裁判書系統

110年度訴字第621號

原      告  陳郁才 

訴訟代理人  侯信逸律師

複 代 理人  汪自強律師

被      告  合申建設事業有限公司

法定代理人  林昭銘 

訴訟代理人  王正宏律師

            楊雨錚律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年5月7日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟零肆拾玖元，及自民國110年4月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之六十八，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬伍仟

零肆拾玖元為原告預供擔保者，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

一、原告主張：兩造於民國107年2月4日簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）405萬元，向被告買受坐落臺南市○○區○○段00地號土地上「逸

　　墅2」建案中編號D（A5）之房屋乙戶（下稱系爭房屋），並

　　於108年6月26日完成交屋。原告於109年12月15日發覺系爭房屋樓梯井內外緣之壁面、浴廁外牆均出現白華之壁癌跡象

　　，頂樓鋪設之PU防水層亦因內部積水未清而形成嚴重膨拱，

　　門廊玄關處之地磚底部更是飽含水分。原告同日即以電話向

　　被告職員反映，但被告工地黃主任僅至現場檢視，未有進一

　　步動作，原告乃委請抓漏公司至系爭房屋進行熱影像與冷熱

　　管檢測，發現前開情形係因被告建造系爭房屋之始所配置之

　　熱水管某段破裂滲水而導致，被告所交付之系爭房屋顯然欠

　　缺系爭契約所預定之通常效用而具有重大瑕疵。原告於110年1月6日通知黃主任如不改善，熱水管線部分將另設明管代

　　之（原熱水管未打除），並於110年2月9日知會被告系爭房屋尚有外陽台裂縫之瑕疵，但被告遲未回應，原告只得自行

　　施作明管及改善上開種種瑕疵，支出抓漏19,000元、竹架10

　　,000元（實際支出費用為10,058元，僅於10,000元範圍內為

　　請求）、熱水管施作費93,500元、磁磚與天花板修復費用12

　　4,770元、防水層施作費35,000元、油漆修補費40,000元與清潔費用30,000元，共352,270元之修繕費用；此外，廠商估價頂樓PU防水層膨拱修復費用為271,650元。爰依民法第3

　　59條規定行使瑕疵擔保減少價金請求權，並依民法第179條規定，請求被告返還所受該部分價金之不當得利623,920元【計算式：19,000元＋10,000元＋93,500元＋124,770元＋3

　　5,000元＋40,000元＋30,000元＋271,650元＝623,920元】

　　。又本件經送請社團法人臺灣省土木技師公會（下稱土木技

　　師公會）鑑定，認已修繕部分費用總額合理且必要之費用為

　　233,559元，而土木技師公會洽詢施工廠商報價頂樓PU防水層膨拱修復費用，估價為191,490元（含稅），是原告請求被告至少返還425,049元【計算式：233,559元＋191,490元＝425,049元】。因系爭房屋漏水、膨拱、龜裂等瑕疵，屬可歸責於被告之不完全給付，上開瑕疵尚堪補正，原告併得

　　依民法第227條第1項準用第231條第1項規定，請求被告賠償

　　因遲延而生之損害623,920元，或至少如上開鑑定結果所認定之425,049元。原告提起本件訴訟前已委請德智法律事務所於110年4月1日函知被告返還上開金額，被告於同日收受

　　，故本件請求應自被告收受律師函次日即110年4月2日起計算遲延利息等語（按：依原告提出之回執，被告係於110年4

　　月6日收受律師函，是原告之聲明乃係自110年4月7日起算遲

　　延利息）。並聲明：被告應給付原告623,920元，及自110年

　　4月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠原告並未證明108年6月26日交屋時即已存在漏水瑕疵，且原

　　告亦有怠於通知之情形：

　　⒈系爭房屋於108年6月26日完成交屋，惟原告提出漏水、壁

　　　癌、積水情狀之照片為109年12月15日後所拍攝，前後相距一年半以上，漏水之原因多端，尚難以109年12月15日後所拍攝之照片遽認系爭房屋於交屋時已存在漏水瑕疵。

　　　且期間原告曾僱工裝潢，系爭房屋亦經歷多起4級以上震度之地震，漏水有可能係導因於原告自行裝潢之破壞，或

　　　地震致熱水管接頭鬆脫，是無從確認原告受領系爭房屋時

　　　有無瑕疵，無從認定被告有不完全給付之行為。黃主任於

　　　109年12月19日前去查看時，看到原告已請工人施工敲除浴廁多處地磚及壁磚，就疑似滲水位置進行檢查，然均找

　　　不到滲水位置及原因，之後更擴大敲除範圍，本件請土地

　　　技師公會110年12月6日初勘時，原告已將現場打除、修復

　　　，且無地震前後之拍照記錄，鑑定單位難以進行評斷，此

　　　一不利益，應由原告負擔。

　　⒉原告所提之壁癌照片顯示屋內壁癌遍佈多處，該情形並非

　　　一日即可形成，原告既請人進屋裝潢數月，當不應推諉不

　　　知壁癌情形，原告至109年12月中旬始通知被告系爭房屋內有漏水及壁癌情形，已有怠於通知瑕疵之情事，應視為

　　　原告承認其所受領之物。

　㈡原告遲至109年12月中旬通知被告系爭房屋有漏水等瑕疵，已逾系爭契約所約定之保固期間，且被告並無可歸責事由，

　　原告不得依民法第359條規定減少買賣價金或請求損害賠償

　　：

　　⒈兩造於系爭契約第14條約定設備及防水保固1年，應屬民法第356、365條之特別約定，基於私法自治原則應先尊重

　　　兩造間之約定。依臺灣氣候潮濕、頻繁大小地震、梅雨季

　　　、颱風季及冬天鋒面降雨密集降雨期間，一年即足以判斷

　　　房屋是否有漏水瑕疵，若延長瑕疵發現期間，將面臨買賣

　　　標的危險移轉後，還必續持續面臨台灣頻繁地震之自然力

　　　量所導致牆面隙縫的發生應歸由何方負責之問題，此乃是

　　　與一般動產買賣之明顯不同處，兩造約定保固期間1年，真意當亦有約定瑕疵發現期間為1年，交屋1年後，縱再發

　　　現設備或防水之瑕疵者，即無物之瑕疵擔保規定之適用。

　　　系爭房屋於108年6月26日交屋，保固於109年6月26日到期

　　　，原告於109年12月中旬始通知被告系爭房屋有漏水情形

　　　，已逾前揭1年之保固期間，尚難責令被告就系爭房屋之漏水情形負責。

　　⒉另原告就不完全給付債務不履行部分，係主張被告有補正

　　　瑕疵的給付遲延，因而請求被告賠償因此所生之損害623,

　　　920元，然原告自行打除浴廁的地板地磚及壁磚，且未給被告相當之期間進行檢查與修補可能的瑕疵，隨即逕行安

　　　裝明管，不符應給予瑕疵補正修補期間之基本要求，原告

　　　請求給付遲延的損害賠償，並無理由。

　㈢縱認原告得依民法第359條減少買賣價金，再依不當得利法律關係請求被告返還價金，或依債務不履行請求損害賠償，

　　原告所請求之數額623,990元，亦無理由：

　　⒈明管施作費用部分：

　　　原告於109年12月21日曾找重光科研有限公司（下稱重光公司）進行專業抓漏，發現是熱水管問題，原告表示重光

　　　公司說以灌藥打針方式處理，費用為28,000元，希望兩造

　　　能平均分擔，當時雖然已逾保固期間，然被告基於服務客

　　　戶，與原告達成願平均分擔灌藥打針之施作費用28,000元

　　　之合意。但原告於110年1月卻自行決定改用明管處理，要

　　　求被告須負擔明管施作費用，原告未依專業建議以灌藥打

　　　針方式修繕，請求被告負擔明管施作費用，並無理由。縱

　　　使要計算明管施作費用，亦僅能以巨祥科技有限公司就安

　　　裝明管所報價之74,000元為計算。

    ⒉拆除地磚、壁磚、天花板的修復費用部分：

　　　單純進行明管工程並不需要拆除大範圍的地磚及壁磚，拆

　　　除地磚、壁磚為原告擅自決定，應由原告自行負擔，與被

　　　告無涉。

　　⒊2樓後露臺增建處防水裂縫部分：

　　　此部分已逾保固期，被告之前為了服務客戶，曾建議原告

　　　施作方式並願協助施作，然當時遭原告拒絕，並表示原告

　　　要自行處理。原告於本件訴訟中卻又持報價單，強迫被告

　　　負擔並非被告建議施作方式之費用，此部分並非合理且必

　　　要之修繕費用。

　　⒋頂樓PU防水層部分：　

　　　頂樓PU防水層膨拱並不影響防水功能，此部分已逾保固期

　　　，被告基於服務理念曾表示被告公司鄰近建案若施作到防

　　　水部分工項時，可連同補強系爭房屋屋頂PU層部分。原告

　　　於本件訴訟中卻持高達27萬元之報價單，原告的修補方式

　　　係將沒有壞掉的PU防水層全部打除，用樹酯砂漿脂整平，

　　　使用壓克力系列防水材料、纖維網等高費用材料施作，但

　　　系爭契約並未提到要做到這麼好的防水層，原告強迫被告

　　　負擔並非被告建議施作方式之費用，此部分並非合理且必

　　　要之修繕費用。

　㈣並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決

　　，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項為：

　㈠原告於107年2月4日與被告簽訂系爭契約，向被告購買系爭房屋及其坐落基地，其中房屋部分約定買賣價金為405萬元，並於108年6月26日交屋予原告。

　㈡系爭契約第14條保固期間約定：「本契約房屋自交屋日起，

　　乙方針對設備與防水部分保固一年；唯因左列情形之一者，

　　不在此限：一、因天災、地變、人禍及不可抗力，所造成之

　　災害。二、因甲方不注意及使用不當或不可歸責於乙方之事

　　由所生之毀害。」。

　㈢原告於109年12月中旬通知被告系爭房屋内有滲漏水情形。

　㈣原告委請得智法律事務所於110年4月1日以110民13案字第00

　　01號函知被告，並於110年4月6日送達被告。

　㈤本件業經原告延請多家測漏業者往赴查找，仍遍尋不著熱水

　　管線的漏水點。

　㈥系爭房屋於108年6月26日交屋後，原告曾於109年4月22日委

　　請訴外人傅瓊慧施作室内裝修工程，並約定施工期約為100個工作天，契約記載施作項目為木作及油漆工程。

四、得心證之理由：

　㈠原告主張其於107年2月4日與被告簽訂系爭契約，向被告購買系爭房屋及其坐落基地，其中房屋部分約定買賣價金為40

　　5萬元，並於108年6月26日交屋予原告，原告於109年12月中旬通知被告系爭房屋内有滲漏水情形。原告委請得智法律事務所於110年4月1日以110民13案字第0001號函知被告，該函並於同年4月6日送達被告。本件業經原告延請多家測漏業者往赴查找，仍遍尋不著熱水管線的漏水點等情，業據提出系爭契約、現場照片、報價單、收據、估價單及律師函暨回執等件為證（卷一第23-54、59-83頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈢至㈤），此部分事實即堪認定。

　㈡原告主張之漏水、PU防水層瑕疵於108年6月26日交屋時即已

　　存在：

　　⒈原告另主張被告應就漏水瑕疵及PU防水層瑕疵負瑕疵擔保

　　　責任等語，為被告所否認，並辯稱系爭房屋交屋時並無原

　　　告主張之漏水、PU防水層瑕疵之存在云云。經查，本件經

　　　本院囑託土木技師公會鑑定，本院參酌該公會於112年10月30日提出之鑑定報告書（下稱鑑定報告書），應認原告

　　　主張之漏水、PU防水層瑕疵於108年6月26日交屋時即已存

　　　在：

　　  ⑴原告主張之漏水瑕疵部分：

        ①系爭房屋室内壁面漏水、白華原因分析與判斷：

　　　　  室内壁面漏水、白華位置在系爭房屋2樓通道及1樓至

　　　　　2樓樓梯間壁面，經核對設計（施工）圖說及配合111

　　　　　年3月18日現地熱水管加壓測試，測試次數共三次，測試起分別經過8、16、12分鐘後，熱水管線有明顯減壓現象，代表管線内的水有滲漏出管線外，因短時

　　　　　間測試表面大都無濕潤痕跡，推估滲漏點似位於混凝

　　　　　土內部離表面較深處。僅有1至2樓樓梯間一處經加壓

　　　　　測試後，水分儀量測數據增加4%，該滲漏點位若經長

　　　　　時間有水份浸歷，水份量體夠多時將直接呈現出外表

　　　　　的濕潤現象，經較長時間之後混凝土（水泥）即易溶

　　　　　解出碳酸鈣（白華）物質，造成混凝土表面產生白色

　　　　　晶體、髒污等情形。

　　　  ②系爭房屋室外壁面漏水原因分析與判斷：

　　　　  室外壁面漏水位置在系爭房屋2樓後陽台牆面與房屋外牆接縫處，此接縫屬建築物二次增建必要留設之人

　　　　　為控制施工裂縫，後續為避免漏水，一般來說，會於

　　　　　接縫處内外予以施作防水工項，再貼附磁磚，然若防

　　　　　水施工有所瑕疵，將造成接縫處漏水。檢視原告所提

　　　　　供之影片，於陽台牆面外側澆水灌注，發現於牆面内

　　　　　測持續漏水，表示澆注水由牆面外側經施工裂縫路徑

　　　　　滲漏至牆面内側，經研析可推判為被告防水工項施工

　　　　　瑕疵所造成，於111年3月18日經現地測試已修復至無

　　　　　滲漏狀態。

        ③系爭房屋於108年6月26日交屋後，至原告109年12月中旬發現前開漏水及白華情形，期間於109年1月6日

　　　　　、同年10月17日曾發生震度4級以上之地震，以工程實務見解，有一定規模或震度以上之地震來襲時，建

　　　　　築物結構體受力搖動，藉由混凝土材料分子摩擦消能

　　　　　時，恰好管線交接埋設處位於此材料受力形變（開裂

　　　　　）處，進而導致管線交接處鬆動產生微小裂隙及出現

　　　　　滲水情形，惟該位置於地震前、後無事先拍照記錄，

　　　　　將難以評斷漏水、白華產生是否為地震侵襲所造成，

　　　　　故研判地震造成損壞的可能性不大。

        ④按用戶管線裝妥，在未澆置混凝土之前，自來水管承

　　　　　裝商應施行壓力試驗；其試驗水壓為每平方公分十公

　　　　　斤，試驗時間必須六十分鐘以上不漏水為合格；給水

　　　　　、排水及通氣管路全部或部分完成後，應依建築物給

　　　　　水排水設備設計技術規範進行管路耐壓試驗，確認通

　　　　　過試驗後始為合格，自來水用戶用水設備標準第31條

　　　　　、建築技術規則建築設備編第28條分別定有明文。11

　　　　　1年3月18日現場鑑定時，鑑定技師依據前開規定進行

　　　　　管線試壓，但考量管線恐有承壓不足的問題，為免因

　　　　　試壓產生二次破壞，保守採用每平方公分7公斤之壓應力進行四次試壓，結果都無法穩定維持壓力，每次

　　　　　試壓大約經歷15分鐘後，壓力皆停留在每平方公分3.

　　　　　6至3.8公斤，顯示熱水管線（接頭）實有滲漏，但因

　　　　　維持加壓時間尚仍不足，故滲漏水量不夠，無法確實

　　　　　找到明確滲漏點位。但依屋主所告知房子交屋後雖未

　　　　　入内入住，但仍有必要進行室内裝修工程，於施作其

　　　　　中工項安裝儲水式熱水器前，熱水管線未有通水或管

　　　　　線未持續保有壓力之狀態；安裝儲水式熱水器後，廠

　　　　　商試水即發現管線無法持壓，該無法持壓之狀態係有

　　　　　滲漏所導致，且當安裝後管内保持有壓力並持續約二

　　　　　週以上之時間，室内有熱水管通過的壁面從滲漏處往

　　　　　管線方向蔓延，皆有機會造成長向大面積滲水，浸濕

　　　　　潤時間過長，進而引起壁面白華現象。現場鑑定時有

　　　　　請被告提供施工期間管線試壓歷程照片、相關紀錄等

　　　　　，惟被告代表王主任表示無法提供，所以被告亦無法

　　　　　證明建造期間管線完工後，即為完整無滲漏之施工；

　　　　　綜合上述原因，研判漏水或壁面白華為施工不確實所

　　　　　致（鑑定報告書第8-11頁參照）。

　　　⑵原告主張PU防水層瑕疵部分：

　　    111年3月18日現場勘查後，發現PU層共施作二層，第一

　　　　層與既有地坪結合，該PU層防水品質尚屬良好，於三樓

　　　　頂版尚無發現因該PU層品質不良所引起之滲漏情形，而

　　　　兩造亦同意「三樓頂版無滲漏」此為共同不爭事項。據

　　　　被告代表稱，為克服第一層施作後所產生之不良洩水坡

　　　　度，而施作第二層PU層，而第一層與第二層交接處確有

　　　　品質不佳現象，頂樓PU層總面積為53.64平方公尺，其中有9處、共3.66平方公尺PU層含有水份造成膨拱表徵

　　　　，是為施工品質不良之瑕疵（鑑定報告書第14頁參照）

　　　　。

　　⒉依鑑定報告書之認定，原告所主張之漏水及PU防水層瑕疵

　　　係因施工不確實或施工品質不良所致，堪認系爭房屋於10

　　　8年6月26日交屋時即有原告所主張之漏水及PU防水層瑕疵

　　　存在。被告雖辯稱系爭房屋漏水亦有地震所造成之可能，

　　　惟被告無法提出地震前後之比對照片，亦無法提出其他證

　　　據證明系爭房屋漏水係因地震所致，被告此部分之抗辯，

　　　即難憑採。

　㈢被告就漏水及PU防水層瑕疵，應負瑕疵擔保責任：

　　⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，

　　　亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但

　　　減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1

　　　項定有明文。按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依

　　　通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值

　　　、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

　　⒉查系爭契約為一買賣契約，契約標的之系爭房屋為住宅，

　　　其最主要之功能即供人居住使用，房屋一旦有滲漏水之情

　　　事，將致毀損屋內財物，且會干擾使用人之生活起居，無

　　　以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是房屋有

　　　滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭

　　　房屋之價值。系爭房屋熱水管漏水瑕疵造成有熱水管經過

　　　之牆面產生壁癌及白華，室外壁面漏水，使澆注水由牆面

　　　外側經施工裂縫路徑滲漏至牆面内側，影響原告居住品質

　　　，且系爭房屋於交屋時此部分瑕疵已經產生，被告就漏水

　　　瑕疵應負瑕疵擔保責任。

　　⒊另一般人就PU防水層所要求之基本品質為鋪面平整無隆起

　　　，但被告交付系爭房屋予原告時，PU防水層因被告建屋施

　　　工品質不良，已存在膨拱之瑕疵，不具備通常之品質，被

　　　告就PU防水層之瑕疵亦應負瑕疵擔保責任。

　㈣原告並無怠於通知瑕疵之情形：

　  ⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之

　　　物。倘依通常之檢查不能發見之瑕疵而未通知者，即無怠

　　　於通知瑕疵之情事（最高法院110年度台上字第2800號判決意旨參照）。

　  ⒉本件業經原告延請多家測漏業者往赴查找，仍遍尋不著熱

　　　水管線的漏水點等情，業經認定如上，鑑定報告書復認定

　　　：目前使用紅外線熱顯儀之目的，皆為偵測物體表面溫度

　　　之差異性，藉由物體不同方向的偵測，察看其溫度差異分

　　　布情形，進而推估可能漏水位置，但若有混凝土施工品質

　　　不佳之情形（例如：混凝土澆置過程中斷、產生冷縫或混

　　　凝土澆置後搗實不足、產生蜂窩），管線滲水便可從澆置

　　　介面不佳處即内部存有細微裂隙處由上往下、由内往外滲

　　　透漫延，直至外表可目視察覺濕潤或白華現象產生，因此

　　　以目前科學技術，熱水管線瑕疵之確切漏水點尚無法以紅

　　　外線熱顯儀、其他精密儀器或測漏工法精準探知（鑑定報

　　　告書第11頁），足認許多專業人士前往系爭房屋均無法尋

　　　獲熱水管線漏水點，且以目前科學技術，紅外線熱顯儀、

　　　其他精密儀器或測漏工法亦無法精準探知熱水管線漏水點

　　　，仍需待可目視察覺濕潤或白華現象產生，始能知道熱水

　　　管線有漏水之瑕疵；又系爭房屋於安裝儲水式熱水器前，

　　　熱水管線未通水，安裝儲水式熱水器後，廠商試水始發現

　　　管線無法維持壓力，鑑定技師至現場會勘時，實施每平方

　　　公分7公斤壓應力、共3次之熱水管試壓，三次時間分別為

　　　8、16、12分鐘，壓力皆停留在每平方公分3.6至3.8公斤

　　　，都無法保持壓力穩定維持，顯示熱水管線實有滲漏，但

　　　因維持加壓時間不足，表面大都無濕潤痕跡，無法確實找

　　　到明確滲漏點位，滲漏點要經長時間有水分浸溼，水份量

　　　體夠多時，外表將直接呈現濕潤現象，經較長時間之後，

　　　水泥即易溶解出白華物質，已如前述。再參酌鑑定報告附

　　　件五、六，熱水管試壓須將系爭房屋所有熱水出口皆用管

　　　塞塞住，於3樓前浴室設置壓力表觀測加壓狀況，加壓期間並須確認各出水口管塞無滲漏，牆面樓板於試水後之亦

　　　須以水分儀測量始能知悉含水率的變化，堪認熱水管線漏

　　　水瑕疵並非由外觀即可輕易辨識，需經相當時日始能浮現

　　　，自屬依通常檢查不能即時發見之瑕疵。

    ⒊另關於PU防水層第一層與第二層間之膨拱情形，係因被告

　　　施工品質不良，第一層與第二層間多處含有水分，經過相

　　　當時日之熱漲冷縮，使得兩層交接處產生變化而有漸有空

　　　鼓現象，可認PU防水層瑕疵初期由外觀無法輕易辨識，須

　　　有相當時間才會產生膨拱情形，亦屬依通常檢查不能即時

　　　發見之瑕疵。

　  ⒋本院審酌依上開瑕疵顯現之時日及原告發見之難度，原告

　　　於109年12月中旬始發現上開瑕疵，尚為合理，且原告發現後，即與被告公司黃主任連絡，黃主任亦於109年12月1

　　　9日前往系爭房屋查看，有通聯記錄、黃主任109年12月19

　　　日至系爭房屋查看浴廁之照片（卷一第55-58頁、第125-1

　　　27頁），堪認原告並無怠於檢查或通知之情事，被告抗辯

　　　原告視為承認買賣標的物云云，自無可取。

　㈤原告對被告主張上開瑕疵時雖已逾系爭契約約定之1年保固期間，惟仍可對被告主張買受人之物之瑕疵擔保請求權：

　  ⒈按契約約定保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕

　　　疵擔保更為有利之地位。但因其仍為買賣契約之部份，不

　　　妨稱之為買賣契約中之擔保約款。是以，出賣人若對於保

　　　固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔保事故（

　　　即瑕疵）之發生，係基於危險移轉（即交付）時即已存在

　　　之物之瑕疵，且出賣人不得舉證證明危險移轉時無瑕疵而

　　　免責，蓋保固之目的既在擔保，則其意旨，不僅在使舉證

　　　責任倒置發生轉換之效果，更在確保保固期間內，標的物

　　　不發生應由出賣人負責之瑕疵。然保固責任之存在，並非

　　　排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張，此即保固期限後

　　　，果若存物之瑕疵，買受人仍得為主張。

　  ⒉系爭契約第14條僅記載：「本契約房屋自交屋日起，乙方

　　　（即本件被告）針對設備與防水部分保固一年…」，並未

　　　排除被告之瑕疵擔保責任，且系爭契約為房屋預定買賣合

　　  約書，原告於締約前對系爭房屋有漏水及PU防水層瑕疵無

　　　從知悉，衡以上開瑕疵亦非物理上得以感官直接覺察，併

　　　參酌一般交易習慣及自用住宅買賣所欲達成之經濟目的，

　　　自難認原告在簽約當下，已有就其外觀上無從發現，尚未

　　　認知之瑕疵，與被告達成免除擔保責任之合意，並使之成

　　　為契約條款之可能，始為合於當事人之真意、締約目的及

　　　客觀背景之解釋。被告抗辯原告所主張之瑕疵已逾系爭契

　　　約第14條之保固期間，被告無須負民法之瑕疵擔保責任，

　　　並不足採。因此，原告仍可對被告主張買受人之物之瑕疵

　　　擔保請求權。

　㈥原告主張其得依民法第359條規定請求減少買賣價金，並依民法第179條規定請求被告返還溢收之價金，在425,049元範

　　圍內，為有理由：

　　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情

　　　形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；無

　　　法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益

　　　。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第

　　　359條、第179條分別定有明文。次按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表

　　　示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮

　　　減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之

　　　請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照

　　　）。是系爭房屋既存有漏水及PU防水層之瑕疵，且被告就

　　　上開瑕疵應負瑕疵擔保責任，則原告依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金，即無不合。

　　⒉本件修復上開瑕疵所需費用，依鑑定報告書記載（鑑定報

　　　告書第12-14頁），分列如下：

　　　⑴漏水瑕疵部分：

　　　　①抓漏費用：包含透天壁癌漏水紅外線熱像儀檢測施作

　　　　　1式8,000元、冷水管檢測1項3,000元、熱水管檢測1項3,000元、濕度檢測1項3,000元、車程費用（跨縣市）1天2,000元，共計19,000元。

　　　　②鷹架費用：參考收據所列竹架面積為105.875㎡，計為10,000元 。

　　　　③熱水管線施作費：包含試壓1式7,500元、查漏1式12,

　　　　　000元、洗孔1式3,000元、切割、打除、清除1式18,0

　　　　　00元、ST管重配2，3F1式41,000元、衛浴拆除、重置

　　　　　1式12,000元，共計93,500元。

　　　　④磁磚與天花板修復費用：包含打除、清理、搬運1式3

　　　　　3,000元、修補地面及地板1式20,000元、壁面及地板

　　　　　防水施工1式17,000元、材料與黏劑1式19,770元、貼

　　　　　磁磚施工1式20,000元，及室内設計2F兩間衛浴塑膠天花板2.5坪7,500元、3F兩間衛浴塑膠天花板2.5坪7

　　　　　 ,500元，共計124,770元。

　　　　⑤防水層施作費：包含二樓增建接缝處修補工程-施工處磁磚内外局部剃除1式10,000元、底壓灌注-EPOXY灌注-基座拆除-交由磁磚貼附1式25,000元，共計35,

　　　　　000元。

　　　　⑥油漆修補費：包含貼紙保護1式3,000元、壁癌處理1式10,000元、牆面修補漆1式5,000元、木皮透明漆修

　　　　　補1式7,000元、烤漆撞傷修補1式7,000元、特殊漆修

　　　　　補1式8,000元，共計40,000元。

　　　　⑦清潔費用：包含全棟清潔、櫃子、地板、樓梯、陽台

　　　　　、扶手、廁所、車庫、採光罩廚房、玻璃窗戶，共計

　　　　　30,000元。

　　    以上費用皆於鑑定會勘時，量測相關施工項目之單位及

　　　　數量，並以公會手冊單價統計其損害修復費用，而部份

　　　　工項因有客製化特殊性，亦另詢相關廠商就該工項另行

　　　　報價，經彙整後，總計為233,559元。

　　　⑵PU防水層瑕疵部分：　　

　　    因頂樓PU工項為完工後，發現瑕疵而需另行洽商再次施

　　　　作，有客製化、施工不易等特性，故另洽施工廠商，其

　　　　報價金額為182,371元(未稅，含稅價為191,490元）。

　　  ⑶因此，原告修復上開瑕疵所需費用合計為425,049元（計算式：233,559元＋191,490元＝425,049元）。

　　⒊至被告抗辯熱水管漏水之瑕疵應以打針採管內修補方式，

　　　較為適宜云云，鑑定報告書認於無法得知確切漏水點之前

　　　提下，若需進行管線修補，有明管重新布設、打針管內修

　　　復二種工法可執行，就有效性、耐久性、安全性與建物最

　　　小侵害性觀察二種工法之優劣程度，以明管重新布設工法

　　　應符合一般使用人對於施工後所生無滲漏效果之合理期待

　　　（鑑定報告書第12頁），被告前開抗辯，委無理由。

    ⒋依上所述，原告修復上開瑕疵所需費用為425,049元，則原告自得依民法第359條規定，在上開金額即425,049元範

　　　圍內請求減少買賣價金，再依不當得利之規定，請求被告

　　　返還425,049元之不當得利，逾上開金額部分，則不得請求。

五、綜上所述，原告依民法第359條規定請求減少買賣價金，並依民法第179條規定請求被告返還溢收之價金425,049元，及

　　自110年4月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利

　　息，為有理由，應予准許；逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，係以單一聲明，同時主張民法第179條不當得利返還請求權，以及民法第227條第1項準用第231條第1項規定之債務不履行損害賠償請求權為請求權基礎。經核原告請求本院擇一判決其勝訴，性質上為客觀訴之

　　合併中之選擇合併，本院既認原告依不當得利返還請求權所

　　為之請求為部分有理由，而為原告部分勝訴之判決，因原告

　　依據債務不履行損害賠償請求權所為之請求，准駁之範圍亦

　　與不當得利返還請求權相同，因此，其另主張之債務不履行

　　損害賠償請求權部分，即無再予審究之必要，併此敘明。

六、本件就原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決

　　，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，併依被告聲請，宣告被告如以主文第4項但書所示金額預供擔保者，得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執

　　行之聲請已因訴之駁回失所附麗，應予駁回。

七、被告固聲請傳喚重光公司人員程志欽技師、原告父親到庭作

　　證，以證明被告當初曾與原告父親達成平均分擔灌藥打針施

　　作費用28,000元之合意；惟查，系爭房屋之買受人為原告，

　　縱被告與原告父親曾達成合意，亦無從證明兩造曾就該事項

　　有所合意，且本件就熱水管漏水修繕業經鑑定報告書詳細說

　　明，因此，自難認有傳訊程志欽技師、原告父親之必要。原

　　告上開調查證據之聲請，尚無必要。又本件為判決基礎之事

　　證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已

　　不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日

　　　　　　　　　  民事第四庭  法  官  張家瑛

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委

任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　31　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官  陳雅婷