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臺灣高等法院臺南分院民事裁定　100年度抗字第236號 抗　告　人　林麗郁 上列抗告人因與相對人台灣金聯資產管理股份有限公司間給付借 款強制執行事件，對於中華民國100年11月14日臺灣臺南地方法 院所為裁定（100年度執事聲字第137號），提起抗告，本院裁定 如下： 主 文 抗告駁回。 抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。 理 由 一、抗告意旨略以：民法第425條買賣不破租賃原則，係為保護 弱勢之規定，且不妨礙債權人之行使債權，為何於本件不得 適用？另民法、強制執行法亦無明文規定不動產之拍賣必先 除去附於其上之租賃關係，原裁定之理由，實難令人甘服， 爰提起抗告，聲請廢棄原裁定云云。 二、按不動產所有人於設定抵押權後，於同一不動產上，得設定 地上權或以其他使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。 但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押 權受影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 。民法第866條定有明文。次按，所有人於抵押權設定後， 在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權 有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或 出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣 ，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃 為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要 （司法院大法官會議釋字第304號解釋理由意旨參照）。末 按，不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三 人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其 契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生 效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定 除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。又所謂抵押 權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因 抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換 價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。 是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出 價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債 權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100 年度臺抗字第15號裁定參照）。 三、經查： （一）本件債務人向原債權人臺灣土地銀行借款，並以臺南市○ ○區○○段○○○○號土地及其上門牌號碼台南市○○區○ ○路○○號、27號、27號4樓及29號建物（下稱系爭不動產 ），於87年3月2日為台灣土地銀行設定新台幣（下同）15 0,800,000元之最高限額抵押權，有臺灣臺南地方法院90 年度促字第23182號支付命令及其確定證明書、土地建築 改良物抵押權設定契約書可稽。臺灣土地銀行於92年12月 19日，將上開抵押權讓與相對人台灣金聯資產管理股份有 限公司，並於92年12月20日將上開債權讓與事實通知抗告 人。 （二）嗣債務人於96年至99年間分別將系爭不動產出租予異議人 即承租人林麗郁（27號4樓）、第三人晶晶托兒所（29號 ）、原翌營造有限公司（27號）及蘇韋霖（33號）等人， 是系爭租賃關係乃在抵押權設定之後始成立，拍定後無法 點交，此不利於拍定人之拍賣條件，已影響一般人投標買 受抵押物之意願，影響抵押權人之權益甚鉅，原法院司法 事務官在以底價1,519,000元進行第一次拍賣程序後，依 抵押權人之聲請，於100年8月12日以南院龍99司執速字第 64299號執行命令除去系爭不動產之租賃關係，依上開法 文及解釋、判決之見解，於法並無不合。抗告人指摘該執 行命令不當云云，並無可取。又依交易常情，願於法院投 標應買拍賣之不動產者，通常係以承買後能取得標的物之 占有使用為目的，若拍賣之不動產有租賃關係存在，應買 人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可 能因該租賃關係存在另起紛爭，而降低其應買之意願，是 此項租賃關係顯已影響抵押權人實行抵押權並藉以滿足債 權之目的，債權人為此請求除去租賃權，經核即無不合。 抗告人所辯：民法、強制執行法並無明文規定不動產之拍 賣必先除去附於其上之租賃關係云云，自不足採。從而， 原審法院司法事務官駁回抗告人之聲明異議，於法尚無違 誤。原審法院因而駁回抗告人之異議，並無不合。抗告人 再執上開理由指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應 予駁回。 四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、 民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第7 8條，裁定如主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 29 日 民事第四庭 審判長法 官 吳上康 法 官 王浦傑 法 官 蔡勝雄 上為正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗 告，應於收受送達後10日內向本院提出再抗告狀（須附繕本）， 並繳納再抗告費新台幣一千元。提起再抗告應委任律師或具有律 師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證 書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或 第2項所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 100 年 12 月 29 日 書記官 李梅菊 【附註】 民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定 ： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。