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臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度上更㈠字第2號 上　訴　人　華安大飯店有限公司 法定代理人　廖惠瑛 訴訟代理人　蔡文斌　律師 　　　　　　曾獻賜　律師 　　　　　　高華陽　律師 被　上訴人　富甲天下企業有限公司 法定代理人　周錦秀 訴訟代理人　黃正賢 　　　　　　簡承佑　律師 　　　　　　張育誠　律師 上列當事人間請求返還占有物事件，上訴人對於中華民國101年9 月6日臺灣雲林地方法院第一審判決（100年度訴字第364 號）， 提起上訴，判決後經最高法院第一次發回更審，本院於103年5月 13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：兩造均係坐落雲林縣斗六市○○段000○0地 號土地上，門牌雲林縣斗六市○○路○○○ 號，華泰綜合大樓 （下稱華泰大樓）之區分所有權人，該大樓地下二樓如第一 審判決附圖（下稱附圖）所示編號C1至C15 之汽車停車位， 及編號M1至M18 之機車停車位（下稱系爭停車位），係該大 樓約定專用部分，前分配由該大樓原區分所有權人台西汽車 客運股份有限公司（下稱台西客運公司）使用，嗣伊於民國 （下同）98年間因拍賣繼受取得，惟各該停車位現為上訴人 無權占有使用，爰依民法第962條、第179條及第184 條規定 ，求為命上訴人將系爭停車位返還予伊之判決等語。（原審 判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴。）併對上訴人之 上訴，答辯聲明求為判決如主文所示。 二、上訴人則以：系爭停車位屬華泰大樓之共用部分，非屬該大 樓之約定專用部分，被上訴人雖因拍賣取得該大樓之區分所 有權，然未曾獲得前手台西客運公司交付系爭停車位，非屬 系爭停車位之占有人，且伊占有使用系爭停車位，係依該大 樓管理委員會99年9 月24日之會議決議，並經被上訴人同意 ，非侵奪被上訴人之占有權等語，資為抗辯。併於本院上訴 聲明求為判決： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人在第一審之訴駁回。 ㈢歷審訴訟費用均由被上訴人負擔。 ㈣如受不利判決，准供擔保宣告免為假執行。 三、經查兩造均為華泰大樓之區分所有權人，被上訴人之前手所 有權人為台西客運公司，經拍賣程序繼受取得原台西客運公 司所有之區分所有權，華泰大樓管理委員會99年9 月24日召 開之管理委員會會議，曾於討論事項第二點就停車位分配案 達成決議，嗣該決議業經原法院以99年度訴字第552 號判決 無效確定在案等事實，既為兩造所不爭執，並有華泰大樓管 理委員會99年9月24日會議紀錄、原法院99年度訴字第552號 判決暨確定證明書各等件存卷足稽，自堪信實。惟被上訴人 主張上訴人應返還無權占有之系爭停車位乙節，既為上訴人 所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為被上 訴人之前手台西客運公司就華泰大樓地下二樓之停車位，有 無約定專用權？其約定專用權之權利範圍為何？被上訴人依 民法第962條、179條、184 條規定，請求上訴人返還華泰大 樓地下二樓之C1-C15汽車停車位、M1-M18機車停車位有無理 由？各情。 四、按區分所有權人之約定專用部分，係指共有人間以約定使特 定共有人或他人得就區分所有建築物之共有部分，為使用占 有並排除他共有人之使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款 規定甚明。又具專用權之共有人因對約定專用部分取得獨占 之排他使用權，倘有他共有人妨害其占有，自得主張民法第 962 條所揭示之占有人物上請求權。本件被上訴人主張華泰 大樓地下二樓附圖所示之系爭停車位，為其依區分所有權人 會議決議取得之約定專用部分，現遭上訴人占有使用中，雖 遭上訴人否認有該約定專用權存在之情事。然查： ㈠華泰大樓地下二樓之停車空間，既屬專有部分以外之其他 部分，本應屬公寓大廈管理條例第3條第4款所稱之共用部 分。然據華泰大樓區分所有權人85年12月21日第一次會議 之會議紀錄，其中第8項第2案既已載明該大樓管理規則經 該決議通過，且該大樓管理規則第6 條係規定：「本大樓 地下停車場管理：... ⑵凡領有停車證之車輛，應依車位 編號位置停放，不得越位跨線，更不得擅占他人車位。⑶ 每一車位所有人，應由管理處發給停車證1 張，以資識別 。⑷車位所有人，如將其車位出租他人時，原領停車證應 即繳回，並由管理處另發新停車證。⑸凡領有停車證之車 輛應按月繳交管理費新臺幣伍佰元 ...。⑻回租於管理處 ，如停車位所有人同意將其車位，回租於管理處用於收費 停車場，停車位所有人則不需繳交月管理費新臺幣伍佰元 。」等語，凡此有本院調閱之原法院99年度訴字第552 號 確認管理委員會決議無效事件卷內證據足憑，顯見華泰大 樓區分所有權人間，就地下停車場之停車位使用方式，已 約定各權利人應受其分得位置之限制，權利人個別得為使 用之停車範圍皆有確定，不得越位跨線停放，各權利人並 得自行就其分得部分出租他人，僅需繳回原有可資識別之 停車證，由管理處另行核發新停車證予車位承租人。換言 之，區分所有權人就各自分得之停車範圍，具有獨占且排 他之使用權限，得就空間逕為使用收益，性質上當屬約定 專用權限。況被上訴人係基於拍賣繼受台西客運公司之區 分所有權，其繼受之權利內容，當與台西客運公司原有權 利一致，就被上訴人權利之有無與權利範圍之認定，應可 依台西客運公司為區分所有權人時，所留存之相關證據資 料以為判斷，而因台西客運公司曾將其所有之停車位權利 出租予李瑞寶，兩人於92年6 月30日曾簽訂華泰大樓停車 位租賃契約並留有該契約附圖（見原法院99年度訴字第55 2號卷第62至66之1頁），則該契約書內容於本件爭議自有 相當參考價值。依該契約書附圖，既已明確標示台西客運 公司出租予李瑞寶之使用範圍，並於該圖面確切指出其他 區分所有權人，如本件上訴人華安大飯店、訴外人華泰大 樓二、三樓商場經營者等之特定權利範圍，足見華泰大樓 之各區分所有權人，於92年間就彼此之特定專用範圍，已 然明知並遵行不悖，益可認華泰大樓區分所有權人間，自 85年度第一次區分所有權人會議時起，就地下停車場之使 用配置，已有特定權利人之專用部分約定無訛。 ㈡上訴人雖抗辯華泰大樓第一次區分所有權人會議決議通過 之管理規則，僅為停車場之停車證發放與管理費收取之相 關規範，尚不足據以認定為約定專用權之依據云云。惟該 管理規則苟僅屬停車場管理之相關規範，不具約定專用權 之性質，該大樓管理委員會本可基於管理之便利性，自行 調動各區分所有權人受分配之位置，僅需使各區分所有權 人取得相同格數之停車位即可；然綜觀該管理規則之全文 ，區分所有權人會議並未授權大樓管理委員會，有任意安 排並決定各區分所有權人受分配位置之權利，管理委員會 既無權逕為各區分所有權人使用位置之更動，各區分所有 權人就其取得之分配位置當具專用權限，上訴人所辯已無 足採。上訴人雖又辯稱區分所有權人會議，苟欲就共有部 分為專用之約定，應於決議內載明專用部分之分配方式、 對象及範圍云云；惟該85年12月間之第一次會議決議時， 公寓大廈管理條例第23條尚未訂有區分所有權人應將約定 專用部分載明於規約，否則不生效力之法定限制，該規範 迄公寓大廈管理條例於92年12月31日修法後始新增，故該 大樓區分所有權人縱未以書面具體載明於85年12月間形成 之專用權約定內容，然凡得以他法證明確有該約定之存在 ，並就約定之權利範圍可得特定者，他區分所有權人仍應 受該約定之限制，要不得僅因該約定未有書面之完整記載 ，而否認其效力之存在。至上訴人抗辯其係依華泰大樓管 理委員會99年9 月24日之決議，始占有使用系爭停車位乙 節；因該次決議之性質，僅屬大樓管理委員會之會議結論 ，而非大樓區分所有權人會議形成之約定，本即無權變動 區分所有權人會議形成之原約定專用內容，況該次決議業 經原法院以99年度訴字第552 號判決確認為無效確定在案 ，亦有該案卷可佐，則於未另召開區分所有權人會議情況 下，華泰大樓區分所有權人間之權利狀態，自當依循85年 12月份第一次區分所有權人會議形成之決議。又證人即擔 任華泰大樓管理委員會總幹事之林進祿，雖於本審證稱： 「從管委會成立後，汽車停車位、機車停車位都屬於共用 ，是屬於大公設面積，沒有約定那個車位屬何人使用，交 給管理委員會管理，86年8 月台西客運公司的30個車位出 租給李瑞寶，依管理委員會的名義簽約，但沒有指定那個 車位租給李瑞寶，只是30個車位租給李瑞寶。」云云（見 本院卷第47頁），然據華泰大樓與李瑞寶於86年8 月間簽 訂之汽機車停車場租賃契約書，第一條約款中已載明租賃 標的物，為華泰大樓地下一、二樓之汽機車停車場，並特 別註明：「其面積及範圍以附件圖面積為準」，復於第八 條約款中載明：「除華安飯店保留壹拾貳位、來福證券保 留參位、二、三樓商場保留五位、共貳拾位，於空間供承 租人規劃與設施。」等語，顯見該租約業就停車場租賃範 圍予以限定，證人林進祿所證內容已難認屬實情；次據證 人林進祿另證稱：「出租租金交到管委會，由管委會保管 ，與台西客運各層樓管理費相抵，剩下的由管委會保管。 」等語，亦足見該租約之締約目的，係為使台西客運公司 得就其原所分配之停車場為使用收益，較諸台西客運公司 與李瑞寶於92年6 月間訂立之停車位租賃契約內容，兩者 無論係承租範圍、租金受益對象或排除使用之停車格數量 皆屬一致，益見該二份契約所約定之租賃標的物範圍應為 相同，就李瑞寶承租該處停車場所得使用之範圍有無特定 或特定範圍為何，自得參照台西客運公司與李瑞寶於92年 6 月間成立之停車位租賃契約書附圖而為認定。而依該附 圖將系爭停車場地下二樓停車位空間，以刪去法指出李瑞 寶可得使用之範圍，雖未直接列舉出租之車位編號，然藉 由排除他區分所有權人之車位範圍，即華安飯店保留13位 、來福證券保留3位、二、三樓商場保留5位，亦可間接達 到指定特定使用位置之效，當可認李瑞寶基於租賃關係， 得使用部分實有具體限定，而非承租未為特定之30個停車 位，證人林進祿所言與卷內物證所示內容多有扞格，委無 足取。 ㈢上訴人雖又爭執被上訴人請求之停車位數量，與其前手台 西客運公司原有之數量不符云云。然據證人李瑞寶於原審 101年6月15日現場勘驗時，所證稱系爭停車場原以白線規 劃停車位範圍，其承租後因認白線已有污損，故自行改以 黃線規劃等語，再參酌卷內所附之現場照片（見原審卷第 19至22頁），亦可見系爭停車場地面，同時留有邊線模糊 不清之白線與清晰可見之黃線，復比較系爭停車場地面所 留之白線車位範圍，與後所新增之黃線車位範圍，由白線 所標示之車位面積顯較黃線標示之車位面積為大，顯見系 爭停車場之現有停車格位數量，因受格線重劃及重劃車位 面積縮小之雙重影響，致與被上訴人起訴時依原始建築平 面圖請求之停車位數量有別。又因系爭停車場有上揭格線 重劃之情事，本甚難確定兩造個別所指稱者，究屬重劃前 格位或重劃後格位之數量，惟本件有待確認者，應係被上 訴人於華泰大樓地下二樓地坪範圍內，所取得之約定專用 空間範圍為何，至停車位格線僅應視為辨識專用權範圍之 區辨方式，而非空間範圍認定之唯一標準。證人李瑞寶自 86年起即承租系爭停車位，並長期於系爭停車場擔任管理 員，系爭停車位之格線變化復由其一手主導，就被上訴人 之前手即台西客運公司原專用之實際範圍為何，相較於他 人當更為明確知悉，原審及本審兩度前往系爭停車場進行 勘驗，皆傳喚李瑞寶到場作證，據證人李瑞寶於本審 103 年3 月14日勘驗程序現場所證稱：「（目前你向富甲天下 承租之15個汽車停車位及18個機車停車位之範圍及位置， 是否與之前你向台西客運承租之範圍及位置一樣？）一樣 。」、「（據台西客運出具之函文，表示28個停車空間與 目前測量的15個汽車停車位與18個機車停車位不一致，如 何解釋？）我從承租開始，機車與汽車之停車位位置、範 圍就是如此，確定範圍後，我有重新劃位，但並沒有增減 原來承租的範圍。」等語，因該證人係於系爭停車位之現 場，針對具體之空間範圍，以其長期之認知進行指認，其 證言內容之精確性應屬最高，況其復明確證稱原台西客運 公司之權利範圍，即為當前現場畫有黃色格線之15個汽車 停車位與18個機車停車位範圍，再參照原審於101年6月15 日偕同地政測量單位，至現場勘驗所繪製之複丈成果圖（ 見原審卷第107 頁），亦可確知原台西客運公司約定專用 之空間範圍，即為系爭停車場現下以黃線規劃之編號C1至 C15汽車停車位，及M1至M18機車停車位；另比對台西客運 公司與李瑞寶於92年6 月間成立之停車位租賃契約書附圖 ，與本件原審經勘驗繪製之複丈成果圖，兩者所示之使用 範圍，亦皆為地下二樓停車場之中央部分（僅扣除樑柱等 障礙物部分）、兩排西南側長型空間，及西南側偏西之完 整空間部分，該三部分空間相似度甚高，且所在方位完全 一致，應為相同空間範圍無誤。至證人李瑞寶於本審勘驗 現場時，雖陳稱最高法院發回意旨所稱之28個停車位（即 台西客運公司於92年6月9日發函所稱之出租範圍），係指 系爭停車場地下一樓13個停車位與地下二樓15個停車位云 云；然觀諸台西客運公司92年6月9日台西汽總字第000000 0號函文（見調卷雲林地院99年度六簡字第220 號卷第120 頁），內容僅簡要提及：「本公司於華泰大樓地下室擁有 使用權停車空間共28位，業由李瑞寶先生承租多年 ...」 ，並未清楚提及其所指之停車位所在位置為何，或其性質 屬機車或汽車停車位，又92年距今已有相當時日，經歷停 車位格線重劃後，台西客運公司所指稱之範圍究竟為何， 現已無法明確界定，況證人李瑞寶係以第三人立場，解讀 台西客運公司之該函文內容，其正確性尚非無疑，上訴人 執證人李瑞寶該部分證言，全然否認該證人之證言，要無 足採。 ㈣綜上據原審測得之複丈成果圖，暨被上訴人前手台西客運 公司與李瑞寶於92年6 月間成立之停車位租賃契約書附圖 ，佐以證人李瑞寶於本審履勘現場所為之證詞，足認被上 訴人繼受前手台西客運公司所取得之約定專用權範圍，即 為原審判決所附101年6月15日雲林縣斗六地政事務所土地 複丈成果圖所示之編號C1至C15汽車停車位，與M1至M18機 車停車位部分之空間範圍，被上訴人就此空間範圍具有排 除其他區分所有權人使用之專用權限，上訴人既為華泰大 樓之區分所有權人，當受該區分所有權人會議之決議效力 拘束，就編號C1至C15汽車停車位與M1至M18機車停車位部 分之空間範圍，無占有使用之正當權源。 五、次按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租 賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民 法第940條、第941條規定自明。又按占有被侵奪，得依民法 第962 條規定請求返還、除去妨害及防止妨害之占有人，雖 須就其占有物有事實上之管領力者，始克當之，惟此之所謂 占有人並不以實際占有人為限，即間接占有人亦屬之，最高 法院亦迭著有82年度台上字第1178號、92年度台上字第 324 號判決意旨足參。本件上訴人雖抗辯被上訴人自始即未取得 占有，非屬占有人云云；然被上訴人之前手台西客運公司因 拍賣而移轉華泰大樓區分所有權予被上訴人前，其約定專用 部分長期出租予李瑞寶使用，嗣經被上訴人取得區分所有權 後，被上訴人於98年間業與李瑞寶另成立一租賃契約（見原 審卷第78頁），其租賃範圍包括系爭之地下二樓停車位，被 上訴人因具出租人身分，當以承租人李瑞寶為系爭停車位之 直接占有人，被上訴人則以間接占有人身分占有系爭停車位 ，非如上訴人所稱自始未取得占有。再者上訴人於原審已自 承其占有複丈成果圖所示之編號C1至C15汽車停車位，與 M1 至M18 機車停車位部分，係基於共有權利範圍所為之合法使 用，並同意將其占有系爭停車位之事實列入不爭執事項，顯 就該事實已為自認之效，依民事訴訟法第279條第1項規定， 主張權利存在者之被上訴人當無庸就此再行舉證；雖被上訴 人於原審勘驗程序中，已將其請求返還原始車位編號為4、5 停車位部分之聲明減縮，堪認該二車位現已非為上訴人占有 中，然考原審101年6月15日之勘驗測量筆錄（見原審卷第99 頁），被上訴人於該勘驗程序中以言詞為聲明之減縮時，地 政機關尚未進行測量，兩造對於系爭停車位專用範圍之爭議 仍未有明確依據，僅能憑藉原始建築平面圖所繪製之格線範 圍以為主張，本與現狀有所差異，其精確度甚低，嗣經地政 機關完成複丈成果圖後，被上訴人旋於101年7月17日以民事 聲明更正狀表明聲明範圍，探究被上訴人之真意，其聲明範 圍應係以書狀內容為準，實無將複丈成果圖所示之編號 C13 至C15 汽車停車位部分聲明予以減縮之意，上訴人以此逕認 被上訴人有意表明其減縮部分，現非由上訴人占有中，仍非 有據。而上訴人既已自認其就系爭停車位為現占有人，復未 依法證明其自認內容與事實不符，或得對造同意而為自認之 撤銷外，仍應受自認內容之拘束，不得主張其非系爭停車位 之現占有人。又被上訴人就系爭停車位，具有排他之約定專 用權限，既如上述，當屬有權占有人，而上訴人主張合法占 有權源之華泰大樓管理委員會99年9 月24日決議，既經法院 判決宣告無效確定在案，其現占有系爭停車位之狀態，即有 違華泰大樓區分所有權人85年度第一次會議決議，應屬無權 占有，並已侵害被上訴人因繼受前手台西客運公司之華泰大 樓區分所有權人地位取得之約定專用部分，被上訴人依民法 第962 條規定訴請上訴人返還系爭停車位，洵屬有據。至上 訴人另辯稱被上訴人現於系爭停車場地下一、二樓，所占有 部分共計已達28個停車位，苟准為被上訴人本訴之請求，將 致其取得超出原台西客運公司權利範圍之車位數量乙節；因 被上訴人既就系爭停車位具備約定專用權限，自得對他區分 所有權人主張排他且獨占之使用權，至被上訴人占有其他停 車位部分是否為有權占有，又其他區分所有權人得否對被上 訴人另行主張權利，則非屬本件爭議範圍，而無庸予以衡酌 。 六、綜上所述，被上訴人依占有人物上請求權之法律關係，請求 上訴人應返還系爭停車位，為有理由，應予准許。原審為被 上訴人勝訴之判決，並分別依兩造聲請准為假執行及免為假 執行之宣告，經核認事用法並無不合。上訴意旨猶執前詞， 指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法， 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。 八、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 5 月 27 日 民事第一庭 審判長法 官 丁振昌 法 官 曾平杉 法 官 林永茂 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 103 年 5 月 27 日 書記官 岑 玢 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。