裁判書系統

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第172號 原　　　告　鄭均唯 訴訟代理人　陳昱良律師 被　　　告　陳冠舟 　　　　　　益利慶企業有限公司 上　一　人 法定代理人　陳佑全 被　　　告　蔡佳宏 　　　　　　安心家企業有限公司 上　一　人 法定代理人　蔡銀華 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年3月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣捌仟柒佰元由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠原告於民國106年5月8日經被告益利慶企業有限公司(下稱益 利慶公司)及其所屬從業人員即被告蔡佳宏，以及被告安心 家企業有限公司(下稱安心家公司)居間仲介，以總價新臺幣 (下同)285萬元購買被告陳冠舟所有坐落臺南市○○區○○ 段○○○○號、權利範圍10000分之264土地，及其上同段584建 號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○號3樓之4建物(下 稱系爭房屋)，暨地下二樓車位1個，並借用前配偶李品玟名 義與被告陳冠舟簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），惟系爭房屋自看屋、付訂及簽約過程均由原告親自處理 ，買賣價金亦由原告支付，被告陳冠舟於106年7月14日交屋 並移轉所有權登記至李品玟名下，李品玟再於同年8月10日 以贈與為原因，移轉所有權登記至原告名下。原告於交屋後 ，始發現系爭房屋為非法違建施作夾層，且夾層施作材質因 長期潮濕滋生黴菌，致原告入住後不久即罹患皮膚病變，且 系爭房屋窗戶緊鄰高壓電氣箱及巨型排風扇等嫌惡設施，日 夜排放超過90分貝以上之噪音，被告陳冠舟隱匿上情，在不 動產委託銷售標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）建 物管理現況欄11「是否有違建、改建或增建之情事？」、「 房屋是否有施作夾層？」及重要設施欄43「重要環境設施( 距離標的物約300公尺以內)地面高壓電塔(線)」勾選「否」 ，顯未據實說明及告知，應負民法第354條物之瑕疵擔保責 任。系爭房屋之瑕疵，造成原告使用上諸多困擾，原告及家 人之居住、使用安全、生活品質十分低落，顯已減損原告購 買系爭房屋供住家使用之預定效用，並欠缺系爭現況說明書 所保證品質，爰依民法第359條規定向被告陳冠舟請求減少 價金80萬元。 ㈡被告蔡佳宏為被告益利慶公司之經紀人員及系爭買賣之仲介 人，既向原告收取佣金，應就其從事之業務負預見危險及調 查之義務，並依不動產經紀業管理條例第22條、第23條之規 定，就買賣標的物有無通常觀念上之重要瑕疵，於瞭解後向 原告解說，詎被告蔡佳宏疏未發現系爭房屋有違法夾層，亦 未查知被告陳冠舟以膠帶等物封住窗戶緊鄰高壓電氣箱及巨 型排風扇等嫌惡設施，顯有違背專業仲介人員應盡善良管理 人之注意義務，容有過失。被告益利慶公司、安心家公司身 為專業不動產經紀業者，應竭盡所知向消費者誠實揭露足以 影響購買意願之一切重要訊息，被告益利慶公司、安心家公 司對於系爭房屋有上揭瑕疵等情，實難諉為不知。爰依民法 第184條第2項、第185條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，請求被告蔡佳宏、益利慶公司、安心家公司連帶 賠償原告所受損害80萬元，任一被告為給付時，其餘被告於 該給付金額之範圍內，免除給付責任。 ㈢並聲明： ⒈被告陳冠舟應給付原告80萬元，及自起訴狀送達之翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉被告益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏應連帶給付原告80萬 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。 ⒊上二項金額如任一被告為給付時，其餘被告於該給付金額之 範圍內，免除給付責任。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯： ㈠被告陳冠舟以：被告陳冠舟向前手購買系爭房屋時，現況已 有室內樓梯與樓中樓之隔間設計，樓層面採客廳、廚房、廁 所及兩間房間配置，樓中樓之上有和式3間房間，此建築設 計並非被告陳冠舟於建物取得使用執照後所施工或加工，被 告於系爭現況說明書第11欄勾選「否」，是為屬實。原告在 簽約前曾親自看屋，知悉系爭房屋為低坪數之樓中樓電寓， 此觀原告於106年4月30日簽署購屋人聲明了解不動產說明書 自明。況兩造於系爭買賣契約第14條及第15條特別約定，雙 方合意除契約所約定賣方願意附贈買方之設備項目外，餘依 賣方取走私人物品，含固定物點交，買方並於結案時補貼5 萬元予賣方，顯見原告對於系爭房屋室內陳設之物品與設備 ，均能認同且接受，是縱系爭房屋有原告所指所謂非法夾層 施作之事實，亦為原告購屋時所明知。至原告所稱高壓電塔 及巨型排風扇之嫌惡設施，均為訴外人北海道生鮮超級市場 所設，然上開設施是否屬系爭現況說明書第43項所載重要設 施部分，誠有疑義。原告既在購屋前看屋，對於系爭房屋之 居住機能已有勘查，自不得嗣後再以系爭房屋有違章夾層或 嫌惡設施而為本件請求。況原告患有濕疹應屬其個人體質所 生，應由原告舉證與夾層潮濕有因果關係，原告既未舉證， 自難以據認與系爭房屋之夾層材質有關等語。 ㈡被告益利慶公司、被告安心家公司、被告蔡佳宏則以：系爭 房屋所在大樓均為樓中樓格局，原告所指夾層是指建商蓋好 房屋後，進行二次施工增建，當時建築法規並未限制不能挑 高設計，是系爭房屋屬合法夾層，系爭現況說明書第11項所 謂「是否有施作夾層」係指違法夾層而言，系爭房屋原始建 築圖就有夾層，原屋主並未改建，且簽訂系爭買賣契約時， 有提供建築成果圖供原告參看，建築成果圖是平面圖，與現 場二層樓雖有明顯差異，但原告親自看屋，應當清楚明瞭系 爭房屋有夾層設計。至原告所指稱的高壓電氣箱及巨型排風 扇等設施，是訴外人北海道生鮮超級市場所設，與嫌惡設施 係指台電高壓電箱不同。被告帶原告看屋之時點是上午9時 許，系爭房屋所在大樓之一樓出入口左右兩邊是活巷，變電 箱及風扇位在系爭房屋窗戶左下方，原告進出大樓一樓或是 打開系爭房屋之窗戶，均可輕易看見變電箱及風扇，被告並 未阻擋原告打開窗戶，原告未發現屋外變電箱及風扇，並非 被告刻意隱瞞所致等語。 ㈢均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項為： ㈠李品玟（由原告為代理人）經由被告益利慶公司經紀人員蔡 佳宏、安心家公司之居間，以總價285萬元向被告陳冠舟購 買其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地、權利範圍 10000分之264，及其上同段584建號建物即門牌號碼臺南市 ○○區○○路○○○巷○號3樓之四（即系爭房屋）及同段570地 號土地（即臺南市○○區○○路○○○巷○號地下二樓車位）， 李品玟與陳冠舟於106年5月8日簽訂系爭買賣契約（本院106 年度補字第941號卷，下稱補字卷，第21至28頁）。 ㈡李品玟業已給付被告陳冠舟全部買賣價金285萬元；被告陳 冠舟已於106年7月14日將上開房地所有權移轉登記予李品玟 。李品玟再於106年8月14日將系爭房地以贈與為原告登記予 原告。 ㈢本院補字卷第33頁不動產標的現況說明書為被告陳冠舟所勾 選簽章。 四、本院判斷之理由： ㈠原告代理李品玟經由被告益利慶公司經紀人員即被告蔡佳宏 、被告安心家公司之居間，以總價285萬元向被告陳冠舟購 買其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地、權利範圍 10000分之264，及其上同段584建號即門牌號碼臺南市○○ 區○○路○○○巷○號3樓之4建物(即系爭房屋），以及同段570 地號土地即臺南市○○區○○路○○○巷○號地下二樓車位，原 告代理李品玟與被告陳冠舟於106年5月8日簽訂系爭買賣契 約，且已給付被告陳冠舟全部買賣價金285萬元完畢。被告 陳冠舟於106年7月14日將上開房地所有權移轉登記予李品玟 ，李品玟再於同年8月14日以贈與為登記原因移轉所有權予 原告等情，有原告提出之土地及建物登記第一類謄本、地籍 異動索引及系爭買賣契約在卷可證（補字卷第21-53頁）， 且為被告所不爭執(見不爭執事項㈠、㈡)，此部分之事實， 首堪認定。 ㈡原告與被告陳冠舟間無買賣契約存在： ⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立。」「債權人基於債之關係，得向債務人請 求給付。」民法第345條及第199條分別定有明文。是債之關 係為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給 付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之 相對性原則。買賣契約為債權契約之一種，而債權債務之主 體應以締結契約之當事人為準，買賣契約所載明之買受人， 不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的 物之給付請求權涉訟，除法律另有規定外，僅該買賣契約上 所載之買受人始對於出賣人有請求權存在之可言(最高法院 40年台上字第1241號判例意旨參照)。又民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917號判例參照）。 ⒉原告固主張系爭房屋由其出資買受，且系爭買賣契約自看屋 、付訂及簽約均由其親自為之，僅係以李品玟之名義買受系 爭房屋，其為系爭房屋之買受人乙節，然查，依系爭買賣契 約第1頁所載「立契約書人買方：李品玟、賣主：陳冠舟（ 以下簡稱甲、乙方），茲乙方將後開不動產出售與甲方，雙 方協議訂立條款如後，以資共同遵守：．．．」，最末頁立 契約書人記載「買方李品玟」「代理人鄭均唯」、「賣方陳 冠舟」等內容觀之，原告為系爭房地買賣之買方代理人，並 非買受人，系爭買賣契約之當事人為被告陳冠舟與李品玟， 至為明確。原告既非系爭買賣契約之當事人，系爭買賣契約 所生之法律關係即與原告無涉，原告尚不得基於系爭房屋買 受人身份對被告陳冠舟行使減少價金之請求權。況原告以買 受人代理人身分與被告陳冠舟於簽訂系爭買賣契約時，雙方 真意係由買受人李品玟與出賣人即被告陳冠舟成立締約之意 思表示合致，縱原告與李品玟間另有借名締約及借名登記之 約定，然不論原告與李品玟間內部關係如何約定，基於債之 相對性原則，原告尚不得以其與李品玟間之內部關係對抗被 告陳冠舟，是故系爭買賣契約之債權債務主體仍為締約之李 品玟與被告陳冠舟，原告不因其與李品玟間之內部關係，而 成為系爭買賣契約之買受人。原告既非系爭買賣契約之當事 人，自無依系爭買賣契約買受人之地位，請求被告陳冠舟履 行出賣人之瑕疵擔保責任。據此，原告以被告陳冠舟交付之 系爭房屋有瑕疵為由，依民法第359條規定向被告陳冠舟請 求減少價金80萬元，並依民法第179條規定請求返還溢付價 金80萬元，即屬無據。 ㈢被告益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏對原告不負連帶賠償 責任： 按共同侵權行為，於行為人相互之間固不以意思聯絡為必要 ，但行為人仍須有侵權之行為，且其行為與損害之間須有相 當因果關係，始應同負侵權行為損害賠償責任。又以侵權行 為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害 之事實負立證之責（最高法院19年上字第38判例參照）。次 按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；又經紀 業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第567 條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文 。是主張經紀業或經紀人員應依上開規定負損害賠償責任者 ，須證明自己受有損害，且損害係因債務人不為完全之給付 ，或經紀業所屬經紀人員故意過失之仲介代銷行為所引起者 ，始足當之。查原告以李品玟之代理人地位，委由益利慶公 司、安心家公司居間仲介，此觀不動產買賣價金履約保證申 請書即明（見本院補字卷第29-32頁），縱被告益利慶公司 及其所屬從業人員即被告蔡佳宏、以及被告安心家公司未誠 實告知系爭房屋有違建夾層、高壓電氣箱及巨型排風扇等瑕 疵，仍難認原告有何權利受損害可言，原告自無從依上開規 定請求益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏負連帶賠償責任。 五、綜上所述，原告依民法第359條及第179條之規定，請求被告 陳冠舟返還80萬元；另依民法第184條第2項、第185條、不 動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告益利慶 公司、安心家公司、蔡佳宏連帶賠償80萬元，及均自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，上開請求如任一被告為給付時，其餘被告於該給付金額之 範圍內，免除給付責任，均為無理由，應予駁回。其假執行 之聲請，因原告之訴駁回而失所依附，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證方法與本 件判決結果無涉，爰不一一論述。 七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。本件起訴時訴訟標的金額為800,000元， 依法應徵第一審裁判費8,700元(原告依本院106年度救字第 157號裁定准予訴訟救助，而暫免徵收裁判費)，此外無其他 費用支出，爰依職權確定前開訴訟費用即第一審裁判費8,70 0元由原告負擔。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 17 日 民事第六庭 法 官 張桂美 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 17 日 書記官 蘇冠杰