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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　101年度南小字第680號 原　　　告　燊典不動產經紀有限公司 法定代理人　傅家慧 被　　　告　鄭純芳 訴訟代理人　趙培皓律師 　　　　　　劉芝光律師 　　　　　　李合法律師 上一人 複代理人　　王燕玲律師 上列當事人間請求給付服務費事件，於民國101 年12月4 日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張被告於民國101 年3 月24日簽訂專任委託銷售契約 書（下稱系爭契約），將其所有門牌號碼台南市○○區○○ ○街○○○ 巷○ 弄○○號房屋及其坐落土地（下稱系爭不動產） 委託原告居間仲介銷售，委託期間自同日起至同年9 月30日 止，委託價額為新台幣（下同）250 萬元至298 萬元。又依 慣例，買方出價未達委託價額時，仲介公司常用不動產買賣 意願書以斡旋金或邀約書洽商買賣雙方出價，但若買方出價 已達委託銷售價額，仲介公司即代為收受定金。是依系爭契 約第6 條第2 款約定，原告覓得買方即訴外人吳傳明於101 年4 月17日出價達被告委託之銷售價額250 萬元後，即代理 被告收受吳傳明交付之4 萬元定金。原告隨即通知被告，並 約定於同年月21日與吳傳明洽談簽約事宜，詎被告與吳傳明 洽談不久後就藉機離開，雖原告另以101 年4 月23日永康大 橋郵局第150 號存證信函通知被告簽約，但被告迄今仍未出 面簽立系爭不動產買賣契約。被告為劉家肉粽高階主管，具 有臨場判斷能力，並非賺取微薄工資之人，若其經濟有困難 ，更應於達到委託價額之時，即將系爭不動產出售。若有特 約內容，應在系爭契約第17條特約條款附註，但被告僅在系 爭契約第17條親筆寫下：「本人已知悉本契約內容」等字， 並特別在旁簽名，足見兩造確無系爭不動產總價未達298 萬 元，應先徵得被告同意之特約。又原告前員工即訴外人陳俊 榮因違反原告公司之規定而解職，自有不滿，其與被告又為 舊識，且陳俊榮於101 年8 月14日出具之聲明書內容之可信 性與事證及常情不符，顯見陳俊榮之證述不具可信性。是依 系爭契約第8 條第3 款第3 目規定，原告已完成居間仲介之 義務，被告因個人因素，不願或無法與原告介紹之客戶簽立 系爭不動產買賣契約，顯已違反系爭契約規定，仍應支付服 務報酬10萬元予原告，原告並於101 年5 月3 日以永康大橋 郵局第169 號存證信函通知被告付款，被告逾催告期限仍未 付款。為此依系爭契約第8 條第3 款第3 目約定提起本件訴 訟等語。並聲明：被告應給付原告10萬元。 二、被告則以其委託出售時，原告公司法定代理人傅家慧未詢問 被告意願，即自行於系爭契約第2 條委託價額處填寫250 萬 元，經被告當場表示不同意，傅家慧才又加註「至298 萬元 正」，此觀委託價額為250 萬元至298 萬元，而非特定金額 即明，嗣被告明確向傅家慧及陳俊榮聲明系爭不動產總價如 低於298 萬元時，應先徵得被告同意，渠2 人亦表示知悉並 同意，此亦可由陳俊榮之聲明書得證。又原告係於劉家肉粽 從事勞力賺取微薄工資之人，且其配偶罹病多年，家庭經濟 困難，不得已委託原告出售系爭不動產，對於價金之要求， 自然有所不同，況一般屋主當然希望出售金額越高越好，就 銷售價額自無設定上限之意義及需要，如被告同意以250 萬 元出售系爭不動產，即無須加註「至298 萬元正」。101 年 4 月14日當日被告在原告公司，而被告之姊即訴外人鄭麗芳 在電話中均明確告知吳傳明不以250 萬元出售系爭不動產， 此亦為原告所知悉，否則陳俊榮無須為求圓融解決，而傳遞 簡訊予被告之夫。原告故意不顧被告委託原意，蓄意矇騙斡 旋細節，仍向吳傳明收取定金，謀取不當利益甚為明顯，原 告處理事務有違被告委託之意旨，業經被告終止委任關係， 原告自不得依系爭契約第8 條第3 款第3 目約定向被告收取 服務報酬，否則無異鼓勵受託人違背委任人之指示，有違公 平及民法第148 條誠信原則等語資為抗辯，並聲明：如主文 所示。 三、兩造不爭執之事實： （一）兩造於101 年3 月24日簽立系爭契約，由被告委託原告銷 售系爭不動產，當時在場之人包括傅家慧、陳俊榮及被告 。系爭契約第2 條載明：「委託價額：貳佰伍拾萬元整至 貳佰玖拾捌萬元正」。第5 條載明：「服務報酬：⑴為成 交價額之百分之4 （內含營業稅）……」。第6 條第4 款 載明：「因可歸責於甲方（即被告）之事由而未能簽立不 動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方。」。 第8 條第3 款第3 目載明：「甲方義務……⑶專任委託之 遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成 居間仲介之義務，除第2 款給付委託價額百分之2 之服務 報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之4 服務報酬，並 應立即全額一次支付予乙方。……③乙方收受定金後，因 可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽 立不動產買賣契約書時。」。第10條載明：「委託期間： 自101 年3 月24日起至101 年9 月30日止。」。第17條載 明：「一般買賣，買方付契稅，賣方付增值稅，移轉費用 及代書費買賣雙方平均負擔。」、「本人已知悉本契約內 容，自願放棄審閱權」。 （二）吳傳明於101 年4 月17日簽訂買賣定金收據，表示願以25 0 萬元購買系爭不動產。 （三）原告於101 年4 月23日以永康大橋郵局第150 號存證信函 通知被告，表示：吳傳明已出價達到委託價格250 萬元， 並代理收受定金，買賣契約已成立生效，通知被告於函到 5 日內至原告公司與吳傳明簽立買賣契約；經被告於同年 月26日以台南東城郵局第000072號存證信函要求原告提供 相關洽商經過及收受定金之依據、證明等；原告於同年5 月3 日以永康大橋郵局第169 號存證信函通知被告因其未 出面履行簽訂不動產買賣契約書之義務，仍應依系爭契約 第8 條第3 款第3 目之約定，給付原告10萬元之服務報酬 ；被告則於同年月4 日以台南東城郵局第000079號存證信 函聲明終止與原告間委任關係。 （四）吳傳明於101 年4 月23日以永康大橋郵局第149 號存證信 函通知被告應於5 日內至原告公司簽訂不動產買賣契約書 。 （五）吳傳明於101 年5 月3 日以永康大橋郵局第168 號存證信 函，通知被告因可歸責於其之原因而拒不簽訂不動產買賣 契約書，告知被告解除雙方買賣契約，並請求加倍返還定 金予原告。 四、原告主張依系爭契約第6 條第2 款約定，原告覓得吳傳明出 價達被告委託之銷售價額250 萬元後，即有權代理被告收受 吳傳明交付之4 萬元定金，但被告卻不願簽訂系爭不動產買 賣契約，依系爭契約第8 條第3 款第3 目規定，被告仍應給 付服務報酬10萬元予原告云云，被告則以前開情詞抗辯，是 本件爭執在於：（一）兩造有無約定出售價金如低於298 萬 元，出售前應得被告 同意始能出售系爭不動產？（二）原 告請求被告給付服務報酬10萬元是否有理由？茲將本院得心 證之理由敘述如下： （一）兩造有無約定出售價金如低於298 萬元，出售前應得被告 同意始能出售系爭不動產？ １、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。民法第98定有明文。故解釋當事人之契約，應以 當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失 真意，是解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時 之情形，方期不失立約人之真意。亦分別有最高法院19年 度上字第58號、39年度台上字第1053號、18年度上字第17 27號判例可資參照。 ２、經查系爭契約有如兩造不爭執之事實（一）所示之約定內 容，且吳傳明亦表示願以250 萬元購買系爭不動產，並簽 訂買賣訂金收據而交付定金4 萬元給原告，亦有原告提出 之買賣定金收據影本1 件在卷可稽，雖被告否認上開定金 收據之真正，但吳傳明既以存證信函通知被告簽訂系爭不 動產買賣契約，足見吳傳明應有交付定金4 萬元予原告無 誤，被告空言否認上開定金收據之真正，要無可採，固堪 信原告此部分之主張為真實。 ３、惟查證人陳俊榮到庭結證稱：「（法官問：〈提示被告10 1 年8 月28日民事答辯狀所附的專任委託銷售契約書予證 人辨識〉，其上第2 條委託價額上手寫的金額係何人書寫 ？為何如此記載？）當時是原告的法代傅家慧寫的，因為 當時我在原告公司任職，我希望對公司有所貢獻，所以我 詢問我朋友有無房子要出售，後來我問我好朋友就是被告 的先生，當時正確時間我忘記了，我只記得約下午2 點到 3 點，我打電話給他說我在南工有巢氏房屋，如果他們有 興趣要賣房子，可以去找我，當時我有告訴傅家慧，我有 朋友要過來，請她留下來一下，那時候我們有跟傅家慧說 系爭不動產的位置，傅家慧說行情約在250 萬元，但是沒 有去看房屋的現狀，價額後面有記載298 萬元整，是房仲 的習慣。」、「（法官問：〈提示被告101 年8 月28日民 事答辯狀所附的被證二聲明書予證人辨識〉這份聲明書是 否是你寫給被告鄭純芳的？是的。」、「（法官問：為何 寫這份聲明書？）我認為君子愛財取之有道，我在離開原 告公司之前，已經儘量避免本件爭執到法庭，傅家慧也答 應我，本件爭執最多到調解委員會，簽委託銷售契約書當 天到最後，傅家慧趕著要出去，當時被告有說要買賣時， 要『跟她存一下』（台語音譯），傅家慧也說買賣之前會 通知，因為買賣是雙方心甘情願。」、「（法官問：當時 有無聽到被告說低於298 萬元要經過被告同意才可以出售 ？）當時被告只有說如果有人要來買的時候要『跟她存一 下』（台語音譯）。」、「（法官問：所謂的『跟她存一 下』（台語音譯），是要經過她同意才能出售的意思嗎？ ）我的感覺是要經過被告同意一下才好。」、「（法官問 ：你的聲明書裡面為何有記載低於298 萬元的部分要經過 鄭純芳同意後才能銷售，係原始的約定？）當時被告用台 語講出來的話，讓我認為聽起來就是這樣，所以我聲明書 才這樣寫。」、「（法官問：〈提示原告101 年9 月5 日 庭呈的電腦打字上載大哥大嫂的書面一張予證人辨識〉這 張是否是你電腦打字給傅家慧的？）是我打的。」、「（ 法官問：上開大哥大嫂書面記載的內容有表示如果客人出 價到250 萬元，你們公司就要賣，似乎與你前開的聲明書 內容不一樣？）當時我還在原告公司任職，當然希望這件 事情圓滿結束，而且我也希望它成交，我們不只寫這張而 已，我也曾經帶同事去系爭房屋附近找類似的物件讓買方 去買，我認為簽約時的確有如我前述的對談，所以我認為 當初的對談是要以我寫的聲明書為準，這份電腦所寫的書 面是我為了要求得圓融才用簡訊寫這份電腦打字的內容給 被告的先生。」等語（見本院101 年10月30日言詞辯論筆 錄），可知被告乃因其夫與陳俊榮之交情，始委託陳俊榮 所任職之原告公司仲介出售系爭不動產，但於簽訂系爭契 約時，被告另特別向陳俊榮及原告之法定代理人傅家慧要 求如有買方要購買仍要經過被告之同意，該要求並經原告 之法定代理人傅家慧知悉及同意甚明。 ４、雖原告否認證人陳俊榮前開證述之真實性，主張上開證詞 與系爭契約及陳俊榮以電腦打字的書面不符，陳俊榮係因 離職而對原告不滿，且與被告為舊識，其證述與常情不符 而不具可信性云云。惟陳俊榮與被告既為舊識，且係因陳 俊榮與被告之夫之交情始委託原告仲介出售系爭不動產， 則被告因信任陳俊榮之關係或不諳法律，而僅口頭要求陳 俊榮及原告之法定代理人傅家慧在買方購買前要經過被告 之同意（亦即『跟她存一下』〈台語音譯〉），但卻未要 求陳俊榮或傅家慧特別以文字加註於系爭契約上，尚與一 般交易之常情相符。是陳俊榮前開證述內容並無與社會交 易常情相違之處，自不得以陳俊榮之證詞與系爭契約之記 載不符，及被告僅在系爭契約第17條旁親筆寫下：「本人 已知悉本契約內容自願放棄審閱權」等字，並在旁簽名之 情，即謂陳俊榮之證詞即屬不實。又陳俊榮雖因故自原告 公司離職，但其已具結擔保其證詞之真實性，縱然陳俊榮 離職後對原告有所不滿，但其與被告之夫僅為好友舊識， 自無為了被告而甘冒刑法偽證罪處罰之可能，且其證述內 容亦無矛盾之處，又原告101 年9 月5 日庭呈的電腦打字 上載大哥大嫂的書面1 張，乃陳俊榮為求圓融解決本件爭 執，始傳此簡訊給被告的先生，亦據證人陳俊榮陳述甚詳 ，可知證人陳俊榮所交付被告提出之被證二聲明書及其前 開證述所稱：在買方購買前要經過被告之同意（亦即『跟 她存一下』〈台語音譯〉）之內容，方為兩造原始之約定 ，自亦不得因原告所提以電腦打字上載大哥大嫂的書面1 張之內容與陳俊榮所作成被證二之聲明書不符，即謂證人 陳俊榮之證述不足採信。至於兩造或吳傳明間往來之存證 信函，雖均未有陳俊榮前開所證兩造口頭約定之內容，但 此僅足顯示兩造或吳傳明寄發存證信函當時的心態或著重 之重點，且存證信函僅為兩造或吳傳明針對各自主張各說 各話之顯現，亦無從因此推翻兩造間必定無前開口頭之約 定。是綜合上情，堪信證人陳俊榮之證詞應屬真實可採， 原告否認其證述之真實性，要無可取。則原告之法定代理 人傅家慧或當時之使用人即受僱人陳俊榮口頭同意被告所 提在買方購買前要經過被告同意（亦即『跟她存一下』〈 台語音譯〉）之要求，雖未經陳俊榮或傅家慧特別以文字 加註於系爭契約上，仍對兩造發生效力而有修改系爭契約 原來約定之效果。原告以系爭契約文字之記載內容並經被 告簽名，而否認兩造有前開口頭約定，要無可採。堪信被 告辯稱兩造有約定原告出售前應得被告同意始能出售系爭 不動產乙節，要屬可取。 （二）原告請求被告給付服務報酬10萬元是否有理由？ 經查兩造既另口頭約定原告出售前應得被告同意始能出售 系爭不動產，而有變更系爭契約原有約定之效力，有如前 述，則原告在吳傳明表示願以250 萬元購買系爭不動產時 ，既未另外得到被告之同意，即代理被告收受定金4 萬元 ，自違反被告當初委任原告之意旨，難認原告已達成居間 仲介之義務，則被告因原告收受吳傳明定金以250 萬元出 售系爭不動產而未事先得其同意為由，拒絕與吳傳明簽訂 系爭不動產買賣契約，自難認有何可歸責之事由，堪認被 告並無違反系爭契約第6 條第4 款、第8 條第3 款第3 目 約定之情事。從而原告依系爭契約第8 條第3 款第3 目約 定，請求被告給付服務報酬10萬元，自無理由，不應准許 。 五、末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用 額。又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第436 條之19第1 項及第78條規定甚明。本件原告之訴為無理由， 訴訟費用自應由原告負擔，經核本件訴訟費用即為原告支出 之裁判費1 千元，是原告之訴訟費用額確定為1 千元。 六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第43 6 條之19第1 項規定，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 12 月 18 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 林雯娟 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不 得為之。且上訴狀內應記載表明㈠)原 判決所違背之法令及其具 體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 12 月 18 日 書記官 楊建新