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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第171號 原　　　告　丁潔如 訴訟代理人　陳者翰律師 被　　　告　周明儀 　　　　　　豪徠餐旅事業股份有限公司 上　一　人 法定代理人　周明儀 被　　　告　桂昆建設股份有限公司 法定代理人　周明儀 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年3月28日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告周明儀應將門牌號碼臺南市○區○○路○○號（及公設）、 三八之一號、三八之二號、三八之三號（及公設）、三八之四號 （及公設）、三八之五號（及公設）、三八之六號（及公設）房 屋，騰空遷讓返還原告。 被告周明儀應給付原告新臺幣參拾肆萬伍仟元，及自民國一百零 六年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 被告周明儀應自民國一百零六年十二月二十日起至返還第一項房 屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟元。 被告豪徠餐旅事業股份有限公司應將公司登記地址自門牌號碼臺 南市○區○○路○○號、三八之一號、三八之二號、三八之三號 、三八之四號、三八之五號辦理遷出登記。 被告桂昆建設股份有限公司應將公司登記地址自門牌號碼臺南市 ○區○○路○○○○號辦理遷出登記。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告周明儀負擔十分之九，餘由原告負擔。 本判決第一、二、三項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告周明儀供 擔保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、被告未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所 列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張： ㈠被告周明儀向伊承租門牌號碼臺南市○區○○路○○號（及公 設）、38之1號、38之2號、38之3號（及公設）、38之4號（ 及公設）、38之5號（及公設）、38之6號（及公設）房屋（ 下合稱系爭房屋），租賃期間自民國102年6月17日至110年9 月30日止，並約定102年6月17日至103年9月30日止每月租金 新臺幣（下同）80,000元、103年10月1日至106年9月30日止 每月租金85,000元、106年10月1日至110年9月30日止每月租 金90,000元，租金於每月15日前給付，如積欠租金達2月總 額，伊得終止契約；嗣兩造另合意自106年3月起之租金調整 為每月55,000元（下稱系爭租賃契約）。 ㈡被告周明儀承租系爭房屋後，即供作被告豪徠餐旅事業股份 有限公司（下稱豪徠餐旅公司）、桂昆建設股份有限公司（ 下稱桂昆建設公司）使用並辦理公司所在地登記；詎被告周 明儀自105年9月起即繳租不正常，於105年9月至11月期間未 足額繳租達225,000元、106年1月至2月期間未繳租170,000 元、調降租金後，自106年6月至106年11月期間未足額繳租 達110,000元，積欠租金共計505,000元，伊於106年11月23 日發函催繳仍不獲置理，遂於106年12月18日發函終止系爭 租賃契約，經被告周明儀於106年12月19日收受，是系爭租 賃契約業於106年12月19日終止。 ㈢系爭租賃契約既已終止，被告周明儀即無占有系爭房屋之法 律依據，爰依系爭租賃契約之法律關係、第767條等規定為 選擇合併，請求法院擇一判決被告周明儀返還系爭房屋，併 依系爭租賃契約之法律關係請求被告周明儀給付所積欠之租 金、依民法第179條規定請求被告周明儀返還自系爭租賃契 約終止後無權占有系爭房屋之不當得利；而被告豪徠餐旅公 司、桂昆建設公司之公司所在地登記於系爭房屋，亦對伊就 系爭房屋之所有權行使有所妨礙，則依民法第767條之規定 ，請求被告豪徠餐旅公司、桂昆建設公司辦理遷出登記。 ㈣聲明： ⒈如主文第1、3、4、5項所示。 ⒉被告周明儀應給付原告505,000元，及自106年11月25日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或 陳述。 四、得心證之理由： ㈠原告主張之前開事實，業據提出臺南市政府財政稅務局房屋 稅轉帳繳納證明、建物所有權狀、系爭房屋建物登記第一類 謄本、系爭租賃契約書（含公證書）、存摺明細、106年11 月23日高雄新田郵局第341號存證信函暨收件回執、106年12 月18日苓雅郵局第522號存證信函暨收件回執、系爭房屋外 觀照片為證（見本院106年度南簡補字第359號卷〔下稱補字 卷〕第7至23、26至31頁；本院卷第69至100頁）；又被告對 於原告主張之事實，均已於相當時期受合法之通知，而於言 詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀或證據資料爭執，依 民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視 同自認，綜合上開證據調查結果，堪信原告主張為真實。 ㈡按系爭租賃契約特別約定事項第9條前段約定：「乙方（即 被告周明儀，下同）積欠租金達2個月總額，或違反本特約 事項第1項至第5項規定之一者，甲方（即原告，下同）得終 止租約，收回租賃物」；再按出租人非因承租人積欠租金額 ，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土 地法第100條第3款定有明文。又土地法第100條第3款關於擔 保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有 期限租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，此有最高 法院44年度台上字第516號判例可資參照；且土地法第100條 為強行規定，不得以特約排除，為學界及實務通說，亦有司 法院院字第2419號解釋可供參考。經查： ⒈被告周明儀未依系爭租賃契約約定按期足額給付租金，遲 付租金計505,000元，業經本院認定如前；又被告周明儀 已交付原告押租金160,000元乙節，有系爭租賃契約在卷 可考（見補字卷第22頁），且經原告陳明在卷（見本院卷 第110頁），扣除前開押租金後，被告周明儀遲付租金已 達2個月以上之租額，且遲延給付逾2個月，則原告依前揭 規定及系爭租賃契約，經催告後終止系爭租賃契約，自屬 有據。 ⒉系爭租賃契約既經原告終止，則原告依系爭租賃契約特別 約定事項第11條前段：「租賃期間屆滿或中途終止租約時 ，乙方即應搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何 要求」之約定，請求被告周明儀返還系爭房屋，為有理由 ，應予准許。 ㈢再依系爭租賃契約約定，被告周明儀應按月於每月15日前給 付租金、被告周明儀積欠原告租金及違約金等債務時，原告 得扣抵押租金（見補字卷第20頁）。又押租金之主要目的在 於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如 有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然 抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參 照）。經查： ⒈被告周明儀積欠原告租金計505,000元，已如上述，原告 固可依系爭租賃契約之法律關係請求被告周明儀清償之， 然原告既已收受被告周明儀押租金160,000元，揆諸前開 說明，此部分押租金發生當然抵充之效力，是原告得請求 被告給付積欠之租金應為345,000元（計算式：505,000－ 160,000＝345,000），逾此範圍之請求，尚屬無據，不應 准許。 ⒉原告另請求被告周明儀給付自受催告（即原告之106年11 月23日高雄新田郵局第341號存證信函，見補字卷第27至 29頁）給付租金日之翌日即106年11月25日起，按週年利 率5％計算之遲延利息部分，觀諸前引存證信函記載：「 台端（即被告周明儀，下同）至今已積欠租金505,000元 ，明顯積欠租金達2個月以上。限台端於7日內將上揭款項 匯入租金應繳帳戶內以及辦理相關稅務扣繳，否則本人即 向台端終止租賃契約」等語（見補字卷第28頁），原告前 開催告定有期限，可認原告同意被告周明儀緩期給付，是 被告周明儀應自催告期限7日屆滿時起即106年12月2日0時 負遲延責任，原告逾此部分之請求即為無據，不應准許。 ㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文；而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。又按城市地方供營業用 之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般 供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條 規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參 照）。查： ⒈系爭租賃契約經原告終止後，原告與被告周明儀間租賃關 係因而消滅，被告周明儀就系爭房屋於租賃關係消滅後， 即無再行占有使用之合法權源，被告周明儀仍繼續占有使 用系爭房屋、未返還於原告，自構成無權占有。被告周明 儀既無權占有原告所有之系爭房屋，受有使用系爭房屋之 利益而無法律上原因，致原告未能利用系爭房屋受有損害 ，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告周明儀返還 其因無權占有系爭房屋所受利益。 ⒉另被告所受利益係占用系爭房屋之利益，此一利益依其性 質顯難以原狀返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額。原 告主張系爭房屋前係被告周明儀供作被告豪徠餐旅公司、 桂昆建設公司營業使用，並提出系爭房屋現況照片、被告 豪徠餐旅公司及桂昆建設公司變更登記表在卷可憑（見本 院卷第39至49、97至98頁），堪認系爭房屋係屬城市地方 供營業用之房屋，揆之前開說明，自不受土地法第97條規 定之限制。準此，原告主張以系爭租賃契約調降後之租金 數額即每月55,000元，計算被告周明儀無權占有系爭房屋 每月所獲得之利益，請求被告周明儀應自系爭租賃契約終 止之翌日（即106年12月20日，見補字卷第31頁、本院卷 第99頁之收件回執）起至被告周明儀返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告55,000元，洵屬有據，自應准許。 ㈤末按對於妨害其所有權者，得請求除去之，第767條第1項中 段定有明文。系爭租賃契約既經終止，承租人即被告周明儀 已無占有系爭房屋之合法權源，而被告周明儀提供系爭房屋 予被告豪徠餐旅公司、桂昆建設公司辦理公司所在地登記使 用，衡諸一般社會通念，對原告就系爭房屋之所有權行使當 有妨害，是原告依上開規定，請求被告豪徠餐旅公司、桂昆 建設公司應辦理遷出登記，亦屬正當，應予准許。 五、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告周明 儀應將系爭房屋騰空遷讓返還原告並給付遲付租金345,000 元，及自106年12月2日起，按週年利率5％計算之遲延利息 ；併依不當得利之法律關係，自106年12月20日起至遷讓系 爭房屋之日止，按月給付55,000元；再依民法第767條之規 定，請求被告豪徠餐旅公司、桂昆建設公司應辦理遷出登記 ，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予 駁回。至原告對被告周明儀就訴請遷讓系爭房屋之訴部分， 係在單一聲明下，為同一之目的，依系爭租賃契約之法律關 係或第767條等規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判（ 即訴之選擇合併），而本院就此部分聲明，已依系爭租賃契 約之法律關係准許原告請求，即無庸審酌所有物返還請求權 是否有理由，附此敘明。 六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人，按其人數，平均分擔 訴訟費用，但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法 院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第79 條、第85條第1項分別定有明文。本院審酌原告請求被告周 明儀遷讓系爭房屋、給付遲付租金及返還不當得利部分均判 決如上，另命被告豪徠餐旅公司、桂昆建設公司辦理遷出登 記部分，利害關係顯較輕微，爰定原告、被告周明儀負擔訴 訟費用比例如主文所示。 七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分即判 決主文第1、2、3項合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額 宣告之；至原告請求被告豪徠餐旅公司、桂昆建設公司應將 公司所在地自系爭房屋辦理遷出登記部分，係命債務人為一 定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定自判決確定 時即視為已為其意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之 效力提前發生，即與法條規定不合，則原告此部分假執行之 聲明，即屬無據，應予駁回。 八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，第390條第2項，判 決如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 11 日 民事第一庭 法 官 楊雅萍 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 14 日 書記官 吳昕韋