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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　105年度南簡字第313號 原　　　告　黃天辰 被　　　告　林銘駿 訴訟代理人　沈聖瀚律師 上列當事人間請求履行房屋使用執照變更為住宅事件，經本院於 民國105年11月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告就臺南市○○區○○里○○○○○○號房屋之使用執照第一 層，應依建築法第七十四條之規定提供申請書、建築物之使用執 照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政 府工務局申請變更使用類別為H-2。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。本件 原告起訴時，第一項聲明原係請求「被告應履行房屋使用執 照用途變更為住宅。」嗣於民國105年12月27日言詞辯論期 日，變更訴之聲明為「被告就系爭臺南市○○區○○里○○ 0 000號房屋之使用執照第一層，應依建築法第74條之規定 提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書 ，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類 別為H-2。」（見本院卷第113頁）核其請求之基礎事實同一 ，且變更後之聲明，僅係將原聲明具體特定，並無礙被告之 防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）原告向被告承租臺南市○○區○○里0○00號房屋（下稱 系爭房屋），租約從104年2月1日起至114年1月31日止， 雙方於103年11月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契 約），於簽約前，被告之代理人即訴外人林德福不斷鼓勵 原告得開設民宿，原告亦表明欲開立民宿，並於簽約日提 出民宿申請所需資料，林德福表示願意全力配合，並簽立 「土地及建物登記同意使用證明書」。嗣後原告與林德福 以電話聯絡過程中，林德福亦答應變更建物之使用執照。 然被告迄今均未變更系爭房屋之使用執照為住宅，致原告 受有莫大損害，爰依兩造租賃契約關係，請求被告系爭房 屋之變更使用執照為自用住宅。 （二）並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以： （一）依兩造所簽立系爭契約內容觀之，並無約定被告有義務將 使用執照變更為住宅，且原告亦未提出任何證據證明被告 有同意變更使用執照。雖被告於591房屋交易網，刊登建 議民宿業者、醫療院所、養老院所、餐廳、便利商店（賣 場）、小型廠房（倉庫）等等，然依一般常理，由出租人 提出系爭建物用途後，再由承租人承租後就系爭建物之現 況作決定，而原告就系爭房屋已開立三間公司使用，顯見 原告當初承租系爭房屋之目的，並非開立民宿之用。 （二）至於，被告於105年5月2日答辯狀表示「當場就拿出『土 地及建物登記同意使用證明書』，被告也樂觀其成，同意 原告申請民宿設立登記」等語，係因原告誤以為「土地及 建物登記同意使用證明書」為林德福代為簽立所致，此乃 被告出於錯誤而為自認，應得撤銷。 （三）並聲明：原告訴之駁回。 三、兩造不爭執事項： （一）被告前於519租屋網就系爭房屋，刊登租屋廣告，並於房 屋現況說明處記載：「建議民宿業者、醫療院所、養老院 所、餐廳、便利商店（賣場）、小型廠房（倉庫）等等」 。 （二）於103年11月11日簽約，被告由林德福代理與原告簽訂系 爭契約，租屋時間為104年2月1日至114年1月31日。 （三）原告向臺南市觀光旅遊局提出民宿申請輔導服務，該局於 103年12月10日下午3時許派員前往輔導，表示該屋需辦理 使用執照用途變更始可。 （四）原告104年12月9日因網路刊登民宿招租訊息，於104年12 月18日經臺南市政府觀光旅遊局函請原告關閉民宿招租廣 告。 （五）原告現已將系爭房屋一樓登記為黃彭惠美記帳及報稅代理 事務所、台灣松電工業科技股份有限公司、民意日報社報 業有限公司。 四、兩造爭執事項： 被告就系爭房屋第一層之使用執照有無變更為使用類別H-2 （客房數為五間以下之民宿）之義務？ 五、得心證之理由： 1、按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有 拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以 之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不 得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應 向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實 不符，或經他造同意者，始得為之。對於原告承租系爭房屋 之目的為開立民宿，被告雖於言詞辯論程序中否認，然於10 5年5月2日之民事答辯狀表明「二、原告103年10月26日看屋 租屋，當日預付6,000元訂金。相約103年11月11日簽約。從 租屋看屋到正式簽約，期間總共15天，原告在這15天中，已 經從臺南市政府觀光旅遊局中知悉整個民宿登記的流程及規 定，103年11月11日簽租賃契約，也表明可以登記民宿，當 場就拿出『土地及建物登記同意使用證明書』，被告也樂觀 其成，同意原告申請民宿設立登記...。」（本院卷第13頁 反面）被告對於上開事實業已自認，依民事訴訟法第279條 第1項之規定，原告對此無庸舉證，堪認原告主張其與被告 簽立租賃契約之目的，係為設立民宿，於兩造簽立系爭契約 前，原告曾至臺南市政府觀光旅遊局瞭解設立民宿流程，並 於簽約之際，提出『土地及建物登記同意使用證明書』，而 被告蓋章同意等情，堪認為事實。至於，被告雖抗辯係因錯 誤而為自認，然自認之撤銷須證明與事實不符，或他造同意 始得為之，被告對於其抗辯未曾同意原告申請民宿設立登記 一事，並未提出任何證據證明為真實，核與民事訴訟法第27 9條第3項規定不符，自難構成自認之撤銷。 2、依系爭契約及土地及建物登記同意使用證明書內容觀之，兩 造並無明文約定被告有就系爭房屋變更使用執照之義務，另 原告向臺南市觀光旅遊局提出民宿申請輔導服務，該局於10 3年12月10日下午3時許派員前往輔導，表示該屋需辦理使用 執照用途變更始可成立民宿，為兩造所不爭執，原告亦陳述 ，其於輔導員告知須變更使用執照後，立即以電話向被告說 明，亦獲得被告同意等語（見本院卷第34頁），顯見兩造於 103年11月11日簽訂系爭契約之際，原告僅知悉須系爭房屋 所有權人出具同意書始可，尚不知系爭房屋使用執照須變更 始得設立民宿，是兩造於簽立契約時，亦未約定被告有變更 系爭房屋使用執照之義務。 3、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準。就契約進行補充性之解釋，非確認當事人於訂約時，關 於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完 滿達成契約目的而出現契約漏洞者不得為之，俾尊重當事人 自主決定契約內容之權利，並免於任意侵入當事人私法自治 之領域及創造當事人原有意思以外之條款，最高法院105年 度台上字第1902號判決可資參照。又按所謂給付，係指債之 關係上特定人間得請求之特定行為，不作為亦得為給付，且 不以財產上價格者為限（民法第199條）。其又可分為主給 付義務與從給付義務，前者係指債之關係上固有、必備、並 用以決定債之關係類型的基本義務；後者係指主給付義務以 外，債權人可獨立訴請履行，以完全滿足給付上利益之義務 而言。從給付義務之發生原因有三：（1）基於法律之明文 規定（如民法第296條、第540條、第541條）。（2）基於當 事人之約定。（3）基於誠實信用原則及契約之補充解釋。 查兩造對於被告有無變更使用執照義務，系爭契約及「土地 及建物登記同意使用證明書」，均未約定，而原告於訂約前 ，曾前往臺南市觀光旅遊局瞭解設立民宿之流程及文件，知 悉須所有權人簽立同意書始可，並於簽約之際，提出「土地 及建物登記同意使用證明書」，業經被告同意，已如上述， 則原告係因欲開設民宿而承租系爭房屋，與被告簽立10年之 租賃契約，被告亦同意原告開設民宿，是依兩造契約目的， 應係由被告提供足以開設民宿之系爭房屋。惟兩造對於系爭 房屋不符合法律規定無法開設民宿一事，於訂立契約之際， 均不知悉，以致未能於訂立契約時約定應變更使用執照，而 有契約漏洞。對此漏洞，若不認被告有變更系爭房屋使用執 照之義務，將使原告承租系爭房屋之10年間，因受使用執照 之使用類別限制，無法經營民宿，但仍須支付租金10年，顯 與一般人民法律感情不合，而有違誠實信用原則，故由兩造 訂約之目的及誠信原則，對系爭契約為漏洞之填補，應認被 告有變更系爭房屋使用執照之從給付義務，方屬允妥。又依 建築法第13條規定：「本法所稱建築物設計人及監造人為建 築師，以依法登記開業之建築師為限...」及建築法第74條 規定：「申請變更使用執照，應備具申請書並檢附左列各件 ：一、建築物之原使用執照或謄本。二、變更用途之說明書 。三、變更供公眾使用者，其結構計算書與建築物室內裝修 及設備圖說。」可知建築物變更使用執照應由建築物所有權 人委託依法登記開業建築師備妥相關申請資料及圖說，並由 建築師檢討建築法、建築技術規定等相關規定，簽證負責， 有臺南市政府工務局105年12月2日南市工使二字第10512242 04號函，則被告自應依建築法第74條之規定提供申請書、建 築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築 師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類別為H-2。 4、綜上所述，原告與被告間訂立系爭契約之目的，係原告為以 系爭房屋作為民宿使用，而簽立長達10年之租約，依誠實信 用原則，被告應有變更使用執照之義務。從而，原告依兩造 租賃契約，請求被告就系爭房屋之使用執照第一層，應依建 築法第74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、 變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務 局申請變更使用類別為H-2，洵屬有據，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴，為有理由，依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 1 月 10 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 陳協奇 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 1 月 10 日 書記官 陳姝妤