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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第767號 原　　　告　鴻運家不動產開發有限公司 法定代理人　李應吉 訴訟代理人　吳貞妮 　　　　　　謝安曜 被　　　告　黃金山 訴訟代理人　王朝揚律師 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國109 年9 月23 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾玖萬捌仟捌佰元，及自民國一０九年 四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（ 重測前為新埔段150-22、153-70、153-69、153-68、153-67 、153-66、153-65、153-64、153-55、153-56、150-261 、 153-57、153-58、153-59、153-60、153-61、153-62、15 3 -63 、153-54、153-53、153-52、153-51、153-50、153-49 、153-46、153-47、153-48地號土地，權利範圍除153-48地 號土地為4 分之3 外，均為全部，下稱系爭土地）原為被告 所有，兩造於民國107 年11月1 日簽訂土地專任委託銷售契 約書（下稱系爭契約），約定被告委託原告銷售系爭土地， 委託期間自107 年11月1 日起至108 年12月31日止，委託銷 售總價格為新臺幣（下同）69,880,000元，服務報酬為成交 價額4%，若被告在委託期間內自行將系爭土地出售，視為原 告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付原約定之服務報酬 。詎被告於委託期間內之108 年12月31日自行將系爭土地出 售予訴外人胡朝欽、胡朝富，被告自應依約給付原告原約定 之服務報酬2,795,200 元【計算式：69,880,000元×4%＝2, 795,200 元】。為此，爰依系爭契約第8 條第3 項第1 款約 定，請求被告給付服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告 2,795,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：被告擔任南台液化煤氣有限公司之法定代理人， 負責供應安南區家用天然氣，系爭契約簽訂時正值中午，附 近居民頻以電話催促被告運送瓦斯，致兩造洽談時屢遭打斷 ，兩造雖簽訂系爭契約，然就委託銷售底價尚未談妥，約定 待原告提供附近交易行情資料後，再行簽訂委託事項變更契 約書，故兩造就委託銷售底價並未達成合致，系爭契約不成 立；縱認系爭契約成立，兩造洽談時間僅半小時，原告未曾 解說系爭契約之內容，被告於倉促情形下簽訂系爭契約，無 從瞭解其權利義務，是系爭契約全部條文，因違反消費者保 護法第11條之1 規定而無效；即便系爭契約有效，系爭契約 約定之違約金實屬過高，法院應依職權酌減等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷二第221 頁至第222 頁）： ㈠系爭土地原為被告所有，被告於107 年11月1 日與原告簽訂 系爭契約，約定被告委託原告銷售系爭土地，委託銷售總價 格為69,880,000元，服務報酬為成交價額4%，委託期間自10 7 年11月1 日起至108 年12月31日止。 ㈡被告於108 年12月31日將系爭土地出賣予胡朝欽、胡朝富， 並於109 年2 月21日辦理系爭土地所有權移轉登記完竣。 ㈢系爭契約上載原告承辦人為訴外人黃福林。 ㈣系爭契約第8 條第3 項第1 款甲方義務約定：「3.專任委託 之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告，下同） 已完成居間仲介之義務，甲方（即被告，下同）仍應支付原 約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。⑴委託期 間內，甲方自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間仲 介者。」之內容。 ㈤系爭契約第14條約定：「本契約非經甲乙雙方書面同意，單 方不得任意變更；本契約簽訂時，如須添加或更改契約條款 ，應經甲乙雙方同意，並經乙方承辦人及甲方簽章確認。本 契約成立後，如雙方同意變更本契約之內容時，應以乙方提 供之『委託事項變更契約書』為之，該文件具有修正本委託 契約書之優先效力，於雙方簽章後生效。」之內容。 ㈥原告於109 年3 月18日以台南開元路郵局第65號存證信函催 告被告於文到5 日內支付服務報酬2,795,200 元，經被告於 同年月19日收受，被告復於109 年3 月23日以台南原佃郵局 第28號存證信函寄予原告，表示拒絕支付，並檢附被告與黃 福林之Messenger 對話內容。 ㈦被告曾於108 年9 月間以Messenger與黃福林對話如下： 被告：關廟那塊地，你們用太久了，我要改成一般簽 如果不要就取消合約，剛剛看這份合約根本沒承辦人 語音通話 被告：你打給我，我檢查過了 根本沒有你的名字 我們繼續找其他人簽了，你們已經拖太久了 承辦人也沒簽名 莫名其妙的合約 ㈧被告前向臺南市歸仁地政事務所申請就1101地號等6 筆土地 鑑界，經臺南市歸仁地政事務所定於108 年12月9 日上午8 時40分為複丈日期。 ㈨被告配偶即訴外人李寶鶯於108 年12月31日將所有同段1096 、1097地號土地出賣予胡朝欽、胡朝富，並於109 年2 月21 日辦理所有權移轉登記完竣（應有部分各為2 分之1 ）。 ㈩原告於107 年11月28日在原告網站刊登系爭土地銷售廣告。 原告承辦人黃福林於系爭契約委託銷售期間，於108 年7 月 23日、同年8 月9 日、同年9 月8 日分別以通訊軟體LINE與 暱稱「Cowboy cheng」「南臺灣紙厝- 關廟楊」、「富利寶 製麵廠* 眼鏡* 」之人商議系爭土地買賣事宜。 四、兩造爭執事項（見本院卷二第222 頁）： 原告請求被告給付服務報酬2,795,200 元，有無理由？ 五、本院得心證之理由： ㈠兩造簽訂之系爭契約，就委託銷售土地地號、銷售期間、銷 售總價格及服務報酬，均有意思表示合致而成立： 1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之； 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第153 條、第565 條分別定有明文。 2.原告主張：兩造簽訂系爭契約，約定被告委託原告銷售系爭 土地，委託期間自107 年11月1 日起至108 年12月31日止， 委託銷售總價格為69,880,000元，服務報酬為成交價額4%等 語，被告對於有簽立系爭契約乙節並不爭執，然辯稱：兩造 就委託銷售底價並未達成合致，系爭契約不成立云云，原告 則否認系爭契約簽訂時有委託銷售底價之約定，被告自應就 上開有利於己之事實負擔舉證責任，然被告並未提出任何證 據以實其說，再參以證人黃福林於本院審理時證稱：一般仲 介買賣實務上，要有委託銷售價格才能賣，但不見得要有底 價，簽訂系爭契約時，被告未談及底價金額，直到108 年4 、5 月間，伊所接洽之幾位買方，都認為委託銷售總價格太 高，伊在電話中與被告、李寶鶯提及此事，並詢問是否要調 整，李寶鶯說可以調整到30,000,000元，伊才會準備委託事 項變更契約書，至於委託事項變更契約書之日期，係伊順手 寫簽約日等語（見本院卷二第60頁至第62頁），核與原告於 本院審理時陳稱：系爭契約簽訂後，因有客戶出價，回報給 被告時，被告說他有底價才知悉等語（見本院卷一第461 頁 ）相符，顯見被告係於系爭契約簽訂後，經原告仲介業務員 黃福林回報潛在買方所提買賣價格後，才提出委託銷售底價 ，故兩造於系爭契約簽訂時，就委託銷售標的、銷售期間、 銷售總價格及服務報酬既已達成一致，堪認兩造簽訂之系爭 契約因意思表示合致而成立，是被告上開辯稱，尚難憑採。 ㈡系爭契約未違反消費者保護法第11條之1 規定而無效： ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項， 公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有 明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不 動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第 1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少 於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規 定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化 契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有 詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽 約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營 者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解 契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契 約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁 止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則 ，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費 者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機 會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期 遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不 公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該 契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者 自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款 因違反審閱期而排除契約條款之適用。 ⒉被告辯稱：兩造洽談時間僅半小時，原告未曾解說系爭契約 之內容，被告於倉促情形下簽訂系爭契約，無從瞭解其權利 義務，是系爭契約全部條文，因違反消費者保護法第11條之 1 規定而無效云云，惟觀諸系爭契約將拋棄審閱期間約款置 於契約書標題下之最上方位置，除有記載「1.消費者保護法 11-1條：企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日 以內之合理期間，供消費者審閱全部條文內容。2.內政部公 告：委託人簽訂契約前，有3 天以上的契約審閱權，委託人 可要求攜回本契約書影本審閱，違反前項規定者，該條款不 構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」 外，並以外框框住約款內容，約款最末尚留有簽約人單獨簽 署之位置，供被告簽名確認（見司促卷第3 頁），此種約款 形式應不致造成突襲簽約人之結果，且已近於個別商議之情 況，再參以被告年約60歲，擔任南台液化煤氣有限公司之法 定代理人，應有相當社會歷練，得透過上開文字記載，知悉 其得主張3 日以上之契約審閱權，被告既於該約款內，以手 寫方式書立「本人已充分了解契約內容，並同意不行使3 天 審閱權」等文字旁簽名，足認被告已充分瞭解系爭契約內容 ，並基於自主意識而同意放棄契約之3 日審閱權利，事後自 不得再爭執原告未給予合理審閱期間。是被告以消費者保護 法第11條之1 規定為據，抗辯系爭契約全部條文均無效，自 不足採。 ⒊經查，兩造對於系爭契約第8 條第3 項第1 款甲方義務約定 ：「3.專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（ 即原告，下同）已完成居間仲介之義務，甲方（即被告，下 同）仍應支付原約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予 乙方。⑴委託期間內，甲方自行將本契約土地出售或另行委 託第三人居間仲介者。」之內容、被告於委託期間內之108 年12月31日，將系爭土地出售予胡朝欽、胡朝富等節，均不 爭執，則原告依系爭契約第8 條第3 項第1 款約定，請求被 告給付原約定之服務報酬2,795,200 元，即屬有據。 ㈢關於違約金酌減部分： ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。 ⒉經查，系爭契約第8 條第3 項第1 款固約定被告於委託期間 內自行將系爭土地出售之情形，被告仍應支付原約定之服務 報酬，然就此情形實際並非因原告完成媒介居間所得之服務 報酬，核其性質應屬被告於系爭契約期間違反誠實信用原則 之違約金性質，且兩造係約定於此情形，不待原告舉證證明 其損害多寡，即得請求原約定服務報酬，即按系爭土地成交 價格4%計算之金額，此係以預定債務不履行之損害賠償額為 目的，其性質應屬損害賠償額預定之違約金。本院審酌原告 如就系爭土地媒介居間成功，被告依約須給付之服務報酬為 系爭土地成交價格4%，則若本件在原告未媒介成立買賣之情 況下，被告仍須依系爭契約原訂之4%計算給付報酬，尚有失 衡，並考量原告於網站及系爭土地上架設帆布刊登系爭土地 銷售廣告支出3,700 元（見本院卷二第271 頁）之勞務情形 、兩造之社會經濟地位即被告為一般消費者，原告為經營不 動產業務之公司、被告違約情節等一切情狀，認本件違約金 之計算應以系爭土地成交價格之1%計算較為適當。依此，被 告應給付698,800 元【計算式：69,880,000元×1%＝698,80 0 元】較屬適當，原告逾此金額之請求，即屬無據。 ㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；法定週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告對被告之服務報 酬債權，兩造並未約定給付期限，核屬無確定期限之給付， 而本件起訴狀繕本於109 年4 月22日送達被告（見司促卷第 39頁），被告迄未給付，應認被告自斯時起應負遲延責任。 是原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即109 年4 月 23日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核 無不合，應予准許。 六、綜上所述，原告依系爭契約第8 條第3 項第1 款約定，請求 被告給付698,800 元，及自109 年4 月23日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，即無理由，應予駁回。 七、本件原告並未為假執行之聲請，且亦無應依職權宣告假執行 之情形，自無依被告聲請酌定相當之擔保金額准宣告免為假 執行，併此指明。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 10 月 23 日 民事第一庭 法 官 王鍾湄 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 10 月 23 日 書 記 官 曾怡嘉