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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第301號 原　　　告　金麗雅姿內衣有限公司 法定代理人　郭國祥 訴訟代理人　李孟仁律師 被　　　告　宗大建設股份有限公司 法定代理人　林漢清 訴訟代理人　邱玲子律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109年8月5日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠訴之聲明： ⒈被告應給付原告新臺幣（下同）476萬2,510元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡原告法定代理人之父即訴外人郭有明於107年7月27日向被告 及訴外人合新營造有限公司（下稱合新營造）購買「台南國 際城」土地廠房，嗣因租稅及融資便利，雙方合意將買方變 更為原告，並於108年7月10日就土地部分簽立土地預定買賣 合約書（下稱系爭合約），約定土地坐落①臺南市○○區○ ○段○○○○○○○號（下稱系爭247-73土地）、專有面積368.52 平方公尺，②同段280地號（下稱系爭280土地）、持分面積 111.61平方公尺，合計土地面積480.13平方公尺（約145.24 坪），使用分區為乙種工業區，契約總價款合計2,785萬元 。 ㈢嗣原告為支付買賣價金，向臺灣中小企業銀行東臺南分行（ 下稱臺灣企銀東臺南分行）申請鑑價貸款，方知系爭280土 地竟係廣場用地，而非系爭合約約定之乙種工業區用地，兩 者不僅效用不同，市場價值相差甚遠。且原告向該銀行申辦 貸款時，該銀行亦以此為由無法就系爭280土地估價融資。 故系爭280土地缺少系爭合約約定之品質或預定效用，被告 已違反民法第354條規定之瑕疵擔保責任，原告依民法第359 條規定，自得請求減少價金。而以本件土地買賣契約總價（ 即乙種工業區用地議定價值）計算，折算每平方公尺單價為 5萬8,005元（計算式：2,785萬元÷480.13㎡＝5萬8,005元 ，元以下4捨5入），惟原告委託宏威不動產估價師事務所估 價，系爭280土地（廣場用地）每平方公尺僅1萬5,334元， 原告得請求減少價金476萬2,510元【計算式：（5萬8,005元 －1萬5,334元）×lll.61㎡＝476萬2,510元，元以下4捨5入 】，並依民法第179條規定，請求被告返還該溢付之價金。 二、被告則以下列情詞資為抗辯： ㈠聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡合新營造興建之「台南國際城」廠房區分為A、B、C、D區， 共計約83戶，廠房坐落基地全區均屬乙種工業區為被告所有 ，被告為全區一體適用起見，於擬訂固定格式之土地及房屋 預定買賣契約書時，均僅標示乙種工業區，縱系爭280土地 已分割成單獨所有，系爭合約仍記載「『持分』面積111.61 平方公尺」。故兩造簽訂系爭合約時，雖就其中系爭280土 地未另加以標示為廣場用地，然原告購買之A1廠房及其坐落 之系爭247-73土地確實位於乙種工業區，系爭280土地則屬 該廠房出入至中山路之必要通路，實不影響系爭合約買賣標 的物整體性預定之效用及具備應有之通常效用及價值、品質 ，也無不符買方預定作為生產內衣廠房之效用，難謂有物之 瑕疵。且實際買受人郭有明購買A1廠房及其坐落基地系爭24 7-73土地、系爭280土地前，銷售人員即訴外人曾萬林已告 知郭有明，系爭280土地為廣場用地，可作為道路及停車場 使用，以及該地為申請建照興建廠房所必要之通路以銜接24 米寬之中山路，原告主張其於申請銀行融資時，始知悉此情 ，並非事實。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於108年7月10日簽立系爭合約，由被告出售系爭247-73 、280土地與原告，買賣價金為2,785萬元。 ㈡系爭合約第1條記載：系爭247-73土地面積368.52平方公尺 、系爭280土地面積111.61平方公尺，合計土地面積480.13 平方公尺，使用分區為：乙種工業區（本院卷第25頁）。 ㈢原告與合新營造簽立房屋預定買賣合約書，由合新營造出售 坐落在系爭247-73土地上，預定興建之「台南國際城」廠房 編號A1戶，建物面積共計179.6平方公尺，買賣價金為785萬 元（本院卷第51-83頁）。 ㈣系爭247-73土地使用分區屬「乙種工業區」、系爭280土地 使用分區屬「廣場用地」（本院卷第85頁）。 ㈤系爭247-73、280土地於108年12月10日，以買賣之原因，移 轉登記在原告名下（本院卷第95-97、103-105頁）。 四、得心證之理由： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文 。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第11 73號民事判例意旨參照）。 ㈡查原告提供系爭247-73、280土地及同段780建號建物等不動 產為擔保品申請貸款，經該銀行核估鑑價，系爭247-73土地 鑑價金額2,285萬元、系爭280土地鑑價金額417萬元、780建 號鑑價金額505萬元，合計鑑價總額為3,207萬元，最高擔保 債務額為2,460萬元，本案核貸長期擔保放款金額2,856萬元 整。系爭280土地因該筆地號經查使用分區屬公共設施用地 ，考量本案不動產完整性原則，遂本行有核估該筆土地鑑價 金額為417萬元（非價值性為零），惟依本行不動產擔保品 估價要點規範不核予該筆地號之土地放款值。上述核估結果 經與洽談人郭有明先生告知後，其同意另行提供連保人陳月 笑名下不動產（臺南市○區○○段○○○○○○號、523建號）及 連保人郭有明名下不動產（臺南市○區○○段○○○○號，524 建號）之擔保餘力各200萬元為共同擔保等情，有臺灣企銀 東臺南分行109年7月13日東台南字第1098101430號函在卷可 參（本院卷第257頁），堪認屬實。是系爭247-73、280土地 之價值各為2,285萬元、417萬元，總計為2,702萬元，相較 系爭合約之買賣價金2,785萬元，僅差距83萬元，且一般而 言，銀行對於土地及房屋之鑑價較為保守，通常比市場實際 價格為低，倘不動產之所有權人屆時無法正常繳息而不動產 遭拍賣，可避免核貸之款項無法回收，故系爭合約關於系爭 247-73、280土地之買賣價金，應與市場價格相符或甚至較 低，系爭合約固漏載系爭280土地係廣場用地，然難謂其缺 少應具備之價值、效用而具有瑕疵。另臺灣企銀東臺南分行 依該行不動產擔保品估價要點規範，固就系爭280土地不予 核放款，但此乃銀行內部評估土地是否合適核撥貸款之規定 ，與系爭280土地是否具有瑕疵無涉。故原告主張系爭280土 地缺少系爭合約約定之品質或預定效用，得依民法第359條 減少價金，尚屬無據。 ㈢次查，證人即代銷系爭247-73、280土地之仲介曾萬林於本 院審理中具結證稱：系爭247-73、280土地及坐落系爭247-7 3土地上之A1廠房，是由我承辦賣給原告的。原告之父郭有 明第一次來看的時候，有告知他土地的位置區分及系爭280 土地是廣場用地，並在電腦上顯示被證二的平面圖給他看， 圖面上A1下方綠色區塊就是系爭280土地的廣場用地，上面 有載明「廣(附)」即廣場用地，地政事務所的網站也是這樣 標示，第一次銷售時就有說明並告知。銷售中心就是蓋在基 地上，每個客戶都會帶到現場看大約位置，銷售中心前面有 塊草皮，大小跟廣場用地一樣大，會告訴客戶廣場用地的範 圍、使用區分為何。每位客戶都是用土地及廠房的總價去談 ，沒有區分土地、廠房每坪的價格，我不清楚系爭合約為何 未註明系爭280土地是廣場用地（本院卷第237-240頁）。是 曾萬林既為系爭247-73、280地號土地之代銷仲介，對於整 個交易經過知之甚詳，且其具結作證，倘證述虛偽不實，將 遭受偽證罪之訴追，應不致於憑空捏造，是其證述曾告知實 際買受人郭有明系爭280土地係屬廣場用地乙節，當可採信 ，被告應未隱暪系爭280土地係廣場用地之事實。至證人郭 有明固於本院審理中具結證稱上開土地本來要以我私人名義 購買，有簽我自己私人的買賣契約，但後來我兒子郭國祥要 經營公司，故改以原告名義購買，然後承辦人員拿系爭合約 到我家給郭國祥簽名，我將原告之公司大小章蓋印於系爭合 約上，曾萬林並未提到系爭280土地係廣場用地等語（本院 卷第234-236頁）。然其既為原告法定代理人之父親，且為 實際買受人，其證詞當有偏頗迴護原告之虞，尚難採憑，附 此敘明。 五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保責任，請求減少系爭合約買 賣價金476萬2,510元及給付遲延利息，為無理由，應予駁回 。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁 回之。 六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 8 月 28 日 民事第五庭 法 官 陳尹捷 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 109 年 8 月 28 日 書記官 曾美滋