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臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度上易字第101號 上　訴　人　林真如 訴訟代理人　林明欽 　　　　　　曾錦源　律師 被 上 訴人　千大建設有限公司 兼 上 一人 法定代理人　郭月琴 共　　　同 訴訟代理人　林俊生　律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年2月 21日臺灣嘉義地方法院第一審判決（102年度訴字第651號）提起 上訴，本院於103年9月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國（下同）101年1月1日分別與被上訴 人郭月琴、千大建設有限公司（下稱千大公司）簽訂土地、 房屋買賣預定合約書，購買坐落嘉義縣○○鄉○○○段 ○○○○○○○號土地及其上編號B8號房屋（下稱系爭房地），總 價為新台幣（下同）730萬元。伊已先給付190萬元，而依系 爭房地合約，被上訴人應於取得系爭房屋使用執照6個月內 將系爭房地辦理過戶，惟被上訴人於101年8月取得使用執照 至今仍未過戶，係屬給付遲延；又被上訴人未依施工平面圖 施作2樓浴廁乾濕分離隔間及2樓浴廁外陽台，造成伊無法依 預定使用方式利用該陽台空間，顯屬重要使用效能及出賣價 值之瑕疵，伊遂於102年8月7日以存證信函通知被上訴人請 求減少價金。又被上訴人千大公司拒絕修補系爭房屋之瑕疵 ，伊自得行使瑕疵擔保請求權，並主張同時履行抗辯拒絕給 付價金，伊自不負價金給付遲延之責。然被上訴人千大公司 卻於102年8月13日以通知信函通知伊協商繳清屋款及辦理驗 收手續，僅屬確認價金給付遲延之效果，如欲解除契約應再 為催告始得為之，詎料被上訴人未另為催告，於102年8月23 日以存證信函表示解除兩造買賣契約，又因被上訴人未依債 之本旨為給付，自無解除買賣契約之權利，被上訴人解除契 約應不合法。嗣伊於102年9月3日以存證信函向被上訴人表 示放棄行使同時履行抗辯權，願先行給付540萬元之尾款， 請求先行辦理驗收手續等事宜，惟被上訴人等置之不理，遂 於102年9月23日發函表示解除系爭房地之買賣契約後，被上 訴人則以開立支票之方式返還先前已收受之190萬元價金。 而系爭房地買賣契約解除後，伊受有利息、土地漲價價差之 損害，被上訴人亦應加倍返還定金，爰依解除契約回復原狀 請求權（民法第259條第1項第2款）、債務不履行損害賠償 請求權（民法第256條、第226條、第249條第1項第3款）， 求為命：被上訴人郭月琴、千大公司應分別給付伊617,411 元、142,143元及法定遲延利息。原審為伊敗訴之判決，即 有不當，為此提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人郭月琴應給付上訴人617,411元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被上訴人 千大公司應給付上訴人142,173元整，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 二、被上訴人則均以：伊等已依系爭房地買賣合約書第6條第1項 約定，於100年10月12日前開工，101年8月間取得使用執照 ，自無違約情事。系爭房地既未移轉所有權，上訴人自無主 張物之瑕疵擔保之可能，縱逾期移轉所有權，亦非屬物之瑕 疵擔保之範圍，上訴人請求債務不履行之損害賠償，自無理 由。上訴人主張系爭房屋有2樓浴廁外未加設陽台之瑕疵， 惟系爭房屋既已取得使用執照，足見伊等確有依施工圖施作 ，況上訴人亦從未請求伊等為瑕疵修補，逕自請求減少價金 100萬元，甚至拒付價金540萬元，於法無據。再者，伊等既 於102年8月13日以存證信函通知上訴人於7日內給付剩餘價 金，屆期上訴人仍未付款，違約事實甚明，故伊等再於102 年8月23日以存證信函通知表示解除系爭房地買賣契約，又 上訴人之父即訴外人林明欽已領回先前上訴人所給付之價款 190萬元，且於估驗工程請款單上已註明「取消訂購解除合 約」等記載，嗣後因簽發支票誤寫受款人姓名，再由上訴人 之母即訴外人傅英蟬於102年9月28日要求簽換時，亦於簽收 處註明解除合約等字樣，顯見上訴人亦承認被上訴人已合法 解除契約，或至少認同兩造已合意解除契約，才會領回已繳 款項，故上訴人自不得依民法第249條、第259條、第260條 等規定請求給付利息損害之賠償，而系爭合約既已合法解除 ，上訴人於102年9月23日表示解除合約，顯非適法等語，資 為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠上訴人與被上訴人郭月琴於民國101年1月1日簽訂土地預定 買賣合約書，同時與被上訴人千大公司簽訂村上墅房屋買賣 預定合約書，預購系爭房地。總價款約定為730萬元，上訴 人已給付190萬元。 ㈡上訴人提出之系爭房屋買賣預定合約書、系爭土地預定買賣 合約書、土地付款明細表、房屋付款明細表、上訴人寄予被 上訴人之102年8月7日存證信函、102年9月3日、102年9月23 日存證信函、被上訴人寄予上訴人102年8月13日存證信函、 102年8月23日存證信函、三張上訴人之父林明欽匯款千大公 司之台灣土地銀行匯款申請書收據、房屋平面圖影本乙份及 工程款明細列表與日期關係影本乙份為形式上真正。 ㈢村上墅房屋買賣預定合約書第9條第1項房屋產權登記：房屋 產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉 登記完畢，倘因法令因素或政府行政等不可歸責賣方之因素 不在此限。被上訴人等於101年8月28日取得使用執照。 ㈣依兩造系爭房屋契約，應該要施作二樓浴廁外的陽台及衛浴 的乾溼分離，並未施作。 ㈤上訴人尚未給付系爭房地買賣契約尾款價金540萬元。 ㈥上訴人已於102年9月23日領回190萬元支票。但因受款人姓 名「真」誤載為「貞」，故於102年9月28日由被上訴人重開 支票再交付上訴人。 四、兩造爭執之事項： ㈠系爭房地買賣契約究竟係於何時解除？102年8月23日由被上 訴人解除或102年9月23日由上訴人解除？ ㈡若系爭房地買賣契約解除後，上訴人請求被上訴人賠償損害 ？有無理由？ 五、得心證之理由 ㈠系爭房地買賣契約究竟係於何時解除？102年8月23日由被上 訴人解除或102年9月23日由上訴人解除？ ⑴按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所 定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方意思表示而言，故 契約一經合法解除，效力即歸於消滅，不可能有二次以上解 除（最高法院71年度台上字第2161號、72年度台上字第1353 號判決意旨參照）。查被上訴人抗辯：伊等於102年8月23日 解除系爭房地買賣契約等語，上訴人則主張：被上訴人前揭 解除系爭房地買賣契約不合法，並另於102年9月23日合法解 除系爭買賣合約等情，據此，本件首應探究者即為：被上訴 人於102年8月23日解除系爭房地買賣契約是否合法？倘被上 訴人等已先行合法解除契約，則上訴人自無法再於102年9月 23日第二次解除同一契約；反之，被上訴人解除契約若不合 法，即應再審認上訴人於102年9月23日解除契約是否合法。 ⑵查兩造所簽訂系爭房屋買賣合約第16條第2款規定：「買方 違反第四條第二款或第九條規定者，賣方得沒收依房地總價 百分之二十之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，買賣雙方並得解除本合約」，同合約第4條 第2款亦規定：「…如逾期二個月或逾使用執照核發後一個 月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳 ，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定辦理 」；又系爭土地買賣合約書第5條第2款同規定：「如逾期一 個月或逾使用執照核發後一個月不繳並經賣方以存證信函催 繳後七日內仍未繳交者，雙方同意依第十二條第一款違約之 處罰規定處理」等情，分別有房屋預定買賣合約書、土地預 定買賣合約書各1份附卷可佐，依兩造所不爭執事項㈢所示 ，被上訴人確於101年8月28日取得使用執照，有被上訴人所 提出使用執照核發日期在卷可稽（見原審卷第57頁），並為 上訴人於原審審理時自承：「被上訴人於101年8月領到使用 執照」等語（見原審卷第76頁）。又依兩造所不爭執事項㈡ 所示，依被上訴人所提存證信函內容觀之，被上訴人先於10 2年8月13日以存證信函催告上訴人於7日內繳納系爭房地之 價金尾款540萬元，嗣上訴人未於期限內繳款，被上訴人乃 再於102年8月23日以存證信函解除兩造間系爭房地之買賣契 約，此有被上訴人所提存證信函及郵件收件回執在卷可佐（ 見原審卷第61至69頁），另依兩造所不爭執事項㈤所示，上 訴人確實並未支付買賣價金尾款540萬元，則被上訴人抗辯 由於上訴人遲延給付價金，伊等遂依契約規定解除系爭土地 及房屋買賣契約，應非無稽，堪予採信。再者，被上訴人既 於102年8月13日發函向上訴人催繳買賣價金尾款540萬元時 ，距離領得房屋使用執照已將近1年，顯已超過系爭房地買 賣契約所訂「使用執照核發後一個月」應繳期款之期限，故 被上訴人於書面催告上訴人限期繳款未果後，再於102年8月 23日以存證信函向上訴人表示解除契約，自屬有據，是被上 訴人抗辯：兩造間系爭房地買賣契約已於102年8月23日合法 解除等語，自堪採信。 ⑶上訴人雖主張：被上訴人未依設計圖施工，漏未施作房屋2 樓浴廁外陽台，且未採乾濕分離隔間，房屋顯有瑕疵，伊得 主張減少價金，並行使同時履行抗辯，被上訴人自不得以伊 未繳納價金為由解除契約云云，惟按「物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅 失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕 疵」，民法第354條第1項定有明文，故而，物之出賣人依民 法第354條第1項規定應負瑕疵擔保責任者，以其物依同法第 373條規定危險移轉於買受人，亦即其物交付於買受人時， 為其成立要件，如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉， 即不生物之瑕疵擔保責任之問題（最高法院83年度台上字第 2223號判決意旨參照），查兩造就系爭房地之買賣契約，縱 兩造就房屋有無照設計圖施工及買賣價金尾款交付問題茲生 爭執，惟系爭房地始終未曾辦理交屋乙節，復為兩造所不爭 執，足認本件買賣標的物即系爭房地，確實未交付於買受人 即上訴人，亦即危險從未移轉於上訴人，依前揭民法第354 條第1項規定，上訴人尚不得行使物之瑕疵擔保請求權，更 不得執此行使同時履行抗辯拒付價金，上訴人上開主張，尚 難採信。 ⑷上訴人又陳述：實務見解肯定在物有明顯瑕疵之情形，買受 人得不受領瑕疵物，並行使瑕疵擔保請求權云云。惟現行司 法實務見解於買賣標的物存有明顯瑕疵之情形下，為避免日 後法律關係過於複雜，雖例外承認買受人在受領買賣標的物 之前，得行使物之瑕疵擔保請求權（參最高法院81年度台上 字第1134號、82年度台上字第291號、83年度台上字第635號 、84年度台上字第169號判決意旨），然該情形究屬例外， 其條件應有嚴謹之限制，亦即買受人必須在具備下列2項要 件之情形下，始得在危險移轉即受領標的物前行使物之瑕疵 擔保請求權：（1）標的物存有明顯之瑕疵；（2）經買受人 催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，或瑕疵確定無法補 正（最高法院85年度台上字第1306號、86年度台上字第2398 號判決意旨參照），查依兩造所不爭執事項㈣所示，系爭房 地，雖存在上訴人所述2樓浴廁外陽台及乾濕分離隔間未施 作等情形，雖可視為物之效用上瑕疵，惟浴廁外陽台及乾濕 分離隔間，僅屬施工方法及技術問題，性質上其瑕疵並非重 大亦非無法修補，如上訴人倘欲在受領標的物前行使物之瑕 疵擔保請求權，自必須證明有「通知被上訴人補正，而仍不 補正」或「瑕疵確定無法補正」之要件存在，否則即不得提 前於危險移轉前行使物之瑕疵擔保請求權。被上訴人就此一 再抗辯：上訴人從未要求被上訴人等補施作2樓浴廁陽台或 乾濕分離隔間，僅一直表示要減少價金100萬元，但補施作 陽台僅需幾千元費用，上訴人卻要求減少價金100萬元，被 上訴人當然不可能同意等語，嗣經原審曉諭上訴人舉證曾經 要求被上訴人等修補瑕疵及其拒絕修補之資料到院（見原審 卷第77頁），上訴人則提出102年8月17日與被上訴人郭月琴 之協商對話譯文（見原審卷第98至108頁），主張曾要求被 上訴人修補瑕疵云云，然觀諸上訴人所提通篇譯文中，均無 提及任何要求被上訴人補正施作「2樓浴廁陽台或乾濕分離 隔間」之內容，反僅一再請求被上訴人郭月琴減少價金，甚 至最後提議減少100萬價金等內容，核與被上訴人所辯大致 相符，且上訴人於原審亦陳稱：「因為上訴人若要被上訴人 重新施作，必將浪費時間。」等語（見原審卷第93頁），足 認上訴人確無要求被上訴人修補瑕疵而經拒絕之情事甚明， 準此以觀，上訴人就系爭土地及房屋之瑕疵，既未曾催告被 上訴人修補並經拒絕補正，且該瑕疵並非重大亦非性質上不 得補正，則上訴人依法不得於買賣標的物危險移轉前行使物 之瑕疵擔保請求權，從而上訴人執此主張行使同時履行抗辯 權，並拒絕支付買賣價金尾款540萬元，即屬無據，無從採 信。至於上訴人於原審具狀表示「有向被上訴人千大建設內 部一位『侯董』之人反應…但侯董仍未為回應。」，主張此 等情形已可推認被上訴人等拒絕「修補瑕疵」云云，惟依上 訴人所提102年8月7日存證信函內容觀之（見原審卷第22至 25頁），上訴人就被上訴人未依設計圖施工之問題，始終均 主張減少價金，毫無請求被上訴人等補正之文句，故上訴人 上開所言，與客觀事證不符，尚難採信，更何況，上訴人就 曾向「侯董」請求修補瑕疵並遭拒絕各情，始終未舉證以實 其說，自無從採信為真實。 ⑸上訴人再主張：被上訴人等於上訴人主張同時履行抗辯權之 協商階段，片面解除契約，於法有違云云，惟查，本件被上 訴人等並無拒絕交付標的物之情事，故上訴人主張行使同時 履行抗辯權，已屬無稽。至於實務見解雖例外承認於買賣標 的物危險移轉前，買受人倘已發現物有明顯瑕疵時，為避免 往後之法律關係趨於複雜，固例外承認買受人得行使物之瑕 疵擔保請求權，但仍定有前述嚴謹之要件，惟本件上訴人未 曾催告被上訴人等修補瑕疵並經拒絕，尚不得於買賣標的物 交付前行使物之瑕疵擔保請求權，既如前述，上訴人即無拒 付買賣價金之依據。況且，買受人於行使物之瑕疵擔保請求 權而主張拒付（或減少）價金時，仍必須買受人所拒絕給付 者為「相當之價金」（最高法院86年度台上字第2808號判決 意旨參照），始足當之，倘買受人拒絕給付「不相當價金」 ，即屬無據，蓋依誠信原則之要求，恆不可能一旦買賣標的 物發生瑕疵，即得任由買受人拒付全部價金或為不相當之扣 款，否則即有失契約上公平及對等。查上訴人主張系爭房地 之瑕疵，僅為2樓浴廁外陽台及乾濕分離隔間未施作，已如 前述，但本件上訴人拒絕給付之買賣價金尾款卻高達540萬 元，亦難認為相當，故上訴人前開主張，亦屬無據。 ⑹上訴人再主張：被上訴人於102年8月13日發函催告時，上訴 人即委託其父林明欽於同年8月17日與被上訴人協商，被上 訴人郭月琴說1個星期內回覆協商結果，但卻在協商期間發 函解除契約，並不合法云云，惟觀諸上訴人所提102年8月17 日與被上訴人郭月琴之對話譯文，上訴人之父林明欽固然一 直請求被上訴人郭月琴於1星期內回覆意見，然被上訴人郭 月琴已當場明確表示「如果是這個數字，那我想可能是沒… 我可以明確講不可能…沒有辦法啦」等語，有兩造對話譯文 1份可佐（見原審卷第108頁），足認就上訴人方面提出減價 100萬元之請求，被上訴人郭月琴已當場明確拒絕，故上訴 人認定被上訴人仍須明確回覆拒絕意思後，始得解除契約云 云，顯係個人主觀之意見，尚難認被上訴人行使契約解除權 須受此一限制。 ⑺綜上，被上訴人抗辯：伊等於102年8月13日發函向上訴人催 繳買賣價金尾款540萬元，上訴人未於期限內繳款，伊等遂 再於102年8月23日以存證信函向上訴人表示解除契約，故兩 造間系爭房地買賣契約已於102年8月23日合法解除等情，應 信屬實，堪值採信。反之，上訴人主張於102年9月23日發函 解除系爭房地屋買賣契約，由於係針對業經合法解除之同一 買賣契約，第二次為解除契約之意思表示，於法尚不生任何 效力。 ㈡若系爭房地買賣契約解除後，上訴人請求被上訴人賠償損害 ？有無理由？ ⑴上訴人雖依解除契約回復原狀請求權（民法第259條第1項第 2款）、債務不履行損害賠償請求權（民法第256條、第226 條、第249條第1項第3款）等法律關係，求為判命被上訴人 郭月琴給付伊利息損害93,261元、加倍返還定金12萬元、土 地漲價差額損害404,150元，及被上訴人千大公司給付伊利 息損害62,173元、加倍返還定金8萬元等情。惟查，兩造間 簽訂系爭房地買賣契約，係由於上訴人遲延繳納買賣價金， 經被上訴人催繳未果，遂於102年8月23日以存證信函向上訴 人表示解除契約，已如前述，足認系爭土地及房屋買賣契約 是由於可歸責於上訴人之原因，致陷於債務不履行，而經被 上訴人解除契約，據此，上訴人自不得援引債務不履行之規 定，請求被上訴人負給付遲延責任，從而上訴人執此請求被 上訴人等賠償其利息損失或土地差額損害，自屬無據。再按 「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該 當事人應加倍返還其所受之定金」，民法第249條第3款定有 明文，由此以觀，支付定金之當事人，請求受領定金之當事 人加倍返還定金之前提，必以契約有可歸責於受領定金當事 人之事由，致發生債務不履行之結果，始足當之，倘債務不 履行之結果係因可歸責於支付定金之當事人所導致，其自無 法請求加倍返還定金，此乃至明之理，而系爭房地買賣契約 ，係出於可歸責於上訴人之原因，經被上訴人解除契約，上 訴人自無請求加倍返還定金之理，故上訴人前開主張，亦不 足採。至於上訴人依物之瑕疵擔保規定，請求單方解除契約 ，並請求被上訴人賠償利息損失及土地漲價差額損害等主張 ，由於系爭房地買賣契約業於102年8月23日經被上訴人合法 解除，上訴人對於同一買賣契約，再於102年9月23日第二次 為解除契約之意思表示，於法並不生任何效力，如上所述， 故上訴人依物之瑕疵擔保規定請求解除契約及損害賠償，亦 屬無據。 ⑵何況，系爭房地買賣契約於102年8月23日經被上訴人合法解 除後，上訴人已於同年9月23日委託其父林明欽向被上訴人 領回已付買賣價金190萬元（支票），此有被上訴人所提工 程估驗請款單1紙（見原審卷第70頁）在卷可憑，足認系爭 房地買賣契約經解除後，兩造就解除契約後之回復原狀義務 ，雙方已合意由上訴人領回已繳付買賣價金190萬元，則兩 造間回復原狀權利義務關係業已終結，另兩造確有於工程估 驗請款單上明載「村上墅B8林真如退屋取回款、已繳屋款」 等語，據此，兩造既於系爭房地買賣契約解除後，雙方已就 後續回復原狀之方式有所合意，此一合意即有拘束兩造之效 力，堪信雙方就契約解除後之回復原狀義務已履行完畢，上 訴人自不得就此再為請求，併此敘明。 六、綜上所述，兩造所簽訂系爭房地買賣契約，因上訴人遲延給 付價金，經被上訴人催告後仍未繳納，被上訴人業於102年8 月23日合法解除，且兩造間就契約解除後之回復原狀義務亦 已履行完畢，故上訴人對於同一買賣契約，於102年9月23日 第二次為解除契約之意思表示，於法並不生任何效力。上訴 人依解除契約回復原狀請求權（民法第259條第1項第2款） 、債務不履行損害賠償請求權（民法第256條、第226條、第 249條第1項第3款）等法律關係，求為判命被上訴人郭月琴 應給付伊利息損害93,261元、加倍返還定金12萬元、土地漲 價差額損害404,150元，合計617,411元，及被上訴人千大公 司應給付利息損害62,173元、加倍返還定金8萬元，總計142 ,173元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人 敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 9 月 25 日 民事第六庭 審判長法 官 李素靖 法 官 田玉芬 法 官 吳森豐 上為正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 103 年 9 月 25 日 書記官 魏安里