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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度南簡字第1651號 原　　　告　浩景房屋仲介有限公司 法定代理人　林鈺熏 被　　　告　蔡政宏 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國１０７年７月２ ７日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：……。三、擴張或減縮應受 判決事項之聲明者」，民事訴訟法第２５５條第１項第３款 定有明文。原告於聲請發支付命令即視為起訴時聲明：被告 應給付原告新臺幣（下同）３３萬４０００元，及自民事聲 請支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之５計算之利息（見臺灣高雄地方法院高雄簡易庭１０６年 度雄簡字第２０６３號民事簡易訴訟程序第一審卷宗〔下稱 雄院卷〕第３頁）。嗣原告於審理時具狀變更聲明：被告應 給付原告３３萬４０００元，及自民事準備書狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之５計算之利息（見本院 臺南簡易庭１０６年度南簡字第１６５１號民事簡易訴訟程 序第一審卷宗〔下稱本院卷〕第１４頁）。核原告所為訴之 變更係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第２５５條 第１項第３款之規定，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張：兩造於民國１０６年４月２２日就坐落於臺南市 ○○區○○段○○○號土地、門牌號碼臺南市善化區小新營 ２８８號（原告誤載為２２８號）４８室建物（以下合稱系 爭不動產）簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託 契約）及台灣房屋契約變更附表（下稱真實底價契約），約 定原告以８８８萬元之價格代理銷售系爭不動產，但若買方 出價已達底價即８３０萬元時，被告即同意出售。嗣訴外人 史品凡於１０６年４月２９日為購買系爭不動產而出價８３ ５萬元，原告旋於翌日（３０日）通知被告上情。依系爭委 託契約第１０條約定，被告應於原告通知後５日內出面簽訂 不動產買賣契約書，若因可歸責於被告之事由致無法完成簽 約，被告願給付系爭委託契約第５條所約定服務報酬作為違 約金。詎被告竟拒絕出面就系爭不動產簽訂買賣契約書，爰 依系爭委託契約第１０條之約定，請求被告給付服務報酬作 為違約金等語。並聲明：被告應給付原告３３萬４０００元 ，及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之５計算之利息。 二、被告則以：「買賣不成立，不需要給付報酬。……我並沒有 拒絕於原告通知後五日內出面簽訂不動產買賣契約書，事實 上我都有持續關心詢問房屋銷售情形。所以，要請原告舉證 證明有因可歸責於甲方（即被告）之事由致無法完成簽約之 情形。……原告沒有書面通知，是仲介鄭鈺龍用口頭及LINE 於１０６年４月３０日晚上告知我有買方出價８３５萬元， 希望我於五日內簽約，但我回答因為在新竹工作比較不方便 ，希望能夠再找其他時間簽約。另外我也還想要再看看是否 可以提高成交價，所以在LINE裡面有和仲介討論售價問題。 原告並沒有告知確切的簽約時間及地點，所以我也沒辦法在 １０６年４月３０日以後五日內出面簽約」（見本院卷第９ 頁至第１０頁）、「訴外人史品凡（即買方）所簽立之不動 產買賣意願書……其法律上之性質應視為預約……訴外人史 品凡並未依約支付約定之定金全額，而被告更未於系爭買賣 意願書上簽名蓋章，同意以其所願承買價格0000000 元出售系爭房地……原告驟認買賣雙方之買賣契約成立…… 有無違誤……尚祈……審酌判明。……若……認為本件買賣 業已成立……本件買賣並未完成產權移轉，被告並無取得買 賣價金，原告請求被告給付之金額甚鉅……被告依民法第５ ７２條之規定……請求……酌減」（見本院卷第２５頁至第 ２６頁）等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實 ㈠兩造於１０６年４月２２日簽訂系爭委託契約。 ㈡原告公司員工即仲介鄭鈺龍於１０６年４月３０日晚上請被 告於５日內出面簽約。 四、本院得心證之理由 ㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句」，民法第９８條定有明文。「解釋當事人之契約， 應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失 真意」（參照最高法院３９年台上字第１０５３號判例要旨 ）。系爭委託契約雖約定：「第十條、定金之收取：……若 買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約 視為有效成立，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代 理收受並保管定金……通知買方成交。甲方應於乙方通知後 五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書…… 。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方…… 願依第五條之約定服務報酬給付乙方做為違約金」（見雄院 卷第７頁），然買賣契約須於當事人互相表示意思一致時才 成立，仲介方與賣方間所為約定無法拘束買方，自不得僅因 買方同意出售條件及出價已達委託價格，即視為買賣雙方間 已有效成立買賣契約。另隱藏底價乃係常見之銷售手法，目 的在於盡量提高成交價格，使賣方得以較高價格售出及仲介 方得以獲得較高服務報酬，非謂當買方同意出售條件及出價 已達委託價格時，賣方及仲介方即應接受買方出價而就代為 銷售標的成立買賣契約。否則豈非只要買方從低價開始慢慢 往上提高出價至底價時，賣方及仲介方即應接受買方出價而 成立買賣契約，導致賣方及仲介方毫無再就買賣成交價格繼 續斡旋之空間。再參以原告於審理中亦稱：「（依系爭契約 第十條，是否買方出價已經達到委託底價就視為買賣契約成 立？）當買方出價達到委託底價時，我們仍然會希望達到賣 方期待之成交價格，所以該條規定是指當買方出價達到委託 底價時，甲方（即被告）就同意授權乙方（即原告）得全權 代理並代收保管訂金」（見本院卷第９頁）等語，足知該條 文係關於定金收取及賣方負有簽訂契約義務之約定，其真意 非謂當買方同意出售條件及出價已達委託價格時，賣方與仲 介方即應接受買方出價而成立買賣契約。也就是說，除非仲 介方已依賣方授權直接和買方成立買賣契約，否則仲介方仍 得為賣方利益繼續與買方斡旋成交價格。此時，買賣雙方仍 處於議價階段，自無出面簽訂書面即買賣契約書之義務。故 被告依系爭委託契約第１０條約定負有簽訂買賣契約書義務 ，應以買賣雙方成交（即雙方已就標的物及價金互相同意而 使買賣契約成立）與原告通知被告成交（即原告通知被告買 賣契約已成立）為前提。若買賣契約尚未成立或原告未依約 通知被告，被告無庸依系爭委託契約第１０條約定出面簽訂 買賣契約書。 ㈡查兩造於１０６年４月２２日就系爭不動產簽立系爭委託契 約及真實底價契約，約定原告以８８８萬元之價格代理銷售 系爭不動產，但若買方出價已達底價即８３０萬元時，被告 即同意出售。系爭委託契約第１０條並約定：「若買方同意 本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效 成立，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受並 保管定金、通知買方成交。甲方應於乙方通知五日內或依書 面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書……。如因可歸責 於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方……願依第五條之 約定服務報酬給付乙方做為違約金」。嗣史品凡於１０６年 ４月２９日為購買系爭不動產而出價８３５萬元，原告旋於 翌日（３０日）使用軟體通知被告：「恭喜大哥，沒讓您失 望的。我這邊也盡力了，超底價真的算極少數的。大哥看什 麼時候方便簽約再跟我說，我等您消息」，惟被告仍表示希 望成交價格在８６０萬元至８７０萬元之間等情，有不動產 專任委託銷售契約書影本１份、台灣房屋契約變更附表影本 １份、台灣房屋不動產買賣意願書影本１份、通訊軟體對話 擷取畫面列印資料１份在卷可稽（見雄院卷第６頁至第８頁 、第９頁、第１０頁、第１１頁至第１２頁），足堪認定為 真。據此可知原告雖通知被告有買方出價已達真實底價，但 被告並不願意接受該買方出價，希望原告能繼續和買方斡旋 以提高成交價格。就被告認知而言，買賣雙方仍處於議價階 段，自不負有出面簽訂買賣契約書之義務。原告既未能提出 足資證明買賣雙方（即被告與史品凡）已成交之證據，本院 自難僅因原告通知被告有買方出價達真實底價，即認符合系 爭委託契約第１０條所約定「通知買方成交」之要件，故被 告負有於通知後５日內出面簽訂買賣契約書之義務。本院亦 難據以認定無法完成簽約可歸責於被告，故被告應依系爭委 託契約第１０條約定給付違約金。從而，原告所為主張核與 系爭委託契約第１０條所約定要件不符，原告據以請求被告 給付服務報酬３３萬４０００元作為違約金，為無理由，應 予駁回。 ㈢原告雖另稱：「訴外人史品凡之出價已達被告之委託價格， 依前揭系爭契約書第十條㈡之約定，買賣契約即視為有效成 立……被告與訴外人史品凡間之買賣契約既已因買方出價達 委託價格而視為成立，並不以收受定金為要」（見本院卷第 ３８頁）等語，然原告此部分主張與本院就系爭委託契約第 １０條所為解釋不符，自無可採。 五、綜上所述，原告依系爭委託契約第１０條請求被告給付原告 ３３萬４０００元，及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之５計算之利息，為無理由，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提出 之證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一 一論述，併此敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第７８條，判 決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 31 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 陳谷鴻 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後２０日內，向本院提出上訴狀並 表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決 送達後２０日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起 上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 8 月 31 日 書記官 曾盈靜