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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　106年度南簡字第257號 原　　　告　孫子翔 　　　　　　鄭乃嘉 被　　　告　胡淑貞 上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國107年3月14日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告孫子翔新臺幣肆萬參仟壹拾捌元、原告鄭乃嘉新 臺幣肆萬貳仟柒佰陸拾捌元，及均自民國106年5月6日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如分別以新臺幣肆萬參仟 壹拾捌元、新臺幣肆萬貳仟柒佰陸拾捌元為原告孫子翔、鄭乃嘉 預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 甲、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255條第1項第1款、第3款定有明文。又被告於訴之變 更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或 追加，民事訴訟法第255條第2項亦有明文。原告起訴時原聲 明請求：被告應各給付原告孫子翔、鄭乃嘉新臺幣（下同） 93,200元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息；嗣於106年5月5日言詞辯論期日變更 聲明為：被告應各給付原告孫子翔、鄭乃嘉120,250元，及 自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，且被告就原告上開變更無異議， 而為言詞辯論，依上開規定，原告上開訴之變更，應予准許 。 乙、實體方面： 一、原告主張： （一）原告經訴外人高崗屋不動產有限公司（下稱高崗屋公司） 仲介於105年6月12日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約書），以總價940萬元之價格，共同向被告 購買坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地，應有部分6分 之1、同段57-517地號土地，應有部分全部，及其上同段 2288建號即門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷0弄00號 房屋（下稱系爭房地），被告於系爭買賣契約書所附之「 標的物現況說明書」第15項「建物現況是否有滲漏水之情 形？」勾選「否」，亦即被告於系爭買賣契約明確擔保系 爭房屋無滲漏水情形，系爭房地已辦妥所有權移轉登記， 被告並於同年7月30日將系爭房地點交予原告，詎原告於 同年8月13日颱風來襲後即發現系爭房屋「二樓牆壁、窗 台」、「四樓樓梯上方天花板、神明廳天花板」有滲漏水 情形，同年9月18日颱風過後又另發現「二樓窗邊桌子下 方、整個窗框周圍牆壁」、「三樓整個窗框周圍牆壁」亦 有滲漏水情形，原告隨即委請仲介人員轉知被告負瑕疵擔 保責任，惟均未獲置理，經原告委請防漏工程專業人士勘 查估價結果，系爭房屋之漏水修繕費用如含稅需費92,400 元，且系爭房屋為中古屋，依一般交易習慣，如中古屋無 通常效用瑕疵，係以售價80%開始議價，若買受人事先知 悉瑕疵存在，當會衡量購買後須額外支付修復費用及其他 可能之經濟損失，顯不可能以高於售價90%買受，系爭房 屋既有滲漏水情形，減少其通常效用及價值，且不具被告 保證之品質，被告亦無修補意願，與無瑕疵物價格差額至 少應為買賣價金940萬元之10%，是系爭房屋因上開漏水瑕 疵，原告得主張減少價金94,000元，另再加計修復費用 92,4 00元，原告合計得請求減少價金186,400元，在該範 圍內，被告並無受領原告所給付價金之權利，而買賣價金 係原告2人共同給付，原告2人得依民法第359條、第179條 及買賣契約等法律關係，請求被告返還原告2人各93,200 元（186,400元2）。 （二）又系爭買賣契約書第11條第5項後段約定：「乙方（即被 告）交屋前應將原設籍於本買賣標的物之戶籍全部遷離， 交屋時並出示身分證或戶口名簿等遷離證明文件。其如未 如期搬離致甲方（即原告）受有損害者，乙方應負損害賠 償責任」，而被告交屋前並未將戶籍遷出，原告孫子翔於 105年8月13日至北區戶政事務所辦理遷入戶籍時經承辦人 員告知系爭房屋內尚有兩個戶籍未遷出，經通知仲介轉知 被告處理，被告仍未依上開約定辦理，導致原告無法以網 路申請自用住宅，須由原告鄭乃嘉於105年9月10日（當年 度中秋連假補班日）向任職之群創光電股份有限公司（下 稱群創光電公司）請假至稅捐處補繳切結書聲明楊東霞為 被告持有系爭房屋所有權期間遷入者，與原告無相識，來 回支出車資310元、請假4小時薪資損失917元；並由原告 孫子翔於105年12月14日向任職之和淞科技股份有限公司 （下稱和淞公司）請假至北區戶政事務所申請強制遷移， 來回支出車資800元、並有請假4小時之薪資損失1,209元 ，被告應依上開條文約定賠償原告交通費、請假薪資損失 及精神損失共10,000元，此業經被告在臺南市政府調解時 同意就此部分賠償10,000元，爰依兩造在臺南市政府成立 之調解書請求被告賠償車資、請假扣薪金額及精神損失， 合計10,000元。 （三）又系爭房屋二樓窗邊、窗台等有滲漏水情形，導致原告置 放於二樓窗邊之桌子及裝潢受損，支出裝潢修繕費用44,1 00元（含稅，42,000×1.05），爰依民法第184條、第196 條、第213條、第215條、第216條之規定及最高法院77年 度第9次民事庭會議決議（一）意旨，請求被告賠償。 （四）綜上，原告孫子翔、鄭乃嘉各得請求被告給付120,250元 【93,200元+（44,100+10,000元）2】。 （五）並聲明：被告應各給付原告孫子翔、鄭乃嘉120,250元， 及自擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息。 二、被告則答辯： （一）被告於98年12月向春池建設承購系爭房地，自居住期間至 委託仲介出售，乃至交屋，皆無漏水瑕疵，系爭房屋係於 交屋後，遭16年來最強之莫蘭蒂颱風侵襲，始有輕度漏水 瑕疵，復由自原告提起本件訴訟起至106年6月，臺南地區 仍有發生多次大雨，系爭房屋未有其他滲漏，亦可合理推 斷系爭房屋滲漏水係因莫蘭蒂颱風不可抗拒天災所致，被 告交付系爭房屋於原告時，既無漏水瑕疵存在，無須負物 之瑕疵責任。縱認漏水瑕疵於系爭房屋交付前已存在，惟 原告於買賣契約成立前，多次至現場勘查，為確認系爭房 屋是否有漏水之情事，曾於多場大雨後，反覆至現場確認 屋況，若如原告所述，漏水瑕疵於系爭房屋交付前已存在 ，依一般人之注意，大雨過後即可得而知該瑕疵，原告竟 怠於注意而不知，即屬重大過失未發現該瑕疵，依民法第 355條之規定，被告自不負物之瑕疵責任。 （二）又縱被告須負瑕疵擔保責任，但中古房屋防水塗料本即有 使用年限，屬消耗性建材，建商和修繕公司均表示漏水保 固即修復至無漏水原況，防水塗層為消耗品不在保固範圍 ，原告通知被告系爭房屋漏水後，被告有承諾願將漏水修 繕至無漏水狀態，經仲介委請訴外人煥新防水工程有限公 司（下稱煥新公司）至現場就漏水部分提出修繕費用報價 單，所需費用僅約43,000元，此有煥新公司報價單可憑， 原告所主張之維修費用實屬過高，且已超過被告所同意擔 保之未漏水程度。又房屋價值減損金額應自市場交易價格 及修復後價格認定，一般買賣中古房屋買方就漏水乙事所 關注者為不動產於買受後是否無漏水瑕疵，之前是否漏水 非關注重點，且瑕疵建物價值減損影響不動產交易價格因 素除不動產本身狀況，尚有購買者喜好，整體經濟發展， 座落位置，周邊生活機能，市政發展交通建設等等，非單 一因素。而一般房屋漏水瑕疵通常技術上可以修復，短時 間漏水對建物結構、安全影響有限。漏水如修繕完畢仍可 維持房屋原有價值，並不會造成交易價值眨損，依系爭鑑 定報告書所載系爭房屋滲漏水對結構沒有任何損傷，裝修 裝潢亦僅輕度損傷，則系爭房屋漏水瑕疵經修復後，依通 常情狀不會貶損其交易價格，自未有房屋滲漏水汙名市值 減損金額，原告主張被告應賠償交易減損價格即系爭房地 總價百分之10並無理由，鑑定報告之認定亦非事實，且為 不客觀之評斷，並不可採。 （三）系爭房屋於105年7月31日交屋完成，被告雖遲延遷移戶籍 ，惟依自用住宅地價稅依照土地法第41條適用資格：「1. 土地所有權人或其配偶，直糸血親屬於該地設有戶籍。 2.無出租無營業之住宅用地。3.土地上的房屋為土地所有 權人或其配偶，直系血親屬所有。4.都市土地以300平方 公尺（90.75坪）為限。5.土地所有權人及未成年之受扶 養親屬以1處為限。」，則若戶籍內有他人設籍，如雙方 無租賃關係，地價稅仍可按自用住宅地價稅稅率課徵，僅 需在地價稅自用住宅用地申請書表格第6項規定：上列房 屋如有三等親屬以外之他人設籍且無租賃關係者，填具「 土地所有權人無租賃關係申請書」或「設籍人無租賃關係 申請書」，且自用住宅地價稅於每年地價稅開徵40日（即 9月22日）前申請核准後，當年即可適用，105年甚因更改 地價稅課徵稅率，財政部稅務局為方便民眾申請特延長至 105年11月30日，本件未超過時限，又辦理戶籍遷移僅須1 人，亦可以網路辦理，遷入戶口當日，房屋所有人並可同 時申請無居住事實者強制遷出，原告請假辦理戶籍遷移與 被告無關，原告權益未因被告遲延遷移戶籍受有損害，原 告請求賠償金額亦不合理。另被告於兩造在臺南市政府調 解時，並未同意賠償原告10,000元，亦因此調解不成立。 （四）被告否認原告就系爭房屋2樓牆壁及書桌有因滲漏水而受 損之主張，被告係將系爭房屋及裝潢一併出售原告，原告 購買時有確認裝潢，書桌已使用7年，一定會有磨損，原 告要拆除書桌係原告個人行為與被告無關，復觀之105年9 月28日照片，2樓牆壁及書桌並無原告所稱因滲漏水受損 情形，書桌並非完全不堪使用，嗣煥新公司於同年11月估 價時亦未有此情形。 （五）並聲明：請求駁回原告之訴。 三、本件經調查兩造對下列事實不爭執，並有兩造所提出之不動 產買賣契約書、標的物現況說明書、原告與仲介之通訊軟體 對話內容、煥新公司報價單、消費爭議申訴資料表、臺南市 政府消費爭議申請調解書、訴外人高崗公司回覆市政府資料 等件在卷可稽： （一）原告經高崗屋公司居間仲介以940萬元向被告買受系爭房 地，兩造並於105年6月12日簽立系爭買賣契約書，原告已 給付買賣價金，系爭房屋亦已完成所有權移轉登記，並於 同年7月30日完成交屋。 （二）被告於105年5月19日簽立之標的物現況說明書第15項次「 建物現況是否有滲漏水情形、是否曾在最近一年內修復滲 漏水」欄位有勾選「否」，並於系爭契約書第17條、特別 約定事項中特別以書寫方式註記「賣方自交屋日起負六個 月滲漏水瑕疵擔保責任」。 （三）原告於105年8月間曾以通訊軟體告知系爭房地仲介人員轉 知被告戶籍內有其他人戶籍尚未遷出及系爭房屋有漏水情 事，並請仲介人員聯絡被告依契約書第17條約定處理，其 後多次商議無結果，原告於同年10月有請仲介告知被告新 增多次滲漏水，要請專業人士來勘查報價，其後被告於同 年11月間有委由仲介請煥新公司至系爭房屋勘查並就漏水 修繕工程提出如本院卷第12頁之報價單，但原告認該報價 單就部分漏水位置未列入修繕範圍而未接受，其後有向台 南市政府申請消費爭議調解，訴外人高崗公司於105年12 月23日曾就台南市政府調解結果回覆如下：1.蔽公司已完 成此不動產買賣交易完成，收取服務費亦屬合理的服務合 約，故不同意退還服務費用。2、原屋主胡淑貞女士同意 就系爭不動產買賣之漏水部分：原屋主自行請漏水廠商負 責修繕完成。戶籍未遷出部分：同意賠償新台幣一萬元。 申請人主張損害賠償高達20萬元，已屬不合理賠償，故原 屋主不同意前開申請人之主張等語（見本院卷第112頁） 。 四、原告以系爭房屋有滲漏水之瑕疵，主張被告應負瑕疵擔保及 損害賠償之責，並因被告未依約遷移戶籍要求損害賠償為被 告所否認，並分別以前詞置辯，是本件爭執點即在於：（一 ）被告應否就系爭房屋之滲漏水問題負物之瑕疵擔保責任？ 原告得否請求減少系爭房屋之價金？如可，原告得請求之金 額以若干為合理？（二）原告依系爭買賣契約書第11條約定 請求被告賠償1萬元，是否有理由？（三）原告依侵權行為 之法律關係請求被告賠償系爭房屋2樓牆壁及桌子費用44,10 0元，是否有理由？茲就本院判斷意見分述如下： （一）被告就系爭房屋應負物之瑕疵擔保之責： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判 例意旨參照）。又按民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任 ，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保 責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂 有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同 條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具 有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之 外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任 ，此由法條規定意旨觀之自明。房屋經長久使用，固會折 舊，但買受人買受房屋之時，自然預期出賣人所交付之房 屋不致有漏水之瑕疵存在，房屋發生漏水情形，不問其原 因如何，自係減少房屋之通常效用。又出賣人所負關於瑕 疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之 發生，有故意或過失為必要（最高法院89年度台上字第 1538號判決意旨參照）。惟倘出賣人主張買受人於契約成 立時即知系爭買賣標的物具有瑕疵，或有可免責之事由， 出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情或 免責事由負舉證責任（最高法院65年台上字第119號判例 、97年度台上字第210號判決要旨參見）。 2、經查，原告於系爭房屋105年7月30日交屋後之同年8月間 即有聯絡仲介通知被告系爭房屋有滲漏水之瑕疵等情，業 據原告提出與仲介間聯絡對話紀錄資料為證，且為被告所 不爭執，而被告亦有委由仲介請煥新公司至系爭房屋勘查 並就漏水修繕提出估價單，此亦有被告提出之估價單在卷 可憑，是系爭房屋於被告交屋後6個月內確已有產生滲漏 水瑕疵，應屬事實。而原告主張被告出售系爭房屋予原告 時有保證系爭房屋無滲漏水情形，已據提出房屋現況說明 書為憑，另系爭買賣契約第9條擔保責任中第5款亦另特別 載有乙方（即被告）保證買賣標的物無滲漏水情事，且於 第17條特別約定事項中又特別註記「賣方自交屋日起負六 個月滲漏水瑕疵擔保責任」，是依系爭買賣契約內容觀之 ，系爭房屋固為中古屋，惟被告對系爭房屋有保證於出售 時及交屋日起6個月無滲漏水瑕疵之擔保責任，應堪認定 。是被告以原告於簽約前已有多次看屋而同意買受即不得 主張物之瑕疵擔保責任云云，自無可採。 （二）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約 顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定 有明文；又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受 人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠 償，民法第360條亦有明定。查系爭房屋於交屋後6個月內 有滲漏水瑕疵應由被告負擔保之責，已經本院認定如前， 是本件原告主張依民法第359條規定請求減少價金，應屬 有據，所應審究者係在於原告所主張之金額是否有理由： 1、系爭房屋滲漏水之瑕疵曾經被告委由仲介人員雇請煥新公 司勘查房屋漏水情況後報價①屋頂防水漏水處理，塗刷三 道防水漏水面漆工程，一式22,000元、②四樓樓梯間牆壁 滲漏水維修，一式2,500元、③三樓、二樓後面房間窗框 漏水處理，一式18,500元，修復費用合計43,000元，有煥 新公司105年11月15日報價單在卷可憑（本院卷第84頁） ；原告所委請之王鴻舉所提出之報價單所列工程項目及費 用則為①局部牆面、窗框角隅滲水維修，二處11,000元、 ②整樘窗框、牆面內外滲水維修，二處18,000元、③局部 梯間、牆面滲水維修一處6,000元、④局部天花板滲水維 修二處17,000元、⑤頂樓地坪女兒牆內外滲水維修一式 36,000元，合計88,000元，有原告提出之金尚方工程有限 公司報價人王鴻舉之估價單在卷可憑（本院卷第85頁）， 核對兩公司差價原因在於⑴房屋頂樓屋頂防水（女兒牆） 滲漏水部分修費價金差距14,000元、⑵局部天花板滲水維 修費用差距17,000元、⑶三樓、二樓後面房間窗框漏水處 理兩間修復費用差距10,500元、⑷樓梯間牆壁滲水維修費 用差距3,500元，合計價差45,000元，而觀之兩家公司之 修復工程報價費用維修內容大致雷同，因滲漏水瑕疵修復 費用金額各該公司有所依據及成本，而兩造又互不認同各 自所提出之估價單金額，而系爭房屋實際亦尚未進行滲漏 水修復，自不能以任一方所自行委請估價之估價單為認定 依據，再參酌兩造所簽立之買賣契約書第17條約定條款有 特別約定賣方僅負6個月滲漏水瑕疵擔保責任，顯見兩造 簽約時亦知悉系爭房屋為中古屋，房屋經長期使用牆面或 屋內防水漆等均會有折舊或老化問題，將來難免有滲漏水 之問題之產生，此由原告與仲介間之對話內容亦可徵之， 再參酌證人即原告所委請之估價人員王鴻舉到庭所證：防 漏有很多做法，....，因為我是做裡面的維修及外面阻水 ，內、外都有施作防水，所以價格比較高，依我所施作的 工法，防漏水年限比較久，....所有防水材料好壞跟價碼 有關係，目前市面上的材料都是一般性，一般性的耐用性 都有缺失，所以都要以複合式的方式來施作，我施作的方 式保固期間為2年等語觀之，原告所委請之漏水修復施作 方式確較一般漏水修復工程施作方式價格為高，原告為提 升自己居住品質而希望以較高格之方式施作固有其考量， 惟被告抗辯此已超出其一般之擔保責任，亦屬有據，本院 衡量上情，再參酌經本院囑託宏宇不動產估價師事務所鑑 定系爭房屋有無因滲漏水而有價差，該鑑定人就系爭房屋 滲漏水所需工程費用亦認各估價單都有所依據，而以各估 價單費用採用百分之五十權加權平均計算之方式，此有鑑 定報告在卷可憑，本院認應屬合理，是應認系爭房屋滲漏 水瑕疵之修復費用應以65,500元計算為可採，另鑑定人認 系爭房屋滲漏水瑕疵之修復需耗費一個月，此亦係修復滲 漏水所必要，是鑑定結果認應有一個月成本損失18,117元 之價差，亦屬有據。 2、至原告主張系爭房屋因系爭滲漏水瑕疵與無瑕疵物價格差 額至少應為買賣價金940萬元之10%即94萬元之價差部分， 並無證據可證明，而經本院依原告聲請囑託宏宇不動產估 價師事務所鑑定系爭房屋有無因滲漏水而有價差？固據鑑 定報告說明滲漏水房屋有汙名減損，然本件原告係依民法 第359條規定請求減少價金，並非請求損害賠償，而該鑑 定報告亦說明：房屋滲漏水瑕疵造成房價無形之損失，可 參酌文獻相當稀少，房價市場在衡量其心理因素之影響金 額亦難以量化，鑑定報告固以各法院裁判書為參考而認定 系爭房屋滲漏水汙名致房價損失75,200元，然各法院裁判 係針對不同個案之不同請求權依據為認定，尚難憑為鑑定 依據，再者所謂「汙名」應係指超過建物修復費用的不動 產價值減損，也就是支付修復費用後，仍然存在不動產價 值損失，而鑑定報告亦說明房價市場因素很多，系爭房屋 如將滲漏水狀況修復即回復到無滲漏水瑕疵狀態，而依現 今房地產交易之規範與慣例，賣方亦僅需對房屋現況是否 有漏水瑕疵進行告知，並無主動告知房屋是否曾因漏水進 行過修繕之義務，亦即買方重視的是房屋買賣時有無漏水 瑕疵，而賣方通常之擔保責任亦僅在於擔保買賣時無瑕疵 ，而本件買賣契約特約亦僅約定6個月內無滲漏水瑕疵， 是價格影響因素亦應僅止於此，系爭房屋將來交易價值是 否會貶損實難以上開鑑定方式認定，況鑑定報告亦未提出 任何客觀之標準，而本院審酌減少價金之數額多寡，依系 爭買賣契約內容亦僅應斟酌系爭房屋符合通常效用之狀態 （即賣方擔保之狀態）與有前開瑕疵之狀態，二者間之價 值作為減少價金之計算基準，及買受人因買賣標的物存有 瑕疵物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付 損害賠償之一種等情，認系爭房屋之漏水瑕疵經修復後， 依通常情形即不因而貶損其交易價格，故原告主張減少價 金價額應加上系爭房屋元出售總價940萬元之10%即94萬元 云云，並非可採。 3、綜上，原告因系爭房屋滲漏水瑕疵得請求減少買賣價金之 金額應為83,617元（65,500元＋18,117元），是原告2人 各得對被告請求之金額分別為41,809元、41,808元，在此 範圍內為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。 （三）原告主張被告未依系爭契約書第11條約定於交屋前將原設 籍之戶籍全部遷出，應賠償原告1萬元，是否有理由？ 1、查原告主張系爭契約書第11條第5款有約定「...交屋前應 將原設籍於本買賣標的物之戶籍全部遷離，交屋時應出示 ....。其未如期遷離至甲方（即原告）受有損害者，乙方 應負損害賠償責任」等語，業據提出系爭契約書為憑。又 被告於交屋前確未將原設籍於系爭房屋之戶籍全部遷離， 亦為被告所不爭執，是原告如受有損害，確得依上開約定 請求被告賠償，然仍應由原告就其損害提出證明。 2、而就原告損害金額部分，原告雖主張被告於調解時已有同 意賠償1萬元，故原告得依調解契約請求被告賠償1萬元， 然兩造就系爭消費爭議經台南市政府調解並未成立，此為 原告所不爭執，而原告所提出之相關調解紀錄資料固有紀 錄訴外人高崗公司有提出如不爭執事實（三）內容之表示 ，但調解既未成立，即難認原告就該部分得依調解契約請 求被告賠償1萬元，原告仍僅得依系爭契約書第11條第5款 之約定即原告所受損害金額向被告請求賠償，此損害並應 由原告舉證證明之，原告經本院闡明後主張其等因被告未 依約遷移戶籍所受損害如下： ①原告鄭乃嘉於105年9月10日（當年度中秋連假補班日）向 任職之群創光電股份有限公司（下稱群創光電公司）請假 至稅捐處補繳切結書聲明楊東霞為被告持有系爭房屋所有 權期間遷入者，與原告無相識，因而支出車資310元及薪 資損害等語，惟原告所主張車資部分並未提出任何證據證 明，而請假部分，依群創公司106年11月20日106群創總字 第3721號函內容：員工105年9月10日不需補班亦無需個別 請假，故本公司並未因鄭員105年9月10日未補班而對鄭員 扣薪，而係在105年9月16日逕以鄭員8個小時的特別休假 進行統一扣假；本公司員工請假衍生扣薪事宜時，其扣薪 計算方式為每小時240；若換算成未休假代金支付員工時 ，亦同此原則計算等語（見本院卷第246頁）可知，原告 鄭乃嘉雖未實際被扣薪，然其確實有因105年9月10日至稅 捐處辦理系爭房屋戶籍相關事宜而遭扣假，而該特別休假 係可換算為薪資，是原告鄭乃嘉主張其因被告未依系爭契 約第11條約定辦理而受有4小時合計960元（即240元×4） 之損失，應屬有據。 ②原告孫子翔於105年12月14日向任職之和淞科技股份有限 公司（下稱和淞公司）請假至北區戶政事務所申請強制遷 移，支出車資800元及薪資損害，因車資部分並未舉證， 難認有此損害，薪資部分，依原告孫子翔所任職之和淞公 司106年11月30日（106）淞字第030號文函覆：孫子翔每 月薪資60,200元，105年12月14日確有請假紀錄，請假時 間4.5小時，申請2.5小時特別休假及2小時彈性休假，以 上假別皆為不扣薪假別，因此本公司均未予扣薪等語（本 院卷第244頁）可知，原告孫子翔確實有因105年12月14日 至戶政事務所辦理系爭房屋戶籍相關事宜而請特別休假， 雖未遭扣薪，然其特別休假之短少乃係因被告未依約履行 所致，是其主張上開原得依勞基法規定換算取得之薪資屬 被告未依約履行所致之損害，亦屬有據，是以原告孫子翔 之時薪計算4.5小時而主張有1,209元之薪資損害，應屬有 據。 3、綜上，原告孫子翔、鄭乃嘉依系爭契約書第11條規定得請 求被告賠償之金額分別為1,209元、960元，在此範圍內為 有理由，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。 （四）原告依侵權行為法律關係請求被告賠償系爭房屋2樓牆壁 及桌子費用44,100元，是否有理由？ 1、原告主張系爭房屋內之2樓窗邊及窗台有滲漏水瑕疵致系 爭房屋2樓窗邊桌子及其裝潢因颱風滲漏水而受損，主張 被告應依民法第184條及第196條規定賠償原告上開桌子及 裝潢損害裝修費用44,100元，為被告所否認，依民法第18 4條規定，原告即應舉證證明被告有故意或過失不法侵害 原告權利之行為，而原告所述上開情形並非被告有何故意 或過失之不法侵權行為，僅係所交付之買賣標的即系爭房 屋有被告應擔保之漏水瑕疵存在，原告主張得依侵權行為 法律關係訴請被告賠償，已屬無據。 2、再者，損害賠償之債，亦應由原告先舉證證明有損害及該 損害與被告之行為間有因果關係存在，原告所主張系爭房 屋2樓窗邊桌子及裝潢有因滲漏水而毀損乙節，依其所提 出之照片顯示木桌及牆壁均仍可使用，實無從認定有何因 滲漏水而已毀損之情，是原告以所提出之新居木作修繕工 程估價預算書主張被告應賠償原告裝修費用44,100元，顯 無可採，應予駁回。 （五）綜上所述，原告孫子翔、鄭乃嘉依買賣物之瑕疵擔保法律 關係，請求被告各給付原告孫子翔43,018元（即41,809元 ＋1,209元）、給付原告鄭乃嘉42,768元（即41,808元＋ 960元）及均自擴張聲明狀繕本送達（106年5月5日）翌日 即106年5月6日起按週年利率百分之5計算之法定遲延利息 ，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。 五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項依職權宣 告免假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，核與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明 。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 4 月 11 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 童來好 上列為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路○段○○○ 號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。 中 華 民 國 107 年 4 月 11 日 書記官 方秀貞