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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　 103年度南簡字第79號 原　　　告　專誠不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張文龍 訴訟代理人　蔡紘沅 被　　　告　楊編章 訴訟代理人　楊昆庭 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國103年4月30日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百零二年十二月二 十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新台幣肆仟叁佰元由被告負擔新台幣參仟貳佰貳拾伍元 ，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、本件原告起訴主張： ㈠緣被告於民國（下同）102年9月30日委託原告銷售坐落臺南 市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），雙方並簽 訂土地專任委託銷售契約，期間雙方於102年10月2日另簽訂 委託銷售契約書內容變更附表，更改「委託期間自102 年10 月2 日至103年3月30日，委託銷售總價款為新台幣（下同） 2,390 萬元整作為銷售底價，另賣方約定不含仲介服務費時 拿金額為 2,350萬元」，故委託銷售總價款扣除賣方實拿金 額，原告實際收取之服務報酬為40萬元，且該服務報酬並無 超過土地專任委託銷售契約書第四條規定之「甲方全權委託 乙方銷售土地，銷售成交時，同意給付成交價百分之 4計算 為服務報酬」之上限即956,000元。 ㈡嗣於102年10月16日，第三人陳國東願以總價款2,390萬元承 購系爭土地，並交付斡旋金 5萬元，而依照被告與原告簽訂 之土地專任委託銷售契約書第7條定金收取第2項前段規定「 若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契 約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理 收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方 通知後 5日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約 書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分」，即買方陳 國東之承購價格已達賣方之委託銷售價格，並將斡旋金 5萬 元轉為購屋定金之一部分，則該不動產買賣交易已有效成立 。 ㈢詎被告反悔不願出賣系爭土地，並拒絕出面與買方即訴外人 陳國東簽訂不動產買賣契約書，被告之行為顯屬違約，而原 告已於102年10月31日以郵局永康二王第279號存證信函及 102年11月12日以郵局二王第284號存證信函，前後二次正式 以書面請被告出面履約，否則被告即有違土地專任委託銷售 契約書第7條第2項後段規定之「如因可歸責於甲方之事由， 致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按 約定報酬40萬元給付乙方作為懲罰性違約金」。期間，被告 卻以郵局102年11月5日仁德後壁厝83號存證信函以各種理由 ，欲規避經催討之買方加倍返還定金即10萬元，及懲罰性違 約金40萬元。 ㈣雖被告辯稱其出賣系爭土地之條件，係系爭土地之鄰地有要 出賣時，被告方願出賣。按，當初確實有買主要購買系爭土 地及其鄰地，而鄰地係委由訴外人南北房屋處理的，原告當 時已向被告告知此種情形，惟原告僅表示鄰地已在處理，並 未表示鄰地已經出賣。又被告僅係表示其願配合，而未明示 須鄰地已經出賣始願出售系爭土地，倘有被告所稱條件及情 形，契約書上自會有所載明。而原告已提供鄰地之第四塊實 價登錄情形，第四塊也確實於三、四個月前出售，嗣於原告 找到買主後，被告卻表示不願意出賣系爭土地等語。為此， 原告爰依土地專任委託銷售契約書之約定，請求被告給付違 約金等語。 ㈤並聲明：1.被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。2.訴訟 費用由被告負擔。3.願供擔保請准宣告假執行。 二、被告辯以： ㈠按兩造簽訂之土地專任委託銷售契約書，被告持有之契約書 上並未勾選已有審閱期間，惟原告持有之契約書卻有勾選已 有審閱期間，故被告抗辯土地專任委託銷售契約並未有效成 立。 ㈡又被告之所以與原告簽訂土地專任委託銷售契約書，係因原 告公司之承辦人員蔡紘沅向被告謊稱，被告所有系爭土地之 鄰地有買主欲購買興建農舍，惟因興建農舍面積坪數不足， 而欲購買被告所有之系爭土地，被告即表示，倘若有此種情 形，被告方願出賣系爭土地，若無上開情形，被告即不願出 賣系爭土地。 ㈢嗣於簽約當日，被告當面向買主求證其買受系爭土地之鄰地 期間為何，惟買主卻表示其未買受系爭土地之鄰地，被告始 知遭原告詐騙，被告即表示不願出賣系爭土地，且被告自始 即未收受系爭土地欲出賣之定金等語。 ㈣並聲明：1.請求駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。 三、不爭執事項 ㈠被告於102年9月30日將其所有坐落於臺南市○○區○○段○ ○○○○○號（面積1900平方公尺），以每分1280萬元，委託期 間為102年10月1日至103年1月30日委託原告銷售，兩造並簽 訂土地專任委託銷售契約書面，當天並交付契約一件由被告 攜回，嗣於102年10月2日另簽訂委託銷售契約書內容變更附 表，約定委託期間自102年10月2日至103年3月30日為止，委 託銷售總價為2390萬元，並約定賣方實收金額為2350萬元。 ㈡嗣有訴外人陳國東於 102年10月16日向原告表示願以總價款 2390萬元承購系爭土地，且與原告簽訂買賣意願書暨權益確 認書，並交付斡旋金5萬元。 ㈢惟被告拒與訴外人陳國東簽訂不動產買賣契約書，原告曾於 102年10月31日及102年11月12日以存證信函通知被告出面履 約。被告於102年11月5日函覆契約違反審閱期間及受原告詐 騙簽訂，契約應為無效。 四、本件爭執事項： ㈠系爭委託銷售契約是否有違反合理審閱期間之有關規定？ ㈡系爭委託銷售契約是否有被告所稱受原告詐欺簽訂而不成立 之情事？ ㈢原告得否依系爭委託銷售契約書向被告請求40萬元之違約金 ？ 五、本院得心證之理由： ㈠系爭委託銷售契約是否有違反合理審閱期間之有關規定？ 1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第 2項固定有明 文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約 之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權 利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於 消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成 契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱 期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審 閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未 有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約 條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關 係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自 行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契 約自由原則之下，並無不可。是消費者自不得於事後再以違 反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。 2.被告抗辯伊未於兩造簽訂之土地專任委託銷售契約書上勾選 審閱期間之選項，足見伊未受審閱期間保障云云，並提出被 告持有之系爭土地專任委託銷售契約書一份為證（見本院卷 第37頁）。經查，原告於本院審理時表示，當初給被告寫的 是複寫本，可能沒有複寫到，被告確實有在審閱期選向上打 勾、簽名等語（見本院卷第32頁反面），業據原告提出其持 有之系爭土地專任委託銷售契約書一份在卷足憑（見本院卷 第13頁），觀之該契約書上，被告確實有勾選「業已當場充 分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位並簽名，且被告 提出之上開契約書雖未就審閱期間之選項勾選，然被告仍有 在審閱期間旁邊的欄位上簽名，足認被告已知悉審閱期間之 內容。 3.又縱被告辯稱伊確實未勾選系爭土地專任委託銷售契約書審 閱期間欄位云云，觀諸系爭土地專任委託銷售契約書內容（ 見本院卷第13頁及第37頁），該等文書篇幅不大，所使用之 字體大小適中、文字淺顯易懂，一般人並不難在短期間內經 由閱讀而瞭解該契約之內容，且依原告陳稱：審閱期三天的 部分就算被告的部分沒有打勾，但被告在 9月30日簽委託書 、在10月 2日簽契約變更附表，契約書也有交給被告，這段 期間被告都沒有提出異議也超過審閱期三天（見本院卷第42 頁反面），被告亦於審理時表示簽約當天有當場把一份委託 銷售契約書拿回去（見本院卷第45頁反面），足見被告於9 月30日簽約後，有將系爭委託銷售契約攜回，10月 2日雙方 復簽訂契約變更附表，此段期間內被告即有審閱之機會，且 被告係有相當社會經驗之成年人，其所委託銷售之不動產價 值高達二千餘萬元，對契約內容自無不重視之理，何可能完 全不閱讀契約內容即於空白契約上簽名，被告上開所辯，顯 不合理。本院綜合上情，堪認被告確已知悉並瞭解系爭契約 之約款內容，原告縱未於事前給予合理之審閱期間，亦難認 對被告顯失公平，是被告抗辯系爭契約違反消保法第11條之 1之規定而無效云云，尚不可採。 ㈡系爭委託銷售契約是否有被告所稱受原告詐欺簽訂而不成立 之情事？ 被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第 1項之規定，表意 人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人， 應就此項事實，負舉證之責任。本院著有44年台上字第75號 判例。本件被上訴人既依民法第92條第 1項之規定，撤銷其 所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故 意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任 （最高法院72年度台上字第3526號判決可資參照），經查， 系爭委託銷售契約由被告親自與原告簽立，契約內容明確約 定本件委託銷售標的、委託銷售總價額、報酬計算方式、如 找到買主，買賣契約如何成立等必要事項，原告與被告更於 102年10月2日簽訂委託銷售契約書內容變更附表更改部分契 約內容（見本院卷第13頁至第17頁），是被告構成意思表示 內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，完全吻合。至 被告抗辯：因為當初原告（按應係原告之業務員蔡紘沅）騙 伊鄰地土地已賣出，因買主買的土地要建農舍坪數不夠，所 以要買伊之土地，致伊陷於錯誤而同意配合云云，證人即被 告之配偶楊劉秀燕亦於本院審理中證述原告確實有說鄰地已 經賣了有四個月，要買伊之土地湊三分地等語（見本院卷第 33頁），惟證人係被告之配偶，其證詞本即有偏頗被告之可 能，且縱使原告之業務員蔡紘沅有告訴被告鄰地買主欲買被 告土地等情，亦只是原告要勸說被告成立契約之行銷手法， 且被告無法舉證證明此為足以影響其訂約決定之必要之點， 或與其出售土地有何利害關係，充其量僅屬被告成立系爭委 託銷售契約時之動機問題，要與陷於錯誤無關，若被告認為 鄰地出賣與否是契約成立必要之條件，足以影響其訂約意願 ，則理應在與原告訂約時，主張在契約中將此條件列入，然 觀諸系爭委託銷售契約書，並無相關約定，又被告亦非不可 要求原告先行提出鄰地買賣資料以求明確，再行簽訂系爭委 託銷售契約。被告抗辯其遭原告詐欺以致於陷於錯誤而訂約 云云，實不足採。又縱被告意思表示有受詐欺欺之情形，被 告亦未依民法第92條規定，撤銷委託出賣系爭房地之意思表 示，其空言主張系爭委託銷售契約不成立，要屬無據。 ㈢原告得否依系爭委託銷售契約書向被告請求40萬元之違約金 ？ 1.按系爭委託銷售契約第7條第2項規定：「若買方同意本契約 之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立， 甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買 方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後 5日內或依 書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定 金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之事由，致 無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約 定報酬即成交價百分之四給付乙方，做為懲罰性違約金。」 ，依上開條款約定，如被告違約所應付之違約金應即為原來 的約定報酬。又系爭委託銷售契約書內容變更附表約定賣方 實收金額為2,350萬元，而委託銷售總價為2,390萬元，此為 雙方所不爭執。由此可見，若系爭土地順利賣出，原告所得 之報酬應為差價40萬元，此經原告在本院審理中陳述明確（ 見本院卷第45頁反面）。又被告亦不爭執其在原告找到買主 後拒絕履約，則依前開契約條文之約定，被告所為實已構成 違約之事由，依約應視為原告已完成仲介任務，原告因依前 開約定，請求被告給付原告依契約所定之違約金，即屬有據 。 2.再按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民 法第 252條定有明文。至於違約金是否相當，則須依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人可受損害情形，或債務人若 能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等以為酌定 標準。經查，系爭委託期間係起自102年10月2日起至103年3 月30日止，且原告於 102年10月16日即找到訴外人陳國東願 意承買，距離訂約不到 1個月之期間，其後被告違約，原告 自不可能繼續替被告尋覓買主。因此原告實際上為被告支出 人力、物力、時間尋覓買主的時間僅為半個月，卻可因違約 條款之約定而獲得40萬元之違約金，確不相當，本院因之審 酌：本件從委託至被告找到買主止，前後僅約半個月左右之 時間，衡情尚不致為銷售系爭不動產支出太多費用，所受損 害應僅在於已投入之人力、時間及廣告花費，但因原告迄至 本案言詞辯論終結前均無法舉證證明其實際上支出之費用為 若干，反之被告依約卻須支付高達40萬元之違約金，與原告 因本件委託事務所花費之時間、人力及物力相較，顯有過高 之情，故本院原告依約得請求被告給付之違約金應予酌減為 30萬元，較屬適當，逾此金額部分，即不應准許。 3.末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息」，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別有明文 規定。從而，請求被告給付自支付命令聲請狀繕本送達（ 102年12月20日送達）翌日即102年12月21日起至清償之日止 ，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。 六、綜上所述，本件原告依系爭委託銷售契約第7條第2項規定， 主張被告違約，應給付原告違約金30萬元及自支付命令聲請 狀繕本送達翌日即 102年12月21日起至清償日止，按週年利 率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之 請求，為無理由，應予駁回。 七、本件為關於財產權之訴訟，所命給付之金額未逾50萬元之所 為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第 1項第5款規定 ，就其勝訴部分依職權宣告假執行，是原告聲請供擔保為假 執行，即無必要。另依同法第87條第 1項確定訴訟費用額（ 即裁判費4,300元）負擔如主文第3項所示。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述與所提之證據， 經核於本院上開判斷不生影響，爰不加以審酌，附此敘明。 九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第389條第1項第5款、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 5 月 20 日 臺南簡易庭 法 官 周素秋 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 20 日 書記官 洪浩容