裁判書系統

108年度南簡字第714號

原      告  史郁辰 

訴訟代理人  翁如杰 

訴訟代理人  胡峰賓律師

複代理人    黃冠偉律師

複代理人    劉書帆 

被      告  富寓建設有限公司

法定代理人  黃連成 

訴訟代理人  李孟仁律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告起訴主張：原告於民國107年10月23日向被告購買坐落於臺南市○○區○○段地號877-18號及877-5號之土地，及其上門牌號碼臺南市○○區○○段○○里00鄰○○00○00號之房屋（下稱系爭房屋），並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。依系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項約定，被告本應交付依系爭房屋設計圖施工之無瑕疵房屋，惟原告於系爭房屋交屋後，始發現系爭房屋有如附表所示多處施工與系爭房屋設計圖不符之瑕疵，經原告多次催告被告修補遭拒。惟系爭房屋既有上開瑕疵，依民法第359條規定，原告應得請求減少價金新臺幣（下同）50萬元，又經減少價金後，被告原受領自原告之系爭房屋價金，於此範圍內即無法律上原因，應依民法第179條關於不當得利之規定返還原告。爰依法提起本訴，聲明請求：⒈被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯略以：

(一)本件房地買賣乃新建成屋交易，兩造所簽立系爭契約第11條補充約定事項亦載明為「現況交屋」，兩造從未約定應按圖施工，原告所提出電氣設備圖、排水設備圖、弱電設備圖等圖說資料並非兩造契約附件，僅係被告施工參考圖，係於系爭房屋交屋後，原告前來索取做為參考。況兩造於107年10月23日簽訂買賣契約後，原告及其從事水電工程之原告配偶亦實地就系爭房屋現況驗收，並於同年月28日提出「現況缺失．交屋前改善表」，共條列11項缺失，嗣經被告逐一改善完成後，始於108年1月12日完成交屋手續，並簽訂「交屋證明單」。由此足證，原告於購買系爭房屋之際，即約定以現況交屋；復以原告交屋前亦就房屋現況實地檢查，逐一改善驗收無誤後，完成交屋手續，詎原告事後再以未按圖施工為由主張有瑕疵，顯無理由。

(二)茲就原告主張未按圖施工之缺失表所列項目，逐一辯駁如下：

 1、原告據以主張未按設計圖施工之瑕疵，不外乎以保全電源圖示、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖(見原證四～原證七)為施工依據；然該些保全電源圖示、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖等圖面乃被告於施工前委託訴外人「喬鼎工程顧問股份有限公司」(下稱喬鼎公司)規劃相關管路設計所繪之「參考圖」而已，實際施作時仍由承包商依建築實際情形調整變更，該份施工「參考圖」已無拘束被告與施作廠商之效力，遑論該施工參考圖亦非是兩造間之「買賣契約文件」(而是交屋後原告前來索取去當參考，自不可能是雙方約定之施工約定)，原告據此認定被告未按圖施工，於法依據，主張顯無理由。

 2、原告自列之缺失表所載，除第1項「一樓前後保全系統管路」、第8項「二樓前後保全系統管路」、第10項「三樓前後保全系統管路」、第12項「四樓屋突保全系統管路」，及第7項「一樓車庫無施做雨水貯集滯洪池」或許無法以肉眼立即檢查以外，其餘所舉插座、抽風機、AC電源及排水位置等均屬依通常程序即可檢查之項目（況原告配偶即是從事水電工程業者，具專業能力，若真有問題，豈會同意交屋），原告於簽約後既未立即提出異議，依民法第356條第2項規定，自應視為承認受領。

 3、原告自列之缺失表所載第1項、第8項、第10項、第12項之保全系統管路，被告考量該保全系統管路原先設計係傳統之磁簧開關系統，若於窗框埋設管路容易造成窗框附近龜裂，且須門窗緊閉始得開啟保全開關，復以廠商建議目前保全系統以「無線」紅外線體感偵測器為主流，被告遂依承攬廠商建議而未施作該保全系統管路。

 4、至原告主張缺失表第7項「一樓車庫無施做雨水貯集滯洪池」部分，並非事實。蓋系爭房屋基礎工程之時，滯洪池即已完成；嗣被告考量該滯洪池為密閉空間，無法清洗整理，易有滋生蚊蟲、汙染環境之虞，且該滯洪池之實際功效亦不彰顯，故俟主管機關檢查後始再將之回填(換言之，原告看屋時即早已回填，自無所謂瑕疵可言)，俾利住戶作停車空間之使用。是原告所稱未施作雨水貯集滯洪池，顯無可採。

(三)聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、得心證之理由：

(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條亦分有明文。次按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例、85年度台上字第1306號判決意旨參照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。

(二)查兩造前於107年10月23日簽訂系爭契約，約定原告向被告買受系爭房屋乙情，業據原告提出契約書1件為證（調字卷第39至47頁），且為兩造所不爭，此節堪以認定。原告指摘系爭房屋有瑕疵云云，雖據被告抗辯：系爭契約第11條補充約定事項載明系爭房屋為現況交屋云云。然系爭契約第8條第4項業已約明：「賣方對買方就本標的物負有瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理……。」（調字卷第43頁），故系爭契約第11條雖記載有「現況交屋」之文字，然系爭房屋如確有民法第354條所定之瑕疵，被告仍應對原告負瑕疵擔保責任，自不待言。

(三)原告主張被告依約有按所交付圖說施作系爭房屋之義務，並主張未按圖施作之情形即為「瑕疵」云云。惟房屋縱未按原設計圖說施作，未必因此不具備通常效用或無法達契約預定之效用，從而非必然可認為即屬民法第354條所規定之「瑕疵」。況據被告抗辯稱：本件買賣為成屋買賣，原告所提出保全電源圖示、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖均非系爭契約附件，而係於交屋後，應原告要求而交付原告參考之「施工參考圖」，兩造於簽約時從未約定系爭房屋應按圖施作，該些圖說亦僅為被告於興建系爭房屋前委託喬鼎公司規劃設計所繪之「參考圖」，實際施作時仍由承包商依建築實際情形調整變更，被告並無義務依該參考圖施作系爭房屋等語。原告雖主張：依系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項約定，被告本應交付依系爭房屋設計圖施工之房屋云云。然查系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項分別約定：「關於本買賣標的物如有使用執照（或影本）、結構圖及管線配置圖或使用現況之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位證明、住戶使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，於點交時應一併將文件交付予買方。」、「賣方對買方就本標的物負有瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋超過標準值或建物主結構損壞達危險標準者，買方得解除契約；但本契約另有約定者，從其約定。」、「本契約廣告及相關附件為本契約之一部分，買方已審閱明瞭其內容。」、「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之。本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力，如有爭議致涉訟時雙方同意以買賣標的所在地之地方法院為第一審管轄法院。」。觀諸上開約定內容，系爭契約第8條第4項僅約定被告依法負瑕疵擔保責任，系爭契約第10條第5項僅約定如契約有未盡情形，依相關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之，均未提及被告應按圖施工云云。而系爭契約第第7條第5項雖約定系爭房屋如有使用執照（或影本）、結構圖及管線配置圖，被告應於點交時將該些文件交付原告，然雖有應交付圖說之約定，不代表約定被告應保證系爭房屋係按圖說施作，蓋被告於施工前雖委請他人設計規劃系爭房屋，於施工時依現場實際情形及被告之構想予以增刪修改，未必因此使完成之房屋欠缺居住之通常效用，而得認為具備民法第354條之「瑕疵」；況如將上開系爭契約第7條第5項所謂「系爭房屋之結構圖及管線配置圖」解釋為與系爭房屋現況完全相符之圖說，契約文字既係約定：「本買賣標的物『如有』……結構圖及管線配置圖……等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，於點交時應一併將文件交付予買方。」，亦可解為事實上「並無」該結構圖及管線配置圖，僅係被告於點交系爭房屋後，應原告之要求，於契約義務之外，提供原施工前委請廠商規劃設計之參考圖予原告參考。又系爭契約第10條第4項雖約定：「本契約廣告及相關附件為本契約之一部分，買方已審閱明瞭其內容。」，惟被告已否認其於交屋後提供予原告參考用之上開圖說為契約附件，原告亦未能舉證證明上開圖說確為契約附件，其主張上開圖說內容為契約之一部，被告有按上開圖說施作系爭房屋之義務云云，自非可採。

(四)復按起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工，建築法第39條前段固有明文。又按新建或改建建築物應設透水、保水或滯洪設施，其適用範圍及容量標準，應參考建築法規，由中央主管機關會同中央主管建築機關定之，水利法第83之13條亦定有明文。考其立法意旨：「……二、目前雨水貯集滯洪設施及建築基地保水相關設施標準，建築技術規則建築設計施工編第四條之三、第二百九十八條、第二百九十九條、第三百零五條至第三百零七條已訂有相關規定。三、為降低建築開發衝擊造成河川及排水負擔，除第八十三條之七及第八十三條之八規定出流管制計畫書及出流管制規劃書範圍內之新建或改建建築物應設透水、保水或滯洪設施外，其他未納入出流管制計畫書及出流管制規劃書範圍內之新建或改建建築物，亦須依本條規定辦理，爰本次增訂新建或改建建築物應設透水、保水或滯洪設施之法源，以利全面落實。」，新建建築物應設滯洪設施之規定，原已訂明於建築技術規則，此規定之意旨，係在降低建築開發衝擊造成河川及排水負擔之公共利益考量。然建築物係以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物應具備穩固、耐用之建築形體、結構等通常效用。故房屋若未依法設置滯洪設施，或起造人於主管機關檢查通過並據此取得使用執照後擅自將滯洪設施回填，或有違於行政法規，然能否因此認為該房屋因此減少或滅失通常之效用，實有疑義。本件經送請臺南市建築師公會鑑定結果，據該會出具鑑定報告略以：檢視卷內原告所提出所有保全電源圖示、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖，僅臺南市政府工務局107年4月2日核准（107）南工使字第01003號使用執照圖說有臺南市政府工務局核章，其他文件均無法判斷是否為經相關主管機關審查之核准版本圖說，而依臺南市政府工務局107年4月2日核准（107）南工使字第01003號使用執照圖說，將現況之雨水貯集滯洪池內之回填土（物）依使照圖復原，工程費用計99,918元；如欲調整至與其餘無法判斷是否為經相關主管機關審查之核准版本圖說相符之狀態，工程費用估計共176,400元，至於機水電（含保全管路）工項施作明細內容，係為建築物興建時，房屋興建人自行決定之項目等語。上開鑑定報告認定被告擅自將系爭房屋原有雨水貯集滯洪池回填，與經臺南市政府工務局107年4月2日核准（107）南工使字第01003號使用執照圖說不符，而被告亦自認考量該滯洪池為密閉空間，無法清洗整理，易有滋生蚊蟲、汙染環境之虞，且該滯洪池之實際功效亦不彰顯，故俟主管機關檢查後始再將之回填等語（簡字卷第27頁），揆諸前揭說明，固可認被告於主管機關檢查後擅自回填依法應設置之滯洪設施，然此應屬被告是否應受行政裁罰問題，系爭房屋是否因其滯洪設施遭回填，導致減少其安全居住之通常效用，或其減少之程度是否可認為重要，均有疑義。因認原告主張此部分構成瑕疵云云，為不能證明。

(五)原告雖主張除上開滯洪設施遭回填情形外，系爭房屋尚有如附表所示編號1至6、8至12所示未按圖施作之瑕疵云云，惟所指摘多為機水電（含保全管路）等工項，而據臺南市建築師公會出具鑑定報告意見認為機水電（含保全管路）等工項施作明細內容係為建築物興建時，房屋興建人自行決定之項目等語如前述，原告並未能證明除上開經核定之使用執照圖說之外，其餘圖說為經主管機關核定之圖說，則被告辯稱其餘圖說僅為施工參考，兩造既未曾約定被告應保證系爭房屋係按圖施作，縱系爭房屋與上開參考用圖說有不符之處，亦不能認為瑕疵等語，應認有據。況建築物係以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物應具備穩固、耐用之建築形體、結構等通常效用如前述；原告指摘系爭房屋未依設計圖施作防盜接線盒云云，然依我國目前一般民情，並非家家戶戶設置保全系統，難認未設置防盜接線盒，即屬欠缺房屋之通常效用；原告又指摘系爭房屋未依設計圖於浴廁施作抽風機及排風管路，惟觀原告所提出照片（調字卷第111頁），該浴廁為有對外窗之空間，依我國一般民情，未必家家戶戶於有對外窗之浴廁均設置抽風機及排風管路，難認未設置排風設備即屬欠缺通常效用；原告又指摘部分插座未按原設計圖施作云云，惟房屋插座設置數量，本屬被告可依其起造時意志自由決定，兩造簽立買賣契約時被告並未向原告保證系爭房屋百分之百按照起造前委託廠商設計規劃之圖說施作，被告於法亦無依上開參考用圖說施作之義務，尚難認系爭房屋未施作部分在參考用圖說中規劃之插座，即得認為於其通常效用有所減少或滅失；原告又指摘系爭房屋冷氣電源、排水孔未在設計圖正確位置，然冷氣電源、排水孔未在設計圖所設定位置，未必因此導致無法安裝冷氣，或冷氣安裝後使用有何重大不便，從而可認為施作不當，而原告就所謂冷氣電源、排水孔施作位置錯誤，導致無法安裝冷氣乙節，全未舉證以實其說，況原告所指摘一樓冷氣電源位置施作「錯誤」，僅係「導致安裝冷氣須修改位置」，三樓前臥室冷氣排水孔位置「錯誤」，僅係「導致冷氣無法安裝置中位置」，另就原告指摘三樓後臥室施工位置錯誤，導致冷氣無法安裝云云，然依我國一般民情本非家家戶戶於屋內每個空間均設置冷氣，據原告上開所指摘，均難認為屬一般安全居住使用通常效能之減少或滅失，從而原告主張系爭房屋上開情形屬於「瑕疵」云云，即無可採。

(六)況按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。是買受人於主張因買賣標的物有瑕疵請求減少價金時，除應證明系爭買賣標的物有瑕疵外，尚應證明系爭瑕疵物之市場實際價格，必買賣當時之價金與市價相當，系爭瑕疵物之市場實際價格較市價為低時，始得請求價值減少之數額。原告並未能證明其上開所主張瑕疵情形，使系爭房屋之市場實際價格較市價為低，其主張系爭房屋具有未按圖施作之瑕疵，並依民法第359條請求減少價金，另依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還減少部分之價金，應無理由。至於臺南市建築師公會鑑定意見雖認定回復滯洪設施費用為99,918元、調整系爭房屋致與原設計圖相符費用共需176,400元，然此應屬原告得否依民法第360條請求損害賠償問題，而本件被告未曾向原告保證系爭房屋完全按施工前委託廠商設計規劃繪製之參考圖施作，應亦不合於得主張之民法第360條之要件，末予敘明。

四、綜上所述，原告主張依民法第354 條、第359 條物之瑕疵擔保之減少價金請求權及同法第179 條不當得利返還請求權，主張兩造就系爭房屋之買賣價金應減少50萬元，被告就此部分溢領價金為不當得利，而訴請被告返還原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之利息，核無所據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審

    酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述及調查，附此敘

    明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決

    如主文。

中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　18　　日

                  民事第三庭  法  官  許嘉容

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表

明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送

達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　21　　日

                              書記官  謝靜茹