臺灣臺南地方法院民事判決 106年度重訴字第327號
原 告 楊明昆
訴訟
代理人 張立宇
律師
被 告 全東亞
不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 蘇淑芬
訴訟代理人 陳泰杰
上列
當事人間請求返還價金事件，經本院於民國107年2月5日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌萬參仟壹佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、
本件原告起訴主張：
(一)原告於民國106年5月28日由訴外人陳美幸代理，與被告簽訂
附停止條件定金委託書，委託被告辦理臺南市○○區○○段
659、660、661、662、663、664地號之土地及臺南市○○路
○段○巷○號之建物(下稱
系爭房地)相關出售事項。因被告係
以不動產仲介為營業內容，且已收受新臺幣（下同）20萬元
報酬，故原告與被告雙方間成立居間與有償委任之
混合契約
。又系爭不動產經出賣人
擔保無占用鄰地或界址糾紛
等情事
，
惟系爭不動產遭鄰地
所有權人主張有一面牆越界侵及鄰地
界址，該系爭不動產為越界建築。系爭不動產是否為越界建
築，被告應依
民法第535條、第567條、第571條及不動產經
紀業管理條例第26條等規定，盡
善良管理人之注意義務及居
間人據實報告、調查之義務，詳予調查並詢問原告就系爭不
動產需否鑑界以釐清產權。惟被告竟疏未注意，致原告受有
損害。
爰依
前揭規定，提起本件訴訟，請求被告返還仲介費
20萬元。
(二)聲明：被告應給付原告20萬元，及自
起訴狀繕本送達
翌日即
106年11月24日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
二、被告
抗辯：
(一)
聲請鑑界程序須由系爭房地所有人提出聲請，
非被告所得代
為之。再被告已就系爭不動產為產權調查，而由賣方仲介於
現況說明書記載無占用鄰地及界址糾紛等情，是被告非未盡
調查之義務。又依原告與賣方所簽訂
買賣契約之約定，原告
與賣方係於買賣契約成立後（即點交前）始為土地鑑界，如
有越界，依其系爭房地買賣契約第9條第1項及一般通常情形
，應係以價金找補處理，原告請求被告賠償，自無理由。
(二)答辯聲明：
原告之訴駁回。
三、
兩造不爭執事項：
(一)訴外人陳美幸受原告委託，於106年5月28日與被告簽定不動
產經紀仲介委託。
(二)被告因系爭不動產仲介委託收取原告報酬金20萬元。
四、兩造爭執事項：
原告請求被告賠償20萬元有無理由？
五、得
心證之理由：
(一)本件原告於106年5月28日為購買系爭房地，
乃由訴外人陳美
幸代理簽定委託書，委託被告向訴外人即系爭房地所有權人
，表達購屋意願，兩造間存在有系爭房地仲介契約（下簡稱
為系爭仲介契約），此為被告所
自認，並有兩造委託書附卷
可查（見卷1第225頁），自
堪信為真實。
(二)
經查，依系爭仲介契約之約定，被告除負有依原告所委託承
購條件向賣方表達購屋意願外，尚負有協助就
標的物為氯離
子含量檢測（俗稱海砂屋檢測）及放射性汙染檢測（俗稱輻
射屋檢測），此有系爭仲介契約第1、7條約定附卷可查（見
卷1第22頁）。惟兩造未見就系爭房地負有鑑定界址查有無
越界建築義務之約定，原告亦不爭執系爭仲介契約並無
上開
義務之明文約定（見卷2第59頁）。是原告主張依系爭仲介
契約及
委任契約，被告負有鑑定界址及調查有無越界義務等
情，似無所據。
(三)再查，系爭房地是否越界建築，此須地政機關為測量始得得
知，而何人得申請土地測量？此依我國地籍測量實施規則第
205條之規定，申請複丈，須由
土地所有權人或管理人向土
地所在地登記機關為之。足見，土地複丈測量，僅系爭土地
所有權人或管理人始得為之，其他
第三人並無權利申請複丈
及鑑界。而被告在系爭房地買賣事件，係為原告代理人，其
非系爭房地所有權人，亦非賣方（即房地所有權人）之代理
人。依上開規定，被告自無權申請鑑界，是原告主張被告於
簽訂契約時負有申請複丈鑑界以釐清產權義務
一節，顯無可
採。
(四)末查，依原告與訴外人即賣方吳穗青等8人就系爭房地買賣
契約第9條第1項之約定，如買賣標的僅係土地，應於點交前
完成土地鑑界作業，鑑界規費由賣方負擔，土地鑑界結果如
與買賣約定或權利登記內容不符者，買賣雙方同意以本契約
土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補，此有系爭房
地買賣契約書1紙附卷可查（見卷1第17頁）。而本件買賣標
的包含土地及房屋，自應為相同解釋。亦即買賣標的物應於
點交前完成鑑界，鑑界規費由賣方負擔，而系爭房地越界
無
權占有他人土地而需拆除時，買方則依民法物之
瑕疵擔保之
規定（即民法第359-360條）如
解除契約、減少價金或
債務
不履行之
損害賠償等規定向賣方請求之。再依系爭房地買賣
契約第9條第1項之約定，鑑定規費由賣方（即所有權人）負
擔亦可知，系爭房地負有申請複丈鑑界及釐清產權義務者為
賣方。
是以，系爭房地之出賣人，始負有鑑界釐清產權之義
務。若因原告購買系爭房地逾越界址造成價值減損及損害，
自應向賣方
求償，
而非向被告求償。
易言之，原告就系爭房
地越界建築之損害，應透過減少價金、減除契約及損害賠償
等規定，向賣方請求填補損害，則原告依系爭仲介契約及委
任契約請求被告賠償損害，自無理由。
(五)依此，被告無論依系爭仲介契約及委任契約，就系爭房地之
買賣並無鑑定界址義務，是原告主張被告應負善良管理人之
注意義務，而向原告請求賠償20萬元及利息，為無理由，應
駁回之。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊
防禦方法及所提證據，
經本院審酌後，
核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，
併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 2 月 26 日
民事第三庭 法 官 田玉芬
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 26 日
書 記 官 謝怡貞