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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第107號 原　　　告　力寶股份有限公司 法定代理人　趙榮芳 訴訟代理人　方一珊 　　　　　　陳永嚴 　　　　　　林慈敏 　　　　　　蘇泰亨 被　　　告　幼松內衣股份有限公司 法定代理人　林政憲 訴訟代理人　黃榮坤律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國101年3月13日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告向原告承租坐落臺南市○區○○段三九二之五、三九二之二 及三九三地號土地及其上門牌號碼為臺南市○區○○路○○○號 房屋租金，自民國九十九年十月二十七日起調整為每月新臺幣壹 拾萬陸仟元。 被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬參仟玖佰元，及自民國一百零一 年三月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。 本判決第二項得假執行，但被告如依第二項所命給付金額為原告 預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴訟代理人應委任律師為之。但經審判長許可者，亦得委 任非律師為訴訟代理人。前項之許可，審判長得隨時以裁定 撤銷之，並應送達於為訴訟委任之人。非律師為訴訟代理人 之許可準則，由司法院定之。民事訴訟法第68條定有明文。 查原告訴訟代理人陳永嚴，經原告委任為本件訴訟代理人， 有原告出具之委任狀一紙在卷可稽（見本院卷第30頁），被 告雖質疑伊非原告員工，而認本院應禁止其代理云云，惟按 非律師為訴訟代理人者應否予以禁止，係屬法院之職權，非 他造當事人所得聲請（最高法院86年度台聲字第547號裁定 意旨參照），參以，陳永嚴雖為訴外人台灣金聯資產管理股 份有限公司（下稱金聯公司）職員，惟原告既為金聯公司百 分之百轉投資公司，又原告公司員工既由金聯公司員工兼任 ，有原告公司公司變更登記表、金聯公司在職證明書、金聯 公司簡便簽辦單在卷可證（見本院卷第85至89頁、第109 頁 ），且陳永嚴於本件訴訟程序進行中，亦能充分為原告主張 權益，是由陳永嚴代原告為本件訴訟行為，尚無不合，先予 敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴 與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活 上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審 理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待 於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以 解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者屬之（最高法 院91年度台抗字第552號裁定參照）。本件原告原起訴聲明 為㈠被告應將如附表所示建物全部騰空遷讓返還原告。㈡被 告應自99年2月12日起至遷讓交還房屋之日止按月給付原告 新臺幣（下同）120,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行 。嗣因被告抗辯系爭標的無修正後民法第425條第2項規定適 用等語，原告乃於民國99年10月27日為增加租金之請求，並 追加備位聲明即「被告向原告承租如附表所示建物之租金， 自99年2月12日起調整為每月120,000元」，其後，再於101 年3月13日就備位聲明部分追加（見本院卷167至170頁）聲 明為「㈠被告向原告承租如附表所示建物之租金，自99年2 月12日起調整為每月120,000元。㈡被告應給付原告2,625, 000元，及自101年3月13日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行」，核原告上開所 為訴之追加、變更，就原訴之原因事實及主要爭點，均係涉 及被告與訴外人林玉松（即系爭不動產原所有權人）租賃契 約之簽立與否及兩造權利義務等基礎事實，且原請求之訴訟 及證據資料，亦可期待於後請求之審理予以利用，合於首揭 規定，爰予准許，並予敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： (一)坐落臺南市○區○○段392-2、392-5、393地號土地，及其 上門牌號碼臺南市○○路○○號房屋（建號為426、536）， 原告於99年1月28日以38,340,000元經拍賣得標買受，並於 99 年2月12日領得不動產權利移轉證書取得所有權。然原 告於取得系爭不動產所有權後，發現被告公司仍占用前開 不動產，被告雖言承接與前所有權人林玉松之不定期租賃 契約，惟依民法第425條第2項之規定該租約未經公證，並 無法對原告生拘束力，經原告於99年4月19日以臺北長春路 郵局813號存證信函通知被告，要其與原告洽訂新租約並以 當地租金行情所計算每月12萬元繳付租金（當地租金行情 每坪為300至615元，本案標的為627.5坪，以每坪300元計 算租金，每月租金亦為188,250元），詎被告均不願洽訂新 租約，只願繳付微薄每月15,000元租金（每坪約24元和行 情差距為10倍），因該租金金額完全不符市場行情，且被 告另支付自認為一年份租金18萬元給原告，經原告告知無 法接受此種租金行情，要求被告如不願繳付租金即應搬離 ，被告仍不予理會，原告遂於99年4月29日以臺北長春路郵 局888號存證信函通知被告搬離，並主張依民法第334條規 定，被告所付之18萬元抵銷占用原告系爭不動產之不當得 利。 (二)對被告抗辯所為之陳述： ⒈被告未能提出租賃契約，亦未證明繳付之租金流向，僅為 不定期租賃之表示，未能證明其租賃關係於民法第425條修 正前即已存在，故原告仍主張被告之租賃契約無對抗原告 效力。被告雖提出84年度租金繳付之扣繳憑單，但並無提 出85年至88年度之扣繳憑單，並無法看出於修法前皆有續 租，其雖提出89年之後扣繳憑單，亦無法證明係於89年修 法前即有承租之情形，且國家稅捐機關報稅之程序並不需 提出任何租賃關係之證明，只要出租人表示有報收入租金 ，承租人有報支出租金即可，本案系爭標的之出租人為林 玉松，承租人為被告公司，而被告公司法定代理人林政憲 為林玉松之子，雙方既為父子關係，則此報繳租賃關係程 序即有疑義，因此其向稅捐機關報繳租金之支出及收入既 無需任何證明，則該扣繳憑單根本無法做為有租賃關係之 證據。又81年6月3日訴外人林謝喜美向臺南市第六信用合 作社（被復華銀行合併，復華銀行後將該筆債權賣予原告 ，本筆債權之擔保不動產即為系爭標的物，所有權人為林 謝喜、林玉松）借款，於抵押權設定契約書聲請登記以外 約定事項欄位第四點，即有約定設定義務人林謝喜美、林 玉松對於「本件不動產，抵押設定人自己使用，今後亦不 出租或不為任何設定負擔」，且於其他約定事項第四條約 定「如擬將抵押物出租…等影響債權行使之行為…均應徵 得貴社書面同意」，可見林玉松未出租，何來租約，被告 表示有租賃關係顯不可採信。 ⒉退萬步言，即使真認有租賃關係存在，亦應適用民法第425 條第2項之規定該租約無對抗原告效力。蓋被告無法證明租 賃關係於89年修法前即已成立，又即便於89年修法前即已 成立，依最高法院95年台上字第521號判決「…上開規定， 旨在以出租人出租後『讓與』租賃物所有權所生之法律關 係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此， 不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約， 苟在修正施行後出租人有『讓與』租賃物所有權之情形， 即有該條第2項規定之適用…」，而系爭不動產乃原告於89 年修正施行後之99年2月12日經拍賣受讓取得，是自有修正 後民法第425條第2項規定適用。 ⒊承前所述，可見被告對於系爭標的物根本無租賃關係。惟 即便本院認有有租賃關係存在，而有買賣不破租賃之適用 ，原告於99年2月12日即已取得系爭不動產所有權，被告於 同年4月20日方寄發支票表示願給付租金予原告，即早已超 過二期租金給付期間，原告至今亦未提示該支票，即無土 地法第100條之適用，而原告所寄發通知已有終止租賃契約 之表示，依民法第450條第2項前段之規定「未定期限者， 各當事人得隨時終止契約」，被告所主張之租約既為未定 期限之租賃契約，被告亦已合法終止租約，被告即已構成 無權占用，應依原告主張遷離，並給付相當於租金之不當 得利予原告。 ⒋縱認租賃契約仍然存在，但原租金之約定對被告實為不公 ，該租金之給付應合於市場行情方為合理，蓋系爭標的98 年度地價稅為174,636元，房屋稅為68,846元，光稅金即合 計243,482元，平均每月即為20,290元，況除此外，尚有取 得系爭標的物之資金成本，及後續管理費用，原告卻僅願 支付每月15,000元，根本顯失公平。被告顯然違背誠信原 則強迫原告以不平等之條件接受系爭租賃契約，為原告所 無法接受。從而系爭不動產按月租金，應以每月120,000元 為當，又自原告取得系爭不動產之99年2月12日起至101年3 月12日止，被告欠繳25個月之租金差額共2,625,000元【（ 120,000－15,000）×25＝2,625,000】，原告爰依租賃法 律關係起訴請求被告給付之。 (三)爰聲明： ⒈先位聲明： ㈠被告應將如附表所示建物全部騰空遷讓返還原告。㈡被 告應自99年2月12日起至遷讓交還房屋之日止按月給付原告 120,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ㈠被告向原告承租如附表所示建物之租金，自99年2月12日 起調整為每月120,000元。㈡被告應給付原告2,625,000元 ，及自101年3月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 參、被告則以： 一、系爭門牌號碼為臺南市○○路○○號（臺南市○區○○段426 、532建號）建物係被告自民國69年間起即向訴外人林玉松 所承租： (一)系爭建物係被告自69年間起即向訴外人林玉松所承租，有 被告提出臺灣電力公司臺南區營業處於98年6月3日台南費 核代字第A0000000號書函記載被告申請「裝表供電年月： 民國69年5月」可稽，並經臺灣高等法院臺南分院98年度重 抗字第65號民事裁定認定在原告得標買受前之實施查封前 ，被告即已占有使用系爭不動產作為公司之營業處所迄今 等語。又按租賃契約為諾成契約且為不要式契約，縱期限 逾一年之不動產租賃契約，當事人未以字據訂立者，亦僅 視為不定期限之租賃，並不因其未訂立書面之契約，其租 賃契約即為無效，此觀民法第421條及第422條之規定自明 。茲被告與訴外人林玉松就系爭房屋租賃契約期限既逾一 年，而未以字據訂立，依上開民法規定自視為不定期租賃 契約，而不以書面租賃契約為其成生效要件，原告主張被 告應提出租賃契約書證明租賃關係存在云云，實非可採。 (二)又被告依與訴外人林玉松間之不定期租賃契約繳納租金， 業經附84、89至98年度承租系爭不動產之「各類所得扣繳 暨免扣繳憑單」可參，並有財政部臺灣省南區國稅局所出 具訴外人林玉松「綜合所得稅核定通知書（88年度申報核 定）」、「綜合所得稅核定通知書（89年度申報核定）」 及「97年度綜合所得稅各類所得清單」，各記載訴外人林 玉松有來自被告之租賃所得為證，顯見被告與訴外人林玉 松就系爭建物，於林玉松上開88、89年度各申報核定之前 一年即87年、88年，尚有繼續承租，可推知被告於民法89 年修法前即已承租系爭建物；再稽上開「各類所得扣繳暨 免扣繳憑單」及林玉松上開「97年度綜合所得稅各類所得 清單」與被告目前仍繼續占有使用系爭建物之情況，益徵 被告於民法89年修法後，仍有繼續承租之事實。 二、原告主張本件有民法第425條第2項規定之適用，另依同法第 767條前段規定請求遷讓返還系爭不動產云云，實有違誤： (一)按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租 賃契約對於受讓人仍繼續存在，為修正前民法第425條所明 定。雖88年4月21日將該條文修正為同條第1項，並於第2項 增列「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之」。惟修正後之民法第425條規定，於 民法債編施行法中無溯及特別規定，故89年5月5日民法債 編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，依民法債編施行 法第1條後段之規定，自不適用修正後民法第425條第2項之 規定（最高法院98年度台上字第764號裁判要旨參照）；又 「民法債編施行法第24條第1項規定：民法債編施行前所定 之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針 對19年5月7日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定， 其於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89年5月7日 間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定 之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法 債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定。原審本此 見解，認系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行 前之84年12月10日訂立，故於民法債編修正施行後之94年5 月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債 編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425 條買賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在 。」（最高法院96年度台上字第976號裁判要旨參照）。從 而，訴外人林玉松即系爭不動產之出租人於89年5月5日民 法債編修正施行前，已與承租人即被告訂立未經公證、租 賃期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將系爭不 動產交由被告占有使用中，嗣於該法修正施行後因系爭不 動產遭拍賣而由原告得標買受取得，揆之上開實務見解之 說明，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律 之安定性，本件當無適用修正後民法第425條第2項規定之 餘地，亦即原告依執行程序拍賣得標取得之本件系爭不動 產，自有修正前民法第425條「買賣不破租賃」原則之適用 ，系爭租約對原告繼續存在，被告占用系爭不動產，即非 無權占有。 (二)又原告提起本件訴訟，係不同意被告已給付前與訴外人林 玉松所約定一年份租金18萬元作為其應給予原告之99年度 租金，故乃通知被告洽定新租約並要求月租12萬元。可知 原告就系爭不動產本即有出租而非收回自住之意思，而如 上所述，被告與訴外人林玉松之租約係屬不定期租賃且對 原告繼續存在，原告請求被告遷讓房屋，自應受土地法第 100條規定之限制（參照院解字第3489號解釋）。茲兩造既 無該條規定之情形，且被告亦非無權占有並已給付原告99 年度之租金，而原告就其主張被告無權占有系爭不動產亦 未舉證以實其說，則原告依民法第767條前段規定請求被告 遷讓返還系爭不動產云云，自無足採。原告依同法第179條 請求被告返還相當於受有租金利益之不當得利，自亦無理 由。 三、又系爭建物縱於81年間曾向臺南市第六信用合作社借款並設 定抵押，且該抵押權設定契約書記載系爭建物及其坐落土地 不得出租或於其他約定事項約定，如擬出租抵押物，均應徵 得臺南市第六信用合作社書面同意云云。惟上開約定均屬定 型化契約，一般居於弱勢地位之借款人或抵押人縱欲要求債 權銀行不為記載，亦難達其目的，況上開約定僅拘束契約雙 方當事人效力，縱有違反，亦屬設定義務人或契約當事人應 否對臺南市第六信用合作社負債務不履行責任問題，非謂一 有上開約定，設定義務人或契約當事人即無違反之可能，故 原告據上開約定認訴外人林玉松無為系爭建物出租云云，亦 無足取。 四、另依民法第442條規定，須不動產租賃物本身價值有昇降， 當事人始得訴請法院增減其租金，而兩造無約定得調漲租金 之情形，故原告請求調漲租金，實屬無理由。蓋民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成 立後有昇降者而言（見最高法院26年滬上字第4號判例）， 而非指一般物價之漲落。本件系爭不動產之租賃雖屬不定期 租賃，但自原告取得該不動產租賃物所有權後，該不動產價 值並非有何高漲，且原告亦未能證明該不動產有何價值之昇 漲，而兩造又無約定得調高租金之情形，則原告請求調張 本件之租金，自無理由。 五、就不動產估價報告書部份： (一)關於川普不動產估價師事務所所為本件不動產估價報告書 之部分，有部分違誤，尚不足以作為本件租金之依據： ⒈①查該報告書第28頁中「比較標的一」，雖記載坐落臺南 市○區○○路○○號店面商業用之每月租金為「22,000」， 但不僅未有該相關之租約可稽，且查該房租亦曾經該區廣 州里里長秘書許端欽實際訪查每月為「17,000」，則其據 上錯誤之租金計算而於其該報告書中第32頁記載1樓店面「 最後推定比較價格為每月每平方公尺92元」，即有違誤。 ②次查該報告書第33頁中「比較標的一」及「比較標的二 」，所載每月租金，既於其「交易型態」欄中均記載「待 租租金」，則其據上尚未成交之租金計算，而於報告書中 第33頁記載上開「比較標的一」及「比較標的二」其「核 算後2樓租金單價（每月每平方公尺）」，分別為「69元」 及「59元」，自非的當。③遞查該報告書第34頁之「比較 標的二」中，就「主要道路寬度」、「區域利用成熟度」 分別調整百分率各5%、8%；惟何以須調整百分率如此之大 ，未見其有何說明，則其如此認定，自欠允當。④又查該 報告書第35頁之「比較標的一」係屬坐落臺南市○區○○ 路○○號之房屋，該文南路即有傳統市○○○○路兩旁亦有 賣吃的東西或衣物或診所、藥局等，詎該頁「接近條件」 欄之「接近市場之程度」仍記載「相當」，調整百分率為 0%等語，要非可採。⑤基於上開⒉⒊⒋等說明，則該報告 書第36頁據其有欠的當之數據而計算本件住宅「最後推定 比較價格為每月每平方公尺54元」云云，自亦非足採。⑥ 再者，一般往宅用或陽台之月租金，衡之一般客觀經臉法 則及常情，實恆較低於一般商辦或工廠用之租金，詎該報 告書第38頁仍就本件不動產屬「住宅」用之地上三、四、 五樓層及陽台之月租金，同於該一、二樓屬「辦公或工廠 」用之月租金，則其該認定及計算，自均有違背一般客觀 經驗法則及常情，故其據此所計算本件不動產之每月總租 金為119,132元，即非足採。⑦又本件建物並非原告興建， 自無建物開發而借貸資金之情事，故該報告書第9頁中記載 「D、稅金及其他負擔以土地成本與（總成本）直接成本金 額0.6%計」，或於同頁「E、」中計算「建物之資本利息利 率」時，加計「借貸資金50%」×「2.69%銀行放款利率」 ，即與實情不符，自有違誤，故其報告書第50頁中有關「 稅捐及其他」、「資本利息」等部分之記載，自非可採。 ⑧另本件建物既非原告興建，自無其報告書第50頁中所記 載「規劃設計費」、「廣告銷售費」、「管理費」及「利 潤」等部分，故其有關上開部分之記載，自同非可取，是 其據此而於該報告書第51頁中求算推估本件之「土地成本 價」及「建物成本價」部分，即均有違誤，要非足採。⑨ 再查該報告書第54頁中之「比較標的一」，雖記載租金每 月2萬元，但同一房屋於該報告書第28頁中之「比較標的三 」，記載月租為11,800元，何以有此差異，尚欠分明。另 其第54頁中之「比較標的二」及「比較標的三」，均坐落 於臺南市○區○○路上，該路段上吃或購買衣物或就診之 生活機能，均優於坐○於○區○○路上之本件不動產，則 其取該二標的作為租金收益率之計算，自非的當，況查其 「比較標的一」坐落於臺南市○區○○○街○○號之租金收 益率亦僅為4.02%，是其計算本件之租金收益率為4.20%， 實要非可採。⑩基上，該報告書第57頁記載本件「求得9 9 年2月之租金為117,212元/月」云云，自亦非足取。⑪又查 該報告書第58頁雖記載押金收益174元/月，並將其列入每 月之實質租金計算得值117,386元；惟查押金，一般係承租 人以其自己之款項交付予出租人，而於租期屆至不續租時 ，扣除承租人欠繳之租金或就毀損租賃物之修復費用後， 於有剩餘時無息返還承租人，故一旦於承租人交付該押金 後，自不得將該押金收益列為每月承租人應繳之租金，詎 報告書第58頁就此仍未詳加區分，而仍列為承租人每月之 租金，自非可採。⑫末查該報告書就住宅部分，亦有未注 意土地法97條第1項「法定租金」規定適用之情形。 ⒉本件就住宅部分，應有土地法第97條第1項「法定租金」規 定之適用，原告請求相當於租金之不當得利每月12萬元或 上開報告書所估算之每月實質租金117,386元，實均屬過高 ：①查本件系爭房屋業經臺灣高等法院臺南分院98年度重 抗字第65號民事裁定認定其有「同時作為工廠、辦公室及 住家使用」等語，並經臺南市稅務局分別其「營業」及「 住家」使用情形予以課稅，且經上開川普不動產估價事務 所前去現場了解，而於其上該報告書記載本件房屋之三、 四、五樓為住宅用。②按土地法第97條第1項規定：「城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 百分之十為限」。該條項規定係屬強制規定，如當事人間 約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（見最高法 院43年台上字第392號判例），實務上並認該條所指之房屋 ，係指供住宅使用，而不包括供營業使用之房屋（參最高 法院99年台上字第1618號民事判決），則本件縱認原告得 請求相當不當得利之租金或請求調高租金，系爭房屋就供 住宅使用之部分自有上開土地法第97條第1項規定之適用。 ③又依土地法施行法第25條、第148條規定：「土地法第九 十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價 ，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價 額。」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地 價。」可知該法定地價係指依土地法所為該土地之申報地 價而言，茲依原告於其起訴狀所檢附系爭土地土地謄本所 載之申報地稅，可知本件系爭不動產土地之法定地價全部 共為4,989,600元（10,800×215＋l0,800×104＋l0,800× 143＝4,989,600），而依川普不動產估價師事務所上開報 告書第22頁所載有關該不動產屬「住宅」之第三、四、五 樓面積，可知該「住宅」部分佔該不動產全部土地面積之 49.34%【（266.96＋266.96＋266.96＋82.41＋82.41＋82. 41）÷（1,601.76＋522.36）＝49.34%】，故該「住宅」 部分土地之法定地價即應為2,461,869元（4,989,600×49. 34%＝2,461,869）。另關於屬「住宅」部分之建築物價額 ，因本件系爭房屋該管之臺南市政府其地政事務所均未辦 理對建築物價額之估價，而一般均參酌稅捐機關之課稅現 值為該建築物現存價額之估定，茲參酌臺南市稅務局有關 本件系爭房屋「營業」及「住家」使用所計算之課稅現值 共6,199,800元（2,019,000＋2,991,700＋509,600＋679,5 00＝6,199,800），可知本件土地及建集物之申報總價額為 11,189,400元（4,959,600＋6,099,500＝11,189,400）， 而依前揭課稅現值，可知其中屬「住家」部分建集物之現 值為3,671,200元（2,991,700+679,500），合計上開屬「 住宅」部分之土地及建物之總價額即為6,133,069元（2,46 1,869＋3,671,200＝6,133,069），故縱依川普不動產估價 師事務所該報告書第54頁所載其所求得本件年租金收益利 率為4.20%計算，此部分之租金亦僅為21,466元（6,133,06 9×4.20%÷12＝21,466）。 ⒊另關於屬「辦公、工廠」使用部分，扣除上開所述屬「住 宅」部分所佔本件不動產全部土地面精之49.34%後，其「 土地面積」佔本件不動產全部土地面積50.66%；另就該部 分之「建物面積」部分，參考川普不動產估價師事務所該 報告書第22頁所載本件不動產之面積，可知此部分之「建 物面積」佔本件不動產建物全部面積之32.90%【（266.96 ＋266.96＋82.41＋82.41）＋（1,601.76＋522.36）＝ 32.90%】，故縱依川普不動產估價師事務所該報告書第53 頁所載本件不動產之全部土地價格為19,819,800元、全部 建物價格為13,320,697元，則本件屬「辦公、工廠」使用 之「土地價格」部分即為10,040,711元（19,819,800×50. 66%＝10,040,711），其「建物價格」部分即為4,382,509 元（13,3 20,697×32.90%＝4,352,509），合計上開屬「 辦公、工廠」部分之土地及建物之總價額即為14,423,220 元（10,040,711＋4,382,509＝14,423,220），故縱依川普 不動產估價師事務所該報告書第54頁所載其所求得本件年 租金收益利率4.20%計算，此部分之租金亦僅為50,481元（ 14,4 23,220×4.20%÷12＝50,481）。 ⒋合計上開⒉、⒊之部分，則本件不動產「住宅」及「營業 」使用部分之月租金即共為71,947元（21,466＋50,481＝ 71,947）故原告請求相當於租金之不當得利每月12萬元或 川普不動產估價師所估算之每月117,386元，即均屬過高。 (二)關於黃志豪不動產估價師事務所所為本件不動產估價報告 書之部分，仍有部分違誤，尚不足以作為本件租金之依據 ： ⒈①查該報告書就本件不動產供作「住宅」使用部分，並未 注意土地法第97條第1項「法定租金」規定適用之情形，則 其估算本件不動產之每月租金96,235元，即非足採。②次 查該報告書第45頁中「9(3)保險費」之部分，將「火險費 用」及「地震險費用」合計為47,163元，列為「分要費用 」而加入計算於「經濟租金」中，並為本件價格決定之一 部；惟「火險」及「地震險」等保險費用，並非每件租賃 之不動產均有或均須投保，本件亦然，故該報告書上開計 算，即非的當。③本件不動產亦無重置之營造施工費，該 報告書第47頁中(4)提列「重置提撥款」計160,635元，並 加入計算於「經濟租金」中，而為本件價格決定之部，亦 非允當。④又該報告書第48頁「四、價格結論」中雖計算 本件押金收益每月為「143元」，並將其列入每月之實質租 金計算，而估算本件之租金為每月96,235元；惟查押金之 約定，係屬私法自治中契約自由原則之範疇，並非必然， 且縱有約定，亦係自約定時起或於租約成立時，由承租人 將該押金款項交付予出租人，此時出租人始有押金收益可 言，然承租人既依約定交付該押金，則自不得再將該押金 收益列入每月承租人應繳之租金中，否則，無異使出租人 獲有一面收取押金，一面又將押金收益再算入租金中之雙 重不當得利，故該報告書忽略此實際情形而仍將之列為承 租人每月之租金，自非可採。⑤再者，本件建物既非原告 興建，自無其報告書第42頁「B」中所記載「規劃設計費」 、「廣告費、銷售費」、「管理費」、「稅捐及其他負擔 」，自無因建物開發而借貸資金之利息情事，故該報告書 第42頁中記載「資本利息年利率」，並以借貸資本比例60% 計、利率2.56%，計算本件建物之「資本利息年利率」時， 即與實情不符，自有違誤，故其據此而於該報告書第44頁 中求算推估本件之「建物成本價格」為17,913,513元，自 非可取。 ⒉縱認本件得調漲租金，但本件不動產就供作「住宅」或「 住家」使用部分，亦應有土地法第97條第1項「法定租金」 規定之適用，上開報告書就本件並未適用前揭規定而估算 每月實質租金為96,235元，自非可採，而原告所請求相當 於租金之不當得利每月12萬元，亦屬過高： ① 本件系爭房屋之三、四、五樓現況確為供「住宅用」或 「住家」使用：查系爭房屋業經臺灣高等法院臺南分院98 年度重抗字第65號民事裁定認定其有「同時作為工廠、辦 公室及住家使用」等語，並經臺南市稅務局分別其「營業 」及「住家」使用情形予以課稅，且分別經川普不動產估 價事務所及黃志豪不動產估價師事務所之估價人員前去現 場了解，而各於其估價報告書記載本件房屋之三、四、五 樓現況為「住宅用」、「住家」，顯見本件房屋之三、四 、五樓確供為住宅使用。②本件系爭房屋就供「住宅」或 「住家」使用之部分，其租金計算應適用土地法第97條第1 項之規定：按土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 。」該條項規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超 過此限制，其超過部分無請求權（見最高法院43年台上字 第392號判例後段），實務上並認該條所指之房屋，係指供 住宅使用，而不包括供營業使用之房屋（最高法院99年台 上字第1618號民事判決），則本件縱認原告得請求相當不 當得利之租金或請求調高租金，系爭房屋就供「住宅」或 「住家」使用之部分，自有上開土地法第97條第1項規定之 適用。 ⒊依土地法第97條第1項規定，本件就供「住宅」或「住家」 使用之部分，其「土地及建築物之總價額」即為6,133,069 元，故若依黃志豪不動產估價師事務所該估價報告書記載 本件年租金收益率1.95%計，此部分之每月租金係9,966 元 ，若以前揭「土地及建築物總價額」之年息百分之五計算 ，則每月之租金為25,554元： ①按土地法施行法第25條規定「土地法第九十七條所謂土 地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額 依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。」及土地 法第148條規定「土地所有權人依本法所申報之地價，為法 定地價。」可知該「法定地價」係指依土地法所為該土地 之「申報地價」而言。②茲依原告於其起訴狀所系爭房屋 坐落土地之土地謄本所載之申報地稅，可知本件全部土地 之「法定地價」共為4,989,600元（10,800×215＋10,800 ×104＋10,800×143＝4,989,600）；另依「川普不動產估 價師事務所」上開估價報告書第22頁及「黃志豪不動產估 價師事務所」上開估價報告書第23頁至第24頁所載，有關 本件不動產屬「住宅」或「住家」使用之第三、四、五樓 面積，係佔本件全部不動產土地面積之49.34%【（266.96 ＋266.96＋266.96＋82.41＋82.41＋82.41）÷（1,601.76 ＋522.36）＝49.34%】，故本件供「住宅」或「住家」使 用部分土地之法定地價即應為2,461,869元（4,989,600× 49.34%＝2,461,869）。③又關於屬「住宅」或「住家」使 用部分之建築物價額，因本件系爭房屋該管之臺南市政府 其地政事務所均未辦理對建築物價額之估價，而一般均參 酌稅捐機關之課稅現值為該建築物現存價額之估定。茲參 酌臺南市稅務局有關本件不動產其「營業」及「住家」使 用所計算之「房屋」課稅現值，其中屬「住家」部分建築 物之房屋課稅現值係3,671, 200元（2,991,700+679,500） ，故本件供「住宅」或「住家」使用之部分，其「土地及 建築物之總價額」即為上開就此部分所計算「法定地價」 及「房屋課稅現值」之總和共為6,133,069元（2,461,869 ＋3,671,200＝6,133,069）。④故本件就供「住宅」或「 住家」使用之部分，若以本件上開土地及其建築物之總價 額6,33,069元計，並依黃志豪不動產估價師事務所該估價 報告書第45頁所載其所求得本件年租金收益率1.95%計算， 則此部分之每月租金係為9,966元（6,133,069×l.95%÷12 ＝9,966）。另若依土地法第97條第1項所規定，並參酌本 件臨路情形、使用年限及接近服務性設施等相關因素，以 本件土地及其建築物申報總價之年息百分之5計算，可知本 件供「住宅」或「住家」使用部分之每月租金為25,554元 （6,133,069×5%÷12＝25,554）。 ⒋本件屬「辦公、工廠」使用之面積部分，依「黃志豪不動 產估價師事務所」該估價報告書比例計算土地及建物之總 價額後，再依其年租金收益率以1.95%計，則本件就屬「辦 公、工廠」使用部分之每月租金即為24,131元； 按本件屬「辦公、工廠」使用之「土地面積比例」部分， 當係扣除上開所述屬「住宅」或「住家」部分所佔本件全 部土地面積比例之49.34%後，計為50.66%；另就該部分之 「建物面積比例」部分，參考川普不動產估價師事務所該 報告書第22頁及黃志豪不動產估價師所該報告書第23頁至 第24頁所載，可知此部分1、2樓之「建物面積」佔本件全 部建物面積之32.90%【（266.96＋266.96＋82.41＋82.41 ）＋（1,601.7 6＋522.36）＝32.90%】，故縱依黃志豪不 動產估價師事務所該報告書第41頁及第44頁所載本件不動 產之全部土地成本價格為17,679,640元、全部建物成本價 格為17,913,513元，則本件屬「辦公、工廠」使用之「土 地價格」部分即為8,956,506元（17,679,640×50.66%＝ 8,956,506），其「建物價格」部分即為5,893,546元（17, 913,513×32.90%＝5,593,546），故本件屬「辦公、工廠 」部分之土地及建物之總價額即為14,850,052元（8,956,5 06＋5,893,546＝14,850,052），是依黃志豪不動產估價師 事務所該報告書第45頁所載其所求得本件年租金收益率為 1.95%計算，此部分每月之租金亦僅為24,131元（14,850,0 52×l.95%÷12＝24,131）。 ⒌本件不動產之每月租金，經上開計算後，或為34,097元或 為49,685元，故川普不動產估價師事務所該報告書所估算 之每月租金為117,386元、或黃志豪不動產估價師事務所該 報告書就本件估算每月實質租金為96,235元、或原告請求 相當於租金之不當得利每月12萬元，即均屬過高： ①合計上開⒊、⒋之部分，其中供「住宅」或「住家」使 用，若依黃志豪不動產估價師事務所該估價報告書記載年 租金收益率為1.95%計算，則此部分之每月租金為9,966元 ，故本件不動產之月租金即共為34,097元（9,966＋24,131 ＝34,097）；若以本件土地及其建築物申報總價之年息百 分之5計算此部分之每月租金係25,554元，則本件不動產之 月租金即共為49,685元（25,554＋24,131＝49,685）。故 本件不動產之每月租金，經上開計算後，或為34,097元或 為49,685元。②另查原告當初係以38,340,000元參與本件 不動產之法拍而得標，若以該價格並參照臺灣各地區銀行 目前一年定存固定利率最高為1.38%計，則原告上開款項若 存以一年之定存，其每月可得之利息亦僅為44,091元（ 38,34 0,000×l.38%÷12＝44,091），故原告請求相當於 租金之不當得利每月12萬元、或川普不動產估價師事務所 該報告書所估算之每月租金117,386元、或黃志豪不動產估 價師事務所所估算之每月租金96,235元，即均屬過高，自 均非可取。 六、縱認本件得調漲租金，其調張後租金之起算時間，亦非自原 告所主張自99年2月12日起算。按房屋或土地出租人，依民 法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按 原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整 租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即 不得溯及請求調整。（見最高法院48年台上字第521號判例 ），故如承租人於出租人訴請調漲租金前，已依原租約約定 付清租額，縱出租人於起訴前有請求調漲租金，亦不得溯及 自該起訴前起算，而應自起訴後法院判決所確定之時為起算 日。查原告係於99年11月22日追加調漲租金之訴為備位聲明 ，顯見本件原告並未於起訴前或起訴時即已請求調漲租金， 故縱認本件原告得請求調漲租金，惟其主張自99年2月12 日 起算該租金，亦無理由。 七、並聲明：1.原告之訴駁回。2.如為不利於被告之判決，請准 預供擔保免為假執行。 肆、得心證之理由： 一、查原告於99年1月28日，以38,340,000元，經本院拍賣拍得 買受系爭坐落臺南市○區○○段392-2、392-5、393地號土 地，及其上426、536建號，門牌號碼為臺南市○○路○○號房 屋，並於99年2月12日領得本院所核發之不動產移轉證書。 而上開不房地自原告取得所有權起迄今，仍為被告公司所占 有使用；被告公司法定代理人林政憲為系爭不動產原所有權 人林玉松之子，前經原告於99年4月19日以臺北長春路郵局 813 號存證信函通知，要被告與原告洽訂新租約並每月繳付 租金12萬元，嗣被告公司僅開立面額18萬元之支票（即一年 份按月1萬5仟元之租金）予原告，原告遂於99年4月29日以 臺北長春路郵局888號存證信函通知被告遷離，並主張以被 告所付18萬元用以抵銷被告占用原告系爭不動產之不當得利 等情，有本院99年2月9日南院龍98執正字第6248號不動產權 利移轉證書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、 臺北長春路郵局存證信函附卷（見本院補字卷第10至24頁） 可參，且為兩造所不爭，自堪信為真實。 二、原告主張被告公司占有使用原告經拍賣買受之系爭不動產， 屬無權占有或為按租賃關係而有調整租金之必要，惟為被告 所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點厥為：㈠被告是 否為無權占有或有不當得利？㈡原告請求調整租金是否有理 由？若有理由，則上開不動產之租金應若干為適當？應自何 時起算？經查： （一）系爭房地於90年4月23日，經本院90年度執全字第1339號 債權人中國信託商業銀行股份有限公司與債務人林玉松等 人間假扣押強制執行事件辦理查封登記在案，且於同年月 26日經本院執行人員至現場實施查封，並於查封筆錄記載 ：系爭房屋由債務人開設被告公司等語，有土地、建物登 記謄本及本院90年度執全字第1339號查封筆錄附於本院98 年度執字第6248號執行卷足憑。次觀被告於本院實施查封 前即已占有使用系爭房地作為公司之營業處所迄今，亦有 經濟部中部辦公室98年7月17日經中三字第09834806050號 函附被告公司變更登記事項卡及牛津學堂不動產估價師事 務所製作之不動產估價報告書所附附件五勘估標的照片附 於前揭執行卷可佐，足認被告於查封前即已占有系爭房地 乙節，洵堪採信。再者，卷附之84、89至98年度承租系爭 不動產之「各類所得扣繳暨免扣繳憑單」，及財政部臺灣 省南區國稅局所出具訴外人林玉松「綜合所得稅核定通知 書（88年度申報核定）」、「綜合所得稅核定通知書（89 年度申報核定）」及「97年度綜合所得稅各類所得清單」 （參本院卷第23-27頁），均記載訴外人林玉松有來自被 告之租賃所得為證，被告既多年占有系爭房地，且給付租 金予訴外人，顯見被告與訴外人林玉松就系爭房地有租賃 關係存在。是原告主張被告與系爭房地之前所有人林玉松 間無租賃關係存在云云，尚不足採。原告雖以前所有人林 玉松於81年間，向臺南市第六信用合作社借款並設定抵押 ，而該抵押權設定契約書即記載「系爭建物及其坐落土地 不得出租或於其他約定事項約定，如擬出租抵押物，均應 徵得臺南市第六信用合作社書面同意」等字句，而謂林玉 松與被告間無租賃關係云云。惟上開約定均屬定型化契約， 一般居於弱勢地位之借款人或抵押人均難以更改，況上開 約定僅拘束契約雙方當事人效力，縱有違反，亦屬設定義 務人或契約當事人應否對臺南市第六信用合作社負債務不 履行責任問題，非謂一有上開約定，設定義務人或契約當 事人即無違反之可能，故原告據上開約定認訴外人林玉松 並無出租系爭房地云云，亦無足取。 （二）又系爭房地，被告係以一年18萬之租金（即每月15,000元 ）給付原所有權人林玉松，嗣原告於99年間取得所有權後 ，被告仍簽發面額18萬之支票乙紙交付原告等情，有前揭 「各類所得扣繳暨免扣繳憑單」、財政部臺灣省南區國稅 局所出具訴外人林玉松「綜合所得稅核定通知書」及原告 所寄之存證信函（見原證5）在卷可參，是堪認定。按不 動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未 以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有 明文。查本件被告承租系爭房地顯已逾一年，並迄今仍占 有使用中，且未就租賃期間定有字據，揆諸前開法條意旨 ，本件租賃應視為不定期限之租賃。次按出租人於租賃物 交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人 仍繼續存在，為修正前民法第425條所明定。雖88年4月21 日將該條文修正為同條第1項，並於第2項增列「於未經公 證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適 用之」。惟修正後之民法第425條規定，於民法債編施行 法中無溯及特別規定，故89年5月5日民法債編修正施行前 所訂立之不動產租賃契約，依民法債編施行法第1條後段 之規定，自不適用修正後民法第425條第2項之規定，有最 高法院98年度台上字第764號裁判要旨可資參照；又「民 法債編施行法第24條第1項規定：民法債編施行前所定之 租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對 19年5月7日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其 於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89年5月7日間 ）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之 租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債 編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定。故系爭基 地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前之84年12月10 日訂立，故於民法債編修正施行後之94年5月間雖由上訴 人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第1 條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條買賣不破 租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在。」亦有最 高法院著有96年度台上字第976號裁判要旨可佐。從而， 訴外人林玉松即系爭不動產之出租人於89年5月5日民法債 編修正施行前，已與承租人即被告訂立未經公證、租賃期 限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將系爭不動產 交由被告占有使用中，嗣於該法修正施行後因系爭不動產 遭拍賣而由原告得標買受取得，揆之上開實務見解之說明 ，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安 定性，本件當無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地 ，亦即原告依執行程序拍賣得標取得之本件系爭不動產， 自有修正前民法第425條「買賣不破租賃」原則之適用， 系爭租約對原告繼續存在，被告占用系爭不動產，即非無 權占有。是原告主張被告無權占有，並應給付相當於租金 之不當得利予原告云云，均屬無據，委無足採。 （三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得 終止契約。民法第440條定有明文。查本件被告業已支付 18萬元之租金予原告，已說明於上，且原告迄今亦無提出 有何催告被告支付租金之證據，是原告主張其已合法終止 兩造租約，被告為無權占有云云，亦屬無據，不足採信。 從而原告依民法第767條及民法第179條請求被告返還系爭 房地及給付相當於租金之損害，均無理由，應予駁回。又 原告先位聲明既受敗訴判決，其假執行之聲請，即失所依 據，應併予駁回。 （四）按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更 其他原有之效果。民法第227之2第1項著有明文。查系爭 房地租金每年18萬元，係於民國80年間所定，迄今已10餘 年，而臺灣地區近10年來，物價明顯上漲，此乃眾所週知 之事，而本件租金仍以10餘年前為標準，顯不合理。參以 系爭房地99年間之地價稅及房屋稅即高達243,482元，有 房屋稅繳款書附卷可稽（見本院卷第43-45頁），原告所 收取之租金，竟不足以支付稅金，足證上開每年18萬元之 租金顯失公平，是原告訴請調整其租金，洵屬有據。被告 以原告取得系爭房地後，該不動產價值並無高漲，而兩造 又無約定得調高租金之情形，則原告請求調漲本件之租金 自無理由云云，委無可採。又原告係於99年10月27日追加 調漲租金之訴為備位聲明，有99年10月27日言詞辯論筆錄 可徵，則應自該日起調整租金，原告主張自99年2月12日 起算該租金，自無理由，不應准許。 （五）又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。經 查，系爭土地坐落於臺南市南區下林地區廣州里，該區域 內公共設施齊備，生活機能良好，半徑1.5公里以內有臺 南市議會、金華公園、水萍塭公園、新興國小、大成國中 等公共設施，有高雄市不動產估價師公會及黃志豪不動產 估價師事務所函附地圖、現場周邊照片等在卷可參，又系 爭建物為五層樓透天建物、外觀牆面刻有「幼松內衣股份 有限公司」之字樣，建物內一層為幼松內衣辦公室、會議 室，第二層為工作場所，三層以上為住家及貨品倉儲，地 下層為工作場所及倉儲，工作場所內所進行之活動為生產 衣服等產品，亦有現場照片可佐。是本院審酌系爭土地所 在之位置、交通之便利性、系爭建物之使用狀況及高雄市 不動產估價師公會及黃志豪不動產估價師事務之租金估價 報告等情，認被告等承租土地之每月租金，以調整至106, 000元為適當。 （六）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限。土地法第97條第1項固有明文。惟 土地法第3編第3章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本 為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密 集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂 於土地法第3章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解 決。該章第97條限制出租房屋之租金額，即係在保障經濟 上之弱者即承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免 造成居住問題。惟如承租之房屋亦非單純供居住安身之用 ，承租人因承租房屋而獲得之利益，非一般供住居用之房 屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制 （最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。是土地 法第97條關於約定最高租額之限制，應僅限於承租城市地 方單純供住宅使用之房屋有其適用。查被告承租系爭房地 ，於建物內一層作為公司辦公室、會議室，第二層為工作 場所，三層以上為住家及貨品倉儲，地下層為工作場所及 倉儲，故顯非單純供住宅使用，揆諸前揭法條意旨之說明 ， 本件租金自無上開法條之適用。被告以高雄市不動產估價 師公會及黃志豪不動產估價師事務所函附租金估價報告均 未考慮土地法第97條之規定，而抗辯上開估價報告均不可 採云云，不足採信。 （七）又估價師須經考試院考試及格，並領有內政部所發給之不 動產估價師證書，是其訪價、估價有一定常規及專業，其 所提出之不動產報告數據，自比一般人所提供之資料更有 公信力。查高雄市不動產估價師公會函附之報告書第28頁 中「比較標的一」，記載坐落臺南市○區○○路○○號店面 商業用之每月租金為「22,000」，被告則以該房租亦曾經 該區廣州里里長秘書許端欽實際訪查每月為「17,000」， 因而認上開租金報告有違誤，不足採信云云，惟被告並未 具體說明為何廣州里長「秘書」之訪查數據比估價師較為 可信？又里長秘書究於「何時」訪查而得該資料？其又有 何法定權限得進行訪查？又為何要訪查？凡此種種，被告 既未舉證並加以說明，是其任意指摘估價報告有誤云云， 委無足採。 （八）被告雖又抗辯上開估價報告書之部分數據不當云云，惟報 告書中第33頁中之比較標的一及比較標的二所用之待租租 金，經調整後為本案之適用租金，此係依據估價技術規則 第19條及第21條之規定處理，亦即將待租租金進行情況調 整、區域因素調整與個別因素調整，而求得本案之租金。 報告書中第34頁之比較標的二之主要道路寬度及區域利用 成熟度調整率，係依據現況勘察案例二後，比較勘估標的 之區位條件，並依據估價師之客觀經驗值，判斷而得。報 告書第35頁之估價目的係以當區之同質性標的進行比較求 得住宅型之租金，住宅型租金須考慮到整體生活圈，目前 當區居民之交通工具皆以自備車或機車為主，生活圈之範 圍約300-500公尺，因此求取租金價格時須考量整體生活 圈而非單一商業行為，非以字面上之意義進行主觀分析。 又成本法之估算係依據估價技術規則第48條，成本法旨求 取勘估僄的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累 積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法 。依前項方法所求得之價格為成本價格，亦即興建與勘估 標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於 價格日期建築所需之成本，再扣除折舊求得，並不會因為 興建人而有所不同。報告書第28頁比較案例3，租金為1, 1800元，係由全棟不動產租金進行萃取之店面租金，報告 書第54頁之租金為20,000元，係指利用全棟不動產之租金 萃取當區之合理還原率，兩者所指之標的前者為一樓店面 ，後者為整棟建築物，此為租金差異之原因。依據估價技 術規則第2條第12項，近鄰地區，指勘估標的或比較標的 周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地 區，系爭進行租金收益率，係依據近鄰地區中之案例進行 萃取，並將所求取之租金收益進行加權平均，租金收益率 進行地區性評量，本就會有高低差，而加權平均即是進行 客觀評估之方式，故所選取之租金收益率為本案適合之數 據等情，業據估價師朱南玉說明綦詳（見本院卷第144 頁 ），再參以黃志豪估價師所提供之數據相互比對，大抵若 合符節，是堪採信。被告空言指摘數據不當，委無可採。 從而，系爭房地應給付之租金，自99年10月27日起調整為 以每月106,000元計算，為有理由，逾此之部分則無理由 ，應予駁回。 （九）查原告於99年2月12日即取得上開房地所有權（領得權利 移轉證書），是其得請求之租金，自該日起至99年10月26 日止（即調整租金前）為127,500元（計算式：每月15,00 0元×8月又15天=127,500元），及自99年10月27日起至 101年3月12日止，以每月租金106,000元計，共466,400元 （計算式為：106,000×4月又12日=466,400元），扣除被 告先前已給付之18萬元，則為413,900元（計算式：127, 500＋466,400-180,000=413,900元）。從而，原告請求被 告給付租金413,900元，及自101年3月13日起至清償日， 按週年利率5%計算之利算，為有理由，應予准許；至逾此 金額之請求，即難謂當，應予駁回。又本判決就原告勝訴 部分，所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第 389 條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告就此 部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核亦無不合， 爰另酌定擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之 聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。 三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。 伍、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴一部有理 由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5 款、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 3 月 27 日 民事第一庭 法 官 廖建彥 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 3 月 27 日 書記官 蘇玟心