裁判書系統

112年度訴字第1601號

原      告  達耀建設有限公司

法定代理人  綦振國 

訴訟代理人  陳樹村律師

            邢振武律師

被      告  陳高彩蓮

            郭高彩鳳

            黃高彩雲

共      同

訴訟代理人  許世烜律師

            楊家明律師

            葉賢賓律師

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地及其上同段1010建號、門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00號建物（含增建部分），應予變價分割，所得價金由兩造按附表「應有部分比例」欄所示之比例分配。

訴訟費用由兩造按附表「應有部分比例」欄所示之比例負擔。

一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱965土地）及其上同段1010建號、門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00號建物（含增建部分，下稱1010建物，並與965土地合稱系爭房地）為兩造按附表「應有部分比例」欄所示之比例共有。本件並無不能分割之情事，亦未訂有不可分割之約定，惟無法達成分割之協議，為此依民法第823條第1項前段

　　、第824條規定，請求以裁判將系爭房地變價分割等語。並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：同意變價分割等語。

三、得心證之理由：

　㈠按各共有人，除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割

　　，或契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，又原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人

　　，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1至4項分別定有明文。查系爭房地為兩造按附表「應有部分比例」欄所示之比例共有，有系爭房地登記謄本在卷可稽（調字卷第47至53頁）。本件查無共有人間有何就系爭房地不為分割之約定，或因物之使用目的不能分割之情事，原告起訴請求裁判分割系爭房地，自屬有據。

　㈡復按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決要旨參照）。經查：

　⒈965土地呈東西狹長形，其上蓋有1010建物，該建物謄本登記為2層樓建物，總面積120.64平方公尺【包含1層（42.71平方公尺）、2層（57.33平方公尺）、屋頂突出物（5.97平方公尺）、騎樓（14.63平方公尺）】，另有附屬建物陽台（面積3.96平方公尺）；而經現場勘查1010建物現況除上開謄本登記內容外，其1樓與3樓均各有增建，分別為1樓後側如附圖編號A3所示、面積29.7平方公尺之磚造石棉瓦頂廚房

　　，編號A4所示、面積4.98平方公尺之石棉瓦頂雨遮；與3樓屋頂突出物外所搭蓋之磚造鐵皮屋頂，其中如附圖編號C2所示、面積51.27平方公尺部分係作住宅使用，編號C3、面積4.05平方公尺部分則作陽台使用。1010建物房屋內部1樓為客廳與廚房，2、3樓各有3個房間，每層樓均有1間浴廁，該屋目前閒置無人居住使用，亦無水電等情，業經本院會同兩造及地政機關測量人員至現場勘驗無訛，製有勘驗筆錄、地籍圖資列印資料、現場照片供核（本院卷第101至123頁），並有系爭房地登記謄本、臺南市安南地政事務所112年12月18日安南地所二字第1120118387號函暨所檢附之土地複丈成果圖即附圖在卷可參（調字卷第47至53頁，本院卷第139至141頁），是此部分事實堪以認定。

　⒉按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍即因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性 ，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬建物；其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍即因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上均具獨立性，於與原建築物依法合併登記為同一建號建築物前，即為獨立之建築物，而成為獨立之所有權客體（最高法院110年台上字第1169號判決意旨參照）。依本院前開現場勘驗結果可知，1010建物實際為僅有一出入口之三層樓透天建築，除謄本登記部分外，該建物之1樓後側廚房與雨遮、3樓住宅與陽台等部分均為依附建物主體結構所為之增建，與1010建物原登記之房屋範圍內部相通，作為一體使用，無法獨立出入，應認上開增建部分不具構造上及使用上之獨立性，揆諸前揭裁判意旨，該等增建即非獨立之物權客體，而為1010建物所有權範圍擴張所及。

　⒊本院審酌965土地面積僅118.1平方公尺，且為1010建物所坐落之基地，當在房地合併利用之情形下，始能發揮經濟上最大利用價值；又1010建物各樓層並無獨立門戶，如以原物分割予兩造，尚需重新設置分配梯廳、分設出入口以利出入，除將破壞建物原結構、增加勞費外，對兩造將來之使用管理亦有不便，有損系爭房地之完整性，堪認本件以原物分割予兩造顯有困難。而將系爭房地分歸由單一共有人取得，固可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，然兩造並無人有意願取得原物，被告雖一度陳稱希望取得系爭房地並以金錢補償原告等語，惟經本院囑託兩造合意選任之長興不動產估價師聯合事務所辦理找補估價，該所出具之鑑定意見認被告3人應各補償原告新臺幣（下同）660,124元，合計1,980,372元

　　，有長興不動產估價師聯合事務所113年3月28日長興（估函）字第113032801號函所附不動產估價報告書可參（本院卷第197頁與外附之不動產估價報告書），被告評估後稱：同意變價分割，由市場決定價格等語（本院卷第208頁），於兩造均無意願取得系爭房地之情況下，系爭房地單獨分歸單一共有人取得，再由該人以金錢找補其餘共有人，顯有困難。基於上開考量，斟酌系爭房地倘以整體變價分割，經由法院拍賣程序，使系爭房地以參與投標者願出之最高價額賣出，所得價金由兩造按應有部分比例分配，不僅可保持系爭房地之完整性，利於整體利用，且基於市場之自由競爭，亦可使系爭房地之市場價值極大化，如變價之價格提高，則兩造所受分配之金額隨之增加，自較有利。另參以依民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，則共有人仍有經公開拍賣程序取得共有物或依相同條件優先承買之權，對兩造而言實屬公平，如被告仍有意保有系爭房地為特定用途，亦有藉由公開拍賣程序中取得系爭房地所有權全部之機會，亦可藉由公開拍賣之自由競爭過程弭平其就鑑定找補金額之疑慮，並可兼顧共有人對共有物之特殊感情。故本院認將系爭房地予以變賣，以變賣後所得價金按兩造應有部分比例予以分配，應屬最公平妥適之分割方法，爰採為本件之分割方法。

　㈢末按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加

　　。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，為民法第824條之1第2項、第3項所明定。是關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇須符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明。查原告就系爭房地之應有部分曾設定抵押權予訴外人綦振國（設定義務人為訴外人高鵬翔），綦振國經本院告知本件訴訟，並未聲明參加訴訟，有系爭房地登記謄本、本院告知訴訟函及送達證書可佐（調字卷第47至53頁，本院卷第17、43頁），是依前開規定，系爭房地分割後，上開受訴訟告知人之抵押權，應移存於抵押物即系爭房地變賣後抵押人分得之價金，並準用民法第881條第2項之規定，抵押權人對抵押債務人之價金債權有權利質權，併此敘明。

四、綜上所述，系爭房地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不為分割之約定，然迄未能協議分割，從而，原告本於共有人之地位，起訴請求分割系爭房地，即屬有據。又本院審酌系爭房地之使用現況，並考量其經濟效用、分得土地之利用價值及全體共有人之公平利益等一切情狀後，認系爭房地以變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配，核屬適當且公允，爰判決如主文第1項所示。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文

　　。系爭土地分割方法係本院考量全體共有人利益，認原告主張之變價分割，核屬可採，可見兩造均同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前揭規定，就訴訟費用命由兩造按應有部分比例負擔，如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　12　　日

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　12　　日

                                書記官  王美韻

附表：