裁判書系統

113年度南簡字第1129號

原      告  蔡明哲  

被      告  聯上實業股份有限公司

法定代理人  蘇永義  

訴訟代理人  柯尊仁律師

上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

被告應給付原告新臺幣（下同）17萬9,408元，及自民國113年5月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用2,210元由被告負擔1,906元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息，其餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行。但被告如以17萬9,408元為原告預供擔保，得免為假執行。 

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國107年5月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000地號土地（權利範圍100000分之195），及其上門牌號碼臺南市○○區○○○路000號4樓之3之房屋（下稱系爭房屋，並合稱系爭房地），兩造並於107年5月18日簽立土地房屋預售買賣契約書（下稱系爭契約），而依系爭契約第12條第1項本文之約定，被告應於111年12月31日前取得系爭房屋之使用執照，惟被告遲至112年10月17日始取得，已較系爭契約約定之期限延遲290日，且無系爭契約第12條第1項但書各款所列不可抗力或非可歸責於被告之事由致不能施工，計算至111年12月31日止，原告已繳之房地價款為新臺幣（下同）143萬5,000元，而被告延遲290日始取得使用執照，故依系爭契約第12條第2項之約定，被告每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，故被告應給付原告遲延利息20萬8,075元（計算式：1,435,000×5/100000×290日＝208,075元）。

（二）又被告是否因新冠病毒疫情等不可歸責於被告之因素，而無須負擔遲延責任，僅係被告片面之詞，並未具體說明系爭房屋是如何因新冠病毒疫情之影響而不能如期完工，加上臺南市政府工務局所發布展延建築期限之行政命令，僅屬行政管理措施，與系爭房屋使用執照之取得期限無涉，亦未涉及民法上私權契約訂定或延長契約之規定，非屬系爭契約第12條第1項第2款順延使用執照取得期限之事由，且依經驗法則及論理法則，被告於與原告簽立系爭契約及施工前即應審慎考量、評估工程風險，並應依據風險預估工期，無因新冠病毒疫情之發生，即將風險轉嫁由原告承擔之理。

（三）再者，行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函中就公共工程之展延天數處理方式，非完全適用於民間建案，民間建案並非依照公家機關之上班日施工，疫情如已趨緩或假日亦可自行依實際狀況調整施工之進度。又颱風假、累積降雨量、消防審圖及客戶變更設計問題雖可能影響施工進度，然建築業界均已有相應應對方案，而被告亦為具備多年建築經驗之上櫃公司，於系爭房屋所屬大樓之施工計劃中勢必已考慮並預留一定緩衝時間，並考量全部戶數的客戶變更設計時程，以應對突發狀況，且依據以往經驗，累積降雨量大多集中於山區，而系爭房屋位於安平區，並非山區，被告以累積雨量作為展延工期之理由，將延宕工期之責任歸咎於颱風假、消防審圖及客戶變更設計等問題，應無理由。

（四）另於兩造點交系爭房地時，被告已口頭向原告承諾將超過系爭契約記載之系爭房屋面積0.53坪部分贈與原告，並無產生找補之爭議，惟如被告之抵銷抗辯有理由，原告同意被告以6萬7,167元之數額為抵銷。此外，因被告遲延取得系爭房屋之使用執照，致原告損失9個月之實際租金收入達29萬7,000元，且原告並未出售系爭房地，被告抗辯原告受有514萬7,900元之利益，純屬假設，被告所辯顯屬無據，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告20萬8,075元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告抗辯略以：

（一）自108年年底起，因新冠病毒之疫情肆虐全球，全球多處封城，致原物料運輸不易、商品生產製造之期程遲延，全球供應鏈因而大亂，臺南市政府工務局因應疫情，發布行政命令，明定自99年12月25日至111年12月31日期間領得臺南市建築執照之建案，建築期限增加2年，無須另行申請，可見主管機關認為建造業受疫情及產業缺工影響之期間為2年，而使用執照係於建築完工後方能申請，是取得使用執照之約定期限，自應隨建造執照之建築期限向後延長2年，基此，系爭契約所約定使用執照取得之期限，即應依上開行政命令隨同延長2年至113年12月31日，而被告已於112年10月17日取得系爭房屋之使用執照，故被告並未違反系爭契約關於使用執照取得期限之約定，自不負遲延責任，原告請求被告給付遲延利息，應屬無據。

（二）又新冠病毒之疫情屬於天災，與系爭契約第12條第1項第1款之「天災」概念相符，屬不可抗力之因素，而依行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函之內容，第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止為69天，延長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自110年7月27日至112年4月30日止為643天，延長工期以0.15天計，共96天，合計影響施工期間為131天，且系爭房屋之完工日期因我國政府對於疫情採取高強度之管制政策而向後推遲，亦屬系爭契約第12條第1項第2款「政府法令變更」之事由，從而系爭房屋於112年10月17日始取得使用執照顯係因發生新冠病毒疫情之不可抗力天災、不可歸責於被告所致之政府法令變更等因素所導致，甚至系爭房屋所屬大樓興建期間共有672位廠商人員確診，是被告自得依系爭契約第12條第1項但書之約定順延取得系爭房屋使用執照之期限。

（三）且自107年1月1日開工至112年10月17日取得使用執照期間，臺南市政府曾因颱風侵襲，發布停止上班上課4日；當日雨量達50毫米以上之日數為59日；當日雨量達130毫米以上之日數則為11日，合計為81天，依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項第5點第3款第6目「本府發布臺南市之停止上班日，不計工作天」、第5點第4款第1目、第2目「24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時雨量達15毫米以上，工期展延1天、24小時累積雨量達130毫米以上，當日及隔天工期展延2天」之規定，系爭房屋之建築工期應予展延。另系爭房屋所屬大樓之消防圖說雖於開工前經臺南市政府消防局審核通過，惟臺南市政府消防局嗣以系爭房屋所屬大樓之消防圖說與法規不符為由要求被告修改，致被告無法按圖施作並延誤工期60日，加上系爭房屋所屬大樓之承購戶中，有173戶申請客戶變更設計，其中139戶涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更系爭房屋所屬大樓之設計，以每戶客戶變更設計影響工期為0.5日計算，共計影響工期70日，均非可歸責於被告事由所致，亦應展延系爭房屋之建築工期。

（四）再系爭契約之簽立日期，早於新冠病毒疫情之發生，對比92年間發生之SARS病毒疫情，持續期間僅約1年，主要疫區並非遍及全國，實務上已多肯認SARS病毒疫情之發生，屬契約成立後非當時所得預料之情事變更，遑論新冠病毒疫情不僅遍及全國，且持續將近4年之久，影響層面之廣，當非系爭契約簽立當時得以先前經驗所能預料，是如仍認取得系爭房屋使用執照之期限為系爭契約第12條第1項所約定之111年12月31日，對於被告顯失公平，被告自得主張依民法第227條之2第1項規定，減少被告應給付之遲延利息金額，加上系爭契約第12條第2項之性質屬違約金，且因原告係以每坪16萬4,000元之單價購買系爭房地，而113年系爭房屋所屬大樓之實價登錄價格平均為每坪30萬5,000元，原告並無損害，反而受有514萬7,900元之利益，原告請求之金額存在過高之情事，應依民法第252條之規定酌減為0元。

（五）另系爭契約第3條就系爭房屋之面積記載為36.51坪，然系爭房屋之登記面積則為37.04坪，依系爭契約第5條第2項，原告應找補被告6萬7,167元，被告並主張將原告應找補被告之金額與原告請求之金額抵銷，且被告並未口頭向原告承諾將超過系爭契約記載之系爭房屋面積部分贈與原告等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告向被告購買系爭房地，並於107年5月18日簽立系爭契約；系爭房屋所屬大樓係於104年8月24日取得建造執照。

（二）系爭房屋所屬大樓建案依系爭契約第12條第1項本文之約定，應於111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；最終係於112年10月17日取得使用執照。

（三）原告迄111年12月31日止、迄112年10月17日止，已繳納之房地價款分別為141萬7,000元、143萬5,000元，其間之差額是由原告在112年7月24日另外繳納1萬8,000元。

（四）兩造同意系爭契約第12條第2項前段「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息」之性質為違約金。

四、兩造爭執事項：

（一）被告是否有合於系爭契約第12條第1項但書第1款、第2款之事由？如有，停工、影響期間為何？

（二）原告是否得依系爭契約第12條第2項前段約定請求被告給付違約金？如是，違約金金額為何？違約金金額是否過高？　　

（三）被告為抵銷抗辯是否有理由？

五、法院之判斷：

（一）上開兩造不爭執事項，有使用執照、客戶繳款通知書、付款時間表、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證（客戶收執聯）、統一發票、存摺內頁、臺灣土地銀行存摺類存款憑條、電子發票證明聯及系爭契約等在卷可參（調卷第15至137頁），堪認屬實。

（二）兩造間之系爭契約第12條開工及取得使用執照期限第1項約定：「本預售屋之建築工程應在民國107年1月1日之前開工，民國111年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方（即被告）不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」、第2項前段約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。...」（調卷第103至105頁），可知系爭契約業已明定除有系爭契約第12條第1項但書情形者，得順延取得使用執照外，被告需於111年12月31日前取得使用執照，而被告確實遲至112年10月17日始取得使用執照，則就符合但書之有利事實，依民事訴訟法第277條本文規定，即應由被告負舉證責任。經查：

　　⒈被告抗辯108年8月24日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月4日為颱風天，經臺南市政府發布停止上班，故得展延4日工期等語，惟依系爭契約第12條第1項本文之約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照，故縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條第1項但書約定之事由者，或於展延之工期又發生前開事由者，始得展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日因颱風影響而停止上班，合於因天災之事由，致被告不能施工，應屬可採，然其餘3日，均已於原訂取得使用執照之111年12月31日後，當無所謂展延工期之情形。

　　⒉被告又抗辯得依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項第五點㈣㈠㈡關於雨量之規定展延工期，並提出臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項、雨量資料為證（本院卷第105至133頁），然此為政府機關與廠商間之關係，系爭契約既未明文約定累積達一定雨量（但未達停止上班）得作為展延工期之事由，上開注意事項之規定自不得拘束原告，是被告此部分抗辯，即無可採。

　　⒊被告另抗辯臺南市政府工務局因應新冠疫情，發布行政命令，明定建築期限增加2年，且新冠病毒屬天災，施工期間確診人數達672人，並因政府採高強度管制之防疫措施，符合政府法令變更之事由，況且有多數住戶申請客變，亦導致延遲取得使用執照，而消防圖說於開工前本經臺南市政府消防局審核通過，嗣又遭要求修改，此部分延誤60日，故被告延遲取得使用執照合於系爭契約第12條第1項但書之事由，並提出臺南市政府工務局110年1月13日函、令、110年6月18日、111年7月25日令、工期比較表、行政院公共工程委員會函、因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式、嚴重特殊傳染性肺炎非第三級疫情警戒期間公共工程展延工期或停工處理方式、客變資料及確診人員統計表為證（本院卷第29至35、39至41頁、97至103、121至133、175頁），惟臺南市政府工務局所發布建造執照施工期間增加2年部分，是政府機關通案就其所職掌業務所發布之命令，但各建案之施工情形不同，自難逕以該命令之內容拘束原告，且是否提供客變服務，被告有權決定，被告亦不能據此主張其因多數預售屋買受人有客變之需求導致延遲取得使用執照即免負系爭契約之責任；而被告亦非因施工人員有確診而被強制要求停工，況新冠肺炎疫情期間政府亦未強制建案停工，被告提出之確診人員統計表亦僅能證明確診之人數而已，尚難使本院形成因確診人數過多致影響使用執照取得之心證，再者，被告抗辯消防圖說核可後又遭臺南市政府消防局要求修改，然發生之期間係於112年間，在原訂取得使用執照時間之前，自無展延工期之可言，故被告上開抗辯，均不可採。

（三）契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項定有明文。旨在規範契約成立後，有訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失，故以有非契約成立當時所得預料之情事變更為其要件之一。經查，被告所抗辯因新冠疫情之影響致其遲延取得使用執照部分，業經本院認定為不可採，即無上開規定之適用，而被告原應於111年12月31日前取得使用執照，然至112年10月17日始取得使用執照，遲延289日，並再扣除本院認定之颱風假1日，則原告主張被告遲延288日始取得使用執照，應屬有據。

（四）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，此觀民法第250條規定即明。依系爭契約第12條第2項前段，可知被告若遲延取得使用執照，應按已繳房地價款日息萬分之五計付金錢予原告，屬被告不於適當時期履行債務（即給付遲延）所為之約定，再參以上開契約文字並無為懲罰性質之特別約定，依民法第250條第2項規定，上開遲延利息約定，自應屬損害賠償總額預定之性質，而按日依已繳房地價款萬分之五計算方式，換算成週年利率為18.25%，固確未逾修法前之民法第205條所定最高週年利率20%之限制，惟有鑑於民法第205條於110年1月20日之修正理由已指出：「近年來存款利率相較於本法制定時已大幅調降，本條所定最高約定利率之限制亦應配合社會現況作適度調整，另考量本條之適用範圍廣泛，仍須保留一定彈性容由當事人約定，不宜過低，爰將最高約定利率調降為16%」等語，並佐以被告如依約取得使用執照，原告即可享有提前使用、收益系爭房地之利益，及考量被告遲延時間近1年之違約情節，經本院斟酌上情，並考量兩造契約地位、被告之違約情節程度、原告因被告違約所受之損害等一切情狀，認系爭契約所約定之違約金每日萬分之五，容屬稍高，應予酌減為每日萬分之4.38計算，較為公允。而原告於112年1月1日至同年7月23日共204日已繳房地價款為141萬7,000元、於112年7月24日至同年10月15日（被告得展延1日）共84日，已繳房地價款為143萬5,000元，為兩造所不爭執，據此計算，原告得請求之違約金為17萬9,408元【（1,417,000×4.38/10000×204）＋（1,435,000×4.38/10000×84）＝179,408】。

（五）二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項本文定有明文。故必二人互負債務，始得以自己債務與他方債務抵銷。本件被告抗辯其出售予原告之系爭房屋面積為36.51坪，但最後實際登記面積為37.04坪，原告應找補6萬7,167元，並提出面積差異表、契約內容及所有權狀影本為證（本院卷第161至167頁），經查，系爭契約第5條第2項約定：「....；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」，可知兩造於系爭契約業已約定在交屋之時點應結算溢出之面積原告尚應給付被告之數額為何且不計息，而被告並未舉證其於交屋時已與原告達成原告應找補之數額，自難認原告對被告負有何給付找補數額之債務，故被告所提抵銷抗辯，並無可採。

六、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付17萬9,408元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月25日（調卷第161頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保，聲請准為免假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額准許之。　

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　　法　官　丁婉容

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君