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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第335號 原　　　告　劉信宏 　　　　　　吳慧美 共　　　同 訴訟代理人　簡大翔律師 　　　　　　陳澤嘉律師 被　　　告　邱雅芳 　　　　　　劉元文 共　　　同 訴訟代理人　王翊瑋律師 　　　　　　茆臺雲律師 被　　　告　長遠房屋仲介有限公司 法定代理人　林輝龍 兼 訴訟代理人　林勁宇 被　　　告　三鼎不動產實業有限公司 法定代理人　楊倉銘 訴訟代理人　王朝揚律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年9 月 27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告邱雅芳、劉元文應給付原告新臺幣壹仟玖佰伍拾萬元，及自 民國一○六年十二月五日起至清償日止，按週年利率百之分五計 算之利息。 被告長遠房屋仲介有限公司應給付原告新臺幣參拾玖萬元，及自 民國一○六年十二月二十一日起至清償日止，按週年利率百之分 五計算之利息。 被告長遠房屋仲介有限公司、林勁宇應連帶給付原告新臺幣壹萬 參仟元，及自民國一○七年一月三日起至清償日止，按週年利率 百之分五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告邱雅芳、劉元文負擔五分之四；被告長遠房屋仲 介有限公司負擔十分之一；被告長遠房屋仲介有限公司、林勁宇 連帶負擔二十分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣陸佰伍拾萬元為被告供擔保後，得 假執行；但被告邱雅芳、劉元文如以新臺幣壹仟玖佰伍拾萬元為 原告供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣壹拾參萬元為被告長遠房屋仲介有 限公司供擔保後，得假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣肆仟肆佰元為被告長遠房屋仲介有 限公司、林勁宇供擔保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款分別定有明文。原告起訴時係以邱雅芳、劉元文、長遠 房屋仲介有限公司（下稱長遠公司）、林勁宇為被告，並先 位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告新臺幣（下 同）19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一 人為給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被 告長遠公司、林勁宇應連帶給付原告403,000 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈣被告長遠公司、林勁宇中任一人為給付者，其他被告於給 付金額之範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行； 備位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告7,491,56 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為給付者， 其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、 林勁宇應連帶給付原告14,983元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司 、林勁宇中任一人為給付者，其他被告於給付金額之範圍內 同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見補字卷第4 頁 ）。嗣於本院審理中追加三鼎不動產實業有限公司（下稱三 鼎公司）為被告，並變更先位聲明為：㈠被告邱雅芳、劉元 文應連帶給付原告19,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、 劉元文中任一人為前1 項給付者，其他被告於給付金額之範 圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司應連帶 給付原告390,000 元，及自起訴狀繕本或追加陳報二狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告 長遠公司、林勁宇、三鼎公司中任一人為前1 項給付者，其 他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈤被告長遠公司、林 勁宇應連帶給付原告13,000元，及自追加陳報二狀繕本送達 予最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈥願供擔保，請准宣告假執行：備位聲明：㈠被告邱 雅芳、劉元文應連帶給付原告7,491,560 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被 告邱雅芳、劉元文中任一人為前1 項給付者，其他被告於給 付金額之範圍內同免責任。㈢被告長遠公司、林勁宇、三鼎 公司應連帶給付原告14,983元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司、 林勁宇、三鼎公司中任一人為前1 項給付者，其他被告於給 付金額之範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行（ 見本院卷二第30頁至第31頁）。經查，原告所為聲明之變更 及追加三鼎公司部分，乃係依據同一買賣及居間之法律關係 所請求，其請求之基礎事實，核與其起訴事實同一。揆諸前 開規定，其訴之變更、追加自應准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告以欲購買土地興建房屋為由，於民國105 年12月間委託 被告長遠公司仲介購買土地，經被告長遠公司之營業人員即 被告林勁宇遊說，即以每坪130,000 元、總價金19,500,000 元向被告邱雅芳、劉元文購買其等所有坐落臺南市○○區○ ○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），並於同年月31日於被 告三鼎公司之辦公室內簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契 約）。詎原告業已支付買賣總價金19,500,000元予被告邱雅 芳、劉元文，並取得系爭土地所有權後，始知悉系爭土地有 最小基地建築面積須達2,000 平方公尺之限制，而系爭土地 面積僅有495.31平方公尺（約149.8312坪），顯難單獨興建 房屋，而有未符合通常效用之瑕疵。被告邱雅芳、劉元文於 出售系爭土地時，於系爭契約所附土地標的現況說明書第39 點勾選系爭土地未因位於機場旁、高速公路及高鐵兩側或各 特定區域，所以容積、建蔽、建物高度被特殊限制，且高速 鐵路臺南車站特定區都市計劃規範早已於101 年12月18日訂 定，被告邱雅芳、劉元文實有隱瞞系爭土地無法興建房屋之 交易重大訊息，爰依民法第359 條規定，先位請求解除系爭 契約、返還價金，備位請求以每坪50,000元為計算基準，減 少價金7,491,560 元【計算式；每坪50,000元系爭土地49 5.31坪＝7,491,560 元】，又被告邱雅芳、劉元文為不真正 連帶關係，如其中一人為給付，其他被告於給付範圍內同免 責任。 ㈡原告委託被告長遠公司仲介購買土地，並由被告林勁宇負責 系爭土地買賣事宜，被告三鼎公司負責系爭契約簽訂事宜， 並從中收取仲介費用，顯見原告與被告三鼎公司間有居間之 契約存在，被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司從事系爭土地 居間業務，當善盡調查義務，並據實揭露足以影響購買意願 之系爭土地相關訊息，卻未於簽訂系爭契約前告知原告系爭 土地有最小基地建築面積限制，爰先位依民法第255 條解除 居間契約並請求連帶返還仲介費用390,000 元，備位請求減 少仲介費用14,983元【計算式；仲介費用390,000 元（7, 491,560 元19,500,000元）＝14,983元，元以下四捨五入 】，又被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司為不真正連帶關係 ，如其中一人為給付，其他被告於給付範圍內同免責任。 ㈢被告林勁宇受僱於被告長遠公司擔任不動產經紀營業人員， 並於仲介購買土地時，未盡調查義務，即向原告稱系爭土地 可興建房屋、無建築特殊限制，致原告買受系爭土地並支出 買賣規費13,000元，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2 項，請求被告長遠公司、林勁宇連帶返還上開13,000元。 ㈣並先位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付原告19,500 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一人為前1 項 給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任。㈢被告長 遠公司、林勁宇、三鼎公司應連帶給付原告390,000 元，及 自起訴狀繕本或追加陳報二狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈣被告長遠公司、林勁宇、三鼎 公司中任一人為前1 項給付者，其他被告於給付金額之範圍 內同免責任。㈤被告長遠公司、林勁宇應連帶給付原告13,0 00元，及自追加陳報二狀繕本送達予最後一位被告之翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈥願供擔保，請准 宣告假執行：備位聲明：㈠被告邱雅芳、劉元文應連帶給付 原告7,491,560 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈡被告邱雅芳、劉元文中任一 人為前1 項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任 。㈢被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司應連帶給付原告14,9 83元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。㈣被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司中任一 人為前1 項給付者，其他被告於給付金額之範圍內同免責任 。㈤願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告方面： ㈠被告邱雅芳、劉元文則以：系爭土地雖因法令而有最小基地 建築面積限制，惟仍得透過與鄰地合建之方式建築房屋，並 非不能建築；縱認系爭土地有不能建築之瑕疵，被告邱雅芳 、劉元文並未於系爭契約保證系爭土地無建築基地面積限制 ，且高速鐵路臺南車站特定區都市設計規範乃公告周知之法 令，一般民眾均可知悉，原告劉信宏身為土木技師，具有建 築專業，又委任具有土地買賣專業之被告長遠公司協助處理 土地買賣事宜，則原告對於系爭土地受有使用限制應無不知 之理，被告邱雅芳、劉元文不負瑕疵擔保之責任；倘系爭土 地確因上開瑕疵而受有價值之減損，依內政部不動產交易實 價查詢網查詢結果，系爭土地鄰近土地每坪價格均在110,00 0 元至190,000 元間，原告以每坪130,000 元購得系爭土地 ，已略低於市場行情，尚難認系爭土地因使用受有限制而有 何價值減損之情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 ；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡被告長遠公司、林勁宇則以：仲介買賣系爭土地時，已提供 被告三鼎公司所製作之不動產說明書、系爭土地使用分區及 謄本、地籍圖等相關資料予原告，並無違反仲介義務，就原 告請求返還仲介費用390,000 元及締約所花規費、稅金共計 13,000元部分，請依法審酌等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。 ㈢被告三鼎公司則以：被告三鼎公司與原告間，並無契約關係 ，不得僅因原告與被告邱雅芳、劉元文係在被告三鼎公司辦 公室內簽訂系爭契約，即遽認被告三鼎公司與原告間存有居 間或委託銷售契約；又系爭土地係被告三鼎公司受被告邱雅 芳、劉元文委託銷售，並於105 年12月間與被告長遠公司之 業務員即被告林勁宇接洽，得知原告欲購買位在高鐵附近之 土地，即依不動產仲介業間「配件」方式由被告三鼎公司將 系爭土地委託銷售之相關資料交予被告長遠公司，由長遠公 司與原告洽談銷售過程，是系爭契約簽立前，被告三鼎公司 未曾與原告有任何接觸；縱認被告三鼎公司應依契約之法律 關係負損害賠償責任，因原告劉信宏為土木技師、結構碩士 ，具不動產營建專業，對於位在高鐵特定區旁土地之使用開 發可能受有限制當所知悉，其購買系爭土地前未予詳查，為 與有過失，當酌減損害賠償金額等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為 假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷二第32頁至第33頁）： ㈠原告以欲購買土地興建房屋為由，而於105 年12月間委託臺 慶不動產臺南夢時代加盟店即被告長遠公司之店長即被告林 勁宇仲介購買系爭土地。 ㈡原告於105 年12月31日在臺灣房屋臺南永康特許加盟店即被 告三鼎公司，以每坪13,000元，總價19,500,000元向被告邱 雅芳、劉元文購買其所有面積495.31平方公尺之系爭土地， 並簽訂如原證1 所示之系爭契約。 ㈢原告於系爭契約簽訂後，給付仲介費用390,000 元，並由被 告林勁宇收受款項後，交由被告長遠公司、三鼎公司依內部 協議分配該筆款項。系爭契約所記載之經紀人為訴外人謝忠 豪、經紀業公司商號為三鼎公司，法定代理人為楊倉銘。 ㈣系爭土地屬街廓編號D8，依高速鐵路臺南車站特定區都市設 計規範第8 點規定之最小建築基地面積須達2,000 平方公尺 。 ㈤系爭契約所附土地標的現況說明書經被告劉元文、邱雅芳於 105 年12月6 日做成，其中第39點「土地是否因位於機場旁 、高速公路及高鐵兩側或各特定區域，所以容積、建蔽、建 物高度被限制」係勾選「否」。 ㈥原告於106 年9 月5 日寄發仁德後壁厝72號存證信函，要求 被告劉元文、邱雅芳、林勁宇及謝忠豪於106 年9 月30日前 與原告調解系爭土地之開發限制。 ㈦原告委託陳澤嘉律師寄發陳澤嘉律師事務所106 年10月18日 106 年度嘉律字第1018001 號函予被告劉元文、邱雅芳，解 除系爭土地之買賣契約，並請求被告劉元文、邱雅芳返還買 賣價金19,500,000元及買賣規費13,000元。 ㈧原告委託陳澤嘉律師寄發陳澤嘉律師事務所106 年10月18日 106 年度嘉律字第1018002 號函，請求被告林勁宇，返還仲 介費用390,000 元。 ㈨原告劉信宏為土木技師結構碩士。 四、兩造爭執事項（見本院卷二第33頁至第34頁）： ㈠系爭土地受有高速鐵路臺南車站特定區都市設計規範第8 點 規定之建築限制，是否屬系爭契約所附土地標的現況說明書 第39點之限制？ ㈡被告劉元文、邱雅芳依民法第355 條規定，主張不負擔保之 責，有無理由？ ㈢先位聲明： ⒈原告依民法第359 條、第277 條第1 項準用第226 條第1 項、第256 條之規定，解除系爭契約，並依民法第259 條 規定，請求被告劉元文、邱雅芳返還買賣價金19,500,000 元，有無理由？ ⒉原告以被詐欺為由，撤銷意思表示，請求被告劉元文、邱 雅芳返還買賣價金19,500,000元，有無理由？ ⒊原告依民法第88條第1 項，撤銷意思表示，請求被告劉元 文、邱雅芳返還買賣價金19,500,000元，有無理由？ ⒋原告依民法第568 條、第571 條及不當得利之法律關係， 請求被告長遠公司、三鼎公司、林勁宇返還仲介費用390, 000 元，有無理由？ ⒌原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被 告長遠公司、林勁宇連帶賠償原告因締約所支出之規費及 稅金13,000元，有無理由？ ㈣備位聲明： ⒈原告依民法第359 條規定，請求減少價金7,491,560 元， 有無理由？ ⒉原告依減少之價金比例減少被告長遠公司、林勁宇、三鼎 公司之仲介費為14,983元，有無理由？ 五、本院得心證之理由： ㈠系爭土地有最小基地建築面積限制，具有減少土地通常效用 之瑕疵： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第354 條第1 項、第359 條分別定有 明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常 交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。 ⒉原告主張系爭土地有最小基地建築面積限制，而不能單獨建 築房屋，為被告所不爭執，且經本院函詢臺南市政府之結果 ，亦認系爭土地於高速鐵路臺南車站特定區都市設0000 00000000街○○號為D8，依系爭規範第8 點規定， 為有效管理本特定區之發展風貌，同時兼顧民眾權益，此街 廓之最小建築基地面積須達2,000 平方公尺，其土地自可合 併數宗土地達最小建築基地規模以申請建築，或依系爭規範 第16點規定，經臺南市都市設計審議委員會審議通過免受此 部分規定限制，有臺南市政府106 年12月8 日府都設字第 1061300199號函、107 年1 月23日府都設字第1070123196號 函及所附系爭規範在卷可稽（見本院卷一第20頁至第42頁、 第99頁至第120 頁），據此，系爭土地面積僅495.31平方公 尺，無法單獨興建房屋乙節，堪以認定。 ⒊被告邱雅芳、劉元文雖辯稱：系爭土地仍得透過與鄰地合建 之方式建築房屋，並非不能建築之瑕疵等語，然查，系爭土 地須合併數宗土地達最小建築基地規模2,000 平方公尺始能 建築，而原告能否覓得鄰近之數宗土地一同興建房屋尚繫於 鄰地所有權人對於土地用途規劃、土地面積大小、合建時程 及金額如何分配等不確定因素，足認系爭土地有最小基地建 築面積限制，已影響土地之通常效用，更何況，原告購買系 爭土地係為建築房屋使用，為兩造所不爭執，且經證人即被 告林勁宇於本院審理時證稱：當初是原告劉信宏來找伊，跟 伊說他想要買一塊地自己蓋屋子，伊也有口頭與被告三鼎公 司詢問系爭土地可否興建，並說明原告劉信宏想要在這塊土 地蓋一間房子，被告三鼎公司口頭回覆說這塊土地可以蓋， 也有提供不動產說明書等資料以審查系爭土地有無禁建等情 形；簽約時原告劉信宏也有詢問代書如果要在系爭土地蓋房 子，銀行貸款有無相關規定，這是在被告邱雅芳、劉元文面 前詢問的，所以被告邱雅芳、劉元文、三鼎公司都知道原告 買系爭土地是要建屋等語明確（見本院卷一第249 頁至第25 0 頁），據此，足認兩造對於系爭土地應具建築房屋之效用 ，已有明確約定，而系爭土地因系爭規範之限制，顯無法滿 足原告所需之效用，是原告主張系爭土地有最小基地建築面 積限制，而有不符原告所需效用之物之瑕疵存在，即堪憑採 。 ㈡被告邱雅芳、劉元文於締約時未告知原告系爭土地存有最小 基地建築面積限制之瑕疵；原告於締約時並無因重大過失致 不知系爭土地存有上開瑕疵： ⒈買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者， 出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保 之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定 有明文。 ⒉原告主張被告邱雅芳、劉元文於簽訂系爭契約時並未告知系 爭土地有最小基地建築面積限制之瑕疵乙情，經查，被告劉 元文、邱雅芳於系爭契約所附土地標的現況說明書第39點「 土地是否因位於機場旁、高速公路及高鐵兩側或各特定區域 ，所以容積、建蔽、建物高度被限制」係勾選「否」，再參 以證人即被告林勁宇於本院審理時證稱：土地標的現況說明 書係被告劉元文於105 年12月6 日委託被告三鼎公司出售土 地時所簽署之文件，目的係讓地主確認土地之現況；雖然現 況說明書第39點沒有寫到土地建築基地面積有無限制，但一 般容積率、建蔽率的限制是指在這塊土地可以蓋多少面積、 蓋幾層樓，可透過使用分區來得知，而最小基地建築面積係 指最低面積要有2,000 平方公尺之土地始能興建房屋，所以 也可以當作容積、建蔽最低限制，本件買賣雙方沒有特別約 定系爭土地有無建築基地面積相關限制，是因為相信地主所 勾選土地現況內容是真實的等語（見本院卷一第249 頁至第 256 頁），足認原告主張被告邱雅芳、劉元文於締約時並未 告知系爭土地存有最小基地建築面積限制之瑕疵乙節為真實 。 ⒊被告邱雅芳、劉元文雖辯稱：原告劉信宏為土木技師，具有 建築專業，於締約時因重大過失致不知系爭土地存有最小基 地建築面積限制之瑕疵等語，然查，原告劉信宏為訴外人宏 典工程顧問有限公司之土木技師、結構碩士，有被告邱雅芳 、劉元文所提出之名片附卷可考（見本院卷一第57頁），觀 諸上開名片記載：「土木、水保、水利、景觀──規劃、設 計、監造、PCM 」之內容，足認原告劉信宏之業務內容包含 土木工程、水土保持及建築結構工程規劃、設計、施工監造 ，顯無涉獵建築相關法規，尚難以原告劉信宏為土木技師之 身分即遽認原告於締約時即應知悉系爭土地有最小基地建築 面積限制之瑕疵或有重大過失致不知上開瑕疵存在，是被告 前揭所辯，不足採信。 ㈢原告得依民法第359 條規定解除系爭契約，並依民法第259 條規定，請求被告邱雅芳、劉元文返還買賣價金19,500,000 元之本息： ⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之， 受領之給付為金錢時，應附加自受領時起之利息償還之；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%，民法第259 條第1 項第1 、2 款及第203 條分別定 有明文。 ⒉經查，系爭土地位於高速鐵路臺南車站特定區內，建築使用 受系爭規範限制，有最小基地建築面積須達2,000 平方公尺 之限制，無法依一般建築用地之通常使用，因此減少其交易 價值，且相關限制至今仍未排除等情，已如前述。而原告購 買系爭土地係為建築房屋使用，業如前述，足認系爭土地存 有最小基地建築面積限制之瑕疵，原告因此主張解約，於法 相合。而系爭契約既經原告以起訴狀繕本送達被告邱雅芳、 劉元文為解除契約之意思表示，則原告依前揭規定，請求被 告返還系爭契約之買賣價金19,500,000元，及自起訴狀繕本 送達被告邱雅芳、劉元文即106 年12月4 日之翌日（見本院 卷一第13頁至第14頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，亦屬有據。 ⒊復按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。其 給付本不可分而變為可分者，亦同；數人負同一債務，明示 對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之 明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第27 1 條、第272 條分別定有明文。經查，原告就被告依法律規 定或明示負連帶給付責任乙節，未舉證以實其說，而本件被 告邱雅芳、劉元文係共同與原告訂立系爭契約，原告依民法 第359 條規定解除系爭契約，再依民法第259 條規定，請求 被告邱雅芳、劉元文返還買賣價金19,500,000元，其給付標 的即金錢之性質為可分，核屬可分之債，揆諸前揭規定，被 告邱雅芳、劉元文共同所負返還買賣價金之19,500,000元債 務，應由被告邱雅芳、劉元文平均分擔之，是原告主張被告 邱雅芳、劉元文應以連帶方式負擔上揭債務，於法不合，自 難採認。 ⒋又原告就返還價金19,500,000元之部分，另依民法第92條、 第88條及第179 條為請求，因原告就上開法律關係間係主張 選擇合併，是本院就此部分無再審酌有無理由之必要；至原 告備位聲明中關於請求減少買賣價金，因係以先位請求無理 由為其停止條件，本院既然認定原告此部分之先位請求為正 當，則備位請求即因停止條件未成就而無庸為判決，均併予 敘明。 ㈣原告得請求被告長遠公司給付仲介費用390,000元之本息： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之 人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為 利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相 對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法 第565 條、第567 條、第571 條分別定有明文。次按無法律 上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有 法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條固 定有明文。惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當 得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律 上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而 得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。 故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給 付欠缺給付之目的（最高法院103 年度台上字第21 98 號裁 判意旨參照）。 ⒉原告主張：原告委託被告長遠公司仲介購買土地，並由被告 林勁宇負責系爭土地買賣事宜，被告三鼎公司負責系爭契約 簽訂事宜，並從中收取仲介費用，顯見原告與被告三鼎公司 間有居間之契約存在，而被告長遠公司、林勁宇、三鼎公司 從事系爭土地居間業務，卻未盡善調查義務，未於簽訂系爭 契約前告知原告系爭土地有最小基地建築面積限制等語，然 查： ⑴被告林勁宇受僱於被告長遠公司擔任經紀人員，負責系爭土 地之仲介買賣事宜，原告於系爭契約簽訂後，給付仲介費用 390,000 元，並由被告林勁宇收受款項後，交由被告長遠公 司、三鼎公司依內部協議分配該筆款項等節，為兩造所不爭 執，業如前述，原告復於本院審理時自承：本件簽約之前確 實沒有與被告三鼎公司接觸等語（見本院卷二第38頁），足 認與原告成立居間契約者僅被告長遠公司。 ⑵按民法第224 條規定，係指除當事人另有訂定外，債務人之 代理人或使用人就債之履行行為有故意、過失，債務人應與 自己之故意或過失負同一責任，非謂該代理人或使用人應與 債務人同負債務不履行之責。原審僅以松順公司、賴智勇為 中國貨櫃公司之使用人，中國貨櫃公司又為陽明海運公司之 使用人，認其應依上開法條負同一責任，於法已有未合（最 高法院101 年度台上字第1157號判決意旨參照）。本件被告 林勁宇雖係實際負責系爭土地仲介事宜者，實係因受僱於被 告長遠公司而為被告長遠公司之使用人，並非與原告締結居 間契約之當事人，依前揭說明，亦不負債務不履行之責任。 ⑶至於被告林勁宇以被告長遠公司使用人之身分收受上開仲介 費用390,000 元後，雖將該仲介費用交付被告長遠公司、三 鼎公司分配，然被告三鼎公司從未與原告接觸，其提供場地 予原告、被告邱雅芳、劉元文簽訂系爭契約，乃係基於其與 長遠公司間之合作契約，難認有與原告達成居間契約之合意 ，更何況，仲介費用如何分配予被告長遠公司、三鼎公司， 屬該二公司間內部債權債務關係，尚難以被告三鼎公司實際 上有取得仲介費用390,000 元部分款項，即遽認原告與被告 三鼎公司間有何契約關係存在。 ⒊本件被告長遠公司與原告間成立居間契約，卻未善盡系爭土 地之調查義務，未於原告簽訂系爭契約前告知系爭土地存有 最小基地建築面積限制之瑕疵，依前開說明，原不得向原告 領取居間報酬，原告雖簽訂系爭契約並支付仲介費用390,00 0 元，然嗣後已解除系爭契約，被告長遠公司受領之給付， 亦已欠缺給付目的，故原告主張依民法第179 條規定請求返 還上開款項，當屬有據。 ㈤原告得請求被告長遠公司、林勁宇連帶給付因締約所支出之 規費及稅金13,000元之本息： ⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 。不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。惟此條項 所規定經紀人員之賠償責任，亦以執行仲介代銷業務時具有 故意或過失為前提。復按居間人關於訂約事項，應就其所知 ，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及 當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法 第567 條固有明文。然居間人就訂約相關情事所負調查義務 ，其具體調查方法及內涵為何，應依契約約定或誠信原則以 及交易習慣予以解釋。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專 業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付 仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事 之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義 務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。 ⒉原告主張因被告林勁宇未告知系爭土地有最小基地建築面積 限制之瑕疵，致簽訂系爭契約而支出簽約費1,000 元、設定 規費4,000 元、地政士業務執行費6,000 元、實價登錄2,00 0 元共計13,000元等情，業據提出系爭契約為證（見補字卷 第14頁），並為被告所不爭執，經查，被告長遠公司係以不 動產仲介經紀為其營業項目，而被告林勁宇則受僱於被告長 遠公司擔任經紀人員，有有限公司變更登記表存卷可查（見 本院卷一第47頁至第48頁），被告林勁宇復於本院審理時證 稱：當初是原告劉信宏來找伊，跟伊說他想要買一塊地自己 蓋房子，是現實上單獨就這塊土地就可以蓋房子等語（見本 院卷一第249 頁、第251 頁），足認被告林勁宇為執行系爭 土地仲介業務者，就系爭土地有無最小基地建築面積限制之 影響原告締約與否之重要交易資訊，竟未予調查並告知原告 ，自有未盡調查義務之疏失，依上開不動產經紀業管理條例 第26條第2 項規定，經紀業即被告長遠公司應與經紀人員即 被告林勁宇負連帶賠償責任。 ⒊被告長遠公司、林勁宇雖辯稱已將被告三鼎公司所製作之不 動產說明書、系爭土地使用分區及謄本、地籍圖等相關資料 交予原告，並無違反仲介義務與，然民法第567 條第2 項規 定，被告長遠公司有「自行調查之義務」，非僅將被告三鼎 公司所調得之系爭土地之使用分區、登記謄本、地籍圖及被 告邱雅芳、劉元文填載之土地現況說明書交予原告為已足， 是被告此部分辯稱，尚難憑採。 ㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。民法第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息。法定週年利率為5%。民 法第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告 對被告長遠公司之不當得利債權以及對被告長遠公司、林勁 宇之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起 本件訴訟，其追加起訴狀（含起訴狀繕本）於106 年12月20 日送達被告長遠公司（見本院卷一第61頁）、於107 年1 月 2 日送達被告林勁宇（見本院卷一第24頁），被告長遠公司 、林勁宇迄未給付，當應負遲延責任。是原告就被告長遠公 司給付仲介費用390,000 元部分，併予請求自起訴狀繕本送 達翌日即106 年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息、及請求被告長遠公司、林勁宇連帶給付因締約所支 出之規費及稅金13,000元部分，併予請求被告長遠公司、被 告林勁宇自追加起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日即107 年1 月3 日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無 不合，均應准許。 六、綜上所述，原告依民法第359 條、第259 條之規定，請求被 告邱雅芳、劉元文給付19,500,000元，及自106 年12月5 日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依民法第571 條 、第179 條之規定，請求被告長遠公司給付390,000 元，及 自106 年12月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告 長遠公司、林勁宇連帶給付13,000元，及自107 年1 月3 日 起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由， 應予准許。逾上開範圍所為之請求，則為無理由，應予駁回 。 七、原告及被告邱雅芳、劉元文陳明願供擔保請為宣告假執行或 免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔 保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所 附麗，應併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 10 月 18 日 民事第四庭審判長法 官 李杭倫 法 官 陳協奇 法 官 王鍾湄 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 18 日 書記官 蘇嬿合