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臺灣高等法院臺南分院民事判決　101年度上字第103號 上　訴　人　幼松內衣股份有限公司 法定代理人　林政憲 訴訟代理人　黃榮坤律師 被 上 訴人　力寶股份有限公司 法定代理人　林盛茂 訴訟代理人　楊譜諺律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年3 月27日臺灣臺南地方法院第一審判決（ 99年度重訴字第107號） 提起上訴，本院於102年3月5日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於調整租金額超過每月新臺幣玖萬元及命上訴人給付租 金超過新臺幣柒拾陸萬伍仟元本息部分及該部分假執行之宣告暨 訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回 。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔十分之二 ，餘由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、被上訴人力寶股份有限公司之法定代理人已於民國101年11 月22日變更為林盛茂，此有被上訴人提出之變更登記表影本 在卷可稽（見本院卷第151頁）；則林盛茂以法定代理人之 地位聲明承受訴訟，為無不合。 二、按不變更訴訟標的，而補充法律上之陳述者，非為訴之變更 或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文。查本件被上 訴人於原審提起備位之訴，依據調整租金之法律關係，請求 上訴人向伊承租房屋之租金，自99年2月12日起調整為每月 新臺幣（下同）12萬元，同時命上訴人應給付伊262萬5,000 元，及自101年3月13日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見原審重訴字卷第167至170頁），固未說明上 開請求權之法律上依據。惟於本院審理中已陳明其法律上之 依據為民法第二百二十七條之二第一項之情事變更原則及第 四百四十二條之請求調整租金（本院卷第75頁反面）。按民 法第四百四十二條調整租金之規定，乃民法誠實信用原則衍 生之情事變更原則具體化之規定，兩者並非處於互斥狀態， 性質上仍屬情事變更態樣之一（最高法院93年台上字第2446 號判決參照）。是被上訴人無論依民法第二百二十七條之二 第一項情事變更原則或第四百四十二條規定請求調整租金， 其法律關係並未變更，難認屬訴之變更或追加，係對於原審 所提出之調整租金請求權所為法律上之補充，依上說明，自 無不合；合先敘明。 貳、實體方面： 一、本件被上訴人主張：坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○ ○○○ ○號土地，及其上門牌號碼臺南市○○路○○號房屋（建 號為 426、536，下稱系爭土地或房屋），係伊於99年1月28 日以3,834萬元向法院拍定買受，已於同年2月12日領得不動 產權利移轉證書取得所有權，然上訴人公司以其與前所有權 人林玉松有不定期租賃契約為由而占用，且祇願給付每月 1 萬5,000元（即每年 18萬元）租金，完全不符市場行情；因 系爭房屋 98年度地價稅為17萬4,636元，房屋稅為6萬8,846 元，兩者合計即達 24萬3,482元，何況伊尚有取得系爭房屋 之資金成本，及後續管理費用，上訴人依此給付租金，顯失 公平。系爭房屋位於台南市○區○○路上，附近公共設施完 善，交通便利，生活機能良好，且上訴人在系爭房屋經營商 業，於全台有連鎖營業據點，營業金額不低，為資金雄厚之 「企業經營者」，使用價值甚高；又系爭房屋原始起造價格 僅為 444萬3,780元，惟執行法院公告拍賣最低價格為1,437 萬元，漲幅高達數倍，足見價值有明顯之漲昇，且四鄰租金 亦有調高情形，其變更顯非兩造締約當時所得預料，伊依民 法第四百四十二條及第二百二十七條之二規定，得請求增加 租金為每月 12萬元；又自伊取得系爭不動產之99年2月12日 起至101年3月12日止，上訴人欠繳25個月之租金共262萬5,0 00元，伊自得請求上訴人給付等情，因求為命：㈠上訴人向 伊承租系爭房屋之租金，自99年2月12日起調整為每月12 萬 元。㈡上訴人應給付伊262萬5,000元，及自101年3月13日起 至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息（原審判決系 爭房屋租金，自 99年10月27日起調整為每月10萬6,000元， 上訴人另應給付被上訴人 170萬33元，及自101年3月13日起 至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，駁回被上訴人其 餘之請求。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服；上訴人 就其敗訴部分不服，提起上訴。） 二、上訴人則以：民法第四百四十二條所謂價值之昇降，係指租 賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，而非指 一般物價之漲落。本件系爭房屋雖屬不定期租賃，但自被上 訴人取得該系爭房屋所有權後，該不動產價值並未有何高漲 ，且被上訴人亦未能證明該不動產有何價值之昇漲，兩造亦 無約定得調高租金之情形，況且，系爭房屋前出租人林玉松 自96年起已將每年18萬元租金調漲為 21萬6,000元，則被上 訴人請求調張本件之租金，自無理由等語，資為抗辯。 三、查本件被上訴人於99年1月28日，以3,834萬元（即土地部分 ：2,297萬元，房屋部分：1,537萬元），向原法院民事執行 處拍定買受系爭土地及房屋，已於99年2月12日領得不動產 權利移轉證書。上訴人以其與前所有權人林玉松（即上訴人 公司法定代理人林政憲之父親）有不定期租賃契約為由而占 有使用；被上訴人前於99年4月19日以存證信函通知，要求 上訴人洽訂新租約並每月繳付租金12萬元，嗣上訴人僅開立 面額18萬元之支票（即每月1萬5000元之一年份租金）予被 上訴人等情，有原法院99年2月9日南院龍98執正字第6248號 不動產權利移轉證書、土地登記第二類謄本、建物登記第二 類謄本、臺北長春路郵局存證信函等影本附卷足參（見原審 補字卷第10至24頁），且為兩造所不爭，自堪信為真實。 四、次查，系爭房屋原由前所有人林玉松出租予上訴人，並未定 有期限，此為兩造所是認，依上訴人於原審提出之84年度、 89年度至97年度承租本件系爭不動產之「各類所得扣繳暨免 扣繳憑單」所載，顯示每年給付之租金分別為31萬2,000 元 （84、89年度）、18萬元（90至95年度）、21萬6,000元（9 6、97、98年度）（以上見原審卷第 23頁至27頁）；足見上 訴人主張系爭房屋之租金於96年起業經調整為每年21萬6,00 0 元一情，尚屬可信。被上訴人以上訴人於伊取得系爭屋所 有權後僅願給付伊每年租金 18萬元，而否認上開事實之真正 ，即非可取。 五、按「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報 地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價 之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境，工商繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有 變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固 定比率計算顯失公平者，出租人自得依上開規定，訴請法院 調整其租金。」(最高法院著有 93年台上字第2446號判例意 旨參照）。本件被上訴人主張：上訴人於伊取得系爭房屋所 有權後，僅寄發每年租金18萬元之支票予伊，而系爭房屋98 年度地價稅即須繳納17萬 4,636元，房屋稅則為6萬8,846元 ，合計達 24萬3,482元，此尚不計取得系爭房屋之資金成本 ，及管理費用，上訴人僅願支付每月1萬5,000元租金，顯失 公平。另外，依據系爭房屋原始起造之使用執照存根記載， 其中426建號建物之工程概算金額為314萬8,780元，而532建 號建物為129萬5,000元，合計為444萬3,780元；惟系爭房屋 位於台南市○區○○路上，附近有菜市場、客運公車招呼站 、國小、國中、高中（職）、公園、台南市政府、郵局、銀 行等設施，公共設施完善，生活便利、機能良好；此外，系 爭標的建屋屋齡27年，雖外觀稍舊，然於執行拍賣時經鑑定 總值為1,436萬4,000元，且經經核定拍賣底價分別為 1,037 萬元及400萬元，計為1,437萬元。伊以 3,834萬元（包括土 地部分2,297萬元、房屋部分1,537萬元）承受。系爭房屋分 別於69年及74年完工，迄拍賣時價格之漲價幅度已高達 3倍 有餘，足見系爭不動產租賃標的，其價值確實有明顯之昇降 ，再本件上訴人法定代理人林政憲係原所有權人林玉松之子 ，渠等間有父子關係，其所為低於市場行情租金之約定，乃 基於特別關係之考量，現所有權人既有變動，且系爭土地交 通便利，土地價值大幅增高，四鄰租金亦有調高情形，其變 更顯非兩造締約當時所得預料，原約定之租金已失公平等情 ；經查： ㈠上訴人主張之上開事實，業據提出原審法院98年執正字第62 48號執行事件囑託「牛津學堂不動產估價師事務所」所作之 不動產估價報告書、系爭房屋使用執照存根（南工字055499 號、084979號）、執行法院拍賣公告等影本各乙份在卷（見 本院卷第 108頁以下），上開證據之真正復為上訴人所不爭 ，足堪信為真實。查系爭房屋係分別建於民國69年及74年， 已如前述，上訴人自承早於 69年即已承租（見本院卷第192 頁），而台灣經濟係於70年代開始起飛，到80年代達到顛峰 ，房地產及股票市場更是熱絡，此為社會大眾週知之事實， 則被上訴人主張系爭房屋於上訴人承租後，其價值已大幅上 揚，周遭環境更趨熱鬧，生活機能益為發達，應非虛言。 ㈡惟上訴人所繳付予前所有人之租金，依卷附「各類所得扣繳 暨免扣繳憑單」所載，顯示 89年之前每年應為31萬2,000元 （即每月2萬6,000元）、90至95年度為18萬元（即每月 1萬 5,000元）、96年以後則為21萬6,000元（即每月1萬8,000元 ），亦如前述；而系爭房屋光98年度地價稅即須繳納17萬4, 636元，房屋稅則為6萬8,846元，合計達24萬3,482元，即上 訴人每年交付之租金尚不足以被上訴人繳納地價稅及房屋稅 金，顯不合理；另參酌原審囑託估價師鑑定結果，系爭房屋 之合理租金分別為每月11萬7,386元、 9萬6,235元等情（詳 如後述），且被上訴人更以總價達 3,834萬元承受，益徵上 訴人先前所交付之租金確實與社會一般交易常情不符，此應 係緣於上訴人法定代理人與前所有人林玉松係父子之特殊關 係所致。則被上訴人以系爭房屋於伊取得所有權後，雖由伊 承受前所有人與上訴人之租賃關係，惟因不動產之價值已有 漲昇，且情事亦有變更，而依法請求調整租金，自無不合。 又被上訴人係99年10月27日於原審追加調漲租金之訴為備位 聲明，有99年10月27日言詞辯論筆錄足稽（見原審卷第69頁 ），則自應自該日起發生調整租金之效力。 五、上訴人雖辯稱：系爭房屋其第三、四、五樓層屬「住宅（住 家）」使用，其面積佔本件全部不動產土地面積之49.34%， 應有土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」 之適用；雖最高法院94年度第 2次民事庭會議曾決議認為： 「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上 之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金， 自不受土地法第九十七條規定之限制。」然此顯係就城市地 方供營業用之房屋，排除土地法第九十七條規定之適用，而 非謂其有供住宅用者亦均予排除該土地法之適用云云；按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 百分之十為限。土地法第九十七條第一項固有明文。惟土地 法第九十七條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房 屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房 屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承 租人。」，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係 基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福 利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境 ，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能 取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定 ，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營 業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即 與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入 加以限制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者 ，更無立法限制租金額之必要；復就土地法第三章房屋及基 地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條 規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國 家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應 本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新 與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營 業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本 旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決參照）；查系爭房 屋坐落於臺南市南區廣州里，依據原審囑託「川普不動產估 價師事務所」 對於建物概況之調查結果：「（1）建物構造 與量體：本建物為兩棟鋼筋混凝土造，地面5層、地下1層之 透天住宅與透天廠辦，目前兩棟打通使用。 （2）建物規劃 與使用：兩棟建物規劃為住商、住工用，目前全棟樓房部分 供住宅使用；部分作工廠使用，目前全棟建物使用協調性尚 可。」（見該報告書第21頁、第77頁照片），核與原審另囑 託「黃志豪不動產估價師事務所」認定勘估標的使用現況為 「住家、廠房、倉庫、辦公室」（見該報告書摘要第 1頁） ，室內現況（照片）：一層（辦公、出貨區、會議室）、二 層（工作場所）、三層（住家）」、四層（住家、倉庫）、 地下層（工作場所、倉庫）（詳見該報告書附件之照片）等 情相符，足見系爭不動產主要係作為工廠及辦公室使用，雖 有部分樓層（三樓以上，第四層有部分亦作為倉庫）兼作住 家之用，惟此仍不影響系爭房屋有店鋪工廠之營業性質。又 上訴人公司之實收資本額為 500萬元，有其營利事業登記證 在卷可憑（見原審卷第94頁），而該公司於1996年，引進日 系品牌，成立「林弘實業(股)公司」負責日本童裝代理及銷 售業務，於全台均有連鎖營業據點等情，業據被上訴人提出 上訴人所不爭之電腦網站資料附卷足憑（見本院卷第78頁） ；則上訴人公司乃「企業經營者」，並非土地法第九十七條 立法目的所欲保護之「弱勢承租人」。揆諸前揭法條意旨之 說明，本件租金自無上開法條之適用。上訴人抗辯本件系爭 房屋部分僅供住家使用，應適用土地法第九十七條之規定云 云，即不足採。 六、次查，本件經原審法院囑託高雄市不動產估價師公會所屬川 普不動產估價師事務所及黃志豪不動產估價師事務所鑑定合 理租金，經彼等依據租賃實例比較法及積算法（以估計標的 物價格乘以租金收益率）為評估標的支付租金之方法，求得 系爭房屋之合理租金分別為每月 11萬7,386元、9萬6,235元 等情，有各該估價報告書附卷足參（置卷外）。上訴人雖質 疑上開估價報告之正確性，主張：㈠推算勘估標的價格，依 技術規則第51條規定，應收集「一、各項施工材料、人工之 價格水準。二、營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管 理及稅捐等費用資料。三、資本利率。四、開發或建築利潤 率。」，惟報告書均未檢附相關資料用於證明，且「規劃設 計費」、「廣告銷售費」、「管理費」等部分，亦非於重置 或重建時必有之支出，故報告書將之列入，同非可取。㈡將 「火險費用」及「地震險費用」，列為「必要費用」；且提 列「維修費」、「重置提撥款」，並均加入計算於「經濟租 金」中，而為本件價格決定之一部分，亦非的當。㈢將「押 金收益」列入渠等所計算本件每月之實質租金內，而各估算 本件之租金；惟押金之約定，無異使出租人獲有一面收取押 金，一面又將押金收益再算入租金中之雙重不當得利，上開 報告書忽略此實際情形而仍將之列為承租人每月之租金，自 非可採。本件建物並非被上訴人興建，縱將來須重建，亦非 必有借貸資金之情事，故報告書中列入「資本利息年利率」 ，亦與實情不符，均非可採等情云云。惟經本院函請黃志豪 不動產估價師事務所說明，經該所於 101年12月25日來函， 陳明：「一、報告書第 42頁「B」中費用，乃為估價方法成 本法之應用，係依照不動產估價技術規則第五十三條，相關 數據之運用係依中華民國不動產估價師公會全國聯合會發佈 之不動產估價技術公報第四號公報，於本案報告書第11頁第 八項估價資料來源說明第四點已有陳述。二、報告書中第45 頁相關費用計算方式，如同上述說明一。三、報告書中第48 頁「押金收益」，係依照不動產估價技術規則第一百三十條 ，條文內容為不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金 為原則。前項所稱實質租金，指承租人每期支付出租人之租 金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數 。報告書中第48頁已有陳述，故本所辦理租金之估價，計算 押金收益應為適當。四、報告書中第42頁中記載「資本利息 年利率」，其計算方式與相關數據之運用說明如同上述說明 一。五、綜上所述，不動產估價主要評估不動產客觀經濟價 值。因此，估價條件皆為客觀條件 (依不動產估價技術規則 辦理 )，不因個案本身條件差異而為不同假設，特此說明。 」等情；另川普不動產估價師事務所亦於 101年12月25日函 稱：「本所用以推估勘估標的之成本法，係依據不動產估價 技術規則第四十八條規定，其中對於一、各項施工材料、人 工之價格水準；二、營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售 、管理及稅捐等；三、資本利息；四、開發與建築利潤率等 。各項資料不動產估價技術規則中之五十三條、五十七條與 六十一條與不動產估價師第四號公報所述，非憑空臆測，真 實可信度並無疑慮。２、本所對於建物之估價原則乃採用不 動產估價技術規則中之第五十四條中之間接法與五十六條規 定之單位面積法，不動產估價技術規則中規定之計算方法與 項目乃依據市場上之成本估算之通例，而被告所提上述之「 規劃設計費」、「廣告銷售費」、「管理費」，非重置成本 所必須之成本乃是特例，簡單來說，一棟建築物之成本價格 ，不會因為興建人而有所不同。３、押金收益為民間交易及 租賃習慣應收取出租人收益，亦為不動產估價理論中所認可 之收入項目，被告所提「承租人須將押金款項交予出租人始 有押金收益」，不僅不符合一般民間租賃習慣，亦與不動產 估價理論相悖離，恐無法採用。４、建物之興建之借貸資金 亦屬本所上述第二點所提之情形，本所亦依據不動產估價技 術規則與五大銀行之基準利率進行計算此皆依據法規辦理。 」等情；有各函文附卷足參（見本院卷第169至173頁）。足 見本件上開估價報告，均係依據不動產估價技術規則以及中 華民國不動產估價師公會全國聯合會發佈之不動產估價技術 第四號公報等相關規定，以為估價之方法，乃以客觀條件所 為估價，非憑空臆測，上訴人就此所為抗辯，即無可採。 七、上訴人於原審另抗辯川普不動產估價師事務所之估價報告書 之部分數據不當云云，惟此亦經該所函稱：「報告書中第33 頁中之比較標的一及比較標的二所用之待租租金，經調整後 為本案之適用租金，此係依據估價技術規則第19條及第21條 之規定處理，亦即將待租租金進行情況調整、區域因素調整 與個別因素調整，而求得本案之租金。報告書中第34頁之比 較標的二之主要道路寬度及區域利用成熟度調整率，係依據 現況勘察案例二後，比較勘估標的之區位條件，並依據估價 師之客觀經驗值，判斷而得。報告書第35頁之估價目的係以 當區之同質性標的進行比較求得住宅型之租金，住宅型租金 須考慮到整體生活圈，目前當區居民之交通工具皆以自備車 或機車為主，生活圈之範圍約 300-500公尺，因此求取租金 價格時須考量整體生活圈而非單一商業行為，非以字面上之 意義進行主觀分析。又成本法之估算係依據估價技術規則第 48條，成本法旨求取勘估僄的於價格日期之重建成本或重置 成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標 的價格之方法。依前項方法所求得之價格為成本價格，亦即 興建與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及 配置，於價格日期建築所需之成本，再扣除折舊求得，並不 會因為興建人而有所不同。報告書第28頁比較案例 3，租金 為1,1800元，係由全棟不動產租金進行萃取之店面租金，報 告書第54頁之租金為20,000元，係指利用全棟不動產之租金 萃取當區之合理還原率，兩者所指之標的前者為一樓店面， 後者為整棟建築物，此為租金差異之原因。依據估價技術規 則第 2條第12項，近鄰地區，指勘估標的或比較標的周圍， 供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區，系爭 進行租金收益率，係依據近鄰地區中之案例進行萃取，並將 所求取之租金收益進行加權平均，租金收益率進行地區性評 量，本就會有高低差，而加權平均即是進行客觀評估之方式 ，故所選取之租金收益率為本案適合之數據」等情綦詳（見 原審卷第144頁），上訴人所辯均難採取。 八、上訴人復以本件系爭價租賃物之「土地、建物之價格」部分 ，若依川普不動產估價師事務所之估價報告，分別為 19,81 萬9,800元及1,332萬 697元，然若依黃志豪不動產估價事務 所之估價則分別為1,767萬9,640元及1,791萬3,513元，二者 估價即各差200餘萬元及400餘萬元；另就「租金收益率」部 分，前者認定為4.20%，後者載為1.95%，兩者之估價差距超 過兩倍，實非允洽等語；經查上開售價報告就系爭房屋及土 地之市價之估計不同係因所採用案例不一，且估價師個人經 驗及判斷不同所致，此為一般鑑定工作上常有之事，尚難據 此即否認上開鑑定之可信度。至於黃志豪不動產估價事務所 之估價報告固然記載其推估系爭房屋之租金收益率1.95% ， 惟此係指房屋之純租金而言，並未加計其他之必要費用（如 稅金、保險費、維修費．．．等），若加上其他必要費用， 估算每月合理租金為9萬4,847元（見估價報告書第45頁以下 ），該數字與川普不動產估價師事務所所估計之每月合理租 金為11萬5,992元（見其估價報告書第 55頁），並未相差太 多，即為明證；是上訴人以此指摘估價報告有失公允，亦難 採取。 九、按「未定期限之基地租賃，．．．惟契約成立後，如基地周 邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定 基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民 法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。 」「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得 為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及 鄰地租金之比較等情形為標準」(最高法院93年台上字第244 6號、20年上字第 283號判例意旨參照)。是則，依上開判例 意旨，不動產租賃因其價值之漲昇或其他情事之變更而為租 金調整者，自應斟酌該不動產周邊環境、工商繁榮之程度、 承租人利用基地之經濟價值及鄰地租金等情形，作為依據。 查系爭房屋為五層樓透天建築、建物內一層為作為辦公室、 會議室，第二層為工作場所，三層以上為住家（第四層兼作 貨品倉儲），地下層為工作場所及倉儲，工作場所內所進行 之活動為生產衣服等產品，又系爭房屋所坐落區域公共設施 齊備，生活機能良好，半徑 1.5公里以內有臺南市政府及議 會、金華公園、水萍塭公園、新興國小、大成國中等公共設 施；又查本件經原審法院囑託高雄市不動產估價師公會所屬 川普不動產估價師事務所及黃志豪不動產估價師事務所鑑定 合理租金額，經分別依據租賃實例比較法及積算法（以價格 乘以租金收益率，收益率之取得亦以鄰近房屋租金水準估算 ）為評估標的支付租金之方法，求得系爭房屋99年2月之合 理租金分別為每月11萬7,386元、9萬6,235元等情，已如前 述，本院審酌系爭房屋所在之位置工商繁榮程度、交通之便 利性、上訴人使用系爭建物之狀況（部分樓層兼作住家使用 ）等情，並參酌上開估價結果，認上訴人承租系爭房屋之每 月租金，自99年10月27日起以調整至9萬元為適當。至被上 訴人超過上開部分之請求，即有未合，不應准許。 十、次查本件被上訴人係於 99年2月12日承受取得系爭房地所有 權，是其得請求之租金，自該日起至99年10月26日止（即調 整租金前）為15萬3,000元（計算式：每月18,000元×8個月 又15天=153,000元）；又被上訴人於原審另請求給付自99年 10 月27日起至101年3月12日止之租金部分（見原審卷第177 頁之聲明），則以調整後每月租金9萬元計，共147萬 6,000 元（計算式為：90,000×16個月又16日=1,476,000元），以 上合計為162萬9000元；而本件上訴人已先後給付租金 86萬 4,000元，此為兩造所不爭，經扣除後應再給付76萬5,000元 。從而，被上訴人請求上訴人給付上開租金76萬5,000元， 及自遲延之日即101年3月13日起至清償日，按週年利率百分 之5計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此金額之請求 ，即非有據，應予駁回。 十一、綜上所述，本件被上訴人本於民法第四百四十二條條前段 及二百二十七條之二第一項之規定，請求：㈠上訴人向伊 承租系爭房屋之租金，自99年2月12日起調整為每月9萬元 。㈡上訴人應給付伊 76萬5,000元，及自101年3月13日起 至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由 ，應予准許。超過上開部分之請求（除判決確定部分外） ，則非有據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴 意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執 行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞， 指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 十二、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九 條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 3 月 26 日 民事第二庭 審判長法 官 陳光秀 法 官 莊俊華 法 官 李文賢 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 3 月 27 日 書記官 周美莉 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。