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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第724號 原　　　告　鑫東亞不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張雅斐 訴訟代理人　熊家興律師 　　　　　　李國禎律師 被　　　告　王薛秀桃 訴訟代理人　蘇建榮律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國107 年7 月31日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾伍萬元，及自民國一百零七年六 月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣玖拾壹萬柒仟元供擔保後，得假執行。但 被告如以新臺幣貳佰柒拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國106 年11月13日簽立授權書，授權訴 外人即被告之子王政揚委託原告銷售被告所有坐落臺南市○ ○區○○段32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、50 、51地號、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），約定委 託銷售期間自106 年11月13日起至107 年5 月30日止，委託 銷售總價為新臺幣（下同）71,500,000元，服務報酬為實際 成交價之4%，王政揚並與原告簽立專任委託銷售契約書（土 地）（下稱系爭契約），系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利 義務」第7 條第3 項約定，若委託人同意出售或受託人所媒 介之買方之承購條件已達委託人之銷售條件，委託人拒絕與 買方簽訂買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委 託人應支付受託人委託銷售總價6%之服務報酬及違約金（服 務報酬以外之部分為違約金，即違約金為2%【計算式：6%－ 4%＝2%】），嗣王政揚於106 年11月13日簽立委託銷售／出 租契約內容變更同意書，變更委託銷售價格為62,000,000元 ，於106 年11月17日再簽立委託銷售／出租契約內容變更同 意書，變更委託銷售價格為55,000,000元，並將服務報酬（ 服務費）變更為該價格之3%。訴外人陳國雄於106 年11月28 日向原告表示欲以55,000,000元購買系爭土地，並簽立附停 止條件定金（斡旋金）委託書，交付付款人為臺灣土地銀行 安平分行、票面金額500,000 元，支票號碼EA0000000 號之 支票1 紙與原告代收充為定金，經王政揚同意以55,000,000 元出售系爭土地，並於附停止條件定金（斡旋金）委託書上 簽名確認，被告卻藉故推託不簽訂買賣契約書，經原告及陳 國雄委託律師寄發律師函催告原告簽約，原告仍未辦理，依 系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第7 條第3 項約定 視為原告已完成仲介之義務，得請求原告支付以委託銷售總 價5%計算之服務報酬及違約金（即以委託銷售總價3%計算之 服務報酬及2%計算之違約金）即2,750,000 元【計算式：55 ,000,000元×5%＝2,750,000 】及法定遲延利息等語，並聲 明：㈠被告應給付原告2,750,000 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告提出之系爭契約、委託銷售／出租契約內容 變更同意書、附停止條件定金（斡旋金）委託書，其上均無 被告名義，係王政揚以自己之名義與原告或陳國雄簽立，對 被告不生效力；被告簽立之授權書「授權事由」欄並未勾選 欲授權之法律行為為何，授權尚未完成，尚未發生授與代理 權與王政揚之效力，王政揚並無代理被告之權限；縱認被告 有授權王政揚出售系爭土地，惟並未授權王政揚簽立委託銷 售／出租契約內容變更同意書及系爭契約附件特別約定事項 關於拋棄契約攜回3 天以上審閱權之約定，王政揚於106 年 11月13日、同年月17日2 次簽立委託銷售／出租契約內容變 更同意書，變更委託銷售價格為62,000,000元、55,000,000 元，另與原告簽訂系爭契約附件特別約定事項，拋棄系爭契 約攜回3 天以上之審閱權，均未得原告授權，已超出授權範 圍，為無權代理，原告拒絕承認，對原告不生效力；且系爭 契約約定拋棄攜回3 天以上審閱權，已違反消費者保護法第 11條之1 第1 、2 項之規定，系爭契約關於服務報酬及違約 金之條款均不生效力，原告依系爭契約請求被告給付服務報 酬及違約金為無理由等語資為抗辯：並聲明：㈠原告之訴駁 回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： （一）原告主張被告授權王政揚與其簽訂系爭契約，委託原告銷 售系爭土地，約定服務報酬為委託銷售總價之4%，系爭契 約「貳、甲、乙雙方之權利義務」第7 條第3 項另約定， 若委託人同意出售或受託人所媒介之買方之承購條件已達 委託人之銷售條件，委託人拒絕與買方簽訂買賣契約書者 ，視為受託人已完成仲介之義務，委託人除應給付服務報 酬外，另應給付委託銷售總價2%之違約金，王政揚嗣2 次 簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書，最後將委託銷 售價格變更為55,000,000元，並將服務報酬（服務費）變 更為該價格之3%，陳國雄於106 年11月28日向原告表示欲 以55,000,000元購買系爭土地，並簽立附停止條件定金（ 斡旋金）委託書，交付付款人為臺灣土地銀行安平分行、 票面金額500,000 元、支票號碼EA0000000 號之支票1 紙 與原告代收充為定金，經王政揚同意以55,000,000元出售 系爭土地，並於附停止條件定金（斡旋金）委託書上簽名 確認，被告卻藉故推託不簽訂買賣契約書，經原告及陳國 雄委託律師寄發律師函催告原告簽約，原告仍未辦理之事 實，業據原告提出被告於106 年11月13日簽立之授權書、 系爭契約、王政揚於106 年11月13日、同年月17日簽立之 委託銷售／出租契約內容變更同意書、陳國雄簽立、王政 揚簽名確認同意出售之附停止條件定金（斡旋金）委託書 、上開支票及律師函影本各1 件為證（見本院補字卷第45 至63頁），核與原告所述相符，被告對於上開授權書、系 爭契約、委託銷售／出租契約內容變更同意書及附停止條 件定金（斡旋金）委託書之形式上真正亦不爭執（見本院 訴字卷第47至48頁），此部分事實，自堪信為真實。 （二）被告雖以：原告提出之系爭契約、委託銷售／出租契約內 容變更同意書、附停止條件定金（斡旋金）委託書，其上 均無被告名義，係王政揚以自己之名義與原告或陳國雄簽 立，對被告不生效力云云抗辯，惟按代理人雖未以本人名 義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之 意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發 生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年 度台上字第1064號判決意旨參照）。查王政揚係提出被告 授權其出售系爭土地之授權書而簽立委託原告銷售系爭土 地之系爭契約、委託銷售／出租契約內容變更同意書，並 於陳國雄出具表示願以55,000,000元購買系爭土地之附停 止條件定金（斡旋金）委託書上表示同意以該價格出售並 簽名確認，觀諸上開授權書、系爭契約、委託銷售／出租 契約內容變更同意書及附停止條件定金（斡旋金）委託書 甚明，可知王政揚雖未以本人名義或明示以本人名義為上 開法律行為，但實際上有代理被告之意思，且為相對人即 原告、陳國雄所明知，揆諸上開說明，王政揚所為之上開 法律行為，自應對被告發生代理之效力，被告上開所辯， 自屬無據。 （三）被告又以：被告簽立之授權書「授權事由」欄並未勾選欲 授權之法律行為為何，授權尚未完成，尚未發生授與代理 權與王政揚之效力，王政揚並無代理被告之權限云云，而 查：被告簽立之授權書「授權事由」欄固未勾選，然該欄 僅概括表明授權王政揚之事由，而被告業於「授與代理權 之範圍」欄勾選「出售」，且依該欄說明所示，係授權王 政揚代理被告「出售上揭標示之不動產，包括簽立委託銷 售契約書、開放客戶看屋、簽認同意出售之書面、受領訂 金、簽立買賣契約書、審閱不動產說明書內容並簽章、辦 理並配合房屋交易安全制度、完納稅捐、所有權移轉登記 、點交、和解、催告、解除契約、支付仲介服務報酬等， 及其他因買賣所衍生之必要行為，均在本授權範圍內」， 而該授權書於「不動產標示」欄亦已詳細記載系爭土地之 地號，已鉅細靡遺詳列授權王政揚代理出售系爭土地之代 理權範圍，被告僅以被告簽立之授權書「授權事由」欄並 未勾選，即謂被告授與王政揚代理權之行為未完成，亦屬 無據。 （四）被告再以：被告並未授權王政揚簽立委託銷售／出租契約 內容變更同意書及系爭契約附件特別約定事項關於拋棄契 約攜回3 天以上審閱權之約定，王政揚於106 年11月13日 、同年月17日2 次簽立委託銷售／出租契約內容變更同意 書，變更委託銷售價格為62,000,000元、55,000,000元， 另與原告簽訂系爭契約附件特別約定事項，拋棄系爭契約 攜回3 天以上之審閱權，均未得原告授權，已超出授權範 圍，為無權代理，原告拒絕承認，對原告不生效力云云， 惟查被告簽立之授權書已明確授與王政揚代理被告「簽立 委託銷售契約書」之權限，而系爭契約即係委託銷售契約 書，其附件特別約定事項自屬委託銷售契約書之一部，又 委託銷售／出租契約內容變更同意書係為變更委託銷售契 約書而簽立之文件，亦屬委託銷售契約書之範圍，被告既 已授權王政揚簽立委託銷售契約書，王政揚簽立上開文件 ，自均在被告授權範圍內，被告上開所辯，自無足採。 （五）被告末以：系爭契約約定拋棄攜回3 天以上審閱權，已違 反消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規定，系爭契約 關於服務報酬及違約金之條款均不生效力云云，惟系爭契 約拋棄攜回3 天以上審閱權之約定係記載於系爭契約之附 件特別約定事項，與系爭契約係分別簽立，即締約人有選 擇是否簽立系爭契約附件特別約定事項之權利，應認屬契 約當事人得個別磋商而合意之個別磋商條款，非屬定型化 契約條款，被告據前詞認系爭契約約定拋棄攜回3 天以上 審閱權，已違反消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規 定云云，仍屬無據。 （六）總此，王政揚與原告簽立之系爭契約（含委託銷售／出租 契約內容變更同意書），及在陳國雄所簽立欲以55,000,0 00元購買系爭土地之附停止條件定金（斡旋金）委託書表 示同意以該價格出售之行為，均對被告發生代理之效力， 即系爭契約成立於兩造間，原告為被告媒介之陳國雄表示 欲以55,000,000元購買系爭土地業經被告同意。被告拒絕 與陳國雄簽訂買賣契約書，原告依系爭契約「貳、甲、乙 雙方之權利義務」第7 條第3 項規定請求被告支付以委託 銷售總價55,000,000元之3%之服務報酬及2%之違約金，均 屬有據，從而，原告依上開約定請求被告給付2,750,00 0 元【計算式：55,000,000元×5%＝2,750,000 】，自屬有 據。 （七）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條 第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告 給付服務報酬及違約金部分，並無給付之確定期限，揆諸 上開說明，被告應自起訴狀繕本送達或受催告時始負遲延 責任。而本件原告請求被告給付之起訴狀係於107 年6 月 12日送達被告，有本院送達證書1 件附卷可考（見本院訴 字卷第21頁），則被告應自起訴狀繕本送達翌日即107 年 6 月13日起始負遲延責任。據此，原告請求前開金額應自 107 年6 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定 遲延利息，為有理由，應予准許。 四、綜上所述，原告依系爭契約「貳、甲、乙雙方之權利義務」 第7 條第3 項請求被告給付委託銷售總價55,000,000元3%之 服務報酬及2%之違約金，核屬有據，從而，原告請求被告給 付如主文第1 項所示之金額，為有理由，應予准許。 五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌 後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論列，附此敘明 。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 8 月 14 日 民事第一庭 法 官 游育倫 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 15 日 書記官 徐晨芳