臺灣臺南地方法院民事判決 108年度重訴字第154號
原 告 台瀛造漆工業股份有限公司
法定
代理人 王炳舜
訴訟代理人 杜婉寧
律師
被 告 翁淑宛
吳振寧
吳振嘉
上列
當事人間
遷讓房屋等事件，本院於民國109年3月26日
言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告己○○、丁○○、丙○○應將坐落臺南市○○區○○段○○○○
○○號土地，及其上同地段00000建號即門牌號碼臺南市○○區○
○○街○○○巷○號建物遷讓返還原告。
被告己○○應將引擎號碼00000000000000、車身號碼WDB0000000
A026286、西元2002年4月出廠、顏色黑色、廠牌BENZ、原車牌號
碼000-0000號之車輛返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告丁○○、丙○○經
合法通知，均未於言詞辯論
期日到場
，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，
爰依原告之
聲請
，由其
一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及其上同地段135
3建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街○○○巷○號房屋（
以下合併簡稱
系爭不動產）為原告所有，遭被告三人占有
使用中，經原告以臺南金華郵局第4號
存證信函，請求被
告等三人遷讓將系爭不動產返還原告，
惟均未獲置理；又
引擎號碼00000000000000、車身號碼WDB0000000 A026286
、西元2002年4月出廠、顏色黑色、廠牌BENZ、原車牌號
碼000-0000號之車輛（以下簡稱系爭車輛）亦為原告所有
，遭被告翁宛
無權占有使用，經原告以台南金華郵局第11
號存證信函，請求被告己○○將系爭車輛返還原告，惟未
獲置理，為此，爰依
民法第767條規定請求被告三人返還
系爭不動產，及請求被告己○○返還系爭車輛。
（二）對被告
抗辯之陳述：
1.系爭不動產係原告於民國93年5月14日以新臺幣（下同）3
,010萬元向品舜開發建設企業有限公司（以下簡稱品舜公
司）所購買，買賣價款係由原告分7期交付品舜公司負責
人戊○○；且系爭不動產係以原告為起造人，向臺南市政
府申請核發建造執照及使用執照。是被告己○○主張系爭
不動產及車輛是訴外人甲○○自費購買，並不實在；被告
己○○另主張原告同意出借名義與被告己○○以完成系爭
不動產及車輛
所有權登記，原告否認。
2.系爭不動產及車輛為原告所有，甲○○與被告等三人間是
否成立
贈與契約，依
債權關係相對性之法則，自為被告等
三人與甲○○間之
法律關係，實與
本件請求返還系爭不動
產及車輛無關。
3.原告購買系爭不動產均依法委請會計師查核資金金流、支
出憑證、發票並登錄於公司財簽「資產負債表」中及稅簽
「財產目錄」中。是原告公司93年度之資產負債表中固定
資產「土地」項下增加10,083,484元，再於94年度之資產
負債表中固定資產「房屋及建築」項下增加6,693,783元
，在財產目錄中亦同時增列系爭不動產為公司資產。而原
告開立指名、禁止
背書轉讓之支票，交付予原告公司董事
甲○○，委其將支票交付予土地出賣人品舜公司及
承攬人
鼎大營造公司。
4.系爭不動產目前每年之「房屋稅」46,823元、「地價稅」
39,974元，自93年起
迄108年止，均由原告繳交。
5.若系爭不動產
買賣契約存在於被告己○○與品舜公司之間
，則「立契約書人買方」即應書立「被告己○○」本人，
被告己○○再以買方之立場，指定不動產登記名義人，且
就
上開特別約定事項亦應記載於被告己○○與品舜公司間
之買賣契約書中，惟由原告與品舜公司間之不動產買賣契
約書中立契約書人之記載處為原告可知，原告為系爭不動
產買受人。
6.系爭不動產出賣人品舜公司所收執者實
非客票，而是原告
禁止背書轉讓之記名支票，被告己○○亦不曾背書轉讓，
足證原告立於買受人之地位支付買賣價金，非如證人戊○
○
所稱，是由被告己○○持客票支付本件買賣價金。
7.系爭不動產之購地興建案係原告指派時任原告公司副總經
理職位之董事甲○○執行，有關購買土地、規劃與興建住
宅各節，均由甲○○向公司回報進行實況，原告
按甲○○
回報之工程進度，依約支付土地款、設計費、工程款等，
以均經原告公司董事會決議執行。至於甲○○執行此購地
興建案時，是否親自執行原告指派之業務，或委由被告己
○○執行，均無影響本件原告為系爭不動產買受人之法律
上地位，即使甲○○為公司執行購地案，亦不可能因其親
自執行購地案後，即指稱其本人始為真正之買主，更何況
為非原告公司董事或職員，與原告公司毫無關連之被告，
更不可能因為代理甲○○執行購地興建案之接洽、討論、
支付款項等節，即謂之為「真正之買方」。
8.原告基於甲○○為公司董事，始將系爭不動產及車輛交付
其使用，107年9月間因故被派至大陸任職，原告派員收回
系爭不動產及車輛時，始發現系爭不動產遭被告等三人占
用，系爭車輛遭被告己○○占用，拒不返還原告。故原告
絕無容許被告等長期居住管理、使用系爭不動產及車輛。
9.被告己○○曾於104年3月11日請訴外人徐琮展轉達甲○○
：「要甲○○找人整理園藝，找一位管家，月薪3萬含勞
健保，因為這是公司的資產，等於整理宿舍」等語，由上
開被告己○○與徐琮展之對話內容，可見被告己○○明知
系爭不動產為原告所有，系爭不動產之修繕、園藝整理等
皆由原告負責處理，甲○○僅係借用系爭不動產做為宿舍
使用，屆期仍要歸還原告。再由原告提出之被告己○○與
徐琮展間之訊息內容可知，甲○○赴職大陸後，被告己○
○無使用系爭不動產之權利，故請求徐琮展轉知原告，要
原告體諒給予搬遷時間，並允諾在107年10月底前搬遷完
畢，再請求延至11月底前搬遷。
（三）聲明：
1.被告己○○、丁○○、丙○○等三人應將坐落臺南市○○
區○○段○○○○○○號土地及其上建物門牌號碼：臺南市○
○區○○○街○○○巷○號之房屋（即系爭不動產）全部遷讓
返還原告。
2.被告己○○應將車牌號碼000-0000號之車輛（即系爭車輛
）返還原告。
3.訴訟費用由被告等三人負擔。
三、被告己○○抗辯
略以：
（一）被告己○○與甲○○同居
期間，就系爭不動產及車輛有效
成立贈與契約
法律關係：
1.被告己○○與甲○○為男女朋友關係，雙方已同居逾20年
，甲○○為中瀛貿易股份有限公司負責人，同時具有原告
公司董事之身分。
2.被告己○○與甲○○同居交往期間，被告己○○曾為甲○
○成功斡
旋嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○
○○○○○○號土地買賣交易，使甲○○因此獲得可觀交易利
益，甲○○感念被告己○○交往同居期間無私之協助奉獻
，且為照顧被告己○○生活所需，同意以被告己○○名義
辦理彰化銀行法人戶（中瀛貿易股份有限公司）商務信用
卡以為生活必要支出，雙方同居期間之生活開銷費用亦多
由甲○○負責支出，足證被告己○○與甲○○關係甚為親
密。
3.雙方同居期間，甲○○係自費購置系爭不動產及車輛，並
無償贈與被告己○○，被告己○○管理使用系爭不動產及
車輛期間所生必要之開銷亦多由甲○○負責支出，
是以，
甲○○與被告己○○間就系爭不動產及車輛成立有效贈與
契約關係。
（二）被告己○○與原告間就系爭不動產及車輛有效成立
借名登
記契約：
1.系爭不動產之區段選擇、規劃興建及設計裝潢由被告己○
○與甲○○共同為之，甲○○因考量被告己○○與其他金
融機構間尚有債權債務糾紛存在，被告己○○曾向甲○○
表示欲借用名義登記系爭不動產及車輛之所有權，甲○○
以其為原告公司董事身分併同考量原告公司節稅規劃之故
，遂將系爭不動產及車輛登記於原告名下，因此，系爭不
動產及車輛於93年至94年期間皆借用原告公司名義完成所
有權登記。
2.被告己○○及其子（即被告丁○○及被告丙○○）已居住
系爭不動產逾10年，雖系爭不動產及車輛所有權登記於原
告名下，然被告等已實際管理、使用系爭不動產及車輛10
年有餘，若原告與被告就系爭不動產及車輛無借名登記契
約關係存在，原告應無理由讓被告等長期居住管理、使用
系爭不動產及車輛達10餘年，是依經驗及
論理法則，原告
容許被告等長期居住管理、使用系爭不動產及車輛逾10年
之行為客觀上足認甲○○基於其對原告公司握有實質支配
控制權，將系爭不動產及車輛無償贈與原告己○○，並同
意出借原告公司名義完成系爭不動產及車輛所有權登記之
事實，被告與原告間就系爭不動產及車輛成立有效借名登
記契約關係。則原告請求被告返還事實上受被告等管理使
用、借名登記為原告公司所有之借名登記財產，顯無理由
。
3.被告己○○以其自甲○○間同居生活關係所受贈之經濟給
付，立於「買方」身分立場，親自向品舜公司及庚○○建
築師事務所洽商購地建屋、議價、裝潢設計等交易相關事
項，且系爭不動產於94年完工交屋後係由被告己○○直接
使用管理迄今，並與其子（即被告丁○○及被告丙○○）
居住於系爭不動產已10年有餘，原告
法定代理人乙○○自
始至終未與系爭不動產或車輛之賣方接觸、議價、洽商實
質買賣內容、談判、確定成交價等事。再者，被告己○○
就系爭不動產所有權辦理買賣簽約之際，確實與贈與人討
論並由贈與人甲○○提議以其身為原告公司董事，握有掌
控管理原告公司營運及財務之實權，在有權支配原告公司
財務之情況下，併同考量原告公司之節稅規劃，被告己○
○與甲○○
合意將系爭不動產及車輛登記於原告名下，是
以，原告係系爭不動產及車輛之真正買方；縱原告為系爭
不動產及車輛之買方登記人，惟依
前揭借名登記契約所
拘
束之當事人內部關係，系爭不動產及車輛之真正所有權人
仍應為實際管理使用之借名人即被告己○○，原告至多僅
為前揭借名登記之出名人地位。
4.系爭不動產買賣合約所需之付款支票，皆係由甲○○交付
空白支票贈與被告，而空白支票上重要的日期、印鑑章、
受款人、金額皆由被告蓋印填寫並當場交付賣方戊○○，
故益證被告係系爭不動產之真正買方，付款人亦為被告，
而被告交付款項所用之支票係由甲○○贈與被告作為給付
系爭不動產所需之價金交付賣方。又系爭不動產買賣契約
上蓋印及階段付款金額皆為被告與戊○○完成買賣付款協
議內容，且交付付款支票人亦為被告。
（三）系爭不動產之總
承攬人為戊○○，故委託人即被告皆信任
戊○○就其配合之建築師及承攬營造廠並無意見，蓋因雙
方就買賣價金3,010萬元及建材，以及依被告需求所作之
量身規劃內容，皆已合意並簽約下，被告自有買方保障，
故階段付款及戊○○分配營造費用佔總價款中之費用比例
皆信任賣方戊○○安排，此
乃一般買賣房屋之常情。故原
告以支票中有開立鼎大營造公司106萬元及鼎大營造公司
開立之發票3紙共670萬元，及雙方合約書670萬元，即稱
系爭不動產為原告委託鼎大營造公司興建，然上述內容1.
與證人戊○○證述不符。2.房屋總價670萬元，核每坪為3
.4萬元與常情不符。3.營造廠依建築師之設計圖施工，而
建築師庚○○已證述未見過原告之法定代理人乙○○及甲
○○。4.原告與建築師未曾見面，如何取得建築師設計圖
交付鼎大營造公司興建。足證原告主張其為系爭不動產委
建人及所有權人實與事實不符。
（四）再者，被告共花費約2,000萬元裝修系爭不動產，如系爭
不動產非被告所有，被告豈會花費鉅資來裝修，亦不符一
般非所有權人之作為；且系爭不動產設計裝潢皆由被告己
○○擔任總設計師，針對自己喜好及使用習慣，全程點工
點料，而在被告裝修及已使用十餘年，原告皆未曾向被告
主張未經同意不得裝修或居住使用等權益，實有違一般常
情。
（五）系爭車輛之權狀為被告己○○
持有保管，且被告己○○已
使用20幾年，車輛使用期間相關保養維修、油資皆為被告
己○○以甲○○贈予之中灜貿易股份公司之信用卡支付，
而證人甲○○證述車輛為董事而分配，故借給翁小姐使用
云云，足證甲○○及原告皆未有人使用過系爭車輛；另系
爭車輛登記在原告名下，係配合甲○○藉登記可節稅目的
而為。
（六）由被告與甲○○特助徐琮展之陸續對話「104年7月31日阿
展，7月份薪資，佩華25800，予禎24167，打掃31000」、
「104年8月31日阿展，8月分薪水如下：吳佩華25500，吳
佑詩28000，張妤甄24500，薛伊甯休8天要扣錢」、「104
年9月7日姊信用卡已經存入5萬元，可以使用了」、「104
年9月30日阿展9月份薪資：張妤甄25000，吳珮華25500，
許佑詩32000，薪水10/5發放，另外附妹阿的出勤、「104
年10月15日姊25萬最遲明天匯嗎。」、「104年10月21日
姊，電話費已經繳費」、「104年11月1日阿展10月份薪資
如下：吳佩華26000，張妤甄21658，許佑詩28000」、「1
04年11月6日姊，交辦事項2件，薪水，飼料等，處理完畢
」、「104年11月19日報告，外勞月底可以入境台灣工作
。」、「104年12月21日姊，今天會去看外勞工作情況」
，綜合上述之LINE對話足證：1.被告生活支出皆由甲○○
贈與支出。2.被告所有生活需求包含聘專業園藝師需求，
均以原告名義聘任，可充作原告支出等細項，亦皆由被告
管理使用，而藉由甲○○安排與被告對話窗口特助徐琮展
負責執行。故不能僅以對話片段內容逕主張被告明知系爭
不動產為原告所有，應綜合所有事證以明系爭不動產之真
正購買人，及有無借名登記契約存在。
（七）聲明：
原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
四、被告丁○○、丙○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作何聲明或陳述。
五、得
心證之理由：
（一）原告主張其於93年5月14日以3,010萬元向訴外人品舜公司
購買取得坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及其上
同地段1353建號即門牌號碼：臺南市○○區○○○街○○○
巷○號之房屋（即系爭不動產），並於94年5月5日設定登
記為系爭不動產之所有權人，系爭不動產目前由被告三人
占用使用中；又系爭車輛亦為原告所有，現由被告己○○
占有使用
等情；
業據提出土地及建物登記簿謄本
暨異動索
引、買賣契約書及財產目錄表為憑，且為被告所不爭執，
堪信原告此部分主張為真實。
（二）按事實有常態與變態之分，其主張常態事實者
無庸負
舉證
責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負
舉證責任（最高法院86年度
台上字第891號判決意旨
參照
）。次依土地法第43條、民法第759條之1規定，不動產登
記名義人為不動產之所有權人，係社會通念下之常態事實
，此於車輛登記名義人為所有權人之情形亦同。本件被告
抗辯系爭不動產及系爭車輛雖登記於原告名下，然被告己
○○為真正所有權人，原告僅係出名人，
兩造間存在
借名
契約關係云云，為原告所否認，則被告自應就其抗辯之變
態事實負舉證責任。
經查：
1.被告並未提出任何證據證明系爭不動產及系爭車輛係由其
本人或甲○○所出資購買，故被告空言抗辯系爭不動產及
車輛係由其本人或甲○○所購買等情，已難憑採。
2.證人戊○○雖到庭證稱：「（問：
本案當初是由何人與你
接洽？）這個基地是預售的，我當初接觸都是翁小姐（即
被告己○○），當初翁小姐來跟我談，他透過我委託我跟
建築師接洽設計事宜，我都是跟翁小姐討論，再由我跟建
築師轉達，錢也是翁小姐交給我的，我只見過王先生一、
兩次，看起來瘦瘦的，我不知道是甲○○還是乙○○」、
「（問：甲方為台瀛造漆，有何意見？）因為我都是跟翁
小姐接觸，至於買方要登記什麼人的名字，要由誰出面簽
約，我都是配合業主。」、「（提示卷附支票）我們預售
屋到哪個階段，該付多少錢，當事人拿錢來，他要拿誰的
票我們不管，只要這個支票可以兌現，且沒有禁止背書，
一般都是這樣處理，用票也是可以拿別人的票來。」、「
（問：是否記得這些款項是翁小姐、甲○○或乙○○拿給
你的？）因為印象中只見過王先生一、兩次，大部分都是
跟翁小姐討論，我認為這個錢是翁小姐拿的或是翁小姐直
接拿給會計的。」等語（見本院108年10月16日言詞辯論
筆錄，本院卷第187至189頁），惟依證人證詞，僅能證明
買賣興建系爭不動產時，係由被告己○○出面執行接洽、
討論、付款各節，並不能證明系爭不動產係由被告己○○
或甲○○出資購買而借名登記在原告名下。
3.證人甲○○到庭證稱：【「（問：當時為何購買系爭房屋
（指系爭不動產）？跟何人接洽？）最原始是公司有剩餘
資金，想要購置不動產作為投資，也可以供員工使用，後
來被告己○○有跟洪先生接洽，洪先生那邊有一塊地可以
去看看…過程中因為洪先生有開土地的價格，洪先生有要
求只要買他的土地，房子就要讓他建造，我們公司董事會
就將土地的金額及起造的金額授權給我，如果在這個金額
之內，我能決定的話就決定，不能決定我再回報董事會…
後來約定時間簽約，起造價是一坪八萬八左右，因為建房
子要分期付款，看要分幾期、每期付多少錢、尾款多少，
我去跟洪董談的時候，被告己○○都有一起去，土地購買
先付一半，過戶完成再付一半，第一期工程款先給洪先生
200萬，讓他預作規劃房子，就把合約做出來，合約完成
後品舜建設有在合約蓋騎縫章，我把支票交給翁小姐填寫
金額，因我常常寫錯字，所以交給翁小姐寫，我再把品舜
合約及支票拿回公司董事會認可後才用公司印，用印之後
，我把支票託被告己○○交給品舜公司」、「（問：你親
自參與的過程，翁小姐都有參與嗎？）去設計公司的時候
，翁小姐都有跟我去，我同意之後，才起造這個房子。」
、「（問：是否知道本件系爭車輛？）我知道。」、「（
問：車子是何人購買？）車子是因為我掛名執行董事，我
就獲得一台配車，但我本來就有一台車，我用不到配的車
，所以我就借給翁小姐使用，不是購與，因為這是公司的
資產，我怎麼可能給翁小姐，我也沒有權利處
分公司的資
產。」、「（問：為何被告與其二子都同住在該房屋內？
）因為被告是我的同居人，且當時小孩還未成年，我不可
能讓他們在外面，一定帶回來自己照顧。」、「（問：你
有說要把湖美房地贈送給被告己○○嗎？）我不可能講這
種話，我也沒有這種權利，公司的資產不是任何一個人可
以贈與給任何一個人的。」、「（問：你當時拜託己○○
把公司支票交給戊○○時，不擔心己○○沒有交付給戊○
○嗎？）我不擔心，因為如果不交付支票或尾款的話，他
們都會來找我。」】（見本院109年1月8日言詞辯論筆錄
，本院卷第443頁至449頁）等語，可知出資購買系爭不動
產及系爭車輛之人均為原告，且甲○○亦無權將系爭不動
產及系爭車輛贈與被告己○○。
4.此外，被告己○○並未就其本人或甲○○與原告間就系爭
不動產及系爭車輛係於何時達成借名登記之合意、借名契
約何時成立、價款如何繳納等涉及借名登記契約有無成立
之重大關係事項，具體陳明並舉證
以實其說。
5.綜上，被告己○○不僅不能證明與原告間就系爭不動產及
系爭車輛存在借名關係，亦不能證明其與甲○○間就系爭
不動產及系爭車輛存在贈與關係。是被告己○○抗辯系爭
不動產及車輛係由甲○○出資購買贈與被告己○○，並借
名登記在原告名下云云，
不足採信。而原告主張其為系爭
不動產及系爭車輛之登記名義人，亦為實際所有權人等語
，為可採信。
（三）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767條第1項分別定有明文。原告主張系爭不動
產及系爭車輛為其所有既為可採，而被告並不能證明占有
使用系爭不動產及系爭車輛有何正當權源，是原告主張被
告無權占有系爭不動產及系爭車輛，請求被告返還系爭不
動產及系爭車輛，
核屬有據。
六、
綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告三人將
系爭不動產遷讓返還原告，及請求被告己○○將系爭車輛返
還原告，均為有理由，應予准許。
七、本件判決基礎
已臻明確，兩造其餘攻擊、
防禦方法與舉證，
經審核結果並不能動搖該基礎，且與本件事實之認定
無涉，
自無庸一一贅述，
附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項
前段、第85條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附
繕本），如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
書記官 蕭 雅 文