裁判書系統

109年度訴字第1481號

原      告  奕泉企業有限公司

法定代理人  陳水池

訴訟代理人  蔡陸弟  律師

被      告  統一精工股份有限公司

法定代理人  吳輝振

訴訟代理人  劉韋廷  律師

            胡芮萍  律師

        人  吳品蓉  律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年9月7日言詞辯論終結，判決如下：

被告應將坐落臺南市○市區○○○段○○○地號土地，及坐落其上三零九建號即門牌號碼臺南市○市區○○○○○○○○號建物遷讓返還原告。 　

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣陸佰伍拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟玖佰柒拾貳萬貳仟壹佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

壹、程序方面：　　

一、被告之法定代理人原為吳國軒，於訴訟進行中已變更為吳輝振，業經吳輝振依法聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀1份在卷可按〔參見本院109年度訴字第1481號卷宗（下稱本院卷）第147頁〕，核無不合，應予准許。

二、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第77條之1第1項至第3項定有明文。所謂交易價額，應以市價為準。又土地如無實際交易價額，當事人復未能釋明訴訟標的物之市價，法院得依職權調查，以為核定訴訟標的價額之依據。查，本件原告提起本件訴訟，原聲明求為判決：1.被告應將門牌號碼臺南市○市區○○000○00號建物〔按：即坐落臺南市○市區○○○段000地號（重測前為社內段501地號）土地上309建號（重測前為社內段627建號）建物；上開土地及建物，以下分別稱為系爭土地及系爭建物，並合稱為系爭不動產〕遷讓返還原告。2.被告應將系爭建物所設加油站之營業主體名稱變更為原告。3.被告應檢具系爭建物加油站用地之土壤污染評估調查及檢測資料報請審查同意；嗣原告先後為訴之追加、變更及撤回，最後聲明如主文第1項所載。本院審酌原告乃於民國94年9月21日取得系爭土地，有土地登記第二類謄本影本1份在卷可按〔參見本院109年度補字第618號卷宗（下稱補卷）第21頁〕；衡諸並無證據證明系爭不動產於起訴前不久，曾經交易而有交易價額存在，且兩造均未釋明系爭土地於起訴時之市價；並酌以土地公告現值係直轄市或縣（市）政府依平均地權條例第46條規定，每年對於轄區內之土地於經調查地價動態、繪製地價區段圖、估計區段地價後提交地價評議委員會評定，乃政府機關對土地價值逐年檢討、調整、評估之結果，尚非不得認與市價相當而作為核定訴訟標的價額之參考（最高法院109年度台抗字第1226號裁定意旨參照）；且系爭土地之公告現值為18,724,375元，有土地登記第二類謄本影本1份在卷可按（參見本院補卷第21頁），認為系爭土地起訴時之交易價額，以18,724,375元計算為適當。被告雖抗辯：本院應命原告提出系爭土地之交易價額，或以鑑定機關就系爭不動產作成之鑑定報告核定本件訴訟之訴訟標的價額等語。惟查，被告並未舉證證明系爭土地於起訴前不久，曾經交易，自難認系爭土地於起訴前不久，曾經交易而有交易價格存在，是本院認為自不應命原告提出該不存在之系爭土地交易價額。其次，本院並未囑託鑑定機關就系爭不動產作成鑑定報告，亦無從以鑑定機關就關就系爭不動產作成之鑑定報告核定本件訴訟之訴訟標的價額。是被告上開抗辯，均不足採。其次，系爭建物之課稅現值為997,800元，亦有109年房屋稅繳納款影本1份附卷足據（參見本院補卷第47頁）。從而，本件訴訟訴訟標的之價額應為19,722,175元（計算式：18,724,375＋997,800＝19,722,175，應徵第一審裁判費185,624元。又原告業已繳足前述裁判費，有本院自行收納款項收據2份在卷可稽（參見本院補卷第59頁、本院卷第117頁）。是原告之起訴，應屬合法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、本件原告主張：兩造於104年9月11日訂立加油站租賃契約（下稱系爭契約），雙方約定由原告將其所有系爭不動產及系爭契約附件一所載之附屬設備（下稱系爭附屬設備），出租予被告，租賃期間自104年11月1日起至111年10月31日止；嗣兩造於108年3月19日約定系爭契約之期間延長至121年10月31日止。茲因原告業於109年3月24日以臺南永樂郵局第000070號存證信函（下稱系爭存證信函），依系爭契約第10條第3項之約定，向被告為終止系爭契約之意思表示，且系爭存證信函已於109年3月25日送達於被告，系爭契約應於109年6月25日終止，惟被告於系爭契約終止後，仍未將系爭不動產遷讓返還原告。為此，爰依民法第455條前段、第767條第1項規定或系爭契約第12條第1項約定，提起本訴，請求被告將系爭不動產遷讓返還原告，訴請本院擇一訴訟標的而為原告勝訴之判決等語。並聲明求為判決：如主文第1項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

　㈠原告僅就系爭建物向被告為終止系爭契約之意思表示，終止並不合法。又原告提前終止系爭契約，係為破壞被告自109年4月1日起，與訴外人台塑石化股份有限公司（下稱台塑公司）所訂立油品供應契約之履行，且違反民法第148條規定，並非權利之正當行使。

　㈡如本院認為系爭契約業已終止，因原告尚未依系爭契約第11條第2項約定，給付懲罰性違約金新臺幣（下同）1,350,000元、擔保金2,000,000元及設備折舊費用之補償（下稱系爭補償）予被告，被告得依民法第264條第1項規定，為同時履行之抗辯，拒絕返還系爭不動產。又依系爭契約第12條第2項約定，給付懲罰性違約金、擔保金及系爭補償之義務與返還租賃物之義務，應有同時履行之對待給付關係，被告應得為同時履行之抗辯。

　㈢系爭契約第4條第2項約定適用之前提為租約期滿，原告乃片面終止系爭契約，並無系爭契約第4條第2項約定之適用，原告以系爭契約第4條第2項約定主張被告應先返還租賃物，原告始有返還押租金之義務，自不足採等語。

　㈣並聲明求為判決：原告之訴駁回（按：被告漏未聲明假執行之聲請駁回），如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。

三、得心證之理由：

　㈠原告主張系爭契約於109年6月25日終止，是否可採？

　　1.本件原告主張兩造於104年9月11日訂立系爭契約，雙方約定由原告將系爭不動產及系爭附屬設備出租予被告，租賃期間自104年11月1日起至111年10月31日止之事實，為被告於言詞辯論時所不爭執，依民事訴訟法第280條第1項規定，視同自認；此外，復有系爭契約影本1份在卷可按（參見本院補卷第25頁至第33頁），原告主張之前揭事實，自堪信為真正。

　　2.本件原告主張業於109年3月24日以系爭存證信函，依系爭契約第10條第3項之約定，向被告為終止系爭契約之意思表示，且系爭存證信函已於109年3月25日送達於被告，系爭契約應於109年6月25日終止之事實，業據其提出系爭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執（下稱系爭回執）影本各1份為證（參見本院補卷第37頁、第46頁），為被告所否認，抗辯：原告僅就系爭建物向被告為終止系爭契約之意思表示，終止並不合法等語。經查：

　　　⑴按雙方於期限屆滿前，得提前終止契約，但須於終止日前3個月以書面通知對方，系爭契約第10條第3項定有明文。　　　

　　　⑵查，原告主張業於109年3月24日以系爭存證信函，依系爭契約第10條第3項之約定，向被告為終止系爭契約之意思表示之事實，為被告於言詞辯論時所不爭執，依民事訴訟法第280條第1項規定，視同自認；此外，復有系爭存證信函、系爭回執影本各1份附卷可稽（參見本院補卷第37頁、第46頁），原告主張之前揭事實，應堪信為真實。

　　　⑶按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查，觀諸系爭存證信函主旨欄記載：「為終止奕泉企業有限公司與貴公司（按：指被告）間於民國（下同）108年3月19日簽訂之加油站租賃契約及函知後續相關事宜，請於函到7日內函覆相關事宜之配合辦理時程，請查照」等語；說明欄記載：「……二、奕泉公司與貴公司前於104年9月11日簽訂加油站租賃契約，奕泉公司將坐落臺南市○市區○○○段000000000號土地暨其上門牌號碼臺南市○市區○○里○○000○00號建物及附屬設備出租予貴公司，於租賃契約，雙方再於108年3月19日續簽加油站租賃契約，……，且因奕泉公司就上開土地另有規劃，故依雙方租賃契約書第10條第3項：……之約定，以本函終止旨揭加油站租賃契約，自函到翌日起算3個月為終止日」等語。雖主旨欄記載終止兩造於108年3月19日訂立之契約，惟衡之系爭存證信函內業已敘明兩造於104年9月11日訂立系爭契約及於108年3月19日續訂契約，並表明就系爭土地另有規劃，爰依系爭契約第10條第3項約定，終止契約，可認原告寄發系爭存證信函之真意，顯係以系爭存證信函，向被告為於系爭存證信函到達之翌日起算3個月之日，終止兩造間就系爭不動產及系爭附屬設備訂立之租賃契約之意思表示無疑。其後，原告既以系爭存證信函通知被告於系爭存證信函到達翌日起算3個月之日為終止日，核與系爭契約第10條第3項所定須於終止日前3個月以書面通知對方之約定，即無不合。從而，原告以系爭存證信函終止系爭契約，應屬正當。又系爭存證信函既於109年3月25日送達於被告，已如前述，則系爭契約自應於109年6月25日終止。

　　  ⑷至被告雖抗辯：原告僅就系爭建物向被告為終止系爭契約之意思表示，終止並不合法等語。惟查，原告寄發系爭存證信函之真意，乃係以系爭存證信函，向被告為於系爭存證信函到達之翌日起算3個月之日，終止兩造間就系爭不動產及系爭附屬設備訂立之租賃契約之意思表示，有如前述，並非僅就系爭建物向被告為終止系爭契約之意思表示，被告抗辯：原告僅就系爭建物向被告為終止系爭契約之意思表示等語，應與事實不符，其據以抗辯：原告之終止並不合法等語，自無足取。

　　　⑸被告雖抗辯：原告提前終止系爭契約，係為破壞被告自109年4月1日起，與台塑公司所訂立油品供應契約之履行，且違反民法第148條規定，並非權利之正當行使等語，惟為原告所否認，主張：原告依系爭契約第10條第3項規定行使權利，乃任何一方於訂約時，即可預見之情形，應屬權利之正當行使等語。查：

　　　　①按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。所謂不得以損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受此限制。所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院108年度台上字第101號判決參照）。

　　　　②被告雖抗辯：原告提前終止系爭契約，係為破壞被告自109年4月1日起，與台塑公司所訂立油品供應契約之履行等語，惟未提出任何證據以實其說，被告前揭抗辯，已難遽信。何況，被告於全國設有為數不少之加油站；而被告以系爭不動產經營之加油站不過一站；且縱令原告終止系爭契約，被告亦非不得另向他人租賃土地，用以經營加油站，實難認被告自109年4月1日，與台塑公司所訂立油品供應契約之履行，有因原告提前終止系爭契約，即被破壞之可能。是被告抗辯：原告提前終止系爭契約，係為破壞被告自109年4月1日起，與台塑公司所訂立油品供應契約之履行等語，自不足採。

　      ③原告依系爭契約第10條第3項約定，行使終止權，原與公共利益無涉，自難認有何違反公共利益之情。其次，原告終止系爭契約，即得於被告將系爭不動產遷讓返還後，自行使用、收益系爭不動產，或將系爭不動產另行租與他人使用、收益，亦謂有何專以損害被告為主要目的之情。再者，縱令原告依系爭契約第10條第3項約定，提前終止系爭契約，將使被告受有損害，惟衡諸任何一方於契約所定期限屆滿前，終止契約，勢必使他方因而受有損害，此應為兩造於系爭契約訂立時，所得預見；而兩造於此一情況下，既仍願於系爭契約第10條第3項約定雙方於期限屆滿前，僅須於終止日前3個月以書面通知對方，即得於期限屆滿前提前終止契約，並於系爭契約第11條第2項，約定原告提前終止時，原告應給付之懲罰性違約金及補償義務，可知被告與原告訂立系爭契約之時，業已評估原告於期限屆滿前，提前終止系爭契約時，僅須於終止前3個月以書面通知自己，即得以從容準備，並已就原告提前終止時，所應給付之懲罰性違約金、擔保金及補償義務而為約定；經比較衡量雙方之利益，並考察權利義務之社會上作用，實難認原告依系爭契約第10條第3項約定，行使約定之終止權，有何犧牲被告之利益以圖利自己，有違誠信原則之情。是以，被告抗辯：被告提前終止系爭契約，違反民法第148條規定，非權利之正當行使等語，亦無足取。

　　　⑸從而，原告主張系爭契約於109年6月25日終止，應屬可採。

　㈡原告主張依民法第455條前段、第767條第1項、系爭契約第12條第1項之約定，請求被告將系爭不動產遷讓返還原告，有無理由？ 

　　1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

　　2.查，兩造訂立之系爭契約既於109年6月25日終止，揆諸前開規定，被告於系爭契約終止後，自負有返還租賃物即系爭不動產之義務。從而，原告主張依民法第455條第1項之規定，請求被告將系爭不動產遷讓返還原告，應屬正當。

　㈢被告就原告請求其遷讓返還系爭不動產，為同時履行抗辯，有無理由？

  　1.按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院109年度台上字第1013號判決參照）。

　　2.被告雖抗辯：如本院認為系爭契約業已終止，因原告尚未依系爭契約第11條第2項約定，給付懲罰性違約金1,350,000元、擔保金2,000,000元及系爭補償予被告，被告得依民法第264條第1項規定，為同時履行之抗辯，拒絕返還系爭不動產。又依系爭契約第12條第2項約定，給付懲罰性違約金、擔保金及系爭補償之義務與返還租賃物之義務，應有同時履行之對待給付關係，被告應得為同時履行之抗辯等語，惟為原告所否認，主張：依系爭契約第4條第2項約定，被告應先返還租賃物，原告始有返還押租金之義務。又懲罰性違約金及承租人就租賃物所為有益費用之支出，與承租人於租賃契約終止後，返還租賃物之義務，並非互為對價之關係，並無民法第264條關於同時履行抗辯規定之適用等語。查：

　　　①按「甲方（按：指原告）提前終止契約或乙方（按：指被告）依前條第2項各款之規定終止契約者，甲方須賠償終止契約時之月租金金額3倍予乙方，作為懲罰性違約金外，並應於終止日將擔保金無息歸還乙方；另乙方因營業需要所增加或更新之建築或設備，除招牌及全套POS系統設備由乙方拆回外，其餘甲方應依年度折舊後之價格為補償，不得有任何異議」，系爭契約第11條第2項定有明文。其中雖有關於懲罰性違約金、擔保金之約定，惟因當事人為確保債務之履行，約定債務人於債務不履行時應支付違約金之契約，乃違約金契約；而擔保承租人之債務而接受擔保金之契約，則為押租金契約（最高法院65年台上字第156號判例意旨參照）；在法律性質上，均為依附於主契約即租賃契約而存在之從契約；縱令當事人將租賃契約及違約金、押租金之契約，形之於同一書面，對於其等與租賃契約分屬不同契約之事實，並無影響。

　　　②次按，「於租約期滿時，乙方（按：指被告）遷出並交還租賃標的物及對甲方（按：指原告）履行本約一切義務，經甲方查驗無誤，於點交完成後10天內，無息返還乙方，……」，系爭契約第4條第2項雖有明文。惟自文義觀上，上開約定乃以租約期滿之情形，為其規範之對象。查，本件原告乃於系爭契約所定租賃期限屆滿以前，終止系爭契約，此為兩造所不爭執，核與租約期滿之情形，尚屬有間，應非系爭契約第4條第2項規範之對象，應無系爭契約第4條第2項約定之適用。原告主張：依系爭契約第4條第2項約定，被告應先返還租賃物，原告始有返還押租金之義務等語，應有誤會。

　　　③原告提前終止系爭契約，依系爭契約第11條第2項約定，雖應賠償終止契約時之月租金金額3倍予被告，作為懲罰性違約金，並應於契約終止日將擔保金無息歸還被告，且就被告因營業需要所增加或更新之建築及設備，除招牌及全套POS系統設備外，應依年度折舊後之價格補償被告。惟查：

　　　　被告乃依租賃契約，負有將系爭不動產遷讓返還原告之義務；原告則係依違約金契約及押租金契約而負有給付懲罰性違約金、返還擔保金之義務，雙方所負之債務，並非本於同一之雙務契約而發生，揆之前揭說明，縱令雙方所負之債務在事實上有密切關係，亦不發生同時履行之抗辯。

　　　　被告所負將系爭不動產遷讓返還原告之義務，與原告所負給付前述補償之義務，雖係本於同一之雙務契約即租賃契約而發生，惟兩造所負義務，並非立於互為對待給付之關係（最高法院33年上字第2326號判例針對與前述補償約定類似之民法第431條第1項規定，亦曾闡述：承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還，可資參照），揆諸前揭說明，被告亦不得主張同時履行之抗辯。

　　　　觀諸系爭契約第11條第2項之文義，可知該約定，僅係約定原告提前終止契約或被告依系爭契約第10條第2項各款約定終止契約時，原告須賠償按終止契約時之月租金金額3倍計算之懲罰性違約金，並應於終止日將擔保金無息歸還被告，暨就除招牌及全套POS系統設備以外，被告因營業需要所增加或更新之建築或設備，依年度折舊後之價格補償予被告，而非約定原告應於被告將租賃物遷讓返還之同時，賠償被告按終止契約時之月租金金額3倍計算之懲罰性違約金，並將擔保金無息歸還被告，暨就除招牌及全套POS系統設備以外，被告因營業需要所增加或更新之建築或設備，依年度折舊後之價格補償予被告，可見上開約定無非僅係兩造針對原告提前終止系爭契約或被告依系爭契約第10條第2項各款約定終止契約時，原告應給付之懲罰性違約金、系爭補償，及返還擔保金之清償期所為之約定，尚難據以認定原告所負給付懲罰性違約金、擔保金及系爭補償之義務與被告所負返還租賃物之義務，有同時履行之對待給付關係。被告抗辯：依系爭契約第12條第2項約定，給付懲罰性違約金、擔保金及系爭補償之義務與返還租賃物之義務，應有同時履行之對待給付關係，被告應得為同時履行之抗辯等語，應無足取。　　　　　

　　　　復按，民法第 264條規定之同時履行抗辯權，除當事人基於同一雙務契約而生互為對待給付或互為對價關係之債務有其適用外，倘當事人因契約而互負之債務，其兩對立之債務，在實質上有履行之牽連關係，基於誠信及公平原則，亦得類推適用該條關於同時履行抗辯之規定（最高法院106年度台上字第2048號判決參照）。查，縱認被告所負將系爭不動產遷讓返還原告之債務，與原告所負給付懲罰性違約金、擔保金及系爭補償之義務，在實質上有履行之牽連關係，惟衡諸系爭不動產之價值高於原告所應給付懲罰性違約金、擔保金及系爭補償之金額甚多，雙方之給付義務顯不相當；復酌以前述擔保金即押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，承租人如有欠租或其他債務不履行時，發生當然抵充之效力，原告所應返還擔保金之數額，並非一定；且系爭補償之金額，亦須雙方確認及核算；如被告得以原告尚未給付懲罰性違約金、擔保金及系爭補償為由，拒絕將系爭不動產遷讓返還，反而將迫使期待早日收回系爭不動產之原告，僅得按被告請求之金額給付，對於原告而言，難謂符合誠信及公平原則，是本院認為基於誠信及公平原則，被告尚不得類推適用民法第264條關於同時履行抗辯之規定。

　　　　從而，被告以前揭理由，拒絕將系爭不動產遷讓返還原告，自不足採。

四、綜上所陳，原告主張依民法第455條前段規定，請求被告將系爭不動產遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

五、原告雖另主張本於民法第767條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定，請求被告將系爭不動產遷讓返還原告。惟按，原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，而請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決者，乃所謂選擇訴之合併，原告依其中之一訴訟標的可獲全部受勝訴判決時，法院得僅依該項訴訟標的而為判決，對於其他訴訟標的無庸審酌；如各訴訟標的對於原告判決之結果不同，法院自應擇對原告最為有利之訴訟標的而為裁判（最高法院94年度台上字第2311號判決意旨參照）。查，本件原告乃以單一之聲明，主張本於民法第767條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定，請求被告將系爭不動產遷讓返還原告，訴請本院擇一訴訟標的為其勝訴之判決，本院既已認原告本於民法第455條前段規定所為之請求，為有理由，而為前述之判決，且縱依民法第767條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定而為之判決，對於原告判決之結果，亦未更為有利，揆諸前揭說明，本院自毋庸再就原告併為主張之依民法第767條第1項、系爭契約第12條第1項約定所為之請求有無理由，予以論述，附此敘明。　

六、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中    華    民    國   110    年    9     月    22    日

                  民事第五庭  法  官  伍逸康

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

10日內補提上訴理由書（須附繕本）。 

中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　22　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官  康紀媛