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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　　107年度消字第8號 原　　　告　陳貞夙 被　　　告　李彩寧 上　一　人 法定代理人　呂啓綸 被　　　告　周淑華 　　　　　　林宏隆 上　四　人 訴訟代理人　蘇建榮律師 被　　　告　永慶房屋仲介股份有限公司 法定代理人　孫慶餘 訴訟代理人　陳怡棽 複　代理人　邱瑞文 被　　　告　鴻運通股份有限公司 法定代理人　劉炳耀 訴訟代理人　連根佑 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國107年10月22日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、原告起訴主張： 一、被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）授權被告 鴻運通股份有限公司（下稱鴻運通公司）使用「永慶」服務 標章，讓鴻運通公司得以加盟主之身分與被告住曜不動產經 紀有限公司（下稱住曜公司）即永慶不動產台南大同加盟店 、被告李彩寧所屬之訴外人町龍房地產開發有限公司（下稱 町龍公司）即永慶不動產台南崇善加盟店簽約，渠等對外以 「永慶不動產台南大同加盟店」、「永慶不動產台南崇善加 盟店」之名義經營不動產仲介、經紀業務。 二、原告經由永慶不動產台南崇善加盟店之被告李彩寧、永慶不 動產台南大同加盟店之被告住曜公司、周淑華、林宏隆居間 仲介訴外人曹榮東所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土 地及其上同段1457建號門牌號碼臺南市○○區○○街○○巷○○ 號房屋（下合稱系爭房地）。原告與曹榮東於民國105年10 月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣 價金為新臺幣（下同）1,100萬元，原告於105年10月19日給 付仲介費22萬元予被告李彩寧，曹榮東於105年10月30日將 系爭房地點交予原告。 三、系爭買賣契約簽訂時，系爭房地係營業中名為「大翫文化場 域」之民宿，原告買受後，承續系爭房地之民宿經營，更名 「大福邸商行」，始知系爭房屋係未有合法登記證之違法民 宿，並因原證五所示之系爭房屋測量成果圖（即建物平面圖 ，下稱系爭房屋平面圖）與原證六「物件明細」上之建物現 況位置圖（下稱系爭房屋現況位置圖）不相符，致申請使用 執照難以核准。 四、曹榮東就系爭房地填寫之標的物現況說明書（下稱系爭標的 物現況說明書）第18項「是否有增建部份」之欄位，勾選「 是」、「頂樓與一樓空地」；第40項「是否有拆除重建或禁 建或糾紛之情事」之欄位，勾選「否」。被告等違反誠實信 用，怠盡仲介經紀人應調查及告知系爭房屋平面圖一樓增建 （違建）部分、拆除部分與系爭房屋現況位置圖，兩者間相 異成因為何、系爭房屋有否合法民宿登記之相關事證之責。 五、被告永慶公司及鴻運通公司授權被告住曜公司及訴外人町龍 公司使用其服務標章，負有指揮、監督之義務，應依民法第 169條表見代理之規定負授權人責任。爰依民法第184條第1 項前段、第2項、第544條、第567條、不動產經紀業管理條 例第21條第3項、第26條第2項、消費者保護法第7條第1項、 第3項、第51條之規定，請求被告賠償原告之損害113萬元。 並聲明：被告應連帶給付原告113萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。第一項 所示給付，如經其中一被告履行給付，其餘被告免其給付義 務。原告願供擔保請准宣告假執行。 貳、被告方面： 一、被告住曜公司、李彩寧、周淑華、林宏隆以： （一）系爭房地係由曹榮東委由被告住曜公司居間仲介出售，住 曜公司人員將系爭房地命名為「大福風華絕代懷舊老宅」 ，並製作如原證六所示之不動產說明書（下稱系爭不動產 說明書）及系爭房屋現況位置圖，嗣被告李彩寧引用上開 資料將系爭房地居間仲介予原告買受。 （二）系爭房屋乃60年12月22日以前所建造，依當時之建管法規 僅有「建造執照」並無「使用執照」，故系爭房屋雖無「 使用執照」，仍是合法保存登記之建物。 （三）由系爭房地資料填載可知，仲介人員並無出售「合法登記 民宿房地」之介紹，是被告並無以不實之資訊，使原告陷 於系爭房屋有合法民宿登記之錯誤，且原告於看屋當時即 知系爭房地並無「合法之民宿登記」。 （四）在原告簽約前被告已將系爭房屋平面圖及系爭房屋現況位 置圖交付原告，原告在簽約前已知悉系爭房屋平面圖及系 爭房屋現況位置圖不相符。依建築法第9條規定「部分拆 除及部分增建」屬第3款之「改建」，「全部拆除而重新 建築」屬第1款之「新建」，系爭房屋雖有「部分拆除及 部分增建」之「改建」，但並無「全部拆除而重新建築」 之「拆除重建」情況，故曹榮東於系爭標的物現況說明書 第18項次「是否有增建部分」乙欄，勾選「有」，並於同 項次備註欄中勾選「頂樓增建」、「一樓空地增建」，於 第40項次「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」乙欄， 勾選「否」，並無違誤，系爭標的物現況說明書之記載核 與事實相符。 （五）原告主張受有應按國稅局核定每月營業額4萬元起徵營業 稅及受人檢舉違法營業遭處6萬元以上30萬元以下罰鍰並 勒令歇業之「危險」，由此可知，原告尚未受有實際之損 害，故原告主張系爭房地受有110萬元之損害，顯非可採 。原告另主張委請建築師申請使用執照之費用3萬元，此 部分之支出係因原告與建築師間之契約法律關係而支出， 與被告之仲介服務並無因果關係。被告並無任何之故意、 過失，亦未有違反居間仲介善良管理人注意義務，所提供 之廣告、說明內容與事實相符，且仲介服務具合理期待之 專業水準，故原告之請求均無理由等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為 假執行。 二、被告永慶公司以：原告與被告永慶公司間並無契約關係，系 爭房地並非由被告永慶公司居間仲介。被告永慶公司與被告 住曜公司、訴外人町龍公司為不同之法人主體，法律責任各 別獨立，且被告李彩寧、周淑華、林宏隆亦非受僱於被告永 慶公司，縱原告因其3人而受有損害，亦非因被告永慶公司 所屬經紀人員之故意或過失所致，原告請求被告永慶公司負 連帶損害賠償責任，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原 告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 三、被告鴻運通公司以：原告係透過町龍公司之居間而購買系爭 房地，並與其成立居間契約。原告依系爭買賣契約及系爭標 的物現況說明書之記載，均可知悉系爭房地確有增建之情況 ，是衡酌常情，自應知悉系爭房地之現況位置恐與系爭房地 原建物平面圖設計有間。訴外人町龍公司、被告住曜公司均 係依據訴外人曹榮東提供之資料、填載之系爭標的物現況說 明書進行說明及銷售，並以系爭房地係「住家用」對外作為 介紹，從無標榜或廣告系爭房地乃係民宿使用，其等係本於 現況據實告知及銷售，自難認定被告有提供不實或錯誤資訊 予原告，並無任何故意或過失損害原告之情。訴外人町龍公 司及被告住曜公司雖因加盟因素，而與鴻運通公司間成立加 盟關係，惟町龍公司係以自己之名義與原告訂立居間契約， 町龍公司並無以鴻運通公司之名義與原告締約，鴻運通公司 既非契約當事人，可見訴外人町龍公司與原告締約時，鴻運 通公司並無代理町龍公司之代理行為存在，既無代理行為存 在，自無成立表見代理之餘地；且所謂主張表見代理乃係在 主張名義人應負契約之責任，而對之主張契約之權利，其主 張自與要求無權代理之行為人應負契約責任處於互斥之狀態 。從而，原告主張鴻運通公司應負表見代理之責任而與其餘 被告負連帶賠償責任，自無可採等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保請 准宣告免為假執行。 參、兩造不爭執之事實： 一、訴外人曹榮東委託被告住曜公司出售其所有系爭房地。被告 住曜公司接受委託後，將系爭房地命名為「大福風華絕代懷 舊老宅」，並製作系爭不動產說明書、系爭房屋現況位置圖 、本院卷147頁之「說明」、本院卷149頁之「產權調查表」 等資料，上開資料並未介紹系爭房地係「合法登記民宿房地 」，上開「說明」及「產權調查表」有記載「大福風華古色 古香優質美墅（宿）」。 二、曹榮東委託被告住曜公司出售系爭房地時，有填載系爭標的 物現況說明書，並在該說明書勾選系爭房地頂樓及一樓空地 有增建部分，及系爭房地沒有拆除重建或禁建或糾紛之情事 。 三、被告周淑華、林宏隆係被告住曜公司之員工。 四、被告李彩寧係訴外人町龍公司之負責人。 五、105年10月16日被告林宏隆、李彩寧有帶原告看系爭房屋之 狀況。 六、原告係經由訴外人町龍公司之負責人李彩寧之居間仲介，向 訴外人曹榮東購買系爭房地，雙方於105年10月19簽訂系爭 買賣契約，約定買賣價金1,100萬元。系爭買賣契約第2條記 載1樓空地及頂樓有增建部分，依現時法令無法登記，若增 建部分於交屋前曾被拆除或曾被通知拆除，乙方（即曹榮東 ）應通知甲方（即原告），甲方得請求損害賠償或解約。上 開增建部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後始被通 知拆除，甲方同意自行負責。系爭買賣契約並記載「加盟總 部鴻運通股份有限公司」「加盟店與加盟總部為不同法人， 財務與法律責任各自獨立」等文字。 七、原告於105年11月28日給付仲介費22萬元予町龍公司（負責 人係被告李彩寧）。曹榮東於105年11月30日將系爭房地點 交予原告。 八、系爭買賣契約簽訂時，系爭房地係營業中名為「大翫文化場 域」之民宿，但該民宿當時未領有民宿登記證。原告買受系 爭房地後，繼續經營民宿，並更名為「大福邸商行」（負責 人為原告）。 九、臺南市政府於106年4月7日發函予「大福邸商行」，表示「 大福邸商行」核有經營旅宿業事實者，應向臺南市政府觀光 旅遊局申請核發登記證後，始得營業，未依發展觀光條例領 取登記證而經營民宿者，處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並 勒令停業。 十、原告於106年3月間委託陳怡廷建築師申請系爭房屋變更使用 執照，並支付費用3萬元予陳怡廷建築師。 、系爭房屋有保存登記但沒有使用執照。 、系爭房屋平面圖與系爭房屋現況位置圖不相符。系爭房屋現 況位置圖與系爭房屋之現況相符。 肆、得心證之理由： 一、原告係與訴外人町龍公司成立居間契約： 訴外人曹榮東委託被告住曜公司出售系爭房地。原告係經由 町龍公司之負責人李彩寧之居間仲介，向訴外人曹榮東購買 系爭房地。系爭買賣契約有記載「加盟總部鴻運通股份有限 公司」「加盟店與加盟總部為不同法人，財務與法律責任各 自獨立」等文字。原告於105年11月28日給付仲介費22萬元 予町龍公司（負責人係被告李彩寧），均業如前述，可見原 告係透過町龍公司之負責人李彩寧之居間仲介而購買系爭房 地，是原告係與訴外人町龍公司成立居間契約。原告既未與 被告住曜公司、永慶公司、鴻運通公司成立居間契約，被告 住曜公司、永慶公司、鴻運通公司自無為原告調查及告知系 爭房地使用情形之義務。原告以被告住曜公司、永慶公司、 鴻運通公司、周淑華、林宏隆違反居間仲介應盡之調查及告 知義務為由，依民法第184條第1項前段、第2項、第544條、 第567條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2 項、消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條之規定，請 求被告住曜公司、永慶公司、鴻運通公司、周淑華、林宏隆 賠償113萬元，為無理由。 二、原告主張被告永慶公司及鴻運通公司應依民法第169條表見 代理之規定負授權人責任，為無理由： 原告主張被告永慶公司及鴻運通公司授權被告住曜公司及訴 外人町龍公司使用其服務標章，負有指揮、監督之義務，應 依民法第169條表見代理之規定負授權人責任，並應依不動 產經紀業管理條例及消費者保護法之規定負連帶賠償責任云 云。惟查，被告住曜公司係「永慶不動產台南大同加盟店」 ，訴外人町龍公司係「永慶不動產台南崇善加盟店」，被告 住曜公司製作之系爭不動產說明書記載「加盟店名：永慶不 動產台南大同加盟店，公司名稱：住曜不動產經紀有限公司 」，系爭買賣契約上之不動產經紀業名稱記載「住曜不動產 經紀有限公司」，原告所提出訴外人町龍公司之負責人李彩 寧之名片記載「台南崇善加盟店，町龍房地產開發有限公司 ，統編：00000000」，此為兩造所不爭執，可見被告住曜公 司及訴外人町龍公司對外之名片、文宣用品及不動產相關契 約文件上等，除已表明其等係「永慶不動產台南大同『加盟 店』」、「永慶不動產台南崇善『加盟店』」，並非「永慶 不動產」之直營店外，亦均有表明其等公司本身名稱，足證 被告住曜公司及訴外人町龍公司係以自己之名義提供居間仲 介之服務，且系爭買賣契約亦記載「加盟店與加盟總部為不 同法人，財務與法律責任各自獨立」等文字，足見被告永慶 公司及鴻運通公司並未授權被告住曜公司及訴外人町龍公司 得代理其等訂立契約，亦無授與代理權之表見事實存在；又 原告自承仲介費22萬元係給付予町龍公司而非被告永慶公司 及鴻運通公司，自原告提出之統一發票觀之，該22萬元服務 費之統一發票係由町龍公司開立，其上並無代理被告永慶公 司及鴻運通公司之記載，原告主張被告永慶公司及鴻運通公 司應負表見代理之授權人責任，及應依不動產經紀業管理條 例及消費者保護法之規定，負連帶損害賠償責任云云，為無 理由。 三、原告在簽訂系爭買賣契約前已知悉系爭房屋平面圖與系爭房 屋現況位置圖不相符： 原告主張被告未告知系爭房屋平面圖與系爭房屋現況位置圖 不相符云云，然為被告所否認。經查，在原告簽訂系爭買賣 契約前，被告有交付系爭房屋現況位置圖予原告，為原告所 不爭執，原告並自承在簽訂系爭買賣契約前，被告有交付系 爭不動產說明書予原告，該系爭不動產說明書有附系爭房屋 平面圖，堪認在原告簽訂系爭買賣契約前，被告亦有交付系 爭房屋平面圖予原告，則被告抗辯：在原告簽訂系爭買賣契 約前，被告有交付系爭房屋平面圖與系爭房屋現況位置圖予 原告，原告在簽訂系爭買賣契約前已知悉系爭房屋平面圖與 系爭房屋現況位置圖不相符等語，應可採信。又曹榮東委託 被告住曜公司出售系爭房地時，有填載系爭標的物現況說明 書，並在該說明書勾選系爭房地頂樓及一樓空地有增建部分 。系爭買賣契約第2條記載1樓空地及頂樓有增建部分，依現 時法令無法登記，若增建部分於交屋前曾被拆除或曾被通知 拆除，乙方（即曹榮東）應通知甲方（即原告），甲方得請 求損害賠償或解約。上開增建部分無所有權，並有被拆除之 虞，若於交屋後始被通知拆除，甲方同意自行負責，均業如 前述，足見被告在原告簽訂系爭買賣契約前，已告知原告系 爭房地1樓空地及頂樓有增建部分，且該增建部分有被拆除 之虞，原告應可知悉系爭房屋之現況與系爭房屋平面圖不相 符。綜上，在原告簽訂系爭買賣契約前，被告有交付系爭房 屋平面圖與系爭房屋現況位置圖予原告，並有告知原告系爭 房地一樓空地有增建部分，原告從被告交付之上開資料應可 知悉系爭房屋平面圖及系爭房屋現況位置圖不相符，及系爭 房地一樓何處有部分增建，何處有部分拆除。原告主張被告 未告知系爭房屋平面圖與系爭房屋現況位置圖不相符，系爭 標的物現況說明書之記載與事實不符云云，不足採信。 四、被告並未告知原告系爭房屋係合法登記之民宿，且原告於看 屋時已知悉系爭房屋並無合法民宿登記證： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院17年上字第917號判例）。原告主張被告有告 知系爭房屋係合法登記之民宿，然為被告所否認，依上開 說明，自應由原告就該有利於己之事實負舉證責任。原告 主張被告有告知系爭房屋係合法登記之民宿乙情，固據提 出其上記載「大福風華古色古香優質美墅（宿）」之本院 卷147頁「說明」、本院卷149頁「產權調查表」等資料為 證，惟查，上開資料至多僅能證明被告有介紹系爭房屋現 經營民宿，但無法證明被告有告知原告系爭房屋有合法民 宿登記證。況原告自承「當時去看屋時，仲介告訴我系爭 房屋是正在經營的民宿，而雙城計畫要於105年通過，所 以『也可以去申請民宿證』，因為仲介這樣說詞，所以我 才會購買系爭房屋。」等語（107年9月17日言詞辯論筆錄 ），可見原告於看屋時已知悉系爭房屋並無民宿登記證。 原告上開主張，不足採信。 （二）被告住曜公司接受曹榮東之委託後，將系爭房地命名為「 大福風華絕代懷舊老宅」，並製作系爭不動產說明書、系 爭房屋現況位置圖、本院卷147頁之「說明」、本院卷149 頁之「產權調查表」等資料，上開資料並未介紹系爭房地 係「合法登記民宿房地」。原告於看屋時已知悉系爭房屋 並無民宿登記證，均業如前述，則原告主張其於買受系爭 房地後始知系爭房地係未有合法登記證之違法民宿，被告 違反其應盡之調查及告知義務云云，並不足採。 伍、綜上所述，原告係與訴外人町龍公司成立居間契約。被告永 慶公司及鴻運通公司不必依民法第169條表見代理之規定負 授權人責任。在原告簽訂系爭買賣契約前，被告有交付系爭 房屋平面圖與系爭房屋現況位置圖予原告，並有告知原告系 爭房地一樓空地有增建部分。被告未告知原告系爭房屋有合 法民宿登記證，且原告於看屋時已知悉系爭房屋並無民宿登 記證。從而，原告以被告未告知系爭房屋平面圖與系爭房屋 現況位置圖不相符，未告知系爭房屋無合法民宿登記證，違 反居間仲介應盡之調查及告知義務為由，依民法第184條第1 項前段、第2項、第544條、第567條、不動產經紀業管理條 例第21條第3項、第26條第2項、消費者保護法第7條第1項、 第3項、第51條之規定，請求被告應連帶給付原告113萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息；第一項所示給付，如經其中一被告履行給付，其 餘被告免其給付義務，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。 陸、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。 柒、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 10 月 30 日 民事第三庭 法 官 蘇正賢 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 10 月 30 日 書記官 蔡雅惠