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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　103年度南簡字第241號 原　　　告　天光興工業股份有限公司 法定代理人　蔡賴明霞 訴訟代理人　賴源泰 被　　　告　大同亞瑟頓股份有限公司 法定代理人　林淑明 訴訟代理人　林琦恩 　　　　　　黃嘉麟 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103年11月12日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告經訴外人鑫東亞公司仲介向原告租賃原告所有位於臺南 市○區○○路○○○號1樓及地下室之建物（下稱系爭租賃物） ，兩造於民國102年3月11日締結「不動產租賃契約書」及「 租賃附約」（下合稱系爭租約），租約開始後半個月為準備 期間免租金，自102年4月1日起開始計租，嗣於102年5月10 日，被告以電話告知原告系爭租賃物不合其使用，欲解除系 爭租約，要求原告退還押租金新臺幣（下同）7萬2,000元， 原告告知被告須先退還仲介佣金3萬6,000元，始願退還7萬 2,000元。惟被告竟欺騙原告公司會計，使原告公司會計不 察，退還被告7萬2,000元。 ㈡系爭租賃物為1樓及地下室，1樓1101.6平方公尺，地下室為 454.98平方公尺，共計1556.6平方公尺，而停車空間面積為 225平方公尺（下稱系爭停車空間），扣除停車空間面積後 尚有1331.6平方公尺，被告可使用之區域達85％。且停車空 間可閒置，亦非公共空間，無他人可隨意停放車輛之問題， 是被告尚有85％區域可供作為營業使用，無須變更使用執照 ，被告不得以系爭租賃物內有停車空間為由，主張解除系爭 租約。是以，依系爭租約約定，被告應給付原告2個月違約 金即7萬2,000元，及102年4月份之租金即3萬6,000元，是原 告得請求被告給付10萬8,000元（計算式：72,000＋36,000 ），爰依系爭租約請求被告給付10萬8,000元等語。 ㈢聲明：被告應給付原告10萬8,000元。 二、被告辯以： ㈠被告業務於簽約前已表明承租目的係作為高級紅酒販賣店使 用，並就所欲進行之裝潢規劃等事項向原告說明，而原告為 免糾紛，亦特別要求被告不得為其他使用，故兩造於系爭租 約第5條第4項約定：「租賃標的物係供營業使用，乙方（按 ：即被告）不得變更使用方式，或違反大樓管理方式使用， 及不得經營屬於八大行業」。詎料，原告於102年3月20日提 供房屋平面圖予被告後，被告始發現系爭租賃物內有系爭停 車空間，依建築法規定，於原告變更使用執照前，系爭停車 空間不能作為營業使用。原告提供不能供被告營業使用之租 賃物，係未依債之本旨給付租賃物，經被告於102年5月10日 以電話告知解除系爭租約，兩造合約已解除，無被告不履約 而須負擔違約金之情事。 ㈡退步言之，縱認被告尚未單方解除系爭租約，然經原告表示 變更使用執照成本過高，願意解除合約，兩造已合意解除系 爭租約，且原告業將押租金7萬2,000元如數返還被告，亦可 證明系爭租約已合意解除。 ㈢聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准 宣告假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠兩造於102年3月11日就系爭租賃物締結系爭租約。 ㈡不動產租賃契約書第3條約定：「租金每月3萬6,000元。」 第4條約定：「乙方（按：即被告）應於訂定本約同時，交 付甲方（按：即原告）7萬2,000元，作為租賃擔保。」第5 條第4項約定：「租賃標的物係供營業使用，乙方不得變更 使用方式，或違反大樓管理方式使用，及不得經營屬於八大 行業。」租賃附約第1條約定：「租金第一及第二年為3萬6, 000元。」第7條約定：「租約未到期，承租方如欲終止契約 ，需賠償另一方兩個月租金」。 ㈢被告於102年5月10日以電話告知原告解除系爭租約。 ㈣原告於102年5月29日匯款7萬2,000元予被告。 ㈤系爭租賃物1樓設有系爭停車空間面積225平方公尺。 四、原告主張兩造於102年3月11日簽訂系爭租約，約定租金每月 3萬6,000元，押租金7萬2,000元，如租約未到期，被告終止 租約時，須賠償原告2個月租金，業據其提出系爭租約1份可 稽（司南簡調字卷第7至12頁），且為被告所不爭執，固堪 信為真實。惟原告另主張被告應給付102年4月份租金及賠償 2個月租金共10萬8,000元，則為被告所否認，並以前詞置辯 。是本院應審酌者厥為：㈠被告抗辯系爭租賃物不能供營業 使用而已解除系爭租約，有無理由？㈡兩造是否已合意解除 系爭租約？ ㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，最高法院98年度台上字第222號判決意旨可資參照。次按 建築物非經申請直轄市主管建築機關之審查許可並發給執照 ，不得擅自建造或使用或拆除；建築物應依核定之使用類組 使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造 、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與 原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照；違反第73 條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，處使 用人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續， 屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限 期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期 限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除，建築法第25條第1項 前段、第73條第2項及第91條第1款，分別定有明文。 ㈡被告辯稱系爭租賃物之1樓設有系爭停車空間面積225平方公 尺，有系爭租賃物之使用執照存根1份可參（見南簡字卷第 79頁），且為原告所不爭執。依系爭租約之不動產租賃契約 書第5條第4項約定，租賃標的物係供營業使用，被告不得變 更使用方式，或違反大樓管理方式使用，及不得經營屬於八 大行業（見南簡字卷第21頁），足見兩造訂約時約定之使用 目的，係以系爭租賃物供作被告營業使用。而被告承租系爭 租賃物係作為葡萄酒之銷售門市，須進行室內設計及裝修工 程，並裝設多座葡萄酒展示抽屜櫃等設備，有被告提出之被 告臺南門市照片4張及裝潢費用清單附卷可稽（見南簡字卷 第104至106頁），依前揭建築法第25條第1項、第73條第2項 及第91條第1款之規定，被告如將系爭停車空間供作營業使 用，將導致受有課處罰鍰、勒令停止使用、停止供水供電、 封閉或遭強制拆除之危險，而無法達成其承租經營葡萄酒專 賣店之目的，被告因而要求原告就系爭停車空間申請變更使 用執照，惟原告表示系爭停車空間僅占系爭租賃物面積之15 ％，被告仍得利用其餘區域營業，拒絕申請變更使用執照等 語，有原告提出之103年10月28日民事準備書狀可參（見南 簡字卷第115頁），然經本院依職權函調系爭租賃物之建築 平面圖，可知系爭租賃物1樓之停車空間，係由15個分散於 各處之停車空間所組成，每個停車空間為2.5公尺×6公尺， 面積合計共225平方公尺（計算式：2.5公尺×6公尺×15個 停車空間＝225平方公尺），有臺南市政府工務局103年7月7 日南市000000000000000號函所附1樓平面圖為證（見 南簡字卷第81頁）。是以，因系爭停車空間係獨立且分散於 系爭租賃物1樓，被告實難於排除系爭停車空間後，以其餘 空間供作營業使用，堪認被告抗辯原告交付之系爭租賃物， 違背兩造約定之使用目的，不符債之本旨等語，應屬有據。 ㈢按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜， 如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要 ，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此 即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼 續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權 ，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租 賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除 租賃契約，最高法院102年度台上字第1447號判決意旨可資 參照。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契 約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告 其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時 ，當事人雙方負回復原狀之義務，民法第227條第1項、第25 4條、第259條前段分別定有明文。復按適用法規，乃法院之 職權，法院就原告起訴所主張之原因事實判斷其法律上之效 果，不受原告所表示法律見解之拘束，最高法院80年度台上 字第801號判決意旨足參。 ㈣系爭租賃物1樓設有系爭停車空間，無法依約定供被告營業 使用，是本件係因可歸責於原告之事由，致未依債之本旨履 行，而為不完全給付，且該瑕疵得因原告申請變更使用執照 而補正，被告得依給付遲延之規定行使其權利。被告於102 年3月20日知悉系爭租賃物存在系爭停車空間後，已催告要 求原告申請變更使用執照，然原告主張被告得使用其餘空間 而拒絕申請變更使用執照，足見原告已明示拒絕補正其給付 瑕疵，且無於相當期限內履行之可能，可認被告已取得民法 第254條之契約解除權。又被告於102年5月10日以電話告知 原告解除系爭租約，為兩造所不爭執，是本件被告已依民法 第254條解除系爭租約。至被告辯稱系爭租賃物為瑕疵不能 補正之給付不能，依民法第256條解除契約等語，應係誤引 法條，法院依當事人主張之事實，適用正確法條，乃法院之 職權，本件被告解除系爭租約之行為，核與民法第254條該 當，本院自應適用該條規定，予以裁判。因被告已依法解除 系爭租約，且無租約未到期前終止租約之情形，原告依系爭 租約請求被告給付102年4月份租金3萬6,000元及違約金7萬 2,000元等語，均無足採。 ㈤綜上所述，系爭租賃物1樓設有系爭停車空間，致原告未以 合於約定使用目的之租賃物交付被告，係可歸責於原告之不 完全給付，且原告拒絕申請變更使用執照，被告已依法解除 系爭租約。從而，原告依系爭租約請求被告給付102年4月份 租金及違約金共10萬8,000元，為無理由，應予駁回。 五、因被告已依法解除契約，兩造是否已合意解除系爭租約之攻 擊防禦方法，即無再行討論之必要。另本件事證已臻明確， 兩造其餘攻擊防禦並舉證方法，經本院審酌後，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為1,110元，而原告 之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用 如主文第2項所示。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第87條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 11 月 26 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 張郁昇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 11 月 26 日 書記官 洪浩容