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臺灣高等法院臺南分院民事判決　102年度重上字第59號 上　訴　人　辰驊國際有限公司 法定代理人　黃怡仁 訴訟代理人　王叡齡　　律師 被 上 訴人　黃方美里 訴訟代理人　黃瓈瑩　　律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年6 月28日臺灣臺南地方法院101年度重訴字第136號判決提起上訴， 經本院於102年12月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張： （一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（ 下稱系爭土地），本為被上訴人單獨所有，被上訴人於民 國95年6月14日以夫妻贈與為原因將系爭土地所有權登記 為與訴外人即被上訴人之夫黃俊雄共有（即被上訴人與黃 俊雄應有部分各2分之1）。訴外人黃俊雄又於98年2月2日 再以夫妻贈與為原因將系爭土地移轉登記為被上訴人單獨 所有。再坐落其上同段195、196建號建物（門牌號碼臺南 市○○區○○○路○○○巷○號，即如臺南市永康地政事務所 101年9月19日所測量字第0000000000號函附複丈成果圖編 號391（1）、391（2）部分所示之建物），及如附圖所示 391-(3)、391-（4）、392-（1）、393-（1）、394-（1 ）之未保存登記建物（下均稱系爭建物及系爭未保存登記 建物），為岱輪實業有限公司（下稱岱輪公司）於89年10 月19日原始取得所有權，嗣於98年2月5日將系爭建物及未 保存登記建物均出賣給被上訴人，並於同年月11日將系爭 建物登記為被上訴人所有。綜上，被上訴人自此成為系爭 土地及建物之所有權人，並為系爭未保存登記建物之事實 上處分權人。 （二）岱輪公司與上訴人間自97年7月起就系爭建物及未保存登 記建物成立不定期租賃契約。惟上訴人自97年7月起至98 年12月止及99年2月積欠岱輪公司共計401,000元租金。 岱輪公司遂於99年3月26日向上訴人為終止租約之意思表 示，故上訴人與岱輪公司間已無租賃契約存在，上訴人占 有系爭建物及未保存登記建物為無權占有自明。 （三）岱輪公司與被上訴人於98年2月5日間就系爭建物及未保存 登記建物之買賣行為及物權移轉行為雖經台灣台南地方法 院101年度訴字第1170號民事判決認定違反公司法第185條 程序為無效。惟岱輪公司於99年4月1日申請解散，並選任 被上訴人為清算人，被上訴人於102年6月26日召開股東會 決議將系爭建物及未保存登記建物抵償給被上訴人，被上 訴人對於系爭建物及未保存登記非無所有權及事實上處分 權。 （四）綜上所述，被上訴人為系爭土地及建物之所有權人，亦為 系爭未保存登記建物事實上處分權人，上訴人對於系爭土 地、建物及未保存登記建物均無權占有，被上訴人自得依 民法第767條及未保存登記建物之事實上處分權之法律關 係提起本件訴訟並請求：（1）上訴人應將坐落系爭土地 返還被上訴人。（2）被上訴人應將坐落於系爭土地上如 附圖所示編號391（1）、391（2）、391（3）、391（4） 、392（1）、393（1）、394（1）位置及面積之建物遷讓 交還被上訴人。原審判決並無違誤，上訴人提起上訴，為 無理由。為此聲明：請求駁回上訴。 二、被上訴人抗辯： （一）上訴人與岱輪公司就系爭土地、建物及未保存登記建物仍 有不定期限租賃契約存在，並非無權占有： 上訴人向岱輪公司承租系爭建物及未保存登記建物時，系 爭土地為被上訴人及配偶黃俊雄二人共有。系爭建物及未 保存登記建物為89年10月19日由岱輪公司興建取得所有權 。依常理，若被上訴人及黃俊雄未同意出租土地，岱輪公 司豈敢出租系爭建物及未保存登記建物，且承租辦公室之 初租金為5,250元，嗣後連同土地承租變成租金21,000元 。至於被上訴人與岱輪公司如何分配租金非上訴人可問。 而上訴人與岱輪公司存有不定期租賃契約，即便岱輪公司 將系爭建物出賣給被上訴人，應有民法第425條第1項買賣 不破租賃之適用，上訴人對於被上訴人仍得主張租賃契約 存在。 （二）被上訴人之請求為民法第148條權利濫用與違反誠信原則 ： 被上訴人明知系爭建物及未保存登記建物有不定期租賃， 且受讓因民法第425條第2項之規定，將使上訴人無買賣不 破租賃之保護及適用，仍買受系爭建物，顯然係以加損害 於上訴人之目的而為買受系爭建物，為使上訴人因不受買 賣不破租賃之適用而返還系爭建物，顯然構成權利濫用及 違反誠實信用原則。 （三）被上訴人於98年2月5日買受系爭建物及未保存登記建物買 賣之債權行為及所有權移轉之物權行為均違反公司法第18 5條之規定而無效，故被上訴人就系爭建物及未保存登記 建物並無所有權及事實上處分權，自不得單以登記為所有 權人名義請求遷讓系爭建物及未保存登記建物。 （四）原審為被上訴人勝訴之判決顯有違誤，上訴人不服，提起 本件上訴，並聲明：（1）原判決廢棄。（2）被上訴人在 第一審之訴駁回。 三、本院依民事訴訟法第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭 點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如下： (一)兩造不爭執事項： １、系爭土地原為被上訴人單獨所有。被上訴人於95年6月14日 以夫妻贈與為原因，將系爭土地登記為被上訴人與黃俊雄共 有。黃俊雄於98年2月2日再以贈與為原因，將系爭土地登記 為被上訴人單獨所有。又坐落其上之系爭建物（即附圖所示 編號391（1）、391（2）部分之建物），原為岱輪公司所有 ，嗣於98年2月5日出賣給被上訴人，而於同年月11日登記為 被上訴人所有。 ２、系爭建物及如附圖所示391- (3)、391-（4）、392-（1）、 393-（1）、394-（1）之未保存登記建物，均為岱輪公司於 89年10月19日原始取得所有權。 ３、上訴人目前仍占有系爭土地、建物及未保存登記建物如附圖 所示之位置及面積。 ４、上訴人之原法定代理人黃俊雄為岱輪公司之負責人，被上訴 人則為岱輪公司之總經理，岱輪公司之股東包括黃俊雄、被 上訴人及上訴人之法定代理人黃怡仁（黃怡仁為黃俊雄及被 上訴人之子）、陳嬿如、黃炳堯、王麗茹、黃郁雯共7人。 岱輪公司與上訴人間就系爭建物及未保存登記建物自97年7 月間起成立不定期租賃契約，為台灣台南地方法院97年度訴 字第121號民事確定判決所認定，租賃契約並無經法院公證 。 ５、岱輪公司有出具97年1-8月載明「租金收入」之統一發票， 其金額除97年1月份係5,250元（含營業稅）外，其餘均為 21,000元（含營業稅）。 ６、岱輪公司於99年3月18日限期催告上訴人應於文到5日內清償 自97年7月起至98年12月止及99年2月積欠之每月21,000元租 金共399,000元及繳納99年1、3月不足之租金2,000元，合計 共401,000元，否則依法終止租約，並告知自99年4月起租金 調整為每月200,000元，上訴人於99年3月19日收受上開信函 ；嗣岱輪公司再於99年3月26日寄發臺南地方法院郵局第419 號存證信函予上訴人，通知上訴人因屆催告期限仍未給付租 金而終止租約，上訴人並於99年3月26日收受該信函。 ７、上訴人於99年4月20日匯款278,000元至岱輪公司設於臺灣中 小企業銀行永康分行、帳號：00000000000之帳戶；上訴人 復分別於99年5月5日、99年6月4日各匯款20,000元至訴外人 岱輪公司設於臺灣中小企業銀行永康分行、帳號：00000000 000之帳戶；上訴人另分別於99年7月1日、99年8月5日、99 年9月3日、99年10月5日、99年11月5日、99年12月3日、100 年1月5日、100年1月27日、100年3月4日、100年4月6日、10 0年5月5日、100年6月3日、100年7月5日、100年8月5日、1 00年9月6日、100年10月5日、100年11月4日、100年12月5日 、101年1月5日、101年2月3日、101年3月5日各匯款21,000 元至岱輪公司設於臺灣中小企業銀行永康分行、帳號：0000 0000000之帳戶；又上訴人於101年4月5日匯款21,000元至岱 輪公司設於臺灣中小企業銀行永康分行、帳號：0000000000 0之帳戶，惟因該帳戶已結清而遭退還匯款。 ８、上訴人於101年4月19日以永康鹽行郵局（臺南32支）第77號 存證信函並寄附由上訴人為發票人、票面金額21,000元、發 票日101年4月18日、付款人為彰化商業銀行永康分行、票據 號碼IN0000000之支票乙紙予岱輪公司，經岱輪公司收受。 ９、被上訴人委託律師於101年4月25日以臺南地方法院郵局第51 3號存證信函將上開第8點所示之支票寄還上訴人。 10、系爭土地及建物目前仍登記被上訴人為所有權人。 11、岱輪公司於99年4月7日向原審提出99年度訴字第476號遷讓 房屋之事件，因法院請護理人員詢問其法定代理人黃俊雄是 否要告上訴人將房屋要回來，黃俊雄用手指向「不是」，嗣 經岱輪公司具狀撤回而確定。 （二）兩造爭執要點： １、本件是否有買賣不破租賃之適用？ ２、被上訴人之請求有無違反民法第148條權利濫用之禁止與誠 信原則？ ３、被上訴人請求上訴人自系爭建物及未保存登記建物遷出，並 將系爭建物、土地及未保存登記建物交還被上訴人，是否有 理由？ 四、得心證之理由： （一）本件是否有買賣不破租賃之適用？ １、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之，此民法第425條定有明文。而該條 文為88年4月21日修正公佈，並於89年5月5日施行。揆諸 前開條文之規定，在89年5月5日後成立未定期限之不動產 租賃契約，如未經公證，日後出租人將所有權讓與第三人 ，其租賃契約無買賣不破租賃規定之適用。 ２、經查：系爭建物及未保存登記建物係於89年10月19日因岱 輪公司因起造而原始取得所有權，在89年5月5日民法修正 施行後，而上訴人與岱輪公司自97年7月起就系爭建物及 未保存登記建物成立不定期租賃契約，此不定期租賃契約 未經公證，故岱輪公司將系爭建物及未保存登記建物之所 有權及事實上處分權讓與被上訴人，揆諸上開條文之說明 ，自無買賣不破租賃之適用，上訴人自不得向被上訴人主 張買賣不破租賃之適用。 ３、上訴人抗辯系爭建物及未保存登記建物之不定期租賃契約 乃經法院民事確定判決認定，效力強過公證，自無庸公證 而得適用民法第425條「買賣不破租賃」之規定云云。惟 依民法第425條規定之文義解釋，條文僅規定「公證」， 並不包含「確定判決」。再依該條文之立法理由為「在長 期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚 鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免 實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人 虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強 制執行，爰增訂第二項」。故其立法理由除了防弊之外， 也在於因為不動產不定期租賃契約對於當事人之權利義務 影響甚鉅，希望當事人在簽訂不定期租賃契約時，能慎重 其事，透過公證機制，促使雙方當事人之權利義務內容合 法及明確，此為立法目的所在。經查，系爭建物及未保存 登記建物乃因未以字據簽訂，而由法院以合於民法第422 條規定視為不定期租賃，此有台灣台南地方法院97年度訴 字第1215號民事判決1紙可資參照（見原審卷二第74頁背 面）。系爭建物及未保存登記建物之租賃契約並未立字據 ，當事人權利義務關係更不明確，此乃民法第425條修正 理由所欲防範杜絕之所在，故自不得以系爭建物及未保存 登記建物不定期租賃因經法院認定而解釋有強於「公證」 之效力而有買賣不破租賃之適用，上訴人此部分抗辯為無 理由。 （二）被上訴人之請求有無違反民法第148條權利濫用之禁止與 誠信原則？ １、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，此民事訴訟法第277條前段定有明文。 ２、上訴人抗辯被上訴人明知系爭建物及未保存登記建物之受 讓將使上訴人不受民法第425條「買賣不破租賃」之保護 ，仍買受系爭建物，顯然係以加損害於上訴人之目的買受 系爭建物及未保存登記建物云云。 ３、又按不動產所有權人將不動產出租他人，出租人雖負有以 合於所約定使用收益之租賃物交付承租人使用、收益之義 務。但出租人仍為物之所有權人，就所有物仍得為法律上 之處分例如出賣或設定抵押。非謂出租人出賣所有物因無 買賣不破租賃之適用，即遽論買賣雙方行使權利為權利濫 用、違反誠信原則及以加損害於承租人為目的。 ４、上訴人抗辯被上訴人與岱輪公司就系爭建物及未保存登記 建物之買賣行為係權利濫用、違反誠實信用原則及以加損 害於上訴人為目的之事實，自應負舉證責任。上訴人抗辯 因被上訴人與上訴人法定代理人黃怡仁間母子感情不睦而 買賣，顯屬故意加損害於上訴人及權利濫用並違反誠實信 用原則云云。惟查。前已述及，岱輪公司既為系爭建物及 未保存登記建物所有權人，並不因出租而剝奪及限制所有 權之處分，岱輪公司出售所有物，被上訴人因而買受所有 物，無論動機為何，上訴人並未舉證證明有何具體行為以 加損害於上訴人為目的，以及違反誠實信用原則及權利濫 用，自不能單純以母子間感情不睦，遽論被上訴人以加損 害上訴人為目的及權利濫用並違反誠實信用原則，上訴人 此部份主張自不可採。 （三）被上訴人請求上訴人自系爭建物及系爭未保存登記建物遷 出，並將系爭建物、土地及系爭未保存登記建物交還被上 訴人，是否有理由？ 、土地部分： ①、岱輪公司於89年10月19日在系爭土地上興建系爭建物及未 保存登記建物，當時系爭土地為被上訴人單獨所有。被上 訴人為供岱輪公司經營目的，將系爭土地無償出借給岱輪 公司，岱輪公司於99年4月1日申請解散，並選任被上訴人 為清算人，此為雙方所不爭執，並有公司基本資料查詢明 細及股東會會議記錄各1紙附卷可查（見本院卷第51、53 頁），自堪信為真實。上訴人抗辯雖被上訴人與岱輪公司 為無償借貸契約，但上訴人有支付系爭土地租金給岱輪公 司，至於岱輪公司與被上訴人內部如何分配無可置喙云云 。惟查，上訴人歷年來租金均支付給岱輪公司，並由岱輪 公司開立記載「5000元辦公室」、「工廠15000元+辦公室 5000元」之發票交付上訴人（原審卷一第129-132頁）， 上訴人並無法舉證證明與被上訴人就系爭土地成立租賃契 約，或交付土地租金給被上訴人，故其主張上訴人與被上 訴人就系爭土地成立租賃關係等情，自非可採。 ②、借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限 者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，此民法第470 條第1項前段定有明文。經查：被上訴人當初無償出借系 爭土地給岱輪公司目的在於公司營業，但岱輪公司既已結 束營業並解散登記，該使用借貸之目的已完畢不存在。揆 諸上開條文之規定，被上訴人與岱輪公司就系爭土地使用 借貸契約已終止，而上訴人占有系爭土地亦無合法權限， 被上訴人依民法第767條之規定，請求上訴人返還系爭土 地為有理由，應准許之。 、系爭建物： ①、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利， 此有民法第759條之1定有明文。又此項登記之推定力，乃 為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外 ，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定 力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻，此有前開條文之 立法理由可資參照。 ②、上訴人主張岱輪公司於98年2月11日將系爭建物以買賣為 原因登記為被上訴人所有，該買賣行為及物權移轉行為違 反公司法第185條之規定，經台灣台南地方法院101年度訴 字第1170號判決確認無效，故被上訴不得本於民法第767 條之規定請求上訴人返還系爭建物云云。惟查，系爭建物 之買賣行為及所有權移轉行為因違反公司法第185條之規 定而確認無效，但系爭建物之所有權移轉登記迄今仍未塗 銷，被上訴人目前為系爭建物之所有權登記名義人。揆諸 上開說明，所有權登記仍具有推定之效力，除不得援以對 抗主張為真實所有權人之直接前手外，對任何人均得主張 之。本件上訴人非爭執真實所有權人之前手，被上訴人既 為系爭建物之登記所有權人，除非經塗銷登記，上訴人自 不得為相反之主張。從而，被上訴人依民法第767條之規 定，請求無權占有之上訴人返還系爭建物，於法有據，應 准許之。 、未保存登記建物部分： 上訴人抗辯就未保存登記之建物因無上揭登記推定效力， 岱輪公司98年2月5日所為之買賣及物權移轉行為因違反公 司法第185條無效後，被上訴人並未取得系爭未保存登記 建物之事實上處分權。而102年6月26日岱輪公司召開股東 會決議將系爭未保存登記建物事實上處分權讓與被上訴人 之決議亦不合公司法第185條規定須由董事會提出交由股 東會為特別決議亦應無效云云。茲說明如下： ①、岱輪公司解散後於102年6月26日召開股東會決議（以下簡 稱系爭股東會），將系爭未保存登記建物之事實上處分權 讓與被上訴人，被上訴人有無召集權？ 經查：岱輪公司已於99年4月1日申請解散，故岱輪公司財 產之處分因解散而進入清算，自應適用清算程序，應依公 司法第334條準用同法第85條之規定處理之。依第85條之 規定：清算人於執行清算事務之範圍內，除本節有規定外 ，其權利義務與董事同；清算人有數人時，得推定1人或 數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之 權。關於清算事務之執行，取決於過半數之同意。而岱輪 公司僅選任被上訴人1人為清算人，清算人權利義務既與 董事相同。揆諸上開說明，關於清算中公司之股東會會議 自得由被上訴人1人召集之。上訴人抗辯應依公司法第185 條第5項由董事會提出，自不可採。 ②、系爭股東會決議將未保存登記建物事實上處分權讓與被上 訴人是否違反公司法第185條第1項第2款之規定而為無效 ？ a、前已述及，岱輪公司已進入清算程序，原則上應適用公司 法關於清算之規定，即依公司法第334條之規定準用同法 第84條。惟第84條規定「將公司營業包括資產負債轉讓於 他人時，應得全體股東之同意」，該條實專為無限公司之 規定，故股份有限公司在清算期間，股東會仍為決定其主 要事務之意思機關。公司法已於股份有限公司，以第185 條第1項第2款明定，公司就全部或主要部分之財產為讓與 處分，應有代表已發行股份總數3分之2以上股東出席之股 東會，以出席股東表決權過半數之同意行之。是清算中之 股份有限公司欲處分其主要財產時，自應依上開規定之特 別決議方法為之，而非依專為無限公司規定之第84條第2 項之規定（見司法院80年2月第5次民事法律問題研究會） 。 b、再按股東會決議違反公司法第185條第1項所規定之程序及 方法為無效，其意旨在於此事項對公司之營運有重大影響 ，以公司繼續經營運作為目的所設。而清算中之公司對於 公司財產之處分重了結現務、清償債務及順利清算完結， 兩者目的不同，效果亦不同。故清算中公司為公司法第18 5條第1項所列各款行為，召開股東會為決定時，若違反公 司法第185條第1項之規定，僅得依公司法第189條規定， 股東得於決議之日起1個月內，訴請法院撤銷之，而不屬 於決議無效之範圍，以利公司清算完結，此有最高法院10 0年度台上字第32號及100年度台再字第56號民事判決意旨 可供參照。 c、就系爭未保存登記建物，即便解散前岱輪公司於98年2月 5日之買賣及讓與事實上處分之行為為無效。惟岱輪公司 解散後因進行清算，而於102年6月26日由被上訴人1人為 召集人，召開股東會，該公司股東為7人，當日股東5人出 席，4人同意將未保存登記建物事實上處分權讓與給被上 訴人，此有股東名簿、報到單及股東會會議紀錄各1紙附 卷可查，自合於上開規定。雖上訴人抗辯該股東會決議方 法不合法應屬無效云云。惟依上開最高法院判決意旨，清 算中之公司對於公司法第185條第1項所為之股東會決議， 即便召集程序及決議方法不合法，均屬公司法第189條得 予撤銷，非屬決議無效之範疇。而上訴人自認就102年6月 26日之股東會決議並未提起撤銷股東會決議，岱輪公司對 於系爭未保存登記建物之事實上處分權讓與被上訴人，自 屬有效。 五、綜上所述，被上訴人為系爭土地及建物所有權登記名義人， 為系爭未保存登記建物之事實上處分權人，而上訴人占有系 爭土地、建物及未保存登記建物並無合法權源。被上訴人自 得依民法第767條及有事實上處分權，請求上訴人自系爭建 物及未保存登記建物遷出，並將系爭土地、建物及未保存登 記建物交還被上訴人。原判決為上訴人敗訴之判決，經核於 法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 上訴。 六、本件事證已明確，經核兩造其餘主張及證據於判決結果不生 影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 1 月 2 日 民事第六庭 審判長法 官 李素靖 法 官 藍雅清 法 官 田玉芬 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 1 月 3 日 書記官 李良倩 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。