臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第313號
原 告 祭祀公業張鑑公
法定
代理人 張賜
訴訟代理人 黃君介
律師
被 告 六六滿企業有限公司
法定代理人 楊重光
訴訟代理人 林國明律師
上列
當事人間請求給付租金事件，本院於民國108年5月28日
言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟捌佰壹拾伍萬壹仟零伍拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖佰參拾捌萬元供
擔保後，得
假執行。但
被告如以新臺幣貳仟捌佰壹拾伍萬壹仟零伍拾捌元為原告
預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
原告之法定代理人原為張振興，
嗣於
本件訴訟進行中變更為
張賜，新任法定代理人張賜已於民國108年5月21日具狀聲明
承受訴訟（見本院卷第253至263頁），
核無不合，應予准許
。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告於102年8月20日向原告承租坐落臺南市○○區○○段
1598、1609、1610、1610之4、1842地號土地（下合稱
系
爭土地，若有區分必要，各以地號稱之），並簽訂基地
租
賃契約書3份（下稱系爭租約），約定租賃
期間均自102年
8月20日起至132年8月20日止，並應於每月20日前給付租
金新臺幣（下同）487,545元，
惟被告僅給付103年5月19
日前之租金，自103年月20日起即未依約繳納租金，
迭經
原告催討，被告均未置理，
迄今已積欠4年又4月（52月）
之租金25,352,340元，
爰依租賃契約之
法律關係提起本訴
，請求被告給付
上開租金，另未付之各月租金並應自約定
清償日之
翌日即各月21日起至107年9月21日止，加計
按週
年利率百分之5計算、如附表「原告請求之
遲延利息欄」
所示之遲延利息。
(二)對被告
抗辯之陳述：
臺南市政府工務局（下稱工務局）雖將(102)南工造字第0
6617至06620號、06031至06034號建造執照
予以列管，然
由工務局函文
所稱「屆時法院若函文本局暫緩核發建築執
造或判決建築執造無效者，本局當依法判決處理後續事宜
」，可知工務局並未針對系爭土地之建造執照或使用執照
為撤銷或不予核發之處分，更無被告所稱「列管等同於在
法院判決確定前，暫不予核發使用執照」之意。另工務局
108年2月1日函稱「本局為避免指揭執照後續核發使用執
照可能有疑義，僅先予以列管，並無影響或限制
旨揭執照
施工
等情形」，且建築
主管機關關於建築物使用執照之核
發與審查，不論有無私權糾紛，均應按建築法規辦理之，
所謂「列管」，並無任何法律上效果。被告係因未完工致
無法取得使用執照，與上開建照是否經列管
無涉。又要使
出租之系爭土地合於建築之用，須
土地所有權人提供協力
者，只有申請建造執照時，起造人應提出土地權利證明文
件向建築主管機關申請，申請使用執照則由起造人、承造
人及監造人等共同辦理之，無須土地所有權人之協力。而
本件除未申請建造執照之系爭1598地號土地外，被告均正
常取得建造執照，
益徵原告並無違反
民法第423條之情事
，被告主張同時履行抗辯，並無足採。
(三)
並聲明：⒈被告應給付原告25,352,340元及如附表「原告
請求之遲延利息」欄所示之利息2,798,718元。⒉願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
原告法定代理人張振興向被告法定代理人楊重光自稱為被告
之合法管理人，得將系爭土地出租予被告，被告得在系爭土
地上建造房屋，經營大賣場
云云，被告因而投資鉅款在系爭
土地上建築房屋、購置冷凍及空調設備。
詎被告擬向工務局
申請系爭1842、1609地號土地之使用執照時，竟接獲不予核
發第2、3期使用執照之回覆，工務局並表示將已核發之第2
、3期建造執照即(102)南工造字06617至06620號、06031至0
6034號建造執照予以列管，而所謂列管，係指縱然得以繼續
興建，但在法院民事訴訟判決確定前，暫不予核發使用執照
之意，所以被告不敢繼續施工，導致該等建造執照逾期而失
效，致使無法取得建物之使用執照，且此失效原因不
可歸責
於被告。根據系爭租約第3條約定及民法第423條規定，原告
有提供符合使用目的（經營大賣場）之土地予被告之義務，
亦負有解除列管之積極作為義務，使被告取得使用執照及建
築執照。被告因未能取得使用執照，致於系爭土地上之建物
即無法合於約定之使用、收益狀態，與債之本旨不符，自得
主張
同時履行抗辯權，拒絕給付租金。
退萬步言，被告於簽
訂系爭租約時所繳150萬元保證金，應可折抵租金。並聲明
：⒈
原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准
宣告
免為假執行。
三、得
心證之理由：
(一)查原告將系爭土地出租予被告，並簽訂「基地租賃契約」
共3紙（租賃物分別為「系爭1842地號土地」、「系爭159
8、1609地號土地」、「系爭1610、1610之4地號土地」）
，約定租期為102年8月20日起至132年8月20日止，系爭5
筆土地之租金合計為每月487,545元，被告應於每月20日
繳納當月之租金（即於每期開始時支付），被告自103年5
月20日起即未依約給付租金等情，為
兩造所不爭執，並有
系爭租約在卷
可參（見本院調字卷第19至24、39至50頁）
，
堪信為真實。又被告為於系爭1609、1842地號土地上建
造建築物，而向工務局申請核發建造執照，經工務局就基
地為系爭1609地號土地之建物核發(102)南工造字第06617
至06620號建造執照、基地為系爭1842地號土地之建物核
發(102)南工造字06031至06034號建造執照（下合稱系爭
建照）等情，則有系爭建照附卷可參（見本院卷第205至2
35頁），並據本院向工務局調取系爭建照之申請卷宗核閱
無訛，亦足信為真實。
(二)按所謂同時履行之抗辯，
乃係基於雙務契約而發生，倘雙
方之債務，
非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務
在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契
約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互
為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高
法院59年
台上字第850號民事判例
參照）。次按稱租賃者
，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付
租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又依民法第42
3條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交
付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、
收益之狀態，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用
目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀
態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權
，拒絕租金之支付（最高法院98年度台上字第222號判決
意旨參照）。本件被告以原告未履行「解除上開建照列管
之義務」為由，而為同時履行抗辯，然為原告以前詞所否
認，則首應究明者，乃原告依上開基地租賃契約是否負有
「解除建照列管之義務」乙節：
1.按債之關係，係以主給付義務為核心，用以決定債之關係
的類型，非主給付義務而與主給付義務具密切關係者為從
給付義務，契約成立生效後，
債務人除負有主給付義務外
，為準備、確定、支持及完全履行其本身之主給付義務，
尚負有從給付義務，以確保
債權人之利益能獲得完全之滿
足，俾當事人締結契約之目的得以實現；從給付義務發生
原因，或基於法律明文規定，或基於當事人約定，或基於
誠信原則、契約補充解釋而來；至於附隨義務，則係為履
行給付義務或保護
債權人人身或財產上利益，於契約發展
過程中基於誠信原則，所發生協力及告知等以輔助實現債
權人給付利益之義務。自兩造所訂立之基地租賃租約第三
條「㈠乙方（即被告）承租土地自行興建建築物及其他必
需之設施，甲方（即原告）應提供相關證明文件配合申請
辦理」之約定，可知被告係為興建建築物而承租系爭土地
，而建築為行政管理事項，契約中既明定原告應提供相關
證明文件配合辦理，可見被告所欲興建之建築物，係依建
築法規規定經主管機關許可興建之建物，則原告之主給付
義務，應為交付可供用以建築之系爭土地予被告使用收益
；而兩造所另約定原告應提供相關證明文件之義務，並非
得以決定債之類型之主給付義務，然具有使原告所負上述
主給付義務得完全履行之功能，應屬從給付義務。故倘建
造執照遭列管，將發生使被告無法於系爭土地上合法興建
建築物之效果，且得經由原告之行為排除之，此時「解除
建造執照之列管」，方有助於主給付義務之履行，始得認
屬原告依系爭租約所負之從給付義務。
2.查工務局前因訴外人張秋季提出陳情，主張原告之管理人
無效，請求就系爭土地暫緩核發建造執照，而將系爭建照
予以列管乙情，有該局103年4月25日南市工管二字第1030
373998號函在卷可參（見本院調字卷第137、138頁）；惟
經本院就系爭建照經列管之法律效果為何？解除列管之條
件為何？是否會導致建物於興建完成後無法取得使用執照
？等節函詢工務局，經該局分別以108年2月1日南市工管
二字第1080128041號函、108年4月3日南市工管二字第108
0368506號函覆稱：「有關旨揭執照列管情事，本局為避
免旨揭執照後續核發使用執照可能有疑義，僅先行予以列
管，並無影響或限制旨揭執照施工等情事」、「如欲解除
旨揭執照列管，需請本府民政局或
司法機關釐清祭祀公業
張鑑公之管理人為何，倘與旨揭執照檢附土地同意書祭祀
公上張鑑公管理人相同，當可解列；倘與旨揭執照檢附土
地同意書祭祀公上張鑑公管理人不同，應辦理變更設計檢
附祭祀公業張鑑公之土地同意書等事宜後，始可解列」、
「有關旨揭執照因列管是否導致無法取得使用執照情事，
經本局108年2月1日南市工管二字第1080128041號函說明
三所述：『有關旨揭執照列管之情事，本局為避免旨揭執
照後續核發使用執照可能有疑義，僅先行予以列管，並無
影響或限制旨揭執照施工等情事。…』，因並無影響或限
制旨揭執照施工等情事，故亦無限制使用執照申請」等語
（見本院卷第69、70、165、166頁）；由上開函文回覆內
容可知，依系爭建照建造之建築物，並不因建照遭列管致
施工受影響或限制，亦不影響其使用執照之取得，更遑論
其解列
與否需視臺南市政府民政局或司法機關之調查結果
而定，並非原告以一定作為即能達成。
是以，「解除建造
執照之列管」此行為，對系爭租約目的之實現無涉，無助
於原告主給付義務之履行，依前開說明，應認兩造間之系
爭租約，並不使原告負有解除系爭建照列管之義務。此外
，自工務局核發建照予被告此節，亦足認系爭土地為可供
用以建築之土地，而系爭建照申請卷宗中，亦均附有原告
所出具之土地使用同意文件，原告並無未履行契約義務之
情形，被告復未能另行證明原告有何違反給付義務之情事
，則被告以原告未履行契約義務，而為同時履行抗辯，
自
屬無據。
(三)按承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條第1項
前段所明定。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時
起，負遲延責任；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權
人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務
，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5，民法第229條第1項、第233條第1項及第203條分別定有
明文。兩造間既成立租賃契約，被告自有依約給付租金之
義務，則原告依租賃契約之
法律關係，請求被告給付自10
3年5月20日起應付而未付之52期租金25,352,340元（計算
式：487,545元×52＝25,352,340元），應予准許。又被
告於103年5月20日起至107年8月20日止應付之各期租金，
清償期均已屆至，則原告另請求被告給付各期租金自清償
日之翌日即各月21日起至107年9月21日止，按週年利率百
分之5計算之利息，於法亦屬有據，而原告於本件所請求
之各期租金所生遲延利息（合計為2,798,718元），均未
逾該期間業已發生之遲延利息總額（詳見附表），自應准
許。
(四)末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性
質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民
法第334條定有明文。被告已依系爭3份租約給付保證金15
0萬元（每份租約保證金為50萬元）予原告乙情，固為原
告所不爭執，惟依系爭契約第十條：「租賃終止，乙方（
即被告）無過失者，保證金伍拾萬元予以退還……」之約
定可知，被告需待租期屆至後，始得請求原告返還上開保
證金，是以，縱認原告對被告負有返還保證金債務，亦尚
未屆清償期，自不得用以抵銷本件租金。是被告主張以上
開保證金折抵租金云云，亦非可採。
四、
綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付28,1
51,058元（租金25,352,340元＋遲延利息2,798,718元＝28,
151,058元），為有理由，應予准許。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證與本判決
之結果不生影響，爰不另為贅論，
附此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保
聲請宣告假執行或免為假執行，核均
無不合，爰分別酌定相當之
擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 張玉萱
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由（須附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 26 日
書記官 蘇美燕
┌──────────────────────────┐
│附表（每月租金487,575元，遲延利息按週年利率百分之5計│
│ 算，元以下四捨五入） │
├──┬─────────┬──────┬──────┤
│編號│遲延利息計算期間之│遲延利息金額│原告請求之遲│
│ │起日（迄日均為107 │ │延利息 │
│ │年9月21日） │ │ │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 1 │103年5月21日 │105,797元 │105,612元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 2 │103年6月21日 │103,727元 │103,581元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 3 │103年7月21日 │101,723元 │101,550元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 4 │103年8月21日 │99,652元 │99,519元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 5 │103年9月21日 │97,582元 │97,488元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 6 │103年10月21日 │95,578元 │95,457元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 7 │103年11月21日 │93,508元 │93,426元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 8 │103年12月21日 │91,504元 │91,395元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 9 │104年1月21日 │89,433元 │89,364元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 10 │104年2月21日 │87,363元 │87,333元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 11 │104年3月21日 │85,493元 │85,302元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 12 │104年4月21日 │83,422元 │83,271元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 13 │104年5月21日 │81,418元 │81,240元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 14 │104年6月21日 │79,348元 │79,209元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 15 │104年7月21日 │77,344元 │77,178元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 16 │104年8月21日 │75,274元 │75,147元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 17 │104年9月21日 │73,203元 │73,116元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 18 │104年10月21日 │71,199元 │71,085元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 19 │104年11月21日 │69,129元 │69,054元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 20 │104年12月21日 │67,125元 │67,023元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 21 │105年1月21日 │65,055元 │64,992元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 22 │105年2月21日 │62,984元 │62,961元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 23 │105年3月21日 │61,114元 │60,930元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 24 │105年4月21日 │59,043元 │58,899元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 25 │105年5月21日 │57,040元 │56,868元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 26 │105年6月21日 │54,969元 │54,837元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 27 │105年7月21日 │52,965元 │52,806元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 28 │105年8月21日 │50,895元 │50,775元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 29 │105年9月21日 │48,824元 │48,744元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 30 │105年10月21日 │46,821元 │46,713元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 31 │105年11月21日 │44,750元 │44,682元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 32 │105年12月21日 │42,746元 │42,651元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 33 │106年1月21日 │40,676元 │40,620元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 34 │106年2月21日 │38,605元 │38,589元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 35 │106年3月21日 │36,735元 │36,558元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 36 │106年4月21日 │34,665元 │34,527元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 37 │106年5月21日 │32,661元 │32,496元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 38 │106年6月21日 │30,590元 │30,465元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 39 │106年7月21日 │28,587元 │28,434元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 40 │106年8月21日 │26,516元 │26,403元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 41 │106年9月21日 │24,446元 │24,372元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 42 │106年10月21日 │22,442元 │22,341元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 43 │106年11月21日 │20,371元 │20,310元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 44 │106年12月21日 │18,368元 │18,279元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 45 │107年1月21日 │16,297元 │16,248元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 46 │107年2月21日 │14,227元 │14,217元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 47 │107年3月21日 │12,356元 │12,186元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 48 │107年4月21日 │10,286元 │10,155元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 49 │107年5月21日 │8,282元 │8,124元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 50 │107年6月21日 │6,212元 │6,093元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 51 │107年7月21日 │4,208元 │4,062元 │
├──┼─────────┼──────┼──────┤
│ 52 │107年8月21日 │2,137元 │2,031元 │
├──┴─────────┼──────┼──────┤
│ 合計│2,804,695元 │2,798,718元 │
└────────────┴──────┴──────┘