臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度上易字第331號 上　訴　人 即　原　告　媚登峰健康事業股份有限公司 法定代理人　莊雅清 訴訟代理人　陳忠儀律師 上　訴　人 即　被　告　沈登賢 訴訟代理人　湯光民律師 複 代 理人　沈聖瀚律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國103年1 1月4日臺灣嘉義地方法院第一審判決（103年度訴字第171號）各 自提起上訴，本院於104年8月20日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 兩造上訴均駁回。 第二審訴訟費用由兩造各自負擔。 事實及理由 一、上訴人即原告媚登峰健康事業股份有限公司（下稱媚登峰公 司）主張：緣坐落嘉義市○區○○段0○段0○000地號土地 ，與其上建物即同段975建號、1521建號房屋暨門牌號碼為 嘉義市○○路○○○號（下稱系爭不動產），係伊於民國97年 間自法院拍賣取得，於97年4月7日經執行法院核發不動產權 利移轉證書，另於97年4月30日完成移轉登記。詎伊取得系 爭不動產所有權後，竟發現上訴人即被告沈登賢（下稱沈登 賢）仍繼續無權占用系爭不動產之2、3樓與地下室（下稱系 爭建物），迭經伊催討後，沈登賢始於100年7月25日返還系 爭建物。則沈登賢自97年4月15日起至100年7月25日止，自 屬無權占用系爭建物，而無法律上之原因而獲相當租金之利 益，並致伊受損害。而依系爭建物之租金行情，2樓之年租 金為新臺幣（下同）237,771元，3樓之年租金為230,977元 ，地下室之租金為128,441元，亦即系爭建物之月租金為49, 765元，伊爰依民法第179條規定之不當得利返還請求權，請 求沈登賢給付前開期間之不當得利共1,957,257元，及其法 定遲延利息（原審判決命沈登賢應給付媚登峰公司991,600 元，及自103年4月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，而駁回媚登峰公司其餘之訴。媚登峰公司就其敗訴部 分，提起上訴；沈登賢就其敗訴之部分聲明不服，亦提起上 訴）。其上訴聲明：㈠原判決不利於媚登峰公司部分廢棄。 ㈡沈登賢應再給付媚登峰公司965,657元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。對沈 登賢上訴答辯聲明：上訴駁回。 二、沈登賢則以：媚登峰公司請求自97年4月15日起至100年7月2 5日止相當於租金之不當得利，然於98年1月27日以前之不當 得利請求權已罹於5年時效而消滅，伊自得拒絕給付。媚登 峰公司請求伊給付相當租金之不當得利，亦顯過高，系爭建 物，僅供住宅使用，而非供營業使用，其請求相當租金之不 當得利之計算依據，應以嘉義市政府之課稅現值為依據，則 媚登峰公司僅得請求自98年1月27日起至100年7月25日止計 算之相當租金之不當得利為174,570元，超過部分媚登峰公 司之請求，並無理由等語，資為抗辯。並對媚登峰公司上訴 答辯聲明：上訴駁回。上訴聲明：㈠原審判決關於命沈登賢 給付超過174,570元部分，暨訴訟費用之裁判廢棄。㈡上開 廢棄部分，媚登峰公司於第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。 三、兩造不爭執之事項： ㈠媚登峰公司於97年間自法院拍賣（嘉義地方法院95年度執字 第5829號）取得系爭不動產。於97年4月7日經執行法院核發 不動產權利證書，並於97年4月30日完成移轉登記。 ㈡沈登賢自97年4月15日起至100年7月25日止，無權占用系爭 建物。 ㈢媚登峰公司於102年5月2日以沈登賢自97年4月15日起至100 年7月25日止，無權占用系爭建物而受有不當得利為由，以 台北敦南郵局第288號存證信函催告沈登賢於3日內給付不當 得利1,957,257元，沈登賢則於102年5月6日收受上開存證信 函。 ㈣依嘉義市政府稅務局99年課稅明細表所載之課稅現值，系爭 不動產之地下室價額為643,700元，系爭不動產2樓價額為 841,800元，系爭不動產3樓價額為841,800元。 ㈤系爭不動產位於嘉義市中心，人車往來頻繁，附近大部分為 商店。 ㈥媚登峰公司於103年1月27日以臺灣嘉義地方法院102年度司 裁全字第654號裁定為執行名義聲請假扣押強制執行。 ㈦沈登賢於103年4月1日收受本件起訴狀繕本。 ㈧兩造對於媚登峰公司得依不當得利請求上開㈡所示無權占有 期間之損害金不爭執。 四、兩造爭執之事項： 媚登峰公司依民法第179條規定，請求沈登賢給付上開㈡所 示無權占有期間之不當得利，有無罹於時效？媚登峰公司得 請求之金額為若干？ 五、得心證之理由： ㈠按租金請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定 ；無法律上之原因而使用他人房屋，可能獲有相當租金之利 益亦為社會通常之觀念，名稱雖與租金異，然實質上仍為使 用房屋之代價；又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益 ，致他人受損害時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期 消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益， 不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院98年度台上字 第2496號、100年度台上字第1274號、101年度台上字第728 號判決意旨可資參照）。次按租金之請求權因5年間不行使 而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因而 獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還 利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹 消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返 還。此為本院所持之見解，並經本院前次發回意旨予以指明 ，依民事訴訟法第478條第4項規定，原審應以之為判決基礎 。乃原審仍以本件相當於租金之返還利益請求權時效係15年 為由，而為上訴人不利之論斷，其所持法律上之見解，自有 可議（最高法院102年度台上字第2209號判決意旨參照）， 依上開說明，媚登峰公司既係請求沈登賢自97年4月15日起 至100年7月25日止，所獲得相當於租金之不當得利，自有上 揭5年短期時效之適用，則媚登峰公司主張其得請求沈登賢 返還系爭建物租金利益之時效期間為15年，而得請求沈登賢 返還39又3分之1個月之租金利益，自難憑採。 ㈡依兩造不爭執之事項㈢所示，媚登峰公司曾於102年5月2日 以沈登賢自97年4月15日起至100年7月25日止，無權占用系 爭建物而受有不當得利為由，而以台北敦南郵局第288號存 證信函催告沈登賢於3日內給付不當得利1,957,257元，沈登 賢於102年5月6日收受前開存證信函乙節，固為實在，惟媚 登峰公司卻遲至103年3月10日始為本案起訴，且依兩造不 爭執事項㈦所示，沈登賢係於103年4月1日收受本件起訴狀 繕本，足認媚登峰公司未依民法第130條規定，於請求後6個 月內起訴，則其102年5月6日之請求視為不中斷，其請求權 時效，仍繼續進行。 ㈢次按請求權之消滅時效，因起訴而中斷；而開始執行行為或 聲請強制執行則與起訴有同一效力，民法第129條第1項、第 2項第5款。另按時效中斷者，自中斷事由終止時，重行起算 。民法第137條第1項定有明文。消滅時效因假扣押強制執行 而中斷者，於法院實施假扣押之執行程序，例如查封、通知 登記機關為查封登記、強制管理、對於假扣押之動產實施緊 急換價提存其價金、提存執行假扣押所收取之金錢（強制執 行法第133條前段）等行為完成時，其中斷事由終止，時效 重行起算（最高法院103年2月11日民事庭會議決議、103年 度台上字第344號判決意旨參照）。查依兩造不爭執之事項 ㈥所示，媚登峰公司就上開租金聲請對沈登賢財產假扣押， 嗣經嘉義地方法院民事執行處司法事務官於103年1月3日以 102年度司裁全字第654號民事裁定，准媚登峰公司提供擔保 後，得對沈登賢之財產在1,957,257元範圍內予以假扣押； 及媚登峰公司已於103年1月27日聲請假扣押強制執行等事實 ，業經原審調取原審102年度司裁全字第654號、103年度執 全字第29號卷核閱明確，自堪信為真實。則媚登峰公司聲請 假扣押執行，經執行法院於103年1月27日就沈登賢之財產為 查封後，該假扣押執行行為應認已因查封程序完成而終結， 致生中斷時效事由終止之效果，並自該日起重行起算時效。 ㈣又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有房屋所得之 利益，原則上應以相當於該房屋之租金額為限。查依兩造不 爭執之事項㈠、㈡、㈧所示，沈登賢自97年4月15日起至100 年7月25日止，無權占用媚登峰公司所有系爭建物，則沈登 賢顯係無權占有系爭建物，揆諸前揭說明，沈登賢既係無權 占有系爭建物，媚登峰公司自得依不當得利返還請求權，請 求沈登賢返還無權占有系爭建物之相當於租金之利益，惟揆 諸上述四、㈠所述，租金之請求權，因5年間不行使而消滅 ，為民法第126條所明定；無法律上之原因而占有使用他人 土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念，名 稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價；又無法律上 之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，倘該他 人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對相當於 已罹消滅時效之租金利益，非得依不當得利之法則，請求返 還。而媚登峰公司遲至103年1月27日始就沈登賢財產為假扣 押查封執行，並於103年3月10日起訴請求沈登賢返還自97年 4月15日起至100年7月25日止之租金之不當得利共計1,957, 257元（見原審卷㈠第4頁起訴狀上原法院收狀章），是認系 爭不當得利返還請求權僅自98年1月27日起至至100年7月25 日止，尚未罹於5年時效期間，其餘98年1月27日以前之不當 得利返還請求權，顯已罹於5年時效期間，則媚登峰公司請 求沈登賢給付自98年1月27日起至100年7月25日止之租金之 不當得利，自屬有據，逾此部分範圍之請求，請求沈登賢給 付相當於租金之不當得利，自難准許。 ㈤另按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商 而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所 約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院61 年台上字第1695號判例要旨、94年度第2次民事庭會議決議 參照）。查： ⑴沈登賢雖抗辯伊佔用之系爭建物係供住宅使用，自應以建築 物之課稅現值百分之3計算云云。惟查媚登峰公司與訴外人 廣博網路科技股份有限公司另案請求返還房屋等事件（即原 審98年度重訴字第35號），原審法院於98年9月17日至系爭 不動產現場履勘結果「B1（即地下室）部分，電梯無法到達 ，必須由1樓樓梯進入，為堆放烤盤、烤架的地方，除烤盤 、烤架外，幾乎沒有其他雜物。2樓堆放紙箱、送禮紙盒、 肉鬆及雜物，2樓堆放物品幾乎占滿2樓面積，所堆放紙箱上 大部分都記載（新泰森食品）的字樣，據被告訴代（即本件 沈登贀委任之湯光民律師，下同）稱沈登賢為新泰森食品的 股東，所以將承租樓層借新泰森食品堆放雜物。3樓部份擺 放圓形及長形會議桌，另於角落放置辦公桌及送禮禮盒，據 被告訴代稱3樓目前亦是做倉庫使用，堆置會議桌椅。」， 該案上訴後，本院另案（本院99年度重上字第1號返還房屋 等事件）審理時，於99年2月12日亦至系爭不動產2、3樓與 地下室現場履勘結果「㈡2樓作倉庫使用，堆放紙箱、雜物 ，兩造稱是沈登賢承租。㈢3樓放置大型會議桌、紙箱、沙 發，兩造稱亦由沈登賢承租。㈦地下室1樓擺放烘乾肉鬆之 器具、瓦斯、電風扇，由新泰森食品行承租。」等情，有媚 登峰公司提出之上述勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第66、67 頁），沈登賢對上開勘驗筆錄亦表示沒有意見，足見建物於 當時並非供住家使用，亦無法認定係供營業使用，實可認定 。又原審於103年5月9日雖至系爭不動產之2、3樓與地下室 現場履勘結果「據兩造稱系爭建物於被告占有使用時，1樓 是當販賣肉鬆商業營業之用，2樓以上則當住家用，地下室 則當堆放雜物之倉庫」等語（見原審卷第117頁），惟依兩 造不爭執之事項㈡所示，沈登賢既於100年7月25日將系爭建 物返還予媚登峰公司，故原審於103年5月9日現場履勘時， 自無法重現沈登賢占用時之原貌，況且上述3次履勘時，沈 登賢委任之訴訟代理人湯光民律師均在場，為親自見聞之事 實，而湯光民律師於原審於103年5月9日現場履勘時，雖稱2 樓以上當住家用等語，自與其在另案上述98年9月17日、99 年2月12日履勘時所親自見聞之事實不相符合，自應認沈登 賢占用時系爭2、3樓與地下室並非供住家使用，較為真實， 則媚登峰公司請求不當得利之租金，自不受土地法第97條規 定之限制，沈登賢上開抗辯，自難憑採。 ⑵媚登峰公司固主張：系爭建物之市場租金數額，應以伊自行 委託之李林國際不動產估價師事務所之不動產估價報告書（ 下稱李林估價報告書）或翰基不動產估價師事務所之估價報 告書（下稱翰基估價報告書）所估價之租金數額，較為可採 ，且黃志豪不動產估價師事務所估價報告書（下稱黃志豪估 價報告書）未就增建（即1521棟次）予以評估，為不可採等 語，固據提出之李林估價報告書、翰基估價報告書等件為證 （見原審卷第12至75、137至155頁），然為沈登賢所否認。 查媚登峰公司所得請求之相當於租金之不當得利，係自98年 1月27日起至100年7月25日止，而李林估價報告書所鑑定價 格日期係97年7月21日，自不在本件得請求不當得利之期限 內，實難據為本件98年1月27日起租金數額之依據，且依李 林估價報告書所載當時景氣對策信號金融面及消費面指標均 轉呈下跌，又美國次級房貸危機引發金融市場震盪，美元走 弱，加上國際原油及原物料價格則仍處高檔，OECD及GLOBAL INSIGHT皆下調全球經濟成長率的預測，後續發展為未來景 氣增添不確定因素（見原審卷第29、30頁），足見97年以後 不動產之景氣應有走下滑之趨勢，自難以98年之前之租金行 情，而遽以認定既為本件不當得利之估價之租金數額。另翰 基估價報告書係就系爭不動產之4樓為鑑定，而非就系爭建 物為估價，自無法比附援引，媚登峰公司所為此部分抗辯， 不可採信。次查系爭建物，經原審囑託黃志豪不動產估價師 事務所鑑定，該所派員與媚登峰公司嘉義店林副理實地調查 系爭建物在嘉義市東區，屬開發成熟地區，土地大都已建築 利用，公共設施配置完善，大眾運輸有汽車客運可利用，惟 班次密集度及便利性不足；系爭不動產閒置且無水電等狀態 ，勘查當日期當時地下室積水約半樓層高度，整體建物管理 及維護情況較差。97年受美國金融風暴衝擊影響持續蔓延擴 大，加深全球流動性不足危機，市場信心崩跌，民間投資消 費因景氣下滑而轉趨保守。98年在全球工業生產及貿易回升 的帶動下，國內景氣回穩。99年全球經濟下半年成長減緩的 風險增高，國內各項經濟指標穩定成長，9月後領先指標增 幅趨緩。100年國際糧食及石油價格上漲壓力續存，歐債危 機尚未解除，國內根據主計處預測，經濟將持續穩健成長。 不動產市場概況分析：舊市○○街道面積狹小，社區呈現老 舊，無特色。惟市府推動重大建設，整體而言，房地產地價 略有上揚趨勢。區域因素分析：位於台灣西南部嘉南平原北 端，土地肥沃，雨量甚豐，有利農業發展，嘉義市全市均已 劃入都市計畫範圍。近鄰土地利用情形：由於地處舊市區中 心，其商業活動呈面的發展，土地使用高密度發展，住宅區 因舊市區中心之高密度商業活動，而產生嚴重住商混合現象 ，致環境品質降低。近鄰地區建物利用情況：區域內以3至4 層樓透天厝為主，而大樓公寓次之，屬已開發老舊市區。近 鄰地區之公共設施概況：整體而言公共設施配置完善。近鄰 地區之交通運輸概況：位於嘉義市東區，區域內以主要連絡 道路呈棋盤式道路系統，四通○○○區○○道路大部分為雙 向通車，路旁有劃設停車格，部分路段路旁不可停車。區域 環境內之重大公共建設：湖子內地區區段徵收、嘉義火車站 三鐵共構、高鐵通車，辦理林業文化公園計畫等，又位於世 賢路博愛路交界之嘉義產業創新研發中心，勢必增加更多就 業機會。近鄰地區未來發展趨勢：結合縣市互補資源，嘉義 都會區在台灣地區產業空間體系中，將朝向發展港埠都會、 海運轉運與配送等中心，發揮國際及國內運輸及通訊都市功 能。系爭建物南北側雙面臨路，南側臨民權路，北側臨忠孝 路，其中民權路沿途商家林立，具商業效益，地形呈長方形 ，地勢皆平坦；土地法定使用管制事項：為都市計劃範圍內 土地，編定住宅區、建蔽率60%、容積率240，本次評估系爭 建物2、3樓皆有增建（考量增建有拆除之風險且附屬於主建 物作同一使用，其使用價值附加於主建物，為避免重複評估 ，增建面積不納入計算，但其總租金亦包含增建使用租金） ，足見系爭黃志豪估價報告書鑑定範圍確有包含就增建之範 圍，故媚登峰公司主張增建部分未予評估云云，自難採信。 又標的現況閒置無使用，本次評估之租金種類為正常租金， 該正常租金係指其為住家用或營業用租金等情，依內政部頒 布之不動產估價技術規則，採用實例比較法及積算法等2種 估價方法進行評估為基礎，經比較分析及調整等，以客觀態 度推算勘估標的價格的方法，並蒐集估價資料，確認勘估標 的之狀態，認勘估標的自97年至100年7月25日於非營業使用 狀態之租金為1,411,203元，亦即97年1月1日起至97年12月 31日止之月租金為32,697元，98年1月1日起至98年12月31日 止之月租金為33,013元，99年1月1日起至99年12月31日止之 月租金為33,013元，100年1月1日起至100年7月25日止之月 租金為33,346元乙節，有黃志豪不動產估價師事務所103年9 月5日（103）嘉豪字第009號函所檢送之估價報告書在卷可 稽（見外放系爭黃志豪估價報告書），應屬客觀公正，自屬 可採，媚登峰公司上開抗辯，不足採信。本院審酌前開鑑定 機關據以鑑定之參酌數據、評估因素尚屬明確，其鑑定並未 發現有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，足認前 開鑑定應屬可採。則參酌系爭建物、土地之周圍環境，及使 用人即沈登賢利用系爭土地之經濟價值與所受利益，本院因 認沈登賢受相當於租金之不當得利自97年1月1日起至97年12 月31日止每月為32,697元（已罹於時效），自98年1月1日起 至98年12月31日止每月為33,013元（98年1月27日前已罹於 時效），自99年1月1日起至99年12月31日止每月為33,013元 ，自100年1月1日起至100年7月25日止每月為33,346元計算 為適當。 ⑶而媚登峰公司得依不當得利返還請求權，請求沈登賢給付自 98年1月27日起至100年7月25日止之不當得利，已如前述。 則揆諸前揭說明，沈登賢因無權占用系爭建物而應給付媚登 峰公司相當租金之不當得利，計算如下： ①自98年1月27日起至99年12月31日止共23個月又5日之不當得 利： ⒈23個月之不當得利共759,299元：【計算方式：每月33,013 元×23月＝759,299元】。 ⒉5日之不當得利共5,325元：【計算方式：（每月33,013元÷ 31日＝1,065元，元以下4捨5入）×5日＝5,325元】。 ⒊故23個月又5日之不當得利計為764,624元【計算方式：759, 299元＋5,325元＝764,624元】。 ②自100年1月1日起至100年7月25日止共6個月又25日之不當得 利： ⒈6個月之不當得利共200,076元：【計算方式：每月33,346元 ×6月＝200,076元】。 ⒉25日之不當得利共26,900元：【計算方式：（每月33,346元 ÷31日＝1,076元，元以下4捨5入）×25日＝26,900元】。 ⒊故6個月又25日之不當得利計為226,976元【計算方式：200, 076元＋26,900元＝226,976元】。 ③從而，媚登峰公司請求沈登賢給付自98年1月27日起至100年 7月25日止相當租金之不當得利合計為991,600元【計算方式 ：764,624元＋226,976元＝991,600元】，自屬有據，應予 准許。至超過部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。 六、綜上所述，沈登賢無法律上原因占用系爭土地而獲相當租金 之利益，並致媚登峰公司受損害，媚登峰公司依民法第179 條之規定，請求沈登賢給付991,600元，及自起訴狀繕本送 達翌日（即103年4月2日）起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無 理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分所為沈登贀敗訴 之判決，並依兩造之聲請，為假執行或免為假執行之宣告， 就上開不應准許部分為媚登峰公司敗訴之判決，經核均無違 誤。兩造上訴意旨分別指摘原判決各該部分為不當，求予廢 棄改判，均為無理由，應予駁回。 七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均 已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。 八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 10 日 民事第四庭 審判長法 官 李素靖 法 官 田玉芬 法 官 吳森豐 上為正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 104 年 9 月 11 日 書記官 魏安里