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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第129號 上　訴　人　沈坤献 被　上訴人　黃榮財 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107 年3 月 8 日本院臺南簡易庭106 年度南簡字第1305號第一審判決提起上 訴，本院於107 年10月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆萬柒仟元部分，及該部分 假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十 分之三，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：兩造於民國104 年9 月1 日簽訂房屋租賃契 約書（下稱系爭契約），約定由上訴人以每月租金新臺幣（ 下同）10,000元承租被上訴人所有門牌號碼臺南市○○區○ ○路○○○ 號、586 號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自10 4 年9 月1 日起至109 年8 月31日止，上訴人並交付20,000 元押租金予被上訴人。詎上訴人自105 年10月1 日起即未給 付租金，經被上訴人於106 年1 月23日寄發存證信函催告上 訴人於5 日內繳納租金，上訴人仍置之不理。嗣被上訴人於 106 年11月29日請鎖匠開鎖始進入系爭房屋，為此，爰依租 賃之法律關係請求被上訴人給付自105 年10月1 日起至106 年11月29日止積欠之租金130,000 元。 二、上訴人則以：系爭房屋有漏水情事，上訴人已通知被上訴人 修繕，被上訴人卻置若罔聞，上訴人業於106 年2 月底通知 被上訴人不再續租，並清空系爭房屋、將鑰匙置於屋內；對 於被上訴人請求給付租金部分，應以上訴人因漏水支出㈠更 換地板、壁紙費用32,800元、㈡電腦損換更換費用10,000元 ，及㈢押租金20,000元為抵銷等語，資為抗辯。 三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人給付被上訴人 50,000元，駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不 服已告確定，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原 判決不利於上訴人之部分廢棄、㈡上開廢棄部分，被上訴人 於第一審之訴駁回；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第118 頁）： ㈠兩造於104 年9 月1 日簽訂系爭契約，約定由上訴人以每月 租金10,000元承租被上訴人所有系爭房屋，租賃期間自104 年9 月1 日起至109 年8 月31日止，上訴人並交付20,000元 押租金予被上訴人。 ㈡上訴人自104 年9 月1 日起至105 年9 月底，均每月繳納租 金10,000元予被上訴人，惟自105 年10月起未再繳納租金。 ㈢被上訴人於106 年1 月23日寄發臺南市德高厝郵局第000038 號存證信函，催告上訴人於5 日內繳清租金，上訴人於翌日 收受存證信函。 五、兩造爭執事項（見本院卷第118 頁至第119 頁）： ㈠上訴人主張被上訴人違反修繕義務，而行使拒付租金之同時 履行抗辯權，有無理由？ ㈡若上開事項無理由，上訴人以被上訴人尚有押金20,000元未 還及被上訴人怠於修繕系爭房屋致上訴人店面裝潢因漏水受 損，而生之損害賠償請求權為由，依民法第334 條之規定， 向被上訴人主張以50,000元抵銷105 年10月至106 年2 月之 租金，有無理由？ 六、本院得心證之理由： ㈠按抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方 適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同 歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之 表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法 第334 條及第335 條規定自明（最高法院97年度台上字第22 41號判決意旨參照）。 ㈡關於更換地板、壁紙費用32,800元及電腦損換更換費用10,0 00元抵銷租金部分： ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責 任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第22 2 號判決意旨參照）。又租賃關係存續中，租賃物如有修繕 之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出 租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止 契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之 。民法第430 條亦定有明文。次按損害賠償之債，以有損害 之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係 為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成 立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台 上字第481 號判例意旨參照）。再按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段 定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為 真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號 判例意旨參照）。 ⒉本件上訴人主張系爭房屋老舊，有多處漏水等語，業據提出 105 年9 月底系爭房屋漏水光碟、照片為證（見原審卷第34 頁至第39頁），被上訴人復於原審審理中陳稱：老房子多多 少少都會漏水等語（見原審卷第53頁），上開光碟並經原審 勘驗，勘驗結果為「系爭房屋1 樓地面有滲水情形；2 樓上 方牆角延伸至窗戶有漏水痕跡、地面有水、壁紙有翻開剝落 現象；3 樓屋頂石棉瓦有漏水痕跡、牆壁及地面都漏水」， 有勘驗筆錄在卷可查（見原審卷第53頁），足認上訴人主張 系爭房屋確因漏水而須予修繕之事實，應可採信。是被上訴 人所交付之系爭房屋既未保持合於兩造約定使用目的、收益 之狀態，依前開說明，上訴人得依債務不履行之規定請求損 害賠償並據以抵銷租金之給付。 ⒊上訴人主張因系爭房屋漏水，而支出更換地板、壁紙費用32 ,800元及電腦損換更換費用10,000元，雖據提出估價單、照 片為證（見原審卷第34頁、第39頁，本院卷第81頁至第83頁 ），然查，上訴人於本院審理時自承：更換地板、壁紙費用 32,800元之估價單僅為估價，若被上訴人未先修繕漏水部分 ，伊修繕這些沒有用；伊的電腦主機放在地上，漏水、淹水 造成電腦損害，原審時伊有提出電腦放在地上的照片，但伊 無法提出電腦受損之相關證據等語（見本院卷第92頁、第12 0 頁），足認上訴人未實際支出更換地板、壁紙費用32,800 元，且就電腦損壞更換費用10,000元部分，上訴人未舉證證 明系爭房屋漏水與電腦受損間之因果關係，準此，上訴人主 張以上開費用抵銷租金云云，洵屬無據，自難憑採。 ㈢關於押租金20,000元抵銷租金部分： ⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係既已消滅， 承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還 押租金，自為法之所許；又押租金之主要目的在於擔保承租 人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其 他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 ，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法 院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意 旨參照）。查系爭租約業於106 年2 月28日終止，且上訴人 於簽訂系爭契約時已給付押租金20,000元予被上訴人乙節， 為兩造所不爭執，則依上開說明，除上訴人有積欠租金或債 務不履行，被上訴人得以押租金抵充之情形外，被上訴人自 應將押租金返還上訴人。 ⒉被上訴人辯稱：系爭契約終止後，上訴人沒有交還鑰匙給伊 ，伊請鎖匠開鎖並更新遙控器花費4,000 元，且系爭房屋被 上訴人破壞的亂七八糟，伊請環保公司來清理支出清潔費用 13,000元，伊得以押租金抵充上開費用共計17,000元等語， 業據提出明樹鎖店換鎖收據、惠保環保工程實業有限公司報 價單、室內照片為證（見原審卷第21頁至第25頁），足認被 上訴人辯稱以押租金20,000元抵充系爭房屋開鎖及更換遙控 器費用4,000 元、清潔費用13,000元等語，尚屬有據。上訴 人雖主張其於106 年2 月底通知被上訴人不再續租，並清空 系爭房屋時，有將鑰匙置於屋內等語，然未提出任何證據以 實其說，尚難據此即認上訴人已將鑰匙、遙控器交予被上訴 人，而無支出開鎖及更新遙控器費用之必要，是上訴人此部 分主張，即難憑採。 ⒊被上訴人以押租金20,000元抵充系爭房屋開鎖及更換遙控器 費用4,000 元、清潔費用13,000元後，尚餘3,000 元，依前 開說明，被上訴人自應將該筆款項返還予上訴人。是上訴人 主張以押租金3,000 元扣抵租金50,000元，應屬有據，經抵 銷後，上訴人仍須給付租金47,000元予被上訴人（計算式： 50,000元─3,000 元＝47,000元）。 七、綜上所述，被上訴人本於租賃之法律關係請求被上訴人給付 47,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回，原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，即有未恰，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰 予廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審 判命上訴人如數給付，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 11 月 1 日 民事第四庭審判長法 官 李杭倫 法 官 林勳煜 法 官 王鍾湄 以上正本係依原本製作。 本件未超過150 萬元，不得上訴。 中 華 民 國 107 年 11 月 1 日 書記官 蘇嬿合