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112年度重訴字第271號

原      告  星二租賃股份有限公司

法定代理人  黃坤鍵 

訴訟代理人  林懿君律師

被      告  鄭永春 

訴訟代理人  裘佩恩律師

            戴  龍律師

            唐世韜律師

上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：

兩造共有如附表一之土地與建物，應予變賣，所得價金由兩造按附表一所示之應有部分比例分配。

訴訟費用由原告負擔1/2，其餘由被告負擔。

ㄧ、原告主張

　　兩造為附表一之臺南市○市區○○○段000000000地號、同段0000-000 建號（下合稱【系爭房地】）共有人，系爭土地並無民法第823 條規定之因法令、物之使用目的、契約訂定不分割期限等之不得分割共有物事由，而系爭房地為透天建物，兩造持分比例均為1/2，如將系爭房地以原物分割由兩造均得，除使用範圍縮小外，因無獨立出入門戶且空間使用上亦有困難與不便，而損於系爭房地之實用性及完整性。前經原告與被告洽商分割方式，未能達成協議，爰依民法第824條第2項第2款規定請求：變賣系爭房地，以價金分配於兩造。

二、被告答辯

　　系爭房地現由被告使用中，請求能以民法第824 條第3 項規定之將原告持分歸由被告所有並由被告補償原告持分價格。另因系爭房地設定最高限額抵押，原告前手謝永立應負擔半額擔保額，且原告與謝永立就系爭房地尾款亦將謝永立應負擔擔保額於價金扣除，而該最高限額抵押權現有借貸餘額為新台幣（下同）600 萬元，是於估算被告補償原告持分金額時應依該借貸餘額計算原告持分應負擔保額而扣除該部分之金額。爰聲明：以原物分割方式將系爭房地分配與被告並由被告就原告持分為金錢補償。

三、本院判斷

  ㈠原告主張之事實，經原告提出地籍圖謄本、土地第一類登記謄本、戶籍謄本、原告與謝永立買賣契約等為證，是原告主張之共有關係為真正。

　㈡裁判分割之分割方案擇定判斷基準

　⒈按分割共有物之訴，法院就民法第824 條第2 至4 項規定之分割方法雖有裁量權，惟法律賦予法院裁量權，係為求能符合實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，故法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法。

　⒉就民法第824 條第2 至4 項規定之分割方法之擇定順次，因共有物分割採取原物分配（含兼金錢補償）方式，係使共有人得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金方式，二者意義不同。是法院就分割方法之擇定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償；含雖能依應有部分為分配但分配後各部分價值顯有不同而應為補償之情形）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇（最高法院111 年度台上字第1353號判決要旨參照）。

  ⒊於以原物分配（含兼以金錢為補償）擇定分割方案時，另應注意以下事項：

　⑴擇定分割方案不得違反法令限制，如建築法關於法定空地之分割限制。

　⑵達成分割共有物之減化法律關係複雜度之立法目的。即分割共有物係在減化對物使用關係之複雜性，是分割結果不宜使對物利用更較分割前複雜或亟易再衍生日後使用爭議。

　⑶於滿足上開法令限制與立法目的要求下，參照共有人分割土地後之將來利益，宜在最大範圍內尊重共有人慣習與既成之共有物使用方式。即共有物分割後達成之經濟利益，最低限度宜等同分割前之原共有物利用之經濟利益，如分割結果達成之經濟利益低於分割前狀態，為求共有人利益與該物能達成整體經濟利益，即應考量捨棄原物分配而改以價金分配方式為分割。

　㈢本件採取原告方案之理由

　⒈本件系爭房地為四層透天建物，依該建物構造，如以原物均分於兩造，將造成該建物使用上不便，是本件分割方式宜以將系爭房地歸由一造所有並補償另造持分、或將系爭房地以變價分配方式為分割（於變價拍賣過程中，如共有人有意取得共有物，仍可參與競標買受或於拍定後行使其優先購買權）。

　⒉本件經被告聲請鑑價由本院囑託不動產估價師事務所進行估價（含考量最高限額抵押權與貸款餘額），其結果如附表二所載，依該鑑價結果，如由被告取得系爭房地，則被告應補償原告持分金額為662 萬2592元（已扣除房貸餘額。如未扣除房貸餘額為962 萬2592元，即將房貸餘額半額300 萬元加回計算，依該加回計算結果，系爭房地之總價為1924萬5184 元）。

　⒊然依原告與謝永立買賣契約，謝永立持分含加計應分擔抵押權之賣價為670 萬元（系爭房地依此比例計算總價為1340萬元），參照估價鑑定之系爭房地鄰近3 件比較標的價格（三或四樓透天建物，交易日期111.02 、111.09 、112.10，房地總價1220萬元〈土地114.31㎡〉、2920萬元〈土地492㎡〉、1200萬元〈土地139㎡〉，依比較標的房地資料，依建物成本試算法、土地依日期因素調整等加權算定系爭房地土地總價895 萬3900元、建物總價1029萬1284元，房地合計總價1924萬5184元）、1 件比較標的租金（111.12 月租金為18000元/月），本件鑑價結果（系爭房地總價）除有高於比較標的價格外，另更高於原告與謝永立買賣契約價格，而依估價鑑定書內容似未將該次買賣交易列入估價比較內，亦未說明未考慮該次交易價格理由。

　⒋依上開事證，考量兩造利益，本件認以變價分割方式應可較能得出正確市場價格，並無礙雙方利益，爰命以變價分割方式為分割。

四、訴訟費用

　㈠分割共有物之訴，屬形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案拘束，如准予裁判分割，原告之訴即為有理由，並無敗訴與否之問題，且兩造均因裁判分割受有分割利益，是就訴訟所支出之訴訟費用，不論由何方支付，均係為求得最妥適分割方案所需而支出，是於無顯失公平之情形下（例如特定訴訟費用支出客觀上可認屬調查事證所不必要者，自應歸責於該特定當事人），應依共有人持分定訴訟費用負擔。

　㈡依本件審理過程，並無特定訴訟應歸於特定當事人始認公平之情形，爰依民事訴訟法第80條之1 、第85條規定，命兩造按依其就系爭房地持分比例負擔訴訟費用（兩造就房地持分均各為1/2 ，合計結果比例為1/2 ）。

五、結論，依民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項，判決如主文。　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　9 　　日

                  民事第四庭   法  官　陳世旻

上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　12　　日

　　　　　　　　　             書記官  林怡芳