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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第292號 原　　　告　浩景房屋仲介有限公司 法定代理人　林鈺熏 訴訟代理人　李育禹律師 訴訟代理人　曾靖雯律師 被　　　告　翁燕枝 訴訟代理人　陳者翰律師 被　　　告　謝育君 上列當事人間請求居間報酬等事件，經本院於民國107年9月13日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。本件原告起訴原係主張：被告翁燕枝或被告謝育君應給付 原告新台幣（下同）2,142,593元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如任一被告 履行給付時，於其清償範圍內，其他被告免除給付義務。嗣 於民國107年4月24日審理時追加假執行之聲請，經核上開原 告就追加假執行之聲請，核屬擴張應受判決事項之聲明，按 諸上揭規定，應予准許，合先敘明。 二、本件被告翁燕枝經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）緣被告翁燕枝係坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上同段770、818建號房屋（ 下稱系爭不動產）之所有權人，被告翁燕枝於民國106年3 月30日委託原告於106年3月30日起至106年7月30日止，以 新台幣（下同）4,800萬元銷售系爭不動產。原告於接受 委託後即著手銷售事宜，因被告翁燕枝委託銷售價格過高 ，致系爭不動產乏人問津，故被告翁燕枝於106年4月12日 將原委託銷售價格變更為4,450萬元，並於106年7月14日 將原委託期間延長至106年12月31日；嗣被告謝育君於106 年9月14日表示願以3,600萬元價格購買系爭不動產，原告 旋即分別與被告二人折衝協商，原告所屬業務員朱冠儐於 106年10月14日偕同被告謝育君前往查看系爭不動產，被 告謝育君表示願以3,800萬元購買系爭不動產，朱冠儐將 上情報告被告翁燕枝，但被告翁燕枝不同意以上開價格出 售，朱冠儐再次於106年10月28日下午1時許與被告翁燕枝 通話並溝通上情，被告翁燕枝表示願以實拿3,800萬元為 條件出售系爭不動產云云，原告與被告翁燕枝即於106年 11月1日簽訂契約變更附表，此由契約變更附表第四點「 補充事項」載明：「屋主實拿參仟捌佰萬元（增值稅、履 保費、代書費、仲介服務費不計入總價款），若有其他稅 金由屋主自行處理」可證。而被告謝育君則另於106年10 月30日晚上19時簽訂權益確認書及不動產買賣意願契約書 ，表示願以4,100萬元購買系爭不動產，原告旋即向被告 翁燕枝報告此事，被告翁燕枝則於106年11月3日下午3時 ，在上開不動產買賣意願書簽名，被告二人並於106年11 月3日簽訂不動產買賣契約書，以4,100萬元成立買賣契約 。依原告與被告翁燕枝於106年11月1日所簽並變更附表第 四項約定「屋主實拿參仟捌佰萬元（增值稅、履保費、代 書費、仲介服務費不計入總價款），若有其他稅金由屋主 自行處理」，被告翁燕枝應取得3,800萬元價金，其餘部 分應負擔增值稅、履保費、代書費、仲介服務費。故本件 系爭不動產成交價4,100萬元，被告翁燕枝應取得3,800萬 元，其餘300萬元扣除土地增值稅834,207元，代書費3萬 元半數即15,000元，以及履保費16,400元之半數即8,200 元，所餘2,142,593元（計算式：3,000,000－834,207－ 15,000－8,200＝2,142,593）即屬仲介服務費用，被告翁 燕枝自應依約給付。然被告翁燕枝於106年11月27日以苓 雅郵局第485號存證信函表示，朱冠儐明知被告謝育君於 106年10月30日願以4,100萬元之價格購買系爭房屋，卻隱 瞞此事又於106年11月1日再度要求降價，從中獲取更高額 之仲介費用等語，依民法第567條第1項拒絕支付報酬，原 告於106年1月22日寄發臺南地方法院郵局第1797號存證信 函說明居間經過，並請被告翁燕枝支付2,142,593元，但 被告翁燕枝迄今仍未支付。為此，原告提起本件訴訟。 （二）又被告謝育君明知本件不動產係以4,100萬元成交，並於 106 年11月3日與被告翁燕枝簽訂不動產買賣契約書，亦 知原告與被告翁燕枝間於106年11月1日之約定，但卻於 106年11月8日向原告表示其等買賣價金變更為3,980萬元 ，且被告翁燕枝服務報酬應以20萬元作為計算，係屬以違 反善良風俗的方法侵害原告所得收取居間報酬2,142,593 元之利益，自應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任 。 （三）並聲明： ⒈被告翁燕枝或被告謝育君應給付原告2,142,593元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，如任一被告履行給付時，於其清償範圍內，其他 被告免除給付義務。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）被告翁燕枝未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭 答辯則辯稱： ⒈本件原告之業務員朱冠儐明知被告謝育君於106年10月30 日願以4,100萬元之價格購買系爭不動產，卻隱瞞此事又 於106年11月1日再度要求降價，從中獲取更高額之仲介費 用，被告翁燕枝於106年11月27日依民法第549條第1項之 規定向原告終止系爭委託銷售契約，原告不得依該契約請 求報酬。另依民法第567條第1項、571條之規定，被告翁 燕枝亦得拒絕給付報酬。 ⑴本件被告翁燕枝既已於106年11月27日向原告終止本件 不動產委託銷售契約，原告自不得再向被告翁燕枝請求 給付居間、委任之報酬。 ⑵本件向被告翁燕枝接洽之業務員係原告所屬員工朱冠儐 ，被告翁燕枝於106年3月30日與原告公司訂定不動產一 般委託銷售契約書，彼時委託朱冠儐銷售系爭不動產， 並約明底價4,800萬元，後經數次變更，於同年4月12日 經雙方協議變更為買方出價達4,450萬元同意出售。直 至106年11月1日，朱冠儐又要求被告翁燕枝降價，約明 被告實拿3,800萬元（增值稅、履保費、代書費、仲介 費不計入總價款）。惟經被告翁燕枝查證後，系爭房屋 於106年10月30日時，朱冠儐與被告謝育君已達成4,100 萬元之委託購買協議，彼時朱冠儐即應本居於居間意旨 據實告知被告謝育君已同意用4,100萬元之價格購買， 竟未告知，又向被告翁燕枝謊稱必須再度降低售價始能 成交，以致謀求朱冠儐本身利益而造成被告翁燕枝之損 害。 ⑶是以，上揭朱冠儐之行為，已嚴重破壞原告與被告翁燕 枝之間之居間、委任之信賴關係，故被告翁燕枝於106 年11月27日已寄發存證信函予朱冠儐以及原告終止本件 不動產委託銷售契約，且終止之事由係全可歸責於原告 之受僱人朱冠儐之情形，原告自無須再行給付系爭居間 、委任之報酬。 ⒉本件被告翁燕枝因遭受朱冠儐之詐欺，且已於107年6月21 日於本件審理中，以言詞表達撤銷與原告之系爭不動產委 託銷售契約，故依民法第92條（因朱冠儐為原告之僱用人 ，依司法實務以及學說通說，不得視為民法第92條第1項 但書之第三人）、第114條第1項之規定，系爭不動產委託 銷售契約視為自始無效，從而原告自不得向被告請求居間 無酬。 ⑴本件原告之僱用人朱冠儐於107年7月17日另案（臺灣臺 南地方檢察署107年度他字第2413號）庭訊自承其於106 年10月30日已明知謝育君願以4,100萬元之價格購買系 爭不動產，卻刻意隱瞞此交易之重要事項，又向被告翁 燕枝陳稱必須降低底價始得成交。以致被告翁燕枝又向 朱冠儐簽訂106年11月1日之契約變更附表，並降低底價 為被告翁燕枝僅得實拿3,800萬元之價格即可成交。後 106年11月3日於原告相約被告於謝育君來之前半個小時 至其辦公室，告知謝育君願以4,100萬元承買。被告翁 燕枝彼時僅注意到買家（即謝育君）願以4,100萬元之 價格購買，超過106年11月1日被告與朱冠儐另外訂定之 契約變更附表之價格，遂同意同日與謝育君訂定買賣契 約。後適隔數日，被告翁燕枝與謝育君會面後始知原來 朱冠儐早已於106年10月中旬已達成願以4,100萬購買系 爭不動產，更於106年10月30日19時訂定不動產買賣意 願書。 ⑵至於原告所提之錄音譯文之部分，其謂被告翁燕枝於 106年11月3日與共同被告謝育君簽約之前「半個小時」 已經知悉朱冠儐已於106年10月30日與謝育君訂定買賣 不動產買賣意願書，欲解免其刑事、民事責任。細究本 件原告與被告歷次訂定之契約變更附表106年3月30日「 肆仟貳百萬以上3％服務費，少於肆仟貳佰萬另計一般 買賣（實拿肆仟貳佰萬）」、106年4月12日「…銷售價 格變更為新台幣肆仟捌佰萬，但買方買價達肆仟肆佰伍 拾萬元整，委託人同意出售。補充事項：一般買賣」由 此可知，彼時原、被告翁燕枝雙方約定必須賣價必須超 過4,200萬元始有3％之服務報酬即126萬元，或者被告 翁燕枝需實拿4,200萬元，其餘作為居間報酬等情。朱 冠儐於106年11月1日與被告訂定契約變更附表時，並未 實際告知謝育君已願意用4,100萬元之價格購買，如此 一來，被告於106年11月1日所簽訂之契約變更附表即代 表被告實拿3,800萬元（蓋倘原告所提供本件系爭土地 之增值稅為834,207元、代書費15,000元、履保費8,200 元，共計857,407元，如106年11月1日朱冠儐要被告翁 燕枝所簽立之契約變更附表，被告翁燕枝即要給付服務 報酬多達2,142,593元，超過原被告要求原告賣出售價 達4,200萬元以上才有3％之報酬甚多），兩者相較之下 竟有912,593元之差額。試問被告翁燕枝如何於在106年 11月3日與謝育君訂定買賣契約之前半個小時立刻知悉 上揭差價？實則，在彼時被告翁燕枝於訂定買賣契約之 前半個小時所關注者，僅為謝育君之出價是否有達到超 過3,800萬元。且自該錄音譯文第2頁倒數14行可以得知 ，當時被告主觀上也是認為用4,100萬元之價格成交， 原告及朱冠儐僅得向被告主張一百多萬元之報酬，此由 「翁：哇，200萬耶，算200萬上去。朱：那剛剛有些資 料，那妳已經簽好了。翁：沒有，我算200萬元耶，我 剛剛算了。朱：ㄟ，兩邊100萬元剛剛好而已！由此可 知，彼時朱冠儐仍趁時間緊迫被告無法細算時，告知本 次服務報酬僅有向被告收取100萬元，使被告翁燕枝仍 信賴原告之計算方式，此亦為朱冠儐106年11月1日不作 為詐欺之詐術延續。 ⑶原告又屢次依證人朱冠儐之說法，所謂謝育君於106 年 10月30日簽訂不動產買賣意願書時，仍有所謂三天的審 閱期間，故仍有變化之餘地，故不成立詐欺云云。惟本 件證人朱冠儐於民事審理作證以及他案臺南地方檢察署 107年度他字第2413號，皆證稱其於107年11月1日與被 告訂定契約變更附表時，並無告知謝育君已願意用底價 4,100萬元之價格購買。依本件原告與被告翁燕枝訂定 系爭不動產委託銷售契約，原告本於善良管理人之注意 義務，本即必須報告現在銷售狀況之始末，縱使，如謝 育君有反悔之情況，仍無解原告於106年11月1日之告知 義務，原告所言似是而非，自不可拯。更何況，共同被 告謝育君亦於本件審理時，明確指出朱冠儐無任何告知 三天審閱期間可以反悔之情。 ⑷綜上所述，按「刑法詐欺取財罪之成立，係以行為人具 不法意圖，施用詐術使被害人陷於錯誤，被害人基此錯 誤而處分其財產，致受損害，為其構成要件。所謂施用 詐術，不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為 ，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而不告知者 （即學理上所謂「不作為詐欺！），或行為人之言詞舉 動於社會通念上可認為具有詐術之含意者（即學理上所 謂「舉動詐欺」），亦屬詐術之施用。又所謂錯誤，乃 指被害人對於是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要 事項有所誤認之意，換言之，若被害人知悉真實情形， 依社會通念，必不願交付財物之謂。而此一錯誤，係行 為人施用詐術所致，亦即「詐術」與「錯誤」間有相當 因果關係，乃屬當然。」（最高法院107年度台上字第 1727號刑事判決意旨鈞參）。是以，被告既經由朱冠儐 所任職之原告公司訂定不動產一般委託銷售契約書，原 告及朱冠儐自依系爭契約第4條之規定，則應負善良管 理人之注意義務，關於買方所欲出之底價自亦有告知義 務。職是，原告既然對被告於系爭買賣契約中之交易重 要事項負有告知義務，本即應106年11月1日前即必須告 知被告，謝育君已欲出4,100萬元購買系爭不動產，而 非於106年11月1日再度告知被告必須降價（實拿3,800 萬元，就成交價金扣除相關費用後其餘均作為房屋居間 之報酬）始能成交。故被告翁燕枝自得依民法第92條之 規定，撤銷被告與原告之不動產委託買賣契約，蓋因 106年11月1日被告與原告所訂定之不動產變更附表，為 原不動產委託買賣契約關於買賣成交底價之變更，屬於 契約之必要之點，且實質上屬於契約之整體變更，依民 法第111條之規定，法律行為之一部分無效者，全部皆 為無效。既然不動產委託銷售契約之必要之點在於「委 託價格」、「委託標的」以及「居間人之服務」，就該 委託價格既然被告已受詐欺而陷於錯誤而為意思表示， 並經撤銷，即無所謂「但除去該部分亦可成立者，則其 他部分，仍為有效。」讓原報酬3％之約定敗部復活之 機會。倘若原告就此主張有理由，即大開房屋仲介居中 取巧之機會，有騙過關就拿全部報酬，沒騙過關還可以 拿原約定報酬，其不合理已不可言喻。 ⒊並聲明： ⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。 ⑵訴訟費用由原告負擔。 ⑶如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 （二）被告謝育君則以： ⒈原告之員工朱冠儐於106年10月29日告知屋主4,100萬元還 不賣，要4,300萬元才賣，被告謝育君回稱那就不用了。 106年10月30日朱冠儐告知屋主4,100萬元要賣了，被告謝 育君才簽妥原證7、8之權益確認書、不動產買賣意願書， 交予朱冠儐。被告謝育君覺得朱冠儐有些事情並沒有交代 清楚，沒有告知有三日審閱期、臺南市政府有課徵豪宅稅 ，而僅告知須自準備800萬元頭期款，但實際上自備款高 於800萬元。 ⒉並聲明： ⑴駁回原告之訴。 ⑵訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執之事實及爭執事項： （一）兩造不爭執事實： ⒈被告翁燕枝原係坐落臺南市○○區○○段第765、765-17 、765-20、765-21地號土地及其上同段第770、818建號房 屋（即系爭不動產）之所有權人。 ⒉被告翁燕枝於106年3月30日委託原告在106年3月30日起至 106年7月30日止，以4,800萬元銷售系爭不動產；嗣於106 年4月12日被告翁燕枝將原委託銷售價格變更為4,450萬元 ，並於106年7月14日將原委託期間延長至106年12月31日 （見證物1、2、3，下稱系爭委託銷售契約）。 ⒊原告與被告翁燕枝於106 年11月1 日簽訂書面契約變更附 表，將系爭委託銷售契約變更為：「二、更改委託價款㈠ …買方出價達新台幣參仟捌佰萬元整，委託人同意出售。 …四、補充事項：屋主實拿參仟捌佰萬元（增值稅、履保 費、代書費、仲介服務費不計入總價款），若有其他稅金 由屋主自行處理」（證物6 ）。 ⒋被告謝育君於106年10月30日晚上19時簽訂權益確認書（ 證物7）及不動產買賣意願契約書（證物8），表示願以 4,100萬元購買系爭不動產，被告翁燕枝則於106 年11月3 日下午3時，在上開不動產買賣意願書簽名，被告二人並 於106 年11月3 日簽訂不動產買賣契約書，依上開買賣契 約以4,100萬元成交（證物9）。 ⒌系爭不動產買賣之土地增值稅為834,207元、代書費為3萬 元、履保費為16,400元。 （二）兩造爭執事項： ⒈原告主張：原告與被告翁燕枝於106年11月1日簽定之契約 變更附表第四項約定「屋主實拿參仟捌佰萬元（增值稅、 履保費、代書費、仲介服務費不計入總價款），若有其他 稅金由屋主自行處理。」故系爭不動產買賣價金4,100 萬 元，由被告翁燕枝取得3,800萬元價金，其餘價金扣除土 地增值稅834,207元，代書費3萬元半數即15,000元，及履 保費16,400元之半數即8,200元後，所餘2,142,593元，應 屬仲介服務費用，被告翁燕枝自應依約給付原告，是否有 理由？ ⒉被告翁燕枝抗辯稱：原告之業務員朱冠儐明知被告謝育君 於106年10月30日願以4,100萬元之價格購買系爭不動產， 卻隱瞞此事又於106年11月1日再度要求降價，從中獲取更 高額之仲介費用，被告於106年11月27日依民法第549條第 1項之規定向原告終止系爭委託銷售契約，原告不得依該 契約請求報酬，是否有理由？另依民法第567條第1項、 571條之規定，被告翁燕枝亦得拒絕給付報酬，是否有理 由？ ⒊原告主張：被告謝育君明知系爭不動產以4,100萬元成交 ，亦知原告與被告翁燕枝間於106年11月1日之約定，但卻 於106年11月8日向原告表示其等買賣價金變更為3,980萬 元，被告翁燕枝服務報酬應以20萬元計算，係屬以違反善 良風俗的方法侵害原告所得收取居間報酬2,142,593元之 利益，自應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任，與 被告翁燕枝就原告2,142,593元之損失，負清償之責，是 否有理由？ ⒋被告辯稱原告僱用人朱冠儐於106年11月1日未據實告知被 告翁燕枝有關本次交易之重要事項即價格：「被告謝育君 同意以4,100萬元之價格購買系爭房地」使被告翁燕枝陷 於錯誤而簽訂106年11月1日契約變更附表，被告翁燕枝依 民法第92條之規定，請求撤銷兩造間系爭委託銷售契約（ 含106年3月30日之委託銷售契約及106年4月12日、106年 11月1日變更契約），是否有理由？ 四、得心證之理由： （一）原告主張：原告與被告翁燕枝於106年11月1日簽定之契約 變更附表第四項約定「屋主實拿參仟捌佰萬元（增值稅、 履保費、代書費、仲介服務費不計入總價款），若有其他 稅金由屋主自行處理。」故系爭不動產買賣價金4,100 萬 元，由被告翁燕枝取得3,800萬元價金，其餘價金扣除土 地增值稅834,207元，代書費3萬元半數即15,000元，及履 保費16,400元之半數即8,200元後，所餘2,142,593元，應 屬仲介服務費用，被告翁燕枝自應依約給付原告。被告翁 燕枝抗辯稱：原告之業務員朱冠儐明知被告謝育君於106 年10月30日願以4,100萬元之價格購買系爭不動產，卻隱 瞞此事又於106年11月1日再度要求降價，從中獲取更高額 之仲介費用；以及原告僱用人朱冠儐於106年11月1日未據 實告知被告翁燕枝有關本次交易之重要事項即價格：「被 告謝育君同意以4,100萬元之價格購買系爭房地」使被告 翁燕枝陷於錯誤而簽訂106年11月1日契約變更附表，被告 翁燕枝依民法第92條之規定，請求撤銷兩造間系爭委託銷 售契約（含106年3月30日之委託銷售契約及106年4月12日 、106年11月1日變更契約）。是原告得否請求被告翁燕枝 依約給付原告2,142,593元，自應先審酌被告翁燕枝上開 所辯有無理由為斷。 （二）被告翁燕枝抗辯稱：原告之業務員朱冠儐明知被告謝育君 於106年10月30日願以4,100萬元之價格購買系爭不動產， 卻隱瞞此事，又於106年11月1日再度要求降價，從中獲取 更高額之仲介費用，被告於106年11月27日依民法第549條 第1項之規定向原告終止系爭委託銷售契約，原告不得依 該契約請求報酬，是否有理由？另依民法第567條第1項、 571條之規定，被告翁燕枝亦得拒絕給付報酬，是否有理 由？經查： ⒈本件被告翁燕枝固辯稱，其依民法第549條第1項規定，得 隨時終止系爭委託銷售契約。惟查： ⑴按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。民法第 549條第1項固定有明文。惟居間契約為勞務給付契約之 一種，其與委任契約之差別乃居間之內容限於他人間行 為之媒介，且以有償為原則；且居間人報酬之請求，以 契約因其報告或媒介而成立者為限；若其所支出之費用 非經約定，不得請求償還。從而，居間契約之有關規定 應優先於委任契約規定而適用。 ⑵系爭委託銷售契約係約定系爭不動產所有人將系爭不動 產委託不動產經紀公司居間仲介銷售，約定內容包括不 動產標示及委託銷售範圍、委託銷售價格、委託期間、 收款條件及方式、稅捐負擔、服務報酬、雙方當事人之 義務、定金之收取等，其中不動產所有人之義務在於給 付服務報酬及保證出售之產權及使用權清楚並可配合點 交等；不動產經紀公司之義務為提供不動產所有人成交 行情供其訂定售價之參考、買賣交涉、諮商服務、買方 如簽立要約書，不動產經紀公司應儘速將要約書轉交不 動產所有人，是其內容重在代為出售不動產，且成交後 不動產所有人並應給付報酬，雖系爭委託銷售契約為勞 務服務性質契約，惟其性質上應屬報告訂約機會及為訂 約媒介之居間契約，而非委任契約。因此，被告辯稱得 依民法第549條第1項規定，隨時終止系爭委託銷售契約 云云，自屬無據。 ⒉按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。居間人違反其對於委託人之義務，而為 利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由 相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。 民法第567條、第571條分別定有明文。 ⒊查民法第567條固規定，居間人關於訂約事項，應就其所 知，據實報告於各當事人。然所謂訂約事項係指將作為契 約內容之事項，亦即本件被告二人就系爭不動產之契約內 容事項據實報告，而與原告間有關服務報酬之約定無關。 另民法第571條固然規定居間人違反其對於委託人之義務 而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法 ，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費 用。而依民法第571條規定，係以「為利於委託人之相對 人之行為」或「由相對人收受利益者」為要件，但本件被 告謝育君並無因原告違反其對於委託人之義務，而為利於 委託人之相對人即被告謝育君之行為；原告雖違反據實告 知義務（詳如後述），然並無由相對人收受利益。因此， 被告翁燕枝辯稱依民法第567條第1項、571條之規定，得 拒絕給付報酬云云，即屬無據。 （三）被告辯稱原告僱用人朱冠儐於106年11月1日未據實告知被 告翁燕枝有關本次交易之重要事項即價格：「被告謝育君 同意以4,100萬元之價格購買系爭房地」使被告翁燕枝陷 於錯誤而簽訂106年11月1日契約變更附表，被告翁燕枝依 民法第92條之規定，請求撤銷兩造間系爭委託銷售契約（ 含106年3月30日之委託銷售契約及106年4月12日、106年 11月1日變更契約），是否有理由。經查： ⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。法律行為經撤銷者，視為自始無效。民法第92條 第1項前段、第114條第1項定有明文。 ⒉查本件被告謝育君係於106年10月30日晚上19時簽訂權益 確認書（證物7）及不動產買賣意願契約書（證物8），表 示願以4,100萬元購買系爭不動產，被告翁燕枝則於106年 11月3日下午3時，在上開不動產買賣意願書簽名，被告二 人並於106年11月3日簽訂不動產買賣契約書，依上開買賣 契約以4,100萬元成交（證物9），另原告與被告翁燕枝於 106年11月1日簽訂書面契約變更附表，將系爭委託銷售契 約變更為：「二、更改委託價款㈠…買方出價達新台幣參 仟捌佰萬元整，委託人同意出售。…四、補充事項：屋主 實拿參仟捌佰萬元（增值稅、履保費、代書費、仲介服務 費不計入總價款），若有其他稅金由屋主自行處理」（證 物6）等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。 ⒊關於系爭不動產交易之經過，業據證人即原告之業務員朱 冠儐到庭證稱：「（問：與兩造有無親屬或僱傭等關係？ ）我是原告公司員工。（問：從何時任職於原告公司？擔 任什麼職務？）大約在102或103年7月間開始任職，擔任 開發銷售經理。（問：任職於原告公司報酬如何計算？） 沒有底薪，只有成交才有報酬，按照成交金額計算報酬。 （問：有無固定報酬比例？或其他約定？）沒有，就是固 定比例，從買賣雙方取得的居間報酬後交給公司，我再跟 公司依4：6拆帳。（問：被告翁燕枝出○○○區○○段不 動產，仲介事宜是否由證人處理？）是。一開始是客人想 要找大成路店面，有同事跟我說被告翁燕枝有物件要委託 出售，讓我去接洽被告翁燕枝，取得她與原告公司的契約 。（問：被告翁燕枝在106年4月12日將系爭不動產委託售 價價格訂為4,450萬元，證人尋找買主的情形為何？）有 買方出現，但是因為價錢太高，沒辦法接受。（問：被告 謝育君何時出現與證人接洽要購買系爭不動產？）時間我 不太清楚，在簽契約前三、四個月跟我聯絡，我們有在系 爭不動產做現場廣告，被告謝育君主動跟我們聯繫，詢問 出租租金價格等等問題，就從那時候開始接洽。（問：被 告謝育君對於賣方出價4,450萬元，意見為何？能否接受 該賣價？）被告謝育君一開始只是要承租而已，他們也覺 得賣價太高，所以就沒有下文。（問：被告謝育君何時再 向證人出價？）我們做這行就是會追蹤客戶，所以會再詢 問客戶，看客戶價格願意出價多少，再來跟賣方出價，所 以他第一次出價的時間點應該是在買賣契約簽立前兩三個 月左右，對於出價價格沒有印象。（提示原證7、8，問： 被告謝育君是否在106年10月30日晚上19時簽訂權益確認 書、不動產買賣意願書表示願意用4,100萬元價格購買系 爭不動產？）是，這個我記得，簽這兩份文件時我在場， 在場的人有被告謝育君、及其配偶。（問：證人何時將買 方願意出價4,100萬元告知被告翁燕枝？）在106年10月28 日被告翁燕枝人在大陸，當時我用微信通話方式就有跟他 說，有人要租他的店面，但是他說他傾向要用賣的，我跟 他說出售價格太高。後來被告翁燕枝就說扣除那些增值稅 等費用，要實拿價格要3,800萬元。（問：被告謝育君願 意出價4,100萬元是在106年10月30日完成出價後，何時將 該出價告知被告翁燕枝？剛剛證人所述是106年10月30日 之前的事？）被告翁燕枝在106年11月1日有到我們公司， 我有跟他提到說，扣除費用後被告翁燕枝可以實拿3,800 萬元，但因為還有三天審閱期，所以還不確定，但我有跟 他說有人出價。（問：證人在106年11月1日有無告知被告 翁燕枝，有買方願意出價4,100萬元的事情？）我沒有具 體的說，我只是說有人出價，但還不確定。（提示原證6 ，問：原告與被告翁燕枝是否在106年11月1日簽訂契約變 更附表？）是。簽的時候只有我、跟被告翁燕枝在場，我 們是在原告公司會議室內簽的。（問：被告翁燕枝在簽署 原證6契約變更附表時，並不知道有4,100萬元出價？）是 ，我沒有具體的說。（問：被告謝育君願意出價4,100萬 元，原告公司是否知道？）知道。（問：原告公司有無告 知證人說要把被告謝育君在106年10月30日出價4,100萬元 之事實告知被告翁燕枝？未告知被告翁燕枝該出價，又要 求其於106年11月1日簽訂契約變更附表，是證人意思或是 原告公司意思？）這個我在隔天106年10月31日有跟公司 討論過，公司表示說契約變更附表簽下來再說，先確認屋 主是要賣這個價格，所以跟被告翁燕枝達成協議在106年 11月1日來公司簽訂該契約變更附表。（問：被告翁燕枝 跟原告簽訂106年11月1日契約變更附表後，就仲介傭金數 額變更，跟原告公司拆帳情形是否也是六四分帳？）是。 （問：被告翁燕枝到何時才知道系爭不動產出價為4,100 萬元？）到106年11月3日簽約前一小時，被告翁燕枝才知 道被告謝育君出價4,100萬元。（提示證物9，問：106年 11月3日簽訂的不動產買賣契約書是否這份？）是，這是 兩造雙方簽訂的。（問：原告為房屋仲介公司，證人在服 務這些委託出售的人，是否包含稅金試算、過戶試算？） 增值稅的部份，之前就有幫被告翁燕枝試算過，但是契稅 的部份，是代書方，我們只能抓一個大概數字。代書費用 30,000元、買賣各半、多退少補；履保費用是萬分之六、 買方這裡有認識就是萬分之三。（原告訴訟代理人問：㈠ 在被告謝育君確認以4,100萬元購買系爭不動產時，為何 到106年11月3日簽約前一小時，才跟被告翁燕枝陳述具體 出價紀錄？㈡106年11月3日簽約前一小時，跟被告翁燕枝 陳述出價紀錄時，有幾個人在場？為何證人與被告翁燕枝 會提早一小時碰面？以及被告翁燕枝知道後，有無表示其 他意見？是否還維持以底價3800萬元出售？㈢提示證物5 ，問：剛剛證人陳述在106年10月28日與被告翁燕枝做通 話，是否就是起訴狀證物五的通話紀錄？）㈠當天早上就 有跟被告翁燕枝聯繫，買方這裡已經確定，就是我跟他說 的可以保證他拿3,800萬元，就約他們106年11月3日簽約 。至於要提早一小時，是因為被告謝育君簽立的不動產買 賣意願書需要回簽。㈡當時只有我跟被告翁燕枝兩人在會 議室。提早一小時是要回簽不動產買賣意願書。被告翁燕 枝知道售價是4,100萬元也沒有其他表示，他還說我今年 賺太多，我還謝謝他給我機會。他當時簽買賣契約書時還 是說他只拿3,800萬元。㈢這是我手機翻拍的，上面通話4 分30秒就是我跟被告翁燕枝的通話。」等語（見本院卷第 291-第296頁）。由證人朱冠儐上開證言可知，原告及證 人朱冠儐在被告謝育君於106年10月30日晚上19時簽訂權 益確認書、不動產買賣意願書表示願意用4,100萬元價格 購買系爭不動產後，並未立即告知翁燕枝有關被告謝育君 願意出價4,100萬元之情事，反而邀同被告翁燕枝於106年 11月1日簽訂書面契約變更附表，利用被告翁燕枝不知有 買主出價4,100萬元之重要資訊，將系爭委託銷售契約變 更為：「二、更改委託價款㈠…買方出價達新台幣參仟捌 佰萬元整，委託人同意出售。…四、補充事項：屋主實拿 參仟捌佰萬元（增值稅、履保費、代書費、仲介服務費不 計入總價款），若有其他稅金由屋主自行處理」（證物6 ），被告翁燕枝是到106年11月3日與被告謝育君簽約前一 小時，才知悉系爭不動產之售價是4,100萬元。而上開106 年11月1日兩造約定服務報酬計算方式之變更，使得被告 翁燕枝在本件買賣契約中，僅得收取買賣價金3,800萬元 ；原告可得之仲介服務費則由123萬元，暴增為2,142,593 元。原告違背系爭委託銷售契約據實報告之義務，利用被 告翁燕枝不知買方之出價，而變更契約內容，損害被告翁 燕枝之利益甚明。 ⒋雖原告主張，被告謝育君雖於106年10月30日晚上19時簽 訂權益確認書、不動產買賣意願書表示願意用4,100萬元 價格購買系爭不動產，因尚有三日之審閱期，該出價並不 確定，所以未告知被告翁燕枝云云。然查： ⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人，民法第567條第1項前段定有明文。 ⑵查兩造系爭委託銷售契約第四條乙方（原告）之義務， 即明定：「㈠乙方受委託處理仲介業務，應以善良管理 人之注意義務為之。……㈤如買方簽訂『要約書』時， 乙方應於二十四小時內將該要約書轉交甲方（被告翁燕 枝），不得隱瞞或扣留。……」（見本院107年度補字 卷第97號第23頁）。蓋因臺灣地狹人稠，不動產為稀有 財，故不動產買賣之議價多訂有期限，可知對時效之掌 握極為重要，而居間人僅係報告訂約機會或為訂約之媒 介，故關於不動產買賣之訂約事項，居間人就其所知， 應「立即、無須猶豫地」據實報告於委託人，故兩造契 約約定24小時內要轉交要約書，不論該要約書是否仍在 審閱期間。被告謝育君於106年10月30日晚上19時簽訂 權益確認書、不動產買賣意願書，性質上為「要約書」 ，原告依系爭委託銷售契約應於24小時內將之轉交被告 翁燕枝，不論謝育君之要約是否仍在審閱期間。原告未 於106年10月31日晚上19時前告知被告翁燕枝有關被告 謝育君之出價，遑論交付要約書，原告違反契約據實報 告之義務甚明。原告主張在審閱期間所以毋須報告云云 ，尚無可採。 ⒌按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事 實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項固 有明文。惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實 負舉證之責任，最高法院44年台上字第75號判例可資參照 。又所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實 之事，令其因錯誤而為意思之表示而言；又詐欺，雖不以 積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙 上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默 並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合，最高法院18年 上字第371號、33年上字第884號判例要旨亦可參照。故消 極不作為施用詐術之行為，與單純之沉默不同，仍須有消 極的隱匿、掩飾事實之行為，而故意不為告知，始構成所 稱之消極詐欺行為。原告與被告翁燕枝間訂有系爭委託銷 售契約，依約原告在106年10月31日晚上19時前有向被告 翁燕枝報告被告謝育君出價4,100萬元之事實，但消極隱 匿，故意不為告知，並於106年11月1日邀同不知情之被告 翁燕枝簽訂書面契約變更附表，變更服務報酬之計算方式 ，大幅增加原告服務報酬912,593元（計算式：2,142,593 -1,230,000=912,593），使原告減少912,593元之利益， 應屬詐術之施用。從而，本件被告翁燕枝以原告有前述詐 欺行為，業於本院107年6月21日言詞辯論期日以言詞撤銷 撤銷系爭委託銷售契約之意思表示（含106年3月30日之委 託銷售契約及106年4月12日、106年11月1日變更契約） （見本院卷第275頁），自屬合法有據。 ⒍雖原告主張106年11月1日變更契約附表之部分，因該次僅 係就委託條件予以變更而已，縱使該服務報酬變更方式之 約定被撤銷，兩造仍必須回歸原有委託銷售契約關於服務 報酬之約定，亦即應以成交總價之百分之三作為服務報酬 之計算基準，是原告在123萬元（計算式：4100萬元×3％ ＝123萬元）範圍內仍有報酬請求權云云。然查，兩造間 原以成交總價百分之三作為服務報酬之約定，已經兩造於 106年11月1日變更報酬計算方式後已不存在，而原告因詐 欺而使被告翁燕枝於106年11月1日變更契約附表之部分， 該部分之居間報酬之約定誠屬系爭委託銷售契約之核心， 該部分因撤銷而無效後，系爭委託銷售契約有關報酬約定 必要之點未合致，系爭委託銷售契約應全部歸屬無效，原 告主張應回歸原有委託銷售契約關於服務報酬之約定，以 成交總價之百分之三，作為服務報酬之計算基準給付原告 123萬元云云為無理由。 ⒎綜上，被告翁燕枝已撤銷系爭委託銷售契約，原告依該契 約請求被告翁燕枝仲介服務費2,142,593元及利息，為無 理由，應予駁回。 （四）原告主張：被告謝育君明知系爭不動產以4,100萬元成交 ，亦知原告與被告翁燕枝間於106年11月1日之約定，但卻 於106年11月8日向原告表示其等買賣價金變更為3,980萬 元，被告翁燕枝服務報酬應以20萬元計算，係屬以違反善 良風俗的方法侵害原告所得收取居間報酬2,142,593元之 利益，自應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任，與 被告翁燕枝就原告2,142,593元之損失，負清償之責，是 否有理由？被告謝育君除否認有以違反善良風俗的方法侵 害原告所得收取居間報酬，並以前揭情詞置辯。經查： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。 民事訴訟法第277條，定有明文。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 ，最高法院17年上字第917號判例參照。 ⒉本件原告主張被告謝育君於106年11月8日向原告表示其等 買賣價金變更為3,980萬元，被告翁燕枝服務報酬應以20 萬元計算云云，僅提出被告翁燕枝與謝育君間之不動產買 賣契約書為據，而依上開之不動產買賣契約書，顯然無法 證明被告謝育君究竟何以違反善良風俗的方法侵害原告所 得收取居間報酬。況原告對被告翁燕枝並無服務報酬請求 權存在已如前述，難認原告受有何損害。揆諸首揭規定及 說明，自應駁回其請求。 五、綜上所述，原告與被告翁燕枝間之系爭委託銷售契約既經被 告翁燕枝以受詐欺為由撤銷，原告請求被告翁燕枝依約給付 原告2,142,593元及法定遲延利息；另請求被告謝育君與被 告翁燕枝就原告2,142,593元及法定遲延利息之損失，負清 償之責，為無理由，均不應准許；其假執行之聲請已失所依 附，應予駁回。 六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 10 月 11 日 民事第一庭 法 官 張麗娟 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 107 年 10 月 11 日 書記官 黃瓊蘭