裁判書系統

115年度南簡字第469號

原      告

即反訴被告  鄧乘風    住○○市○○區○○路○段0000巷00                         號0之0

被      告

即反訴原告  何惠清    住香港新界上水鳳南路翠綠花園第0座                        二樓B室

訴訟代理人  王偉龍律師

被      告  幸福家事業有限公司後甲分公司

                      設臺南市○區○○○路○段00號0之二  樓、00號0之二樓

法定代理人  李應吉  

訴訟代理人  連昱程  

            白苡琳  

上列當事人間請求返還簽約金事件，於中華民國115年6月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

原告之訴駁回。

反訴原告之訴駁回。

壹、本訴部分：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）325,000元，及自最後催告期限屆滿翌日起至清償日為止，按年利率百分之5計算之利息。嗣於本院審理中將原請求利息變更為違約金，並更正聲明如後述（本院卷第199頁），核屬更正法律上之陳述，依上開規定，程序上應予准許。

二、原告主張：原告經由幸福家公司不動產安南店即鴻運富不動產開發有限公司（下稱鴻運富公司）人員顏仟妙、林玟㚬居間仲介，被告何惠清經由被告幸福家事業有限公司後甲分公司（下稱被告公司）人員王彥騰居間仲介，原告向被告何惠清購買其所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地)，於民國於114年11月16日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已給付第一期款（簽約款）325,000元。惟被告何惠清在交易過程未揭露系爭土地為袋地，使原告誤認系爭土地具備臨路或合法通行條件，且未揭露其上無排水溝之重要資訊，且被告公司於簽約前提供之標的物現況說明書第10項「本土地或鄰地是否有排水溝」欄原勾選「是」，在簽約當日始告知原告其上無排水溝，當場教唆被告何惠清塗改勾選為「否」，惟若原告於簽約前知悉系爭土地無排水溝，斷不可能簽約，且被告未就此事提前與原告協商，復未提供二至三天審閱期，又原告未在修改處旁簽章以示合意，被告已違反誠實信用，涉犯刑法第210條變造私文書罪嫌，原告於114年12月24日寄發存證信函解除系爭買賣契約，依民法第256條、第259條、系爭買賣契約第九條第2項之規定，被告何惠清應返還第一期款（簽約款）及違約金。被告公司為不動產經紀業，仲介經紀人以不實標的物現況說明書誤導原告，復於簽約時單方變造契約，應就其仲介經紀人之故意過失負同一責任，依不動產經紀業管理條例第26條規定，被告公司與被告何惠清負連帶責任。並聲明：①被告應連帶給付原告325,000元，及自115年1月8日起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按日息萬分之2計算之違約金；②訴訟費用由被告公司負擔。

三、被告方面：

　㈠被告何惠清抗辯：被告何惠清委託被告公司居間銷售系爭土地，被告公司經紀人王彥騰依不動產經紀業管理條例及相關規定負有製作不動產說明書、調查重要事項及據實說明之義務，被告何惠清為系爭土地出賣人，並非建築師、地政士或建築主管機關，對於建築線後續審查、建照核發、水土保持或排水設施是否需補正，並無行政判斷或保證權限；又系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，其地形高低、排水狀況、聯外道路、周邊界址及建築線位置等，原告應於簽約前親赴現場勘查並配合審閱相關書面資料確認之，依系爭買賣契約第十二條其他特約事項第六點手寫記載文字，可知原告於簽約時已知悉通行狀態及出入條件，同意依現況使用交付系爭土地；另標的物現況說明書第10項排水溝原勾選「是」，然簽約當日被告公司人員王彥騰向原告逐項說明標的物現況說明書時，確認排水溝位於鄰地，始由被告何惠清更正勾選為「否」，原告當場聽聞、討論、知悉此情；系爭土地如何通行、有無排水溝，並非交易後始發現之隱藏瑕疵，被告何惠清未刻意隱匿重要交易資訊，原告與被告何惠清簽約時，雙方就買賣標的物、價金、付款期程、指定建築線完成後相關款項及交付安排等買賣契約之必要之點已有合意，系爭買賣契約合法有效，原告解除契約非可歸責於被告何惠清，不得請求返還第一期款（簽約款）等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

　㈡被告公司抗辯：臺南市玉井區公所於108年間公告認定系爭土地部分之混凝土路及附屬設施道路側溝為現有巷道，且系爭土地曾於108年、115年間核准申請指定建築線，可以合法建築鄉村度假住宅、露營區、遊憩區，系爭土地與公路間有現有巷道可供通行，並非袋地；標的物現況說明書第10點關於系爭土地有無排水溝原雖勾選錯誤，惟於簽約時被告公司王彥騰當場解說系爭土地現況，原告已知悉其上無排水溝、部分土地為須供公眾通行之私有道路、出入通行須經第三人土地，且同意依現況受領交付，始簽訂系爭買賣契約，被告公司非系爭買賣契約當事人，且已善盡居間仲介之善良管理人注意義務，原告解除契約，非屬有據等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷理由： 

　㈠被告何惠清為系爭土地所有權人，於113年8月6日與被告公司簽訂土地一般委託銷售契約書，委託被告公司居間銷售系爭土地，被告公司於114年11月1日與鴻運富公司簽訂物件流通協議書共同居間買賣系爭土地，原告於114年11月1日與鴻運富公司簽立不動產買賣意願書，交付現金25,000元予承辦人員顏仟妙、林玟㚬作為委託買受系爭土地之斡旋金，被告何惠清於114年11月16日在上開不動產買賣意願書簽名，原告與被告何惠清於114年11月16日簽訂系爭買賣契約，約定總價325萬元，原告在不動產說明書及標的物現況說明書下方有簽名，原告與被告何惠清於同日另簽訂國保建築經理股份有限公司（下稱國保公司)信託管理買賣價金履約保證申請書，共同申辦國保公司價金履約保證作業，同意將系爭買賣契約之買賣價款存匯入永豐商業銀行受託信託財產專戶（帳號：000000-00000000，即履保專戶），原告於簽約當日交付現金25,000元及面額30萬元、到期日114年11月18日、票據號碼CH0000000號本票1紙予被告公司指定之特約地政士保管，用以支付第一期款（簽約款）325,000元之事實，有原告提出之系爭土地買賣契約書、土地銷售資料、不動產說明書(含標的物現況說明書)，及被告提出之土地一般委託銷售契約書、不動產買賣意願書、本票、國保建經信託管理買賣價金履約保證申請書在卷可證(調解卷第21-44頁；本院卷第71-78、80-85、99-101、107-110頁)，且為兩造所不爭執，此部分事實，足認為真實可取。

　⒈按不動產經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條定有明文。依系爭土地買賣契約第五條記載「☑買方已審閱明瞭『不動產說明書』，經買賣雙方簽章之『不動產說明書』視為買賣契約之一部分。」(本院卷第29頁)，可知不動產說明書為系爭土地買賣契約之附件而生契約效力，並應與系爭土地買賣契約合併而觀，以完備之。又不動產說明書下方欄位載明「買方經解說後已詳閱並瞭解不動產說明書內容及附件資料無誤。」有原告簽名及鴻運富公司解說經紀人員顏仟妙、林玟㚬簽名；另標的物現況說明書第10點「本土地或鄰地是否有排水溝」勾選「是」、備註說明勾選「本土地」；標的物現況說明書第13點「本土地是否有須供公眾通行之私有道路」勾選「是」、備註說明記載「位置西側」，約略面積依現況，標的物現況說明書最末行「委託人已詳閱，並逐一確認本標的物現況說明書，確實無誤」欄旁友委託人即被告何惠清及原告簽名等情，此觀被告何惠清提出之不動產說明書（含標的物現況說明書）即明(本院卷第109-110頁)，堪認原告於簽約前依被告提供之不動產說明書（含標的物現況說明書），所認知者為系爭土地現況為西側有供公眾通行之私有道路，通行面積依現況為準，系爭土地其上有排水溝等情。

　⒉依兩造不爭執真正之簽約當日影音檔譯文顯示(本院卷第201-202頁)，當日出席人員有原告、原告配偶、賴代書、葉代書及被告公司仲介人員王彥騰、鴻運富公司仲介人員顏仟妙、林玟㚬等人，影片開始由王彥騰對原告逐項解說標的物現況說明書，其中關於第10點、第13點部分之對話如下：(本院卷第128-129頁)

　　王彥騰：...然後第十條，土地是不是有排水溝，我們的排　　　　　水溝在後面，在後段，是鄰地。

　　原告：你所謂的後面是東西南北？

　　王彥騰：欸...。

　　原告：南邊嗎？

　　王彥騰：應該土地上面沒有水溝啦。

　　賴代書：地籍圖你們看一下。

　　王彥騰：在這邊有一條水溝。

　　原告：這邊喔，跟隔壁的這個地方喔。

　　王彥騰：灌溉水道。

　　原告：在他的東邊。

　　王彥騰：沒有，他的後面這邊別人的嘛，這邊還有一條水　　　　　溝，排水系統。

　　原告：哦，那個是一個溝渠嘛。

　　王彥騰：對一個溝渠，不算大也不算小，這樣我們土地應　　　　　該是算沒有啦，這樣這邊勾是要不要改一下。

　　被告：哪裡。

　　王彥騰：第十條排水溝。

　　賴代書：假如沒有就是要改沒有。

　　王彥騰：本土地是沒有啦。

　　賴代書：那沒有這邊就是要劃掉。

　　王彥騰：我們土地上面沒有排水溝嘛對不對。

　　賴代書：這裡劃掉，這裡打勾，然後前面幫我簽名。

　　王彥騰：第十一條，有沒有借給別人，沒有。

　　王彥騰：第十二條有沒有出租，也沒有，然後第十三條道路通行有，在這個地方有一條小小的路，給後面的地使用，應該這一條。

　　原告：我看現在是這樣。

　　王彥騰：這條是路，彎這樣子過來，那我們這上面還有一　　　　　條小小的。

　　原告：嗯......。

　　是由上開對話可知，被告公司仲介人員王彥騰在簽約當日於解說標的物現況說明書第10點時，詳述並確認其上並無排水溝，且當場告知原告知悉，再由被告何惠清將標的物現況說明書第10點「本土地或鄰地是否有排水溝」塗改勾選為「否」，並在原勾選「是」之旁邊打✗並簽名；王彥騰在解說標的物現況說明書第13點時，詳細說明系爭土地有一部分通路供他人通行等情，此有原告提出之標的物現況說明書第10點塗改前後版本各一份在卷可稽(本院卷第182-183頁)，是原告簽約當時，確已知悉系爭土地其上無排水溝及部分通路供他人通行出入之事實，堪可認定。

　　葉代書：那我先跟鄧董講一下手寫的特約齁，我先從這個，就是說我們這個土地需要申請鑑界，...。那我們買方這邊有簽約前有去現場看過土地的狀況，那有知悉本標的他有部分土地是供公眾通行，那你的出入也是經由那個一般人的土地，那我們買方同意依現況使用，這樣子，我們的特約就這樣子。

　　原告：嗯嗯嗯……好。

　　葉代書：...。那再來就是我們的買方他簽約前有去現場看過這個土地了，他也知道我們部分土地是供大家一起通行，出入也是要經過這個第三人的土地，那他也同意依現況這樣使用那塊土地，齁，OK。

　　原告：那請教一下，你最後面既然有通過第三人的地。

　　葉代書：對。

　　原告：那他那個現有的道路，是也是畫在隔壁的土地上面　　　　嗎？那有有……。

　　賴代書：這裡……應該說剛剛我們的指定建築線，他上面我們這種地都是互相退讓讓大家可以通過。　　

　　原告：他這塊地(畫地籍圖)，是既成道路？那這個已經是　　　　既成道路？他應該不會……。　　　

　　顏仟妙：你說怎麼樣？

　　原告：我過來問你(起身)，請教一下齁，他現在這塊地是這樣，有一條路這樣，現在就是說，這塊地的人，如果要要求我怎樣怎樣，因為我要經過他的地，這裡已經是既成道路了，如果他要對我有什麼要求，會成立嗎？

　　顏仟妙：你如果去法院申請，不會成立。

　　原告：這樣齁。

　　顏仟妙：你去法院申請，因為你這已經是既成道路了。而且我們也有指定建築線，你如果說指定建築線沒有出來，就沒有辦法。

　　原告：哦，安捏齁。

　　顏仟妙：對對對……這樣沒問題。

　　原告：賀，哈哈哈，了解。　　　　　　　　　　　　　

　　足見原告於簽約時，經承辦地政士有詳細說明系爭土地部分土地供他人通行，且系爭土地須經第三人土地通行出入等情，原告對於此情詳為詢問瞭解，是原告主張被告何惠清未揭露系爭土地為袋地，實係利用鄰地約三米道路通行，致原告誤認具備臨路或合法通行條件云云，顯與事實不符，不能採信。

　⒋原告主張標的物現況說明書第10點關於排水溝部分，被告何惠清在簽約時始塗改為「否」，未給予原告合理審閱期間，且未得原告同意，原告亦未在塗改處簽章，原告就此部分未有訂約合意乙節。惟查，標的物現況說明書之性質為賣方提供標的物資訊供買方參閱，賣方在標的物現況說明書內容所為修正，應令買方得悉該修正內容為已足，惟不以徵得買方同意，及買方需在修改處簽名為必要。又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1固有明文。而內政部於92年6月26日公告修正之不動產委託銷售契約書範本，亦據以規定契約審閱期間至少應為3日。惟消保法第11條之1之立法目的，在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會（消保法第11條之1立法理由參照），如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即屬已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，倘企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量，如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且若於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期間遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者契約審閱期間，應認上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約無效。本件原告於114年11月16日簽訂系爭土地買賣契約，已知悉且持有第10點關於排水溝塗改後之標的物現況說明書，處於可隨時查閱內容之情狀，而有充裕時間可閱覽標的物現況說明書，然原告於簽約後逾30日後之114年12月24日始寄發存證信函解除契約(調解卷第73-77頁)，期間未曾向被告反應其契約審閱權遭剝奪、有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，堪認原告就簽約時遭塗改標的物現況說明書第10點之審閱期間瑕疵業經補正，原告不得再執此主張未給予契約審閱期間，其此部分主張，尚無可採。

　⒌原告主張被告公司土地銷售資料表記載「臨路：約3米」、「適合建照合法鄉村度假住宅、露營區、遊憩區，鄰近民房，水電申請方編，適合居住和農作」等語(調卷第41頁)，惟原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉有部分土地供他人通行及出入須通行第三人土地，詳如上述，難認被告有故意為虛偽記載或依照交易習慣有告知之義務卻隱匿不報之情，原告主張被告公司提供不實之不動產說明書，並無可採。

　㈢按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條定有明文。又同法第256條規定，債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。原告簽訂系爭買賣契約時，已確實了解系爭土地其上無排水溝及出入通行須經過第三人土地等情，如前所述，被告何惠清並無未盡告知義務或故意未揭露重要資訊之情事，原告主張可歸責於被告何惠清之事由致給付不能，依民法第226條、第259條第2款之規定解除系爭買賣契約，請求被告何惠清返還第一期款（簽約款）325,000元，及依系爭買賣契約第九條第二項約定計付違約金，即非有據。

　㈣按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。不動產經紀業者有就訂約事項固負有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，然非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，仍應以不動產經紀業者或經紀人員有可歸責之事由，及交易相對人受有損害，其間有因果關係為必要。查，被告公司係以不動產仲介經紀為其營業項目之仲介公司，有經濟部商工登記公示資料查詢服務列印畫面在卷可參（本院卷41-43頁），其就民法第567條關於訂約事項之規定，應就其所知，據實報告於各當事人，並就關於訂約事項，有調查之義務。系爭土地買賣契約簽訂時，被告公司之經紀人王彥騰逐項向原告說明標的物現況說明書，且告以系爭土地其上無排水溝及出入通行須經第三人土地，難認被告公司經紀人員執行不動產經紀業務有何故意或過失行為可言，原告主張被告公司應與被告何惠清連帶返還第一期款（簽約款）及給付違約金，自無可採。　　

貳、反訴部分：

一、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項規定甚明。揆其立法目的，乃在利用同一訴訟程序，一次解決當事人間數項法律紛爭，以符訴訟經濟，並因反訴與本訴之標的或其防禦方法具有牽連關係，以一個訴訟程序，合併進行證據調查、事實認定，避免相關聯之請求重複審理或裁判矛盾，符合訴訟經濟原則。此所稱之「相牽連」，係指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性而得相互援用者而言。又按訴訟標的對於數人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言。是被告於第一審對本訴原告及固有必要共同訴訟或類似必要共同訴訟之第三人提起反訴，既不致影響反訴被告之審級利益，且因本訴與反訴合併審理，俾相牽連之法律關係糾紛，得利用同一訴訟程序獲得解決，達到促進訴訟經濟及避免裁判矛盾之立法目的，自應准許(最高法院114年度台抗字第821號裁定意旨參照）。原告起訴主張其已解除系爭買賣契約，被告應連帶返還簽約金及給付違約金，反訴原告何惠清主張反訴被告片面解除系爭買賣契約拒絕履約，為可歸責於反訴被告之事由，依系爭買賣契約第九條及民法第249條、第250條之規定，反訴請求反訴被告同意反訴原告向國保建經公司領取履約保證專戶（銀行：永豐商業銀行東台南分行、戶名：永豐商業銀行受託信託財產專戶、帳號：000000-00000000號，下稱系爭履保專戶）內之325,000元等語（本院卷第200頁），是被告何惠清對原告提出反訴與本訴之防禦方法相互牽連，得行同種訴訟程序，亦非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，依前開說明，程序上應予准許。

　㈠反訴原告主張反訴被告已給付第一期款（簽約款）325,000元，此款項為民法第249條之定金性質或具有定金相同性質之履約保證價金，反訴被告片面解除契約，拒絕繼續履約，應認係可歸責於反訴被告之違約事由，依系爭買賣契約第九條約定，反訴原告得予沒收簽約款等語，反訴被告則抗辯第二期用印款係以「指定建築線完成五日內」為給付條件，惟指定建築線尚未完成，其未有遲延給付第二期款之情形等語，是兩造爭點在於反訴原告得否依系爭土地買賣契約第九條約定，沒收反訴被告已付第一期款（簽約款）325,000元作為違約金。

　㈡依系爭土地買賣契約第九條第一項約定：「買方違反契約之義務時，遲延給付之價金每逾一日按應付期款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)，逾第八條第一項及第二項期限仍未完成點交結算，按買賣總價款萬分之二計算每日違約金。但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙點交，賣方應另行主張之。經賣方及國保建經定七日期限催告均仍未履行，賣方得另以書面通知解除買賣契約並沒收買方已付價款及票據做為違約金。另權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理。因此所衍生之稅捐及費用應全部由買方負擔。」、第三項「除有特別約定外，買賣雙方之一方依同條第一、第二項催告後，買賣雙方同意由國保建經依據契約及相關書面資料認定違約方後(應於十個工作日內完成認定作業)，進行最終催告。期滿經催告方以書面通知解除契約送達後，契約即生解除效力，國保建經依申請書規定結算專戶。」(本院卷第74頁)，由此可知，反訴被告倘有違反系爭買賣契約之情事，經反訴原告或國保公司定7日期限催告後仍未履行，反訴原告得另以書面通知解除買賣契約，並沒收反訴被告已付價款及票據作為違約金。

　㈢系爭土地買賣契約第三條第二項關於買賣價金付款時程之約定為第一期款(簽約款)325,000元、第二期款(用印款)130萬元，第三期款(完稅款)162萬5000元。第四期款(尾款)為0元，其中第二期款約定「買方應於指定建築線完成五日內存匯入專戶」等情，此觀系爭土地買賣契約即明（本院卷第72頁)，則反訴被告應付第二期款之期限為「指定建築線完成五日內」，惟兩造均未陳明指定建築線完成日為何時，自難認反訴被告有遲延給付第二期款之情事。又反訴被告解除系爭買賣契約固不合法，然反訴原告請求返還第一期款(簽約款)325,000元，核與系爭土地買賣契約第九條第一項約定不符，反訴原告依此主張沒收反訴被告已付第一期款(簽約款)325,000元作為違約金，難認有據。另系爭土地買賣契約第九條第四項約定「買賣雙方因權利義務之爭議或國保建經認定違約責任未能合意解決時，應於契約解除前向法院提起民事訴訟，訴訟繫屬中雙方同意國保建經保留訴訟金額至確定判決，並依據確定判決內容及申請書規定結算專戶，但撤回起訴視為催告期限全部到期。如爭議事項未約定且無相關法令之依據或交易習慣之慣例，又無事證或鑑定報告可供國保建經認定，則國保建經得暫停進行最終催告及專戶價金之撥付，買賣雙方應自行協議或依法提起民事訴訟，直至雙方理清為止。」（本院卷第74頁)，係指買賣雙方就履行本件買賣相關之權利義務發生爭議而未能合意解決時，應於契約解除前提起民事訴訟，並依民事訴訟確定判決結果及申請書規定結算專戶，故履保專戶中之第一期款應保留至確定判決，非謂反訴原告可任意沒收。至系爭土地買賣契約第九條第六項約定「買賣雙方因合意解除契約、終止信託管理買賣價金履約保證之委任或經國保建經終止委任及保證關係時，國保建經依申請書之規定將專戶之價金結算相關費用後之餘額，返還買方或轉交賣方沒收。」（本院卷第74頁)，反訴原告與反訴被告迄今未合意解除契約，或終止委任信託管理買賣價金履約保證，自無該條款之適用。從而，反訴原告請求反訴被告同意其向國保公司領取履約保證金專戶內之325,000元，即屬無據。

參、綜上所述，原告主張系爭買賣契約因可歸責於被告之事由致給付不能，依民法第256條、民法第259條規定、系爭買賣契約第九條第2項，請求被告連帶給付325,000元，及自115年1月8日起訴狀送達翌日起至清償日止，按日息萬分之2計算之違約金，為無理由，不應准許；反訴原告民法第249條、第250條、系爭買賣契約第九條，請求反訴被告應同意其向國保公司領取設於永豐商業銀行東台南分行之履約保證專戶（戶名：永豐商業銀行受託信託財產專戶，帳號：000000-00000000號）內之325,000元，亦無理由，不應准許。

肆、本訴訴訟費用額及反訴訴訟費用額分別確定為4,490元，依民事訴訟法第78條、第87條第1項之規定，本訴訴訟費用應由敗訴之本訴原告負擔，反訴訴訟費用則應由敗訴之反訴原告負擔。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。

陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為無理由，判決如主文。　　　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　16　　日

　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張桂美

以上正本係照原本作成。 

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴

審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　16　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張葵衢