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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第302號 原　　　告　全曜不動產開發有限公司 法定代理人　閻梅琪 訴訟代理人　蘇建榮律師 被　　　告　李威辰 訴訟代理人　郭俊銘律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國109年3月23日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣叁拾捌萬捌仟元，及自民法一百零八年三 月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾貳萬玖仟叁佰叁拾叁 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁拾捌萬捌仟 元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠訴之聲明： ⒈被告應給付原告新臺幣（下同）77萬6,000元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡被告於民國107年6月19日委託原告居間仲介出售被告所有之 臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱 系爭土地），兩造並於同日簽立土地一般委託銷售契約書（ 下稱系爭委託契約）、委託銷售契約內容變更合意書（下稱 系爭變更合意書）。嗣原告於107年8月10日以買賣總價金3, 880萬元居間仲介由訴外人金增光、顏伯諺買受系爭土地， 被告並同意於簽訂買賣契約同時給付原告38萬8,000元之居 間仲介服務報酬，兩造並於同日簽訂賣方定金收款憑證（下 稱系爭收款憑證）。嗣金增光、顏伯諺與被告於107年8月20 日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），依系爭收款 憑證第6條約定，被告應給付原告38萬8,000元。 ㈢系爭買賣契約簽訂後，因系爭土地上有擋土牆越界之問題， 造成金增光、顏伯諺與被告對於如何履行系爭買賣契約有所 爭執，嗣被告約原告之人員與代書於107年11月21日下午至 林慶鎮議員服務處協調，被告表示其已無意出售系爭土地， 請原告處理解約事宜，並承諾若能順利解除系爭契約而無須 訴訟，被告願意再給付系爭土地成交價各1％之服務報酬， 原告旋即協助解除系爭買賣契約，被告與金增光、顏伯諺因 而於108年1月8日在臺南市新市區公所調解成立，合意解除 系爭契約，依上開協議，被告自應給付原告協助處理解約之 服務報酬38萬8,000元，合計應給付原告77萬6,000元。 二、被告則以下列情詞資為抗辯： ㈠聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡原告請求給付仲介費用38萬8,000元，並無理由： ⒈系爭收款憑證第6點、第7點關於「給付總價款1％服務報酬 費用」之約定及系爭委託契約、系爭變更合意書，均違反消 費者保護法第11條之1第1至3項關於契約審閱期之規定，應 不構成上開契約之內容。 ⒉原告知悉被告急需現金週轉，亦知悉金增光、顏伯諺日後在 臺南有多筆投資方案須購買工業用地，原告為取得日後仲介 土地之機會，竟將被告急需資金週轉乙事告知金增光、顏伯 諺，讓渠等趁機壓低價格，得以工業區農業用地之偏低價格 每坪4.5萬元購買系爭土地，並依買方金增光、顏伯諺之要 求，未徵詢被告同意下，擅自增訂系爭買賣契約第13條其他 特約事項第9點，對被告相當不利，且與交易常情有違。又 金增光、顏伯諺於簽訂系爭買賣契約時，同意被告提出之「 被告可提前動用履約保證帳戶內之500萬元」之條件，雙方 才簽訂系爭契約。嗣該二人又因擋土牆問題不同意動撥，被 告始會申請調解。而原告在買賣雙方於107年11月15日在臺 南市永康區調解委員會調解不成立後，又未將「同意被告提 前動用1000萬元」之條件告知金增光、顏伯諺，造成被告與 金增光、顏伯諺嚴重誤解，未盡居間協調之義務，閻梅琪卻 拍桌子離席。嗣被告與金增光、顏伯諺澄清誤會，方得合意 解除系爭契約。依系爭委託契約第6條、民法第571條規定， 原告不得向被告請求仲介費38萬8,000元。倘認被告應給付 原告仲介費，請審酌原告無任何支出或提供勞務，其請求仲 介費38萬8,000元，實屬過高，顯失公平，應依民法第572條 規定酌減之。 ㈢原告主張其順利解除系爭收款憑證，被告應給付服務報酬38 萬8,000元，並無理由： ⒈原告提出之錄音譯文「被告：議員我剛想說，因為講真的其 實梅琪（指原告法代）在這方面其實很辛苦，我這邊，我1 ％（仲介費）我會幫忙付，但是對方（指買方）的1％，也 要吐還，我想說買方那邊的1％，【議員：你要承擔？】我 也承擔，啊然後但是伊（指買方）要解約掉，解約掉後，但 是伊（指買方）如果硬上法院，就沒有了。」、「議員：上 法院，就沒有了。」 ⒉然金增光、顏伯諺已於107年12月25日對被告起訴，嗣因調 解成立，金增光、顏伯諺始撤回訴訟。故被告無須再支付解 除系爭買賣契約之1％的費用。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於107年6月19日簽立系爭委託契約，由被告委託原告出 售其所有之系爭土地，出售價格為4742萬元，委託銷售期間 自107年6月19日至同年12月31日（本院卷第191至199頁）。 ㈡兩造於107年6月19日簽立系爭變更合意書，其上記載出售價 格變更為4397萬元，一般買賣仲介服務費為成交價百分之4 ，成交價每坪4.5萬仲介費1%，4.7萬2%，4.9萬3%，5.1萬4% （本院卷第201頁）。 ㈢107年8月10日之系爭收款憑證，係由原告填載除立書人賣方 、甲方欄簽章、身分證字號、電話、住址以外之資料後，於 該日下午傳真給被告，被告於同日下午填妥立書人賣方、甲 方欄簽章、身分證字號、電話、住址之資料後，再傳真給原 告（補字卷第19頁）。 ㈣被告與訴外人金增光、顏伯諺於107年8月20日簽立系爭買賣 契約，約定由金增光、顏伯諺向被告購買系爭土地，買賣價 金為3880萬元。第一期款（簽約款）389萬元，第二期款（ 備證用印款）208萬元由顏伯諺給付，第三期款（完稅款） 由金增光給付557萬6500元、顏伯諺給付725萬7450元，第四 期款（尾款）由金增光給付2000萬元。買賣價金應匯入臺灣 中小企業銀行建成分行之受託信託財產專戶（帳號：0000-0 000000000號）（本院卷第47至49頁）。 ㈤系爭買賣契約第7條第8點記載：買賣標的雙方同意至遲應於 107年10月20日前或於地政機關產權移轉登記後5個工作日內 點交完畢，違者即視同違約。第13條第9點記載：雙方合意 產權移轉至買方名下後，以買方名義申請變更丁種建築用地 ，若無法變更丁種建築用地，雙方解除契約，回復買賣標的 原狀，賣方返還價金互不要求賠償，但解約產生回復買賣標 的原狀相關費用由買方負擔。但上述期間最遲於於產權移轉 後4個月內完成，若因可歸責於買方個人因素致無法完成， 由買方自行負責與賣方、地政士、仲介公司無關（本院卷第 53、59頁）。 ㈥兩造與地政士王子琳於107年11月21日，曾至林慶鎮議員服 務處溝通系爭買賣契約是否解除之事宜。 ㈦被告與顏伯諺之代理人張寶蕊、金增光於108年1月8日，在 臺南新市區調解委員會達成和解，和解條件如下（本院卷第 301頁）： ⒈兩造就本件系爭買賣契約合意解除。 ⒉合意解除之條件如下： ⑴聲請人（即賣方被告）支付對造人（即買方顏伯諺、金增光 ）18萬元，不含代書費、泛太建經履約保證費用、仲介費。 ⑵仲介費用由賣方與仲介公司（原告）另行協議。 ⑶賣方同意買方取回泛太建經履約保證專戶之全部買賣價金。 ⒊兩造其餘相關費用各自負擔，並拋棄法律上相關請求權。 四、兩造爭執事項： ㈠原告主張依系爭變更合意書第3點成交價額每坪4.5萬仲介費 1％、系爭收款憑證第6條前段，被告給付38萬8,000元，有 無理由？ ㈡原告主張兩造於10年11月21日在市議員林慶鎮服務處，協議 原告居間協助解除系爭買賣契約後，願再給付買賣價金1％ 之仲介費38萬8000元，有無理由？ 五、得心證之理由： ㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項， 公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有 明文。被告固抗辯其簽立之系爭委託契約、系爭變更合意書 及系爭收款憑證，查內政部於92年06月26日以內授中辦地字 第0920082746號函，公告「不動產委託銷售契約書範本」之 契約審閱期間至少為3日。而被告於107年6月19日簽立之系 爭委託契約及所附之系爭變更合意書，其上所載之審閱期間 並無不同，且被告亦簽名於上，實符合消費者保護法第11條 之1第4項之規定（本院卷第191頁），難認有違上開法律規 定。至系爭收款憑證係由原告於107年8月10日傳真給被告閱 覽後填寫，其上並無約定被告需於何時回傳，然被告既於當 日下午填寫賣方資料後傳真予原告，即表示其已詳閱並同意 其上記載條款，其抗辯無足夠審閱期間，尚屬無據。故兩造 簽立之系爭委託契約、系爭變更合意書及系爭收款憑證應屬 有效成立。 ㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第 568條第1項分別定有明文。次按甲方（被告）同意於簽訂不 動產買賣契約之同時，以買賣成交總價款百分之一之現金金 額（即38萬8,000元整）一次給付乙方（原告）作為服務報 酬費用；倘買方屆時不買則定金由甲方沒收；倘甲方屆時不 賣則應加倍返還定金予買方，且仍需以買賣成交總價款百分 之一之現金金額一次給付乙方作為服務報酬費用，系爭收款 憑證第6條前段、第7條定有明文（補字卷第19頁）。查兩造 簽立系爭委託契約、系爭變更合意書及系爭收款憑證，由被 告委託原告仲介出售系爭土地，嗣被告既與訴外人金增光、 顏伯諺於107年8月20日簽立系爭買賣契約，縱於108年1月8 日合意解除契約，然依系爭收款憑證之上開約定，被告仍需 給付原告38萬8,000元之報酬。 ㈢按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用；約定之報酬，較居間人 所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付 義務人之請求酌減之，民法第571、572條前段分別定有明文 。被告固抗辯原告未盡善良管理人注意義務，擅自在系爭買 賣契約上增訂有利於買方之第13條第9點，且被告欲提前動 用履約保證帳戶內款項，原告亦未盡居間協調義務，有違民 法第571條、系爭委託契約第6條規定，應不得請求上開報酬 或依民法第572條酌減之云云。經查： ⒈證人即地政士王子琳於本院審理中具結證稱：系爭買賣契約 是我所製作，第13條第9點也是我所書寫，當天是依買賣金 額、條件，系爭土地當時還是用農地的方式買賣交易，有提 到合約的第13條第9項雙方合意產權移轉到買方名下後，再 去變更使用目的，才會加註在合約上，當時買賣雙方都在場 ，我都會解釋合約、違約條款，再請雙方簽名等語（本院卷 第207、211頁）。顯見被告就加註上開條款之內容知悉甚詳 並簽名於上，表示同意買賣雙方應受該條款之約束，並非原 告擅自加註其上，難認係原告違反其對於被告之義務，而為 有利於買方之行為，並由相對人收受利益。 ⒉次查，被告於107年11月16日以LINE通訊軟體傳送訊息給原 告法定代理人閻梅琪，內容略謂：「星期一（即同年11月19 日）麻煩買方將完稅款773萬3,950元匯入履保專戶。同時同 意賣方提前動撥1000萬元款項，並須於107年11月22日中午 12點匯入被告土地銀行白河分行帳戶，否則我方依昨日協調 結果請法官判決解除合約。請maggie（閻梅琪）務必協助完 成此事...若買方無意購買，我也希望事情就此結束，不要 再浪費雙方時間：」閻梅琪：「好的，我會轉達」等情，有 被告提供之LINE對話紀錄附卷可參（本院卷第283頁），堪 認屬實。 ⒊又證人即買方顏伯諺之母張寶蕊於本院審理中具結證稱：我 們簽約時，被告說要動撥500萬元，我們有簽名同意動撥500 萬給被告，後來有擋土牆的問題，金增光跟我說履保公司不 同意動撥，因為這件事情爭執不下，調解兩次。第一次在永 康調解，當時大家不歡而散，被告是堅持要解約，我是代書 通知我匯款我就匯款，其他到底什麼地方有問題我真的不知 道，在永康時被告有說我們要一個禮拜內，把所有的尾款不 包含貸款部分，匯到專戶裡，我也馬上去匯款。原告法定代 理人閻梅琪有告訴我被告於11月16日有傳LINE給他，要她跟 買方告知第三期完稅款11月19日前要匯入，並同意被告動撥 1000萬，被告就會依約完成土地過戶。但我問她金增光的意 思呢？她說金增光說沒有必要了，我請她問代書，我們已經 把錢都提撥到專戶了，到過戶還有幾天？她說代書說5到7天 ，我就說那就5到7天再完成這個案件，沒有必要再動撥，我 跟金增光都不同意動撥。我自己猜測可能被告覺得這方面她 沒有得到尊重，所以她要解約，至於真正解約的原因，我真 的不清楚。我們後來有退而求其次，我跟金先生講擋土牆沒 有關係，我們自己處理，但她還是要解約，後來在新市我們 才達成解約的條件等語（本院卷第321-323頁）。另證人金 增光具結證稱：簽立系爭買賣契約後，被告有說要動撥500 萬元，我口頭上說如果交易安全上沒有問題，我同意動撥。 後來被告是以我未同意動撥1000萬元主張解約，實際上我們 法務的考慮是因為有擋土牆的問題，如果同意動撥資金可能 會損失，履約保證匯款銀行特別打電話告訴我，因為有擋土 牆的問題，不能動撥，我們逐漸將錢匯到履約保證帳戶時， 我也同意擋土牆拆除費用由我承擔，後退10公分，後來仲介 有跟我說隔天被告要動撥1000萬不然要解約的事情，因為時 間太急迫，我們是股份有限公司跑公文程序也要4-5天，超 過我的權限，所以我不同意。後來代書他們沒過戶，說地主 不賣給我們，我跟代書說這是片面解約可能有賠償的問題， 我們簽完約，依約把該付的款項都付了，我已經開始做基礎 的發包工程，人家也已經承包這些工作，必須要賠償人家， 不能說停就停，仲介告訴我地主希望無償解約，公司的法務 跟律師都不同意，後來採取行動提告，律師有寫起訴狀，還 沒開庭前，地主有要求再調解一次，所以還有協調，顏伯諺 那邊主張要調解，後來在新市區公所達成調解等語（本院卷 第327-331頁）。足認原告確實有將被告上開以LINE傳送之 內容告知顏伯諺之母張寶蕊、金增光，惟依該二人證述其不 同意動撥1,000萬元之原因，實與系爭土地上擋土牆有關， 並非原告未盡居間協調義務或善良管理人注意義務之故。 ⒋至兩造約定之原告之居間報酬為系爭土地成交價之百分之1 即38萬8,000元，既為兩造於系爭變更合意書及系爭收款憑 證上所明文約定，而由上開證人之證述及被告提出之LINE對 話紀錄（本院卷第283-289頁）觀之，原告確已盡力協調買 賣雙方履行系爭買賣契約，難謂上開報酬為數過鉅失其公平 ，而有酌減之必要。基上，被告上開抗辯，尚屬無據。 ㈣再查，兩造於107年11月21日在市議員林慶鎮服務處之對話 內容約略如下：「被告：議員我剛想說，因為講真的其實梅 琪（原告法定代理人）在這方面其實很辛苦，我這邊，我1 ％(仲介費）我會幫忙付，但是對方（指買方）的1％，也要 吐還，我想說買方那邊的1％，【議員：你要承擔？】我也 承擔，啊然後但是伊（指買方）要解約掉，解約掉後，但是 伊（指買方）如果硬上法院，就沒有了。」、「議員：上法 院，就沒有了。」等情，有原告提供之錄音光碟及譯文在卷 可佐（本院卷第361頁），堪信為真。足認兩造係協議倘系 爭買賣契約得以解除，且買方未告上法院，被告願再給付原 告系爭土地成交價百分之1之仲介費即38萬8,000元。又查， 買方即金增光、顏伯諺曾因系爭買賣契約之糾紛，對被告提 起民事訴訟，嗣因調解成立始撤回等情，有本院案件索引卡 查詢、被告提出之民事起訴狀附卷足參（本院卷第365、393 -397頁），堪認屬實。準此，金增光、顏伯諺既已對被告起 訴，兩造合意之上開條件即未成就，原告主張依上開協議， 請求被告再給付38萬8,000元之仲介費，核屬無據。 六、綜上所述，原告依系爭變更合意書第3點、系爭收款憑證第6 條前段，請求被告給付38萬8,000元，及自民事起訴狀送達 翌日即108年3月7日（本院卷第21頁）起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。至兩造均陳明願供擔保以代釋 明，聲請宣告及免為假執行，經核於法並無不合，爰依民事 訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，併准許之。至原 告其餘部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁 回。 七、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。 八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 4 月 24 日 民事第五庭 法 官 陳尹捷 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 109 年 4 月 24 日 書記官 曾美滋