社會之通念，可認被告權 利之再為行使有違誠信原則，揆諸前揭說明，於此情形 下，被告即不得再行使優先購買權。被告既已不得再行 使優先購買權，依前揭說明，原告與楊志峰間就系爭土 地之買賣契約，及基於該買賣契約所為物權移轉仍然有 效，被告辯稱上開買賣行為係屬無效，不得對抗被告云 云，尚非可採。 ⑶至被告雖舉臺灣高等法院93年度上字第46號、96年度上 字第214號判決意旨，辯稱縱然優先購買權人尚未行使 優先購買權，所有權人仍不得主張優先購買權人為無權 占有云云。然查，上開臺灣高等法院判決之基礎事實與 本件並非相同，難以比附援引，且其見解尚無拘束本院 之效力，其中臺灣高等法院96年度上字第214號判決嗣 更經最高法院97年度台上字第733號判決廢棄發回；況 本件被告主張優先購買權係有違誠信原則，故不得再為 主張，業經本院認定如前，則被告上開所辯，自難作為 有利於被告之認定。 ㈡被告已不得再行使優先購買權，復無其他合法占用系爭土地 之權源，其就系爭土地為無權占有，原告依民法第767條第 1項規定請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，於法有 據： 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅 所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院 102年度台上字第2053號裁判要旨參照）。系爭地上物為未 經保存登記之建物，由被告興建，自應由被告取得所有權； 而被告不得再就系爭土地行使優先購買權等情，業經本院認 定如前，自不得以其為系爭土地之優先購買權人為由，主張 係合法占有系爭土地。又兩造間系爭租約之租期既已於105 年11月3日屆至，被告復未提出其自105年11月4日起仍得占 有系爭土地之其他合法權源，自屬無權占有系爭土地。則原 告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭 地上物，並將系爭土地返還原告，於法有據，應予准許。 ㈢原告依民法第179條前段之規定，請求被告自105年11月4日 起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,000元，為有理 由： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有規定；而無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約業於105年11 月3日因期限屆滿而消滅，有系爭租約在卷可佐，且原告已 於105年10月3日寄發存證信函請求被告於租期屆滿後無條件 拆除系爭地上物並將土地回復原狀交還原告，足認原告並無 與被告續訂租約之意，原告就被告於系爭租賃期限屆滿後， 已為反對之意思，而被告於租約終止後，迄今仍繼續占用系 爭土地，乃無法律上之原因受有使用系爭土地之利益，並因 而造成原告無法使用系爭土地之損害，依據上揭規定及判例 意旨，原告自可請求被告返還相當於租金之不當得利。又兩 造原約定之租金為每年36,000元，相當於每月3,000元，是 原告主張應以每月3,000元作為被告占有使用系爭土地所受 之利益等語，應屬合理允當。從而，原告依民法第179條前 段規定，請求被告自105年10月4日起，按月給付相當於租金 之不當得利3,000元，自屬有據，應予准許。 六、綜上所述，被告與楊志峰就系爭土地雖有成立租地建屋契約 ，而於系爭土地拍定時有優先購買權，然被告並未於相當時 間內行使優先購買權，且其長期持續交付租金及未請求原告 塗銷所有權移轉登記之行為，已足以引起原告之正當信任， 認被告已不欲行使優先購買權，故被告再行使優先購買權， 係有違誠信原則，應不得再行使；而兩造間之系爭租約之租 期已於105年11月3日屆滿，被告復未提出其他積極證據證明 其自105年11月4日起仍有占有系爭土地之合法權源，故原告 依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地上物，將系 爭土地返還原告，並依民法第179條前段規定，請求被告自 105年11月4日起按月給付相當於租金之不當得利3,000元， 為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執 行或免為假執行之宣告，經核與法律規定相符，爰分別酌定 相當擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併 此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 10 月 18 日 民事第二庭 法 官 余玟慧 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 19 日 書記官 李俊宏