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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第117號 原　　　告　鴻運發不動產開發有限公司 法定代理人　王夢涵 訴訟代理人　楊斯傑 　　　　　　黃錦輝 被　　　告　蔡愛惠 訴訟代理人　王維毅律師 複 代理 人　謝昌育律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109 年5 月25 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於民國108 年4 月1 日與原告簽立土地 專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定被告委託原告 銷售坐落臺南市○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地） ，專任委託期間自108 年4 月1 日起至109 年3 月31日止， 委託銷售金額為新臺幣（下同）15,570,000元，服務報酬為 成交價額之百分之四，並約定原告代理被告收受定金後，因 可歸責於被告之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立 土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）時，被告仍應支付原 約定之服務報酬，及賠償原告委託銷售價百分之二之懲罰性 違約金。嗣原告於108 年9 月3 日與訴外人龐錫坤、龐百正 簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），龐錫坤、龐百 正於系爭意願書上簽名表示願以56,673,000元承買系爭土地 及同段923-4 、923-5 地號土地（其中系爭土地金額以14,1 50,000元計算），並同時交付斡旋金2,000,000 元之支票（ 付款銀行：元大銀行、票據號碼：AH0000000 、發票日：10 8 年10月3 日，下稱系爭支票）予原告，被告則於108 年9 月4 日在系爭意願書上簽名同意依系爭意願書上之條件出售 ，並確認已收訖買方支付之定金無誤，兩造並於同日於委託 事項變更契約書（下稱系爭變更契約書），約定被告委由原 告銷售之價格變更為14,150,000元，被告自應依約簽立系爭 買賣契約。詎原告於108 年11月7 日以臺南開元路郵局第24 8 號存證信函通知被告於函達5 日內至原告處與買方簽立系 爭買賣契約，該函於108 年11月11日送達被告，被告竟拒絕 簽立，此顯係可歸責於被告之事由而未能簽立系爭買賣契約 ，原告自得依系爭契約第8 條第3 項第3 款、第4 項約定， 請求被告給付服務報酬566,000 元及懲罰性違約金283,000 元，共計849,000 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告849, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則辯以：被告依系爭意願書第3 條第1 項約定，得於10 8 年10月30日前撤回，故被告自得於108 年10月30日前向原 告表示拒絕簽立系爭買賣契約。又原告通知被告所簽立之系 爭買賣契約，其後所附條款要求被告保證系爭土地為可供申 請建造執照之建築用地，並要求買方必須同時取得系爭土地 及同段923-4 、923-5 地號土地，均為系爭契約所未見之條 款，被告拒絕簽立系爭買賣契約，顯非可歸責於被告等語。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告於108 年4 月1 日與原告簽立系爭契約，約定被告委託 原告銷售系爭土地，專任委託期間自108 年4 月1 日起至10 9 年3 月31日止，委託銷售金額為15,570,000元，服務報酬 為成交價額之百分之四。 ㈡原告於108 年9 月3 日與龐錫坤、龐百正簽立系爭意願書， 龐錫坤、龐百正於系爭意願書上簽名表示願以56,673,000元 承買系爭土地及同段923-4 、923-5 地號土地（其中系爭土 地金額以14,150,000元計算），並同時交付斡旋金2,000,00 0 元之系爭支票予原告；嗣被告於108 年9 月4 日在系爭意 願書之「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖 買方支付之定金無誤」字樣後方簽名，兩造並於同日於系爭 變更契約書，約定被告委由原告銷售之價格變更為14,150,0 00元。 ㈢原告於108 年11月7 日以臺南開元路郵局第248 號存證信函 通知被告於函達5 日內至原告處與買方簽立系爭買賣契約， 該函於108 年11月11日送達被告，被告迄未與買方簽立系爭 買賣契約。 ㈣原告於系爭買賣契約註記「⒈產權過戶前，賣方須提供923- 1、923-6 、923-7 道路之路權使用同意書予買方。⒉賣方 保證本約土地為可供申請建造執照之建築用地。⒊買方必須 同時取得同段923 、923-5 、923-4 三筆地號土地全部所有 權，及最遲於108 年12月31日前排除923-1 、923-6 、923- 7 三筆道路用地全部地上物或他人占用之情形，本約買賣才 屬成立，否則買方得主張本約買賣無條件解除，返還買方已 付全數價金」。 ㈤被告於108 年10月30日以高雄凹仔底郵局第445 號存證信函 通知原告拒絕簽立系爭買賣契約，該函於108 年10月30日送 達原告。 四、兩造爭執事項： 原告依系爭契約第8 條第3 項第3 款、第4 項約定，請求被 告給付服務報酬566,000 元、違約金283,000 元，共計849, 000 元，是否有理由？ 五、得心證之理由： ㈠按甲方（即被告）同意授權乙方（即原告）於買方出價達於 委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙 方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金，系爭契約第6 條第2 項定有明文。是被告除委託原告銷售系爭土地外，另 有授權原告如有買方出價達委託價額以上時，即可代理收受 定金之意思，亦即原告仲介之買方如出價達委託價格以上， 除可認定被告已同意以該價格出售外，原告亦已獲得授權無 須通知被告，即可代理被告收取買方所交付之定金，並不以 通知被告經其表示同意方可認定以該價額出售之必要。次按 甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買賣雙方價金與條件 一致時，甲方應於乙方代理甲方收受定金後5 日內與乙方所 仲介成交之買方另行簽訂「土地買賣契約書」，甲方同意由 乙方指定之地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，系爭契 約第6 條第3 項亦有明文。 ㈡原告主張被告應於原告代理收受定金後5 日內與原告所仲介 成交之買方簽立系爭買賣契約等語，為被告所否認。經查， 原告於108 年9 月3 日與龐錫坤、龐百正簽立系爭意願書， 龐錫坤、龐百正於系爭意願書上簽名表示願以56,673,000元 承買系爭土地及同段923-4 、923-5 地號土地（其中系爭土 地金額以14,150,000元計算），並同時交付斡旋金2,000,00 0 元之系爭支票予原告，被告則於108 年9 月4 日在系爭意 願書上「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖 買方支付之定金無誤」字樣後方簽名，兩造並於同日於系爭 變更契約書，約定被告委由原告銷售之價格變更為14,150,0 00元等情，業據原告提出系爭變更契約書及系爭意願書為證 （見補字卷第25至27頁），復為兩造所不爭執，足認原告於 受委託銷售期間仲介龐錫坤、龐百正同意以14,150,000元承 買系爭土地，龐錫坤、龐百正並提出斡旋金2,000,000 元之 系爭支票予原告，則依該承買價格而言，實已符合被告同意 出售之條件，此自被告於系爭意願書上「賣方同意依本意願 書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」字樣 後方簽名亦明，揆諸前揭兩造之約定，堪認被告同意以該金 額出售系爭土地，原告收取斡旋金2,000,000 元之系爭支票 ，則可視為原告全權代理被告收受之定金，且被告應於原告 代理收受定金後5 日內與原告所仲介成交之買方另行簽訂土 地買賣契約書。是原告主張被告應於原告代理收受定金後5 日內與原告所仲介成交之買方簽立系爭買賣契約，應屬有據 。 ㈢被告雖辯稱其依系爭意願書第3 條第1 項約定，得於108 年 10月30日前撤回，故其於108 年10月30日前有權向原告表示 拒絕簽立系爭買賣契約等語。惟系爭意願書上方已載明「茲 因買方龐錫坤委託幸福家不動產加盟店鴻運發不動產開發有 限公司，擬承購下列標示之不動產，現因承購條件與賣方之 出售條件有所差距，經買方審閱受託人提供之要約書及不動 產買賣意願書後願交付斡旋金予受託人據以代為斡旋，並約 定如下條款」等語（見補字卷第27頁），可知被告並非系爭 意願書各條款約定之契約當事人，此自系爭意願書第3 條第 1 項約定「自簽立本意願書至108 年10月30日止為斡旋有效 期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之 條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授 權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理 買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據 ，買方絕無異議，買方應於轉定之日起5 日內簽訂不動產買 賣契約書。買方同意由受託人指定之地政士辦理所有權移轉 登記及相關手續。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡 旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋， 則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3 日內 立即由受託人無息退還買方。買方完全瞭解在本意願書有效 期間內，賣方隨時可能同意買方之承買價款及本意願書上之 條款」等語，均在說明買方之斡旋金在各情況下應如何處理 ，而非約定賣方即被告之權利義務自明，被告自不得執系爭 意願書第3 條第1 項約定對原告主張其有權拒絕簽立系爭買 賣契約。是被告辯稱其依系爭意願書第3 條第1 項約定，得 於108 年10月30日前撤回，故其於108 年10月30日前有權向 原告表示拒絕簽立系爭買賣契約云云，洵屬無據。 ㈣被告另辯稱原告通知被告所簽立之系爭買賣契約，其後所附 條款要求被告保證系爭土地為可供申請建造執照之建築用地 ，並要求買方必須同時取得系爭土地及同段923-4 、923-5 地號土地，均為系爭契約所未見之條款，被告拒絕簽立系爭 買賣契約，顯非可歸責於被告等語，為原告所否認，並主張 ：被告於標的物現況說明書勾選系爭土地目前無禁建、限建 之情形，可見被告確有保證系爭土地為可供申請建造執照之 建築用地等語，及提出標的物現況說明書為證（見補字卷第 23頁）。經查，按起造人申請建造執照或雜項執照時，應備 具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書；建造執 照或雜項執照申請書，應載明左列事項：⒈起造人之姓名、 年齡、住址。起造人為法人者，其名稱及事務所。⒉設計人 之姓名、住址、所領證書字號及簽章。⒊建築地址。⒋基地 面積、建築面積、基地面積與建築面積之百分比。⒌建築物 用途。⒍工程概算。⒎建築期限；工程圖樣及說明書應包括 左列各款︰⒈基地位置圖。⒉地盤圖，其比例尺不得小於一 千二百分之一。⒊建築物之平面、立面、剖面圖，其比例尺 不得小於二百分之一。⒋建築物各部之尺寸構造及材料，其 比例尺不得小於三十分之一。⒌直轄市、縣（市）主管建築 機關規定之必要結構計算書。⒍直轄市、縣（市）主管建築 機關規定之必要建築物設備圖說及設備計算書。⒎新舊溝渠 及出水方向。⒏施工說明書；建築基地與建築線應相連接， 其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關 統一規定，建築法第30條、第31條、第32條、第42條本文分 別定有明文，可知申請建造執照所應具備之文件、條件繁多 ，尚難以系爭土地目前有無禁建、限建情形即可遽認系爭土 地未來是否為可供申請建造執照之建築用地，故被告雖於標 的物現況說明書勾選系爭土地目前無禁建、限建之情形，然 衡諸一般常情，倘被告未特別載明其有「保證」系爭土地為 可供申請建造執照之建築用地之意思，當僅係就系爭土地現 況為說明而已，是原告主張被告於標的物現況說明書勾選系 爭土地目前無禁建、限建之情形，可見被告確有保證系爭土 地為可供申請建造執照之建築用地云云，難認有據。原告雖 另提出都市計畫土地使用分區證明書及地政士之對話紀錄（ 見本院卷第107 、161 頁），欲證明被告有保證系爭土地為 可供申請建造執照之建築用地之事實，惟都市計畫土地使用 分區證明書為原告員工黃錦輝所調取，非被告所提出，而地 政士之對話紀錄僅為地政士自己之法律見解，亦非被告有何 「保證系爭土地為可供申請建造執照之建築用地」之話語， 自難憑都市計畫土地使用分區證明書及地政士之對話紀錄逕 認被告有保證系爭土地為可供申請建造執照之建築用地。準 此，原告既未能舉證證明被告有保證系爭土地為可供申請建 造執照之建築用地，則其於系爭買賣契約上逕自註記「賣方 保證本約土地為可供申請建造執照之建築用地」之約款，被 告自得拒絕簽立系爭買賣契約。是被告辯稱原告通知被告所 簽立之系爭買賣契約，其後所附條款要求被告保證系爭土地 為可供申請建造執照之建築用地，為系爭契約所未見之條款 ，被告拒絕簽立系爭買賣契約，顯非可歸責於被告等語，即 屬有據。 ㈤按乙方（即原告）代理甲方（即被告）收受定金後，因可歸 責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立土地 買賣契約書時，甲方仍應支付原約定之服務報酬，並應立即 全額1 次支付予乙方；前項第3 款及第4 款之情形甲方除應 支付原約定之服務報酬予乙方外，另須賠償乙方委託銷售價 百分之二之懲罰性違約金，系爭契約第8 條第3 項第3 款、 第4 項分別定有明文。本件被告拒絕簽立系爭買賣契約，顯 非可歸責於被告，已如前述，原告自不得依系爭契約第8 條 第3 項第3 款、第4 項請求被告給付原約定之服務報酬566, 000 元及懲罰性違約金283,000 元。 六、綜上所述，被告拒絕簽立系爭買賣契約，非可歸責於被告。 從而，原告依系爭契約第8 條第3 項第3 款、第4 項約定， 請求被告給付849,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。 七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法 及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋 庸一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 6 月 8 日 民事第一庭 法 官 潘明彥 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審 裁判費。 中 華 民 國 109 年 6 月 8 日 書記官 鄭梅君