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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　104年度南簡字第809號 原　　　告　盧彥伶 訴訟代理人　黃俊達律師 　　　　　　陳妍蓁律師 　　　　　　鄭淵基律師 被　　　告　舜勳建設有限公司 法定代理人　顏辰憲 訴訟代理人　蘇清水律師 　　　　　　陳世勳律師 複　代理人　張伯書律師 　　　　　　李炳輝 上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國105 年11 月1 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠、原告向被告購買臺南市○○區○○段○○○○○○○號（下稱系爭 土地）上之年年如意系列編號第69期B 棟8 號房屋（下稱系 爭房屋），已付款且交屋。詎料，原告於104 年4 月20日收 到學甲區公所來函通知系爭房屋之鐵捲門及車庫、圍牆部分 係屬違建；同月27日收到臺南市政府來函指該違建應於1 個 月內委託建築師向市府提出申請取得建造執照…逾期不辦或 補辦不合規定者，將依法執行拆除等語。被告自始至終均未 告知原告系爭房屋有部分屬於違建，又被告無法依指示補辦 申請取得建造執照，且如系爭房屋之鐵捲門、車庫及圍牆部 分遭臺南市政府工務局拆除，將大幅減少系爭房屋之價值及 預定之效用。原告曾請律師代為發函，要求被告盡速解決， 惟被告置之不理。 ㈡、請求權基礎： ①、物之瑕疵擔保價金減少請求權 ⑴、依房屋買賣合約書（下稱系爭契約）第1 條房屋標示，系爭 房屋總建坪面積包含主建物面積46.61 坪及附屬建物面積6. 61坪，可推知附屬建物部分應係指車庫。又系爭契約附件二 所附建材設備說明和被告提供之交屋後清潔保養操作注意事 項皆提及車庫大門規格和操作注意事項。再查，依被告年年 如意系列69期廣告圖示，一樓部分確實有畫車庫，並且描述 「1 至2 車庫、5 大房、2 大廳的空間更透過格局定位、流 暢動線…」，依消費者保護法第22條規定：「企業經營者應 確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告 之內容。」。 ⑵、鐵捲門、車庫及圍牆部分既為買賣契約的範圍，被告卻未能 依法取得建造執照及使用執照，因此成為隨時可能被拆除的 違章建築，係屬有瑕疵之給付。 ⑶、為此，原告乃依民法第359 條前段規定，行使買賣價金減少 請求權。 ②、不當得利 被告已受領全部價金，在前開減少價金新臺幣（下同）50萬 元之範圍內，應已無法律上之原因，原告自得依民法第179 條規定，要求被告返還50萬元。 ③、按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害， 消費者得請求損害賠償額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過 失所致之損害，得請求損害賠償額一倍以下之懲罰性賠償金 。」、「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所 負之義務不得低於廣告之內容。」消費者保護法第51條、第 22條分別定有明文。若消費者係信賴企業經營者所提出之廣 告宣傳單等內容，進而與企業經營者訂立合約，則廣告宣傳 單內容即為合約內容之一部。況系爭契約之附件包括建材設 備說明，於建材說明之門窗部分，載有「車庫大門採用格來 得電腦電動鍍鋅捲門，靜音快速防壓設計，並附遙控器」， 足認車庫、鐵捲門係合約內容之一部分。又，原證六廣告傳 單依家具配置參考圖及焠鍊藝術之建築美學等廣告傳單可知 ，圍牆及車庫鐵捲門均為廣告內容之一部，依消費者保護法 第22條，圍牆及車庫鐵捲門自應視為契約內容之一部。 ㈢、原告否認就二次施工部分有口頭同意。觀之現場照片可知圍 牆及鐵捲門之材質、大小均整齊劃一，實難想像係被告一一 分別與消費者就二次施工之協議所致等語。 ㈣、聲明： ①、被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息。 ②、訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以下列情詞置辯： ㈠、系爭契約買賣標的之範圍並未包含鐵捲門及車庫、圍牆部分 ，該部分係被告之贈與，故不適用買賣瑕疵擔保之相關規定 。查系爭契約第1 條關於房屋標示部分，載明總建坪面積包 含主建物面積46.61 坪及附屬建物面積6.61坪，合計為53.2 2 坪。其中附屬建物部分，係指系爭房屋之陽台，並非原告 所指車庫部分，此有建築物概要表可為明證【陽台面積6.93 ＋6.93＋8 （平方公尺）÷3.305 ＝6.61（坪）】，且系爭 契約之買賣價格，亦未包含鐵捲門及車庫、圍牆之價格，顯 見該部分不在買賣範圍，而係贈與甚明。被告之所以會贈與 該部分，係有鑒於以往經驗，每戶於交屋後都會自行增建車 庫、圍牆、鐵捲門，而材質顏色無法統一，破壞整體社區觀 瞻，故被告在不妨害交通、公共安全之範圍內，在自有空地 比率內建造車庫圍牆及鐵捲門贈與各住戶。系爭契約附件㈡ 之建材設備說明及被告提供之客戶交屋後清潔保養操作注意 事項，雖有提及車庫鐵捲門之規格與保養注意事項，惟此僅 為被告贈與後所為之附加服務，避免住戶因不知保養方法致 縮短其使用年限所為。 ㈡、消費者保護法第22條並未明定「廣告為要約」或「廣告必為 契約內容之一部」，是如簽訂契約時雙方已就廣告內容另為 斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣 告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣 告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自 難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92 年台上字第2694號判決意旨參照）。兩造簽訂系爭契約時， 被告之售屋人員已口頭明白告知車庫部分係屬二次施工增建 部分，可知雙方就車庫部分已另為斟酌、約定，非屬買賣契 約之標的，況且，被告建造後業將鐵捲門、車庫及圍牆部分 贈與予原告，符合廣告圖示之內容，原告與被告簽訂系爭契 約時，被告業已給予原告契約審閱期，原告審閱買賣契約時 應已知悉車庫圍牆及鐵捲門非屬買賣之標的，被告並無廣告 不實之情形。 ㈢、車庫圍牆及鐵捲門部分係被告之無償贈與，原告不得依民法 第359 條行使買賣價金減少請求權，從而，原告依民法第17 9 條主張不當得利，亦屬無據。 ㈣、系爭契約之買賣標的確實未含車庫圍牆及鐵捲門，此觀臺南 市佳里地政事務所104 年11月19日所測量字第1040122115號 函之臺南市佳里地政事務所建物測量成果圖可知，系爭房屋 第一層面積為43平方公尺、第二層面積為39.09 平方公尺、 第三層面積為34.24 平方公尺、第四層面積為27.15 平方公 尺，合計面積為143.48平方公尺，附屬建物陽台面積則為32 .45 平方公尺。是以，系爭房屋總建坪面積（不包含圍牆及 車庫鐵捲門部分）共計為175.93平方公尺，亦即53.23 坪（ 175.93平方公尺3.305 ＝53.23 坪）。此實際測得之面積 與系爭契約第1 條關於房屋標示部分載明之總建坪面積合計 為53.22 坪相仿（僅略增0.01坪），足證系爭契約之買賣標 的確實未含車庫圍牆及鐵捲門部分。 ㈤、被告係於103 年11月25日取得系爭房屋使用執照，被告旋即 以平信通知原告，原告於收到上開通知後，知悉系爭房屋已 取得使用執照，遂於103 年12月15日以匯款方式給付54萬元 期款予被告。後被告於103 年12月底（即103 年11月25日取 得系爭房屋使用執照後）開始施工增建車庫圍牆及鐵捲門之 二次施工部分，至104 年3 月初增建完成，嗣於104 年5 月 20日交屋，並於同日向原告收取交屋款5 萬元，此有收款單 為憑。基上，原告確實係於知悉系爭房屋取得使用執照後， 始給付該期房屋價款，且由系爭房屋取得使用執照為103 年 11月25日迄至104 年5 月20日交屋，期間長達半年之久，若 無二次施工，顯無取得使用執照後尚歷時半年始交屋之必要 ，益可徵原告主張被告從未告知有二次施工云云委無可採。 況系爭契約第5 條所規定之完工期限，係以103 年2 月5 日 申請開工之日起算360 天內完成主附屬建物，並以使用執照 核准日期為完工日期，亦可證系爭契約之買賣標的並未包含 二次施工即車庫圍牆及鐵捲門部分甚明。 ㈥、依王建忠不動產估價師事務所之鑑價報告，系爭房屋於103 年11月25日有鐵捲門、車庫圍牆狀況下之正常價格為338 萬 1,000 元；無該部分之正常價格為312 萬6,000 元。於105 年4 月15日有該部分之正常價格為329 萬7,489 元；無該部 分之正常價格則為324 萬0,103 元。可知，無論係在103 年 11月25日或105 年4 月15日，系爭房屋在有、無鐵捲門、車 庫圍牆之狀況下，其價格均顯逾原告以「232 萬元」購買系 爭房屋之買賣價金，更可證系爭契約之買賣標的確實未含該 部分，該部分為被告之無償贈與自明等語。 ㈦、聲明： ①、原告之訴駁回。 ②、訴訟費用由原告負擔。 三、本院得心證之理由： ㈠、原告主張其於103 年11月2 日與被告簽署房屋買賣合約書、 土地買賣合約書，向被告購買臺南市○○區○○段000000地 號上之年年如意系列編號第69期B 棟8 號房屋，系爭房屋之 買賣價金為232 萬元、系爭土地之買賣價金為307 萬元，原 告已全數付款且於104 年5 月20日交屋完竣。系爭房屋之鐵 捲門及車庫、圍牆部分係二次施工時興建，係屬違建，被告 並未取得建造執照及使用執照。系爭房屋之鐵捲門及車庫、 圍牆部分目前尚未拆除等情，為兩造所不爭執，並有房屋買 賣契約書、土地買賣契約書、臺南市政府工務局使用執照、 收款單、臺南市學甲區公所104 年7 月31日所建字第104051 9411號函暨所附違章建築案相關資料、臺南市政府工務局10 4 年7 月31日南市工使二字第1040741383號函暨所附違章建 築查報資料、臺南市政府工務局105 年5 月31日南市工使二 字第1050552973號函文附卷可稽（見調字卷第9 至25頁、本 院卷一第15至27頁、第28至34頁、第142 至155 頁、第229 頁、第230 頁、第222 頁），堪可認定。 ㈡、原告復主張被告於買賣時未告知系爭房屋之鐵捲門、車庫及 圍牆部分乃二次施工之違章建築，該部分亦屬買賣標的之範 圍，為有瑕疵之給付乙節，為被告所否認，並以前揭情詞資 為抗辯。經查： ①、證人即系爭房屋之銷售人員李京樺於105 年11月1 日言詞辯 論期日到庭具結證稱：「（問：當初如何介紹系爭房地？） 一般進來我們接待中心時，現場會有二種圖說，一種是依照 申請使用執照的圖說，一種是完成後的圖說，本件兩種圖說 我都有跟原告說明，也有出示給原告看，而且我也有帶原告 直接到工地現場看，因為接待中心就在系爭房地的隔壁而已 ，還會介紹地坪及建坪的面積，說明合約上載明的地、建坪 。」、「（問：你當初用完成的圖說出示給原告看時，是如 何跟原告說？）原告當時來到現場，只有主結構完成，大門 （即鐵捲門）及車庫都還沒有施作，原告只有看到主結構， 我有告知原告因為我們公司申請的使用執照只有主結構，所 以車庫及大門要等到使用執照拿到後，才會做二次施工，增 建給客戶，我跟原告說這些事時，原告就表示知道了，沒有 什麼反應。」、「（問：原證六這四張廣告單是否是當時你 提供給原告以作為買系爭房地的廣告？）是。我也有告訴原 告說車庫及大門是被告贈送給原告的，我有跟原告說是為了 整體的美觀，所以會在拿到使用執照後再蓋給原告。」、「 （問：在代銷中心裡，就二次施工及贈與的部分，有無以讓 人可以直接目視或公開揭示的方式讓購買房屋的消費者瞭解 ？）有，我們會帶消費者到房屋的現場，也會拿完成圖給客 戶看。」、「（問：你們有無跟消費者或是向原告說明大門 及車庫是違建，將來有可能會被拆除？）有。」等語（見本 院卷第76頁筆錄），足證被告抗辯：在銷售時，被告之售屋 人員就已口頭明白告知原告系爭房屋之鐵捲門、車庫部分乃 二次施工增建部分乙節，並非無據。 ②、次查，稽之系爭契約第1 條有關房屋標示部分，明載系爭房 屋之總建坪面積包含主建物面積46.61 坪加附屬建物面積6. 61坪，合計為53.22 坪，有房屋買賣合約書附卷為憑（見調 字卷第9 頁），其中附屬建物6.61坪部分，係指系爭房屋之 陽台，有建築物概要表附卷可證【其上記載2 至4 樓陽台面 積6.93＋6.93＋8 （平方公尺）÷3.305 ≒6.61（坪）】（ 見本院卷一第56頁），原告主張附屬建物係指車庫部分云云 ，並非有理。且查，系爭房屋之第一層面積為43平方公尺、 第二層面積為39.09 平方公尺、第三層面積為34.24 平方公 尺、第四層面積為27.15 平方公尺，合計面積為143.48平方 公尺，而附屬建物陽台面積為32.45 平方公尺乙情，亦有本 院勘驗筆錄、現場照片、臺南市佳里地政事務所104 年11月 19日所測量字第1040122115號函所附之臺南市佳里地政事務 所建物測量成果圖在卷為憑（見本院卷一第74至85頁、第89 至91頁），從而，系爭房屋之總建坪面積為主建物面積143. 48平方公尺加附屬建物陽台面積32.45 平方公尺，共計為17 5.93平方公尺，亦即53.23 坪【175.93平方公尺3.305 ≒ 53.23 坪】，與前開房屋買賣合約書第1 條約定內容相符（ 按：53.22 坪），益徵系爭契約買賣之標的僅有上述主建物 及附屬建物，並不包含車庫、圍牆及鐵捲門部分甚明。而車 庫、圍牆及鐵捲門部分既非買賣之標的，則原告主張依買賣 物之瑕疵擔保請求權請求減少價金云云，自非有據。 ③、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179 條定有明文。又按「依本法所提之訴訟，因企業 經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之 懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下 之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以 下之懲罰性賠償金。」，消費者保護法第51條亦有明文。惟 查，系爭房屋（按：單純僅鑑定房屋價值，不包含座落土地 之價值）於103 年11月25日如在有鐵捲門、車庫圍牆狀況下 之正常價格為338 萬1,000 元；於103 年11月25日如在無該 部分狀況下之正常價格為312 萬6,000 元；於105 年4 月15 日如在有該部分狀況下之正常價格為329 萬7,489 元；於10 5 年4 月15日如在無該部分狀況下之正常價格為324 萬0,10 3 元乙情，有王建忠不動產估價師事務所之不動產估價報告 書附卷可證（見本院卷二第12至49頁），由此足徵，無論係 於103 年11月25日（按：系爭房屋取得使用執照日）或105 年4 月15日，系爭房屋在有、無鐵捲門、車庫圍牆部分，其 市場價格均顯逾原告購買系爭房屋之買賣價格「232 萬元」 ，換言之，因原告購買系爭房屋之價金係低於系爭房屋不論 有無鐵捲門、車庫圍牆部分之市場價值，故縱系爭房屋之鐵 捲門、車庫及圍牆部分為違章建築將來有拆除之虞，原告亦 未因此受有損害。準此，原告主張依民法第179 條、消費者 保護法第51條規定，請求被告返還或賠償50萬元云云，即非 有理。 ㈢、綜上所述，系爭契約之買賣標的並不包含系爭房屋之鐵捲門 、車庫及圍牆部分，故原告主張此部分為違章建築有拆除之 虞，亦屬買賣物之瑕疵，並據以請求減少價金50萬元云云， 難認有據，並不足採；又系爭房屋不論有無鐵捲門、車庫及 圍牆部分，經鑑定其售價均顯低於其市場價格，原告並未受 有損害，從而，原告依物之瑕疵規定、不當得利、消費者保 護法第51條規定，主張減少價金50萬元，並請求被告返還或 賠償50萬元，均無理由，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不一一論述，併此敘明。 五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 105 年 11 月 30 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 吳金芳 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 30 日 書記官 陳雅慧