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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　104年度南簡字第124號 原　　　告　詠譔國際食品有限公司 法定代理人　陳俊霖 訴訟代理人　錢裕國律師 被　　　告　劉貞華 訴訟代理人　張榕 上開當事人間請求返還押金等事件，本院於民國104年6月23日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣肆仟捌佰元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司法第24、 25條定有明文。次按公司法人之權利能力，始於主管機關為 設立登記並發給執照之時，除其因合併、破產而解散者外， 終於解散清算完了時，故公司若有法定事由經主管機關撤銷 其設立登記，不得不予解散，而在清算未完了前，尚不能謂 已無權利能力（最高法院77年度台再第69號裁判意旨可參） 。查本件原告於民國102年10月15日經臺南市政府核准設立 登記，惟嗣經命令解散等情，有本院公司資料查詢（本院卷 第7頁）在卷可參。惟原告人格在清算完結前仍然存續，自 具有為民事訴訟之當事人能力。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠訴之聲明： ⒈被告應給付原告新臺幣（下同）400,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡緣訴外人強詠有限公司（下稱強詠公司）前於102年3月26日 為開設震天香蒙古火鍋連鎖林森分店，透過「林媽媽房屋（ 日日興租屋企業社）」開元店之業務韓振宇居間仲介，承租 被告所有門牌號碼臺南市○區○○路1段l號之房屋（下稱系 爭房屋），並於當日給付定金1萬元。後雙方於102年4月17 日簽定租賃契約（下稱系爭租約），確立租賃期間自102年7 月1日起至108年6月30日止、租金給付（前3年每月10萬元、 後3年每月13萬元）及押金20萬元等租賃條件。俟102年10月 15日設立登記成立原告，強詠公司與被告便約定由原告繼受 系爭租約，則契約原承租人強詠公司之地位已經轉讓與原告 ，強詠公司及原告亦已陸續給付被告7月至10月之租金，以 上事實，並經被告於民事答辯狀「二、約102年10月原告表 示『詠譔國際食品有限公司』已設立登記完成，希望將原本 由『強詠有限公司』所簽訂之租賃契約，更換成『詠譔國際 食品有限公司』…」自承不諱，自屬真實。至債權移轉契約 屬諾成契約一種，非必須以文書為之，被告辯稱未完成更換 新約之程序，企圖藉此逃避對原告應盡之義務，誠無所據。 詎料，被告竟於102年11月間未經原告同意，亦未合法終止 系爭租約之情形下，逕將系爭房屋另行出租予第三人天寶月 有限公司經營天寶月火鍋林森分店，致原告無從依原租賃目 的使用系爭房屋，履經催討返還押金，被告皆不予理睬。 ㈢按「前項押金，出租人應於租約終止時，承租人交還房屋時 返還…」、「歸責之一方違反本約約定或法律規定，致提前 終止租約，應給付違約金予對方。雙方同意違約金金額為貳 個月月租金總額。如另有損害，得依相關法令主張權利。」 ，系爭租約第4條第2項、第18條訂有明文。次按出租人除應 以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租 賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法 第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租 賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益 狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且 其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在 為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責 任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人 即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者 ，出租人並負債務不履行責任，最高法院91年度台上字第17 33號判決闡述甚明。 ㈣查被告未經原告同意逕將系爭房屋另行出租予第三人，致原 告無從依原租賃目的使用系爭房屋，被告上開舉止顯已違背 民法第423條所定提供約定租賃物之義務，構成不完全給付 ，原告自得依民法第436條、第435條規定終止契約，另系爭 租約第8條後段規定：「出租人保證出租之不動產產權清楚 ，且租賃標的物無曾經發生非自然身故之情事並保持租賃物 合於使用狀況，否則承租人得隨時終止租約，出租人並以違 約論；…」、系爭租約第17條亦有規定：「出租人有下列情 形之一者，視為違約，承租人得終止租約：二、違反第8條 後段、第11條情形，減少租金無法議定者。」，茲依上開規 定，爰以104年3月31日提出之民事準備㈠狀為終止契約意思 表示，契約既已終止，被告受領押金即無所據，故原告自得 依系爭租約第4條第2項之規定請求被告返還押金20萬元。又 此提前終止契約顯係因可歸責於被告之事由（未提供約定租 賃物）所致，依系爭租約第18條約定，被告亦應給付相當於 2個月月租金總額之違約金即20萬元，爰合併押金及違約金 請求被告給付共計40萬元。 ㈤證人韓振宇有提及簽約的時候有提及換約的事情，且被告代 理人也沒有反對的意思，且一般都是先以個人名義簽立契約 ，等到公司成立之後再換約，當時確實有此約定，不然被告 為何要收受102年7至10月的租金，每月10萬元。且依照被告 答辯狀附件一所示當時的契約是強詠公司跟被告簽立的，後 面有附押金的支票，契約書也有書寫每月租金10萬元，契約 書記載之承租人是強詠公司，該租金的支票也不是楊建宏個 人的支票而是震天香公司的支票，原告之法定代理人亦為震 天香公司之股東，支票上之文字都是原告之法定代理人所寫 的，而楊建宏則係震天香公司之負責人。以肉眼觀之建物所 有權同意書與房屋租賃契約書的印章是一樣的。被告也有承 認這些支票是為了承租房屋所提出之支票。依證人韓振宇所 述及建物所有權同意書，可見簽約當時被告確實有同意原告 會承接強詠有限公司作為承租人。又以地址去申請設立公司 要屋主的同意，否則無法申請營業登記，被告簽立建物所有 權人同意書表示被告有同意原告承受強詠有限公司承租人地 位。 二、被告則以下列情詞資為抗辯： ㈠聲明：請求駁回原告之訴。 ㈡系爭房屋位於臺南市○區○○路0段0號，經林媽媽房屋仲介 介紹，於102年4月17日與強詠公司簽訂系爭租約，租期為l0 2年7月1日至108年6月30目（102年4月17日起至102年6月30 日止為免租金裝潢期），合約期間內第1年至第3年之租金為 10萬元，第4年至第6年租金為13萬元，並收受押金即系爭支 票乙張（發票人為美事達企業有限公司，發票日期為102年5 月6日，支票號碼BA0000000，面額為20萬元）。 ㈢於102年10月間，原告表示「詠譔國際食品有公司」已設立 登記完成，希望將原本由強詠公司所簽訂之系爭租約，更換 成原告，後並未完成終止更換新約之程序。次查，原告所出 具之不動產租賃訂金契約書，承租人為「詠譔國際食品有公 司」，租金為2萬元，僅完成書面簽約，原告並未支付租金 與押金，原告所主張之店面押金，乃強詠公司所交付，亦非 原告所支付。 ㈣原告提出之民事準備一狀所附之支票並非原告所付的，是原 承租人強詠公司支付的。102年4月17日第一次簽約，被告是 跟強詠公司簽約，當時簽約就有收到租金及押金，當時是收 到楊建宏名義開立的支票，當時都沒有出現原告「詠譔國際 食品有限公司」的名稱，到102年10月29日楊建宏表示無力 支付支票費用，向被告把票抽回，楊建宏表示有找到可以承 接的人，所以被告後來才會跟天寶月公司簽約，支票都不是 以原告法定代理人陳俊霖名義所開立，故被告自始都不知道 有陳俊霖這個人。另就建物所有權人同意書部分，確實是被 告親簽，當時是為了讓原告去申請公司而開立的，並不是同 意原告承受強詠公司的承租人地位。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告負責人陳俊霖曾於102年3月26日簽訂不動產租賃定金契 約書，委託林媽媽房屋代為仲介承租系爭房屋，擬自102年8 月1日起承租該屋10年，第1至3年每月租金10萬元，第4至6 年每月租金13萬元，並交付定金1萬元與承辦人員韓振宇。 ㈡強詠公司與被告於102年4月17日簽訂房屋租賃契約，約定由 強詠公司向被告承租系爭房屋，租賃期間自102年7月1日起 至108年6月30日止，第1至3年每月租金10萬元，第4至6年每 月租金13萬元，應於每月1日前支付租金。 ㈢強詠公司於簽約當日，交與被告之代理人黃惠琦面額20萬元 支票1紙（支票號碼為BA0000000），發票人為美事達企業有 限公司，付款人為玉山銀行土城分行，發票日為102年5月6 日。 四、兩造爭執之事項： ㈠被告有無同意原告承受系爭租約中強詠公司之承租人地位？ ㈡原告請求被告返還系爭租約押金20萬元及違約金20萬元計有 40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，有無理由？ 五、得心證之理由： （一）查原告負責人陳俊霖曾於102年3月26日簽訂不動產租賃定 金契約書，委託林媽媽房屋代為仲介承租系爭房屋，擬自 102年8月1日起承租該屋10年，第1至3年每月租金10萬元 ，第4至6年每月租金13萬元，第7年起則以當年物價指數 作調整，並交付定金1萬元與承辦人員韓振宇。而強詠公 司與被告劉貞華於102年4月17日簽訂房屋租賃契約，約定 由強詠公司向被告承租系爭房屋，租賃期間自102年7月1 日起至108年6月30日止，第1至3年每月租金10萬元，第4 至6年每月租金13萬元，應於每月1日前支付租金。強詠公 司於簽約當日，交與被告之代理人黃惠琦面額支票1紙（ 支票號碼為BA0000000），發票人為美事達企業有限公司 ，付款人為玉山銀行土城分行，發票日為102年5月6日等 情，此為兩造所不爭執，復有林媽媽房屋不動產租賃定金 契約書、房屋租賃契約書、支票等件在卷可參（調解卷第 5、6頁、本院卷第15至19頁），堪信為真。 （二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告同意 其承受系爭租約中強詠公司之承租人地位，提出之林媽媽 房屋不動產租賃定金契約書、上開支票、建物所有權人同 意書、楊建宏及震天香有限公司開立之支票計有24張等件 （調解卷第5至8頁、本院卷第29至32頁）為憑。經查： ⒈就原告提出之林媽媽房屋不動產租賃定金契約書、美事達 企業有限公司開立之支票、建物所有權人同意書觀之，僅 能證明陳俊霖曾委託韓振宇仲介承租系爭房屋、被告曾同 意系爭房屋之門牌號碼由原告登記為公司所在地等情，並 無記載兩造約定由原告承受系爭租約中強詠公司承租人之 地位，尚難證明原告主張為真。 ⒉又原告雖提出楊建宏及震天香有限公司開立之支票，欲證 明其曾給付被告102年7至10月之租金云云。惟查，系爭房 屋係由強詠公司向被告承租，兩造並未簽立系爭房屋之租 約，已如前述，故上開支票應係給付強詠公司承租系爭房 屋之租金，實與原告無涉，且上開支票亦非原告所開立， 如何證明被告確有同意原告承受系爭租約中強詠公司之承 租人地位？ ⒊另證人韓振宇於本院審理中具結證稱：因為陳俊霖要開火 鍋店，所以以原本在臺北的強詠公司作為承租人跟被告承 租系爭房屋。系爭租約很早就簽立了，102年7、8、9月尚 未設立公司在那裡，之後陳俊霖表示想要用詠譔國際食品 有限公司作為承租人，所以託我拿契約想要跟被告為換約 的動作，我有送到被告那裡，但後來的合約我就沒有經手 了，是由一位『楊建宏』跟裝潢廠商陳先生處理的。當時 跟我簽定金契約，是陳俊霖與楊建宏與我接洽的。後來我 不清楚雙方有無換約更改承租人。第一次簽約時，被告是 否知悉換約之事，並同意換約，因當時是代理人簽立的契 約，我不知道被告真正的意思等語。是依證人所述，其僅 受陳俊霖之託拿契約至被告處欲向被告換約，由原告成為 承租人，然並不清楚兩造後續是否有換約、被告是否同意 換約，故亦無法證明被告同意由原告承受系爭租約中強詠 公司承租人之地位。 ⒋準此，原告既非系爭租約之承租人，又無法證明被告同意 其承受強詠公司系爭租約之承租人地位，是原告請求被告 返還押金及賠償違約金，尚屬無據。 （三）綜上所述，原告本於系爭租約之契約關係，請求被告給付 40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。至原告 固陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行部分，因本件 係適用簡易程序，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定 ，就被告敗訴部分，本院本應依職權宣告假執行，故原告 就該部分之聲請，本院自無庸為准駁之裁判，附此敘明。 六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。 七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1 項分別定有明文。查本件既為原告敗訴之判決，訴訟費用4, 800元（即第一審裁判費4,300元加上證人旅費500元），自 應由原告負擔。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 7 月 7 日 臺南簡易庭 法 官 陳尹捷 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 7 日 書記官 黃瓊蘭