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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第389號 原　　　告　郭俊良 訴訟代理人　洪梅芬律師 　　　　　　涂欣成律師 　　　　　　李政儒律師 　　　　　　王紹雲律師 被　　　告　張玉美 　　　　　　吳琴昭 　　　　　　張惠貞 　　　　　　吳亮嬌 上四人共同 訴訟代理人　黃正彥律師 　　　　　　黃雅萍律師 上列當事人間請求返還買賣契約簽約款事件，經本院於民國107 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠、查原告於民國106 年4 月24日與被告等4 人及訴外人張峻銘 、吳瑞星一共6 人（下稱系爭共有人）簽訂土地買賣合約書 （下稱系爭契約書；如指契約內容，則下稱系爭契約），購 買渠6 人共有之臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號土 地（下稱系爭土地）。 ㈡、於訂定系爭契約前之磋商過程中，系爭土地仲介即訴外人陳 清華，已向系爭共有人說明系爭土地為狹長型（長78米、寬 12米），扣除私設通路所須6 米寬度後，建築物僅剩6 米深 度可供利用，單獨開發並不具經濟效益，原告須同時購得系 爭土地之鄰地即臺南市○○區○○○段地號1350、1350-1、 1350-2土地（下稱系爭鄰地）共同開發，原告才願意購買系 爭土地；仲介陳清華亦有同時出示系爭土地與系爭鄰地開發 規劃圖即原證2 （下稱原證2 ）予系爭共有人閱覽並說明。 經仲介陳清華與系爭共有人協商後，系爭共有人均同意系爭 土地須等系爭鄰地亦購得後，系爭契約始成立（下稱系爭條 件）。 ㈢、於系爭土地簽約日前，仲介陳清華同時與系爭鄰地洽詢買地 事宜，並於106 年3 月30日取得系爭鄰地銷售之專任委託書 ，原告與仲介陳清華均認為系爭鄰地之買得已成定局，乃分 別安排於106 年4 月24日與系爭土地共有人簽約、翌日即10 6 年4 月25日與系爭鄰地簽訂買賣契約。 ㈣、106 年4 月24日系爭契約訂立當時，在場之原告簽約代理人 張育彰及仲介陳清華，又再一次向系爭共有人出示原證2 ， 並再次以口頭說明之方式向系爭共有人解釋，渠等之系爭土 地因狹長而不具開發效益，需與系爭鄰地合併開發，始有經 濟利益。再次向系爭共有人確認，若原告能買得系爭鄰地共 同開發，系爭契約始為成立。當時系爭共有人均表示知悉， 地政士曾蕙君亦在場聽聞，兩造乃為系爭契約之簽訂。 ㈤、因此，系爭契約為附停止條件之契約，於洽商買賣過程中， 兩造對於系爭契約附有系爭條件均已達成合致，只是沒有寫 成書面。惟因於簽約當日，原告簽約代理人張育彰與仲介陳 清華，與系爭共有人討論土地仲介費用之計算及系爭土地上 資源回收場之處理方式，故疏未注意到地政士曾蕙君疏未將 系爭條件列入書面契約中，且原告之簽約代理人張育彰及陳 清華亦均疏未注意檢查，即於系爭契約書上簽名。 ㈥、後因原告認為系爭鄰地於翌日即可購得，故對於系爭契約之 生效抱持樂觀態度，雖系爭條件尚未發生，仍於簽訂契約之 時即支付簽約款各新臺幣（下同）100 萬元給系爭共有人6 人（即共600 萬元）。 ㈦、詎系爭契約簽訂之翌日，即同年4 月25日，原告之簽約代理 人張育彰及仲介陳清華與系爭鄰地所有人簽訂買賣契約時， 系爭鄰地所有權人因土地買賣新稅制之原因，認買賣之獲利 不如預期，竟反悔不願出售，故未予簽約，惟仲介陳清華並 不願放棄，仍繼續努力與鄰地所有權人洽商鄰地買賣事宜， 直至106 年8 月20日始確定無法購買。 ㈧、系爭契約因系爭停止條件未成就而不生效力。系爭共有人受 原告通知後，僅訴外人張峻銘及吳瑞星2 人於106 年9 月8 日返還各100 萬元之簽約款。惟被告4 人仍不返還。原告以 106 年12月15日臺南地方法院郵局第1746號存證信函催告被 告等返還剩餘共400 萬元簽約款，被告等均置之不理。爰起 訴請求被告等返還簽約款。 ㈨、請求權基礎，民法第179 條、第99條、第101條。 ㈩、退萬步言，縱鈞院認系爭契約未附系爭停止條件，則系爭契 約亦為不可分之債，按最高法院100 年度台上字第1037號判 決「系爭買賣契約書既約定由吳金萬等三人出賣系爭七八之 四、七八之五、七八之二、七九之八等地號四筆土地，則如 吳金萬等三人中，若有不履行契約者，買受人之賴安隆即無 從利用系爭土地，用以建築檳榔市場。亦即就契約目的言， 必須吳金萬等三人，均依約給付共同履行，始能完成契約所 負義務。故就系爭契約標的之整體性質，吳金萬等三人出賣 土地之給付，顯係不可分之債，而非吳金萬等人所稱之聯立 契約。」、最高法院92年度台上字第2200號判決：「所謂不 可分之債，則指以不可分給付為標的，有多數當事人之債之 關係而言。至給付是否可分，通常依給付標的之性質定之， 給付標的之性質為可分者，原則上屬可分之債; 給付標的之 性質為不可分，或雖非不可分，惟若強為分割，於其價值不 能無損，或當事人之意思表示，定為不可分者，均應認給付 為不可分。」。查原告購買系爭土地係為與系爭鄰地聯合開 發，此有原證2 可證，須利用土地整體始得達成契約目的， 系爭契約雖有成立，因為係不可分之債，依雙方訂約目的及 原證2 以觀，原告需就系爭土地及鄰地為整體規劃及開發， 然系爭共有人之張俊銘及吳瑞星業已返還簽約款並領回權狀 ，就原告與共有人張俊銘及吳瑞星部分之買賣契約合意解除 ，一部解除將使系爭契約目的不達，縱系爭土地剩餘共有人 願履行系爭契約，該給付業已未合債之本旨，履行已無實益 ，係屬給付不能，原告應得依民法第226 條及第256 債務不 履行之規定，解除系爭契約，並依民法第259 條第1 款之規 定請求被告返還簽約款等語。 、聲明： ①、被告應各給付原告100 萬元，及均自107 年3 月23日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息。 ②、訴訟費用由被告負擔。 ③、如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯則以： ㈠、原告於106 年4 月24日與被告訂立系爭契約書，密密麻麻8 大張，對於有關土地買賣之各種事項及相關權利義務，約定 甚詳，遍查全部條款，均無原告所稱之「附停止條件」之約 款。原告郭俊良及其簽約代理人張育彰、仲介陳清華、地政 士曾蕙君等人，均為土地買賣交易之行家，卻未注意及此， 諉稱是疏忽云云，顯不合理。況原告捨棄物證（即契約書） 之條款，卻以人證為證據方法，顯違背證據法則，自非有理 由。 ㈡、系爭契約書第10條「特別約定」，總共列入多達十一款的特 別約定事項，還有第12條手寫其他約定事項，卻始終完全沒 有系爭條件之記載，可以印證所謂附停止條件云云，係無中 生有之說法。 ㈢、系爭契約書第3 條第2 款買賣價金支付方式，第一期款（簽 約款）：「簽約時，原告支付新台幣陸佰萬元的簽約金（含 定金）。」，故如雙方當時存在如同原告所稱「附停止條件 」的約定，一定會在系爭契約書中寫下如果條件不能成就時 ，被告一方應無條件返還簽約金之條款，絕不可能隻字未提 。益可反證，簽約時，並未約定附停止條件，且原告於訂立 契約後立即交付簽約金，系爭契約確實已成立且生效。 ㈣、系爭契約書是一件總金額高達4,700 萬元的土地買賣契約， 如果真有「附停止條件」之約定，以當場出席之人員包括土 地登記代書曾蕙君、土地仲介人員陳清華之專業，以及原告 簽約代理人張育彰就攸關重要的權利，絕對不可能未注意。 ㈤、再參諸系爭契約書第12條，雙方當場以手寫加註約定事項， 就系爭土地上之建物之租賃契約關係如何解消、地上物拆除 之期限、是否可為解除契約之事由、解除契約後如何返還已 收價金等事項，約定甚為詳盡，足認雙方當場就系爭土地地 上物之處理，都已經想到，並充分討論處理方式，但對於原 告所稱「附停止條件」之事，事關契約生效要件，豈有可能 疏未注意？ ㈥、原告另主張此為不可分之債云云，被告否認，查系爭土地係 被告及訴外人6個兄弟姐妹所分別共有，應有部分各6 分之1 ，並非公同共有，此由簽約金之支付方式，亦係由六個人各 取得100 萬元可佐，並無不可分之債的適用。 ㈦、系爭契約書第3 條第2 款約定買賣價金支付方式，第一期款 （簽約款）600 萬元整，並載明「簽約時甲方應給付第一期 款（含定金）」的用語，且原告所寄出之臺南地方法院郵局 第1746號存證信函亦記載：「郭俊良委託本人並交付張玉美 等六人各『定金』100 萬元」，故原告所交付者係定金，依 民法第249 條第2 款之規定，契約因可歸責於付定金當事人 之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。 ㈧、訴外人張峻銘、吳瑞星2 人，擅自未經被告4 人之同意，返 還各自取得之100 萬元，查被告四姐妹分居臺灣南北，兄弟 未經被告四姐妹之同意，所為之返還簽約金行為，對被告四 人不生效力。 ㈨、況系爭土地之系爭鄰地是否出售予原告，或原告是基於何種 原因不買鄰地，乃原告個人因素及主觀內在動機，與被告等 人無關，不得作為本件請求之依據，且被告4 人已花費依約 拆除系爭土地上之地上物，並與承租人終止租約，被告已依 約履行，原告無視契約之約定，提起本訴，損害被告等人權 益甚鉅，原告之訴實無理由等語。 ㈩、聲明： ①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ②、訴訟費用由原告負擔。 ③、如受不利之判決，被告等願供擔保請准宣告免予假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917 號判例意旨參照）。次按私文書應由舉證人 證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟 法第357 條定有明文。是故私文書之真正，如他造當事人有 爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高法院47年臺上字 第1784號判例意旨參照）。 ㈡、經查，系爭契約書上並未記載原告所主張之附停止條件之內 容，為兩造所不爭執，並有系爭契約書附卷可稽（見本院卷 第29至36頁），自堪認定。而觀之系爭契約之買賣價金為「 4,700 萬元」，金額尚鉅，原告並已委任專營房屋仲介之仲 介人員數名及專業地政士、原告簽約代理人到場簽約，卻就 系爭條件此一重要之契約內容未予記載，僅稱：因簽約時疏 忽云云，顯與常情事理有悖，難以採取。況查，系爭契約書 第12條經雙方當場以手寫加註其他約定事項，多達9 行（見 本院卷第32頁），卻對原告所稱之系爭條件隻字未提，益徵 原告主張難以採信。 ㈢、次查，原告另主張系爭契約書雖未以原證2 為契約內容，但 簽約前及簽約時均有出示原證2 圖面，可以佐證兩造有約定 系爭條件云云，然被告等人均堅詞否認曾見過原證2 圖面， 而觀之原證2 上，並無任何被告等人之簽名或註記，難以遽 認被告等人曾閱覽過、或有予以同意等情。再者，證人即原 告所委任之簽約地政士曾蕙君到庭證述亦稱：「我是在106 年4 月23日接到仲介陳清華的電話通知，陳清華說原告郭俊 良要購買土地，找我去現場簽約。（提示原證2 ）我沒有看 過原證2 。簽約當天我在現場的時候，也不曾看過原證2 。 」等語明確在卷（見本院卷第246 、251 頁），益徵原告前 揭主張並非可採。此外，原告均未提出任何客觀證據證明原 證2 為契約內容之一、或簽約前、簽約時曾出示原證2 、或 被告等人有看過及同意原證2 等情，基上，原告所舉原證2 為間接證據之主張，自無可採。 ㈣、再查，被告抗辯：郭俊良只是名義上的買受人而已，本案實 際上是陳清華、張育彰、地政士曾蕙君與被告等人接洽；被 告等人都是第一次賣土地，地政士曾蕙君卻是原告建設公司 找來的，仲介陳清華也同時是華屋建設的總經理，兼本件買 賣土地案的股東等語，經查，證人陳清華除到庭自承：我是 華屋建設有限公司的總經理等語外（見本院卷第272 頁）， 更是華屋建設有限公司（下稱華屋公司）之董事長，華屋公 司另外僅有一名董事，即系爭契約之買方郭俊良之簽約代理 人張育彰，而華屋公司資本總額1 千萬元，由仲介陳清華出 資510 萬元、簽約代理人張育彰出資490 萬元乙節，有華屋 公司之基本資料查詢明細、公司變更登記事項表附卷可證（ 見本院卷第371 、373 、379 頁）；又查，買受人即原告郭 俊良曾受僱於日東昇建設興業有限公司（下稱日東昇公司） ，而日東昇公司之負責人即為簽約代理人張育彰（資本總額 2,500 萬元，張育彰出資1380萬元），另原告郭俊良名下登 記有多達51筆土地田賦（財產總額達1 億3,445 萬2,106 元 ）等情，此亦有原告郭俊良之稅務電子閘門財產所得調件明 細表、勞保資料、日東昇公司之基本資料查詢明細、公司變 更登記事項表附卷為憑（見本院卷第289 、326 、375 、38 1 頁、第290 至333 頁），由此顯見，被告所辯：郭俊良只 是名義買受人，陳清華身兼仲介及投資開發土地案之股東乙 節，並非子虛。而證人即仲介陳清華之利害關係既與買方郭 俊良、簽約代理人張育彰一致、盈虧攸關，陳清華與張育彰 復共同出資而為華屋建設有限公司之董事長及董事，則其立 場顯非中立，從而，其於本院言詞辯論期日陳稱：「簽約前 的磋商階段，我有跟地主說過系爭條件。. . . 簽約當天的 一開始，我有跟被告等人說如果只有買一塊地，契約不成立 。當時被告都知道，但被告等人都沒有作什麼回應。」等語 ，難認屬實。況查，證人陳清華另陳稱：「大約在106 年3 月間我跟鍾孟儒、被告張玉美、被告吳亮嬌見面時我有將事 先規劃針對1349及1350二塊地如何排間畫出規劃圖給被告張 玉美、被告吳亮嬌看，我是拿了很多張不同的規劃圖給上開 被告二人看，這是其中壹張（庭呈正本，影本附卷）。」（ 見本院卷第273 頁），然稽之證人陳清華提出之圖面（見本 院卷第285 頁），顯與原告所主張曾於簽約前及簽約日出示 予被告等人閱覽之原證2 （同卷第37頁）顯不相同，並非同 一圖面，由此益徵，證人陳清華證稱：我有向被告等說過系 爭條件、也有出示系爭土地與系爭鄰地共同開發的規劃圖面 云云，並非事實。 ㈤、況查，退步言之，縱若證人即仲介陳清華所說「簽約當天的 一開始，我有跟被告等人說如果只有買一塊地，契約不成立 。當時被告都知道，但『被告等人都沒有作什麼回應』。」 及證人即地政士曾蕙君所稱「仲介陳清華是在簽約當天的一 開始說系爭土地、系爭鄰地要一起開發，有約隔壁土地明天 簽約等語，陳清華只有在簽約一開始這樣說，陳清華說的時 候，『在場所有人都沒有異議』。之後磋商過程因為我沒有 在現場，我是進入屋內辦公室寫文件，所以我沒有聽到兩造 磋商的內容。因為我是簽約前一天，也就是106 年4 月23日 才接到陳清華的電話通知說隔天要簽約，所以我對於原告、 陳清華、賣方等人之前的磋商過程及簽署專任委託書的情形 完全不知情、也沒有參與。」等節屬實，按「意思表示有明 示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示 其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示 之意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視 為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。」，此有最 高法院102 年度台上字第682 號裁判意旨足參。據此，證人 所述前揭被告反應，核均屬單純之沈默，不得認係表示行為 ，從而，自不足以認定被告等有對系爭條件為同意之意思表 示，故原告主張兩造有此約定云云，顯非有理。 ㈥、至原告主張解除契約請求返還簽約金部分，查系爭契約書第 3 條第2 款明載買賣價金付款方式「第一期款（簽約款）60 0 萬元整，⑴簽約時甲方應給付第一期款（含定金）。」等 語（見本院卷第29頁），參以原告所寄出之臺南地方法院郵 局第1746號存證信函亦記載：「（原告）郭俊良委託本人並 交付張玉美等六人（被告等及訴外人等）各『定金』100 萬 元」等語（見本院卷第45頁），足徵系爭100 萬元（4 人合 計400 萬元）係定金無訛，依民法第249 條第2 款規定「契 約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不 得請求返還。」，原告自無由依解除契約而請求被告等返還 。 四、綜上所述，原告請求被告4 人各返還100 萬元，及均自107 年3 月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 民事第一庭 法 官 吳金芳 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 書記官 陳雅慧