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臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度重上字第48號 上　訴　人　林明得 　　　　　　林勁廷 共　　　同 訴訟代理人　吳玉英律師 　　　　　　何建宏律師 複代理人　　王舜信律師 被　上訴人　達億建設開發有限公司 法定代理人　李其昀 訴訟代理人　鄭植元律師 　　　　　　黃信豪律師 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國103年4月 3日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度重訴字第328號）提 起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於104年1月27日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 上訴人林明得、林勁廷應分別給付被上訴人新臺幣壹佰柒拾萬元 、伍萬貳仟元，及均自103年10月8日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。 廢棄部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。追加之訴訴訟 費用由上訴人負擔。 本判決所命上訴人林明得給付部分，於被上訴人以新台幣伍拾柒 萬元為上訴人林明得供擔保後，得為假執行；但上訴人林明得如 以新台幣壹佰柒拾萬元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之。但請求 之基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法446條第1項但書及 第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一， 係指追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之 主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及 證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或 一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在 同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭 者，即屬之（見最高法院90年台抗字第2號、98年台抗字第 534號判決參照）。查：被上訴人於原審係依兩造間買賣契 約對上訴人提起本件土地移轉訴訟，於上訴本院後，追加備 位請求，仍依兩造間之買賣契約第12條約定請求上訴人給付 其違約不賣時應返還之已收的加倍定金，兩者之原因事實均 為兩造間所成立之買賣契約，即為同一基礎事實，則被上訴 人所為訴之追加，雖未經上訴人同意，然合於前述規定，即 無不合，先此敘明。 二、被上訴人主張：上訴人林明得、林勁廷分別為附表一、附表 二所示之土地（下稱系爭土地）所有權人。伊與系爭土地之 共有人接觸洽詢買賣事宜，並委請系爭土地共有人之一黃美 樺與其他共有人洽商，經黃美樺多次詢問及說明後，伊即與 上訴人及其他願意出售其應有部分之土地所有人，於民國（ 下同）100年1月25日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契 約），並簽發應給付予林明得新臺幣（下同）85萬元、林勁 廷2萬6000元之記名支票，嗣該支票業經提示兌領。上訴人 自應依約移轉所有權。如上訴人依系爭契約第12條主張不賣 時，應將已收之定金及價款，即前述85萬元、2萬6000元加 倍返還。爰本於兩造間之系爭買賣契約提起本訴，請求上訴 人林明得、林勁廷應分別移轉如附表一、二所示之土地所有 權。原審為伊勝訴判決，並無不合。答辯聲明：上訴駁回。 上訴人於本院為訴之追加，追加備位請求，聲明：「Ⅰ林明 得應給付被上訴人170萬元，及自追加之訴狀（誤載為起訴 狀）繕本送達之翌日（103年10月8日）起按年息百分之5計 算之利息。Ⅱ林勁廷應給付被上訴人5萬2000元，及自追加 之訴狀（誤載為起訴狀）繕本送達之翌日起按年息百分之5 計算之利息。Ⅲ第一項被上訴人願供擔保，請准宣告假執行 。」 三、上訴人則以：系爭買賣契約未訂明買賣價額，被上訴人尚未 簽署，被上訴人未曾支付定金予伊（係由被上訴人之法定代 理人李其昀以個人名義所簽發支票交付），系爭買賣契約尚 未成立、生效。縱認系爭買賣契約有效成立，兩造間就系爭 土地買賣合意之範圍亦僅止於系爭988地號土地（含988、98 8-1、988-3、988-4、988-6至988-11地號土地），不包含系 爭989地號土地（含989、989-1、989-5地號土地）。上訴人 於簽訂合約時並未給予伊就系爭買賣契約書合理之審閱期間 ，其後亦無交付任何文件之正本或影本供伊留存，契約之簽 訂有瑕疵。系爭買賣契約因違反民法第758條之規定而無效 。系爭買賣契約如為合法，則主張依該契約第12條之約定而 不賣，系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力。又該第12 條「將已收定金及價款加倍返還」之約定，為違約處罰之約 定且其數額過鉅，應依民法第252條規定酌減之等語置辯。 上訴聲明：「Ⅰ原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及其假 執行之聲請均駁回。Ⅲ追加之訴駁回。」 四、不爭之事實 下列之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實： （一）林明得為如附表一所示之土地所有權人。 （二）林勁廷為如附表二所示之土地所有權人。 （三）林明得於100年1月25日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，並 於契約第1、2條分別約定：「買賣不動產標示：台南市○ ○區○○○段988等24筆（詳如不動產標示）。」、「乙 方（含上訴人林明得）願將右列不動產所有權出賣與甲方 （被上訴人），售價為新臺幣壹億壹仟肆佰貳拾陸萬捌仟 陸佰元整。」。第12條約定：「甲方如不履行本約規定時 ，其已交付之定金及價款，任由乙方沒收，不得要求返還 ，乙方如違約不賣時，應將已收定金及價款加倍返還甲方 ，作為違約賠償金，本約同時作廢，雙方均不得異議。」 （四）林明得有出售系爭988地號土地（含988、988-1、988-3、 988-4、988-6、988-7、988-8、988-9、988-10、988-11 地號土地）之意思表示。 （五）被上訴人未於系爭買賣契約書上用印。 （六）上訴人林明得於100年1月25日收受被上訴人之法定代理人 李其昀所簽發、受款人為林明得、支票號碼NC0000000、 票面金額85萬元之支票1紙，嗣該紙支票業經上訴人林明 得提示兌領。 （七）林明得於100年1月25日代上訴人林勁廷收受被上訴人之法 定代理人李其昀所簽發、受款人為林勁廷、支票號碼NC00 00000、票面金額2萬6000元之支票1紙，嗣該紙支票亦經 提示兌領。 五、爭點及本院判斷 （一）本件之爭點 １系爭買賣契約是否成立生效？即兩造間就系爭989地號土 地（含989、989-1、989-5地號土地）有無達成買賣之意 思表示之合致？ ２上訴人簽訂系爭買賣契約時，被上訴人是否給予合理之審 閱期間？如未給予，上訴人未經合理審閱期間而簽訂系爭 買賣契約，是否違反消費者保護法第11條之1之強制規定 而無效？ ３系爭買賣契約是否因違反民法第758條之規定而不成立或 無效？ ４系爭買賣契約如有效成立，上訴人得否依系爭買賣契約第 12條約定主張不賣？被上訴人請求上訴人給付加倍之定金 及價款，及上訴人依民法第252條規定請求酌減違約金數 額，有無理由？ ５被上訴人請求林明得、林勁廷應分別將如附表一、附表二 所示之土地移轉登記予被上訴人，有無理由？ （二）本院之判斷： １系爭買賣契約是否成立生效？即兩造間就系爭989地號土 地（含989、989-1、989-5地號土地）有無達成買賣之意 思表示之合致？系爭買賣契約是否因違反民法第758條之 規定而不成立或無效？ ①按締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，若雙方 就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約 即為成立，此觀之民法第345條第2項之規定自明，並不 因契約寫在何種紙張甚或僅有口頭約定而受影響（最高 法院81年度台上字第2339號裁判參照）；且不動產物權 依法律行為而取得、喪失者，固非經登記不生效力，但 其約定不動產物權取得或喪失之債權契約，並不因未踐 行權利變動登記之物權行為而當然無效（最高法院77年 台上字第1374號裁判參照）。 ②經查： ⑴觀諸被上訴人所提出、經上訴人簽名之系爭不動產買 賣契約書之內容，該契約書已明載上訴人出售之土地 係包含附表一及附表二所示之土地，且蓋有騎縫章， 則上訴人辯稱其不知買賣之土地包括系爭989地號土 地，實難憑採。 ⑵且證人即系爭土地共有人之一黃美樺於原審證稱：「 （是否有看過這份不動產買賣契約書？【提示原審卷 原證二】）有，上面的簽名是我簽的。（當天在場有 何人？）簽名的人當天都在場，被上訴人公司是李其 昀到場的。（當初建設公司要向你們購買系爭土地你 是負責協商的人嗎？）是，除了我以外，還有一位李 正成，他是介紹人，是他來跟我說要買我們這邊的土 地，我們就去寫買賣同意書，讓上訴人簽名。（林明 得、林勁廷部分是由何人去接觸？）我和李正成是去 和林明得接觸，林勁廷我沒有接觸。（當初是否有跟 林明得說要買哪一塊地？）就是跟他說我們林家全部 共有的土地，我也不知道地號是幾號。（當初是如何 告訴林明得？）起初是林明得跟我們說有人來買這邊 的土地的，中間也有很多介紹人來談這塊地，都沒有 成功，後來是李正成來找我，叫我們寫土地同意書， 我就和李正成去找他們簽同意買賣。（你是否知道林 明得是否還有住在系爭土地上？）有，他還住在那邊 。（林明得當初是否有說他住的那塊土地不要賣？） 一開始他沒有說，是一直到簽完不動產買賣契約書後 ，林明得才說他還住在那邊，問我怎麼辦，我說沒關 係，等建商蓋完以後，你再搬回來這邊住。…（林明 得在簽契約時，是否知道有包含他住的土地？）知道 ，因為林明得比我還清楚總共有幾塊土地。（林明得 是否有說他住的那塊土地不要賣？）沒有講，因為就 是我們林家宗祠那邊全部賣掉。（買賣系爭土地時， 是否知道建地每坪6萬元，路地每坪12000元？）是。 （林明得是否清楚他總共有多少路地跟建地要賣？） 清楚，因為建設公司都有寫出來。（林明得是否沒有 要全部出賣？）沒有，都是要全部賣得。他沒有說要 留他住的，他有說如果賣掉他要住在那裡，我說賣掉 以後，先去外面租房子，建設公司蓋好後再回來這邊 買，他只有說那我這邊東西這麼多。從一開始就是說 要賣全部，若上訴人沒有要賣他現所居住的土地，他 應該要自己去找建商談。」等語（見原審卷第53至55 頁）。查：黃美樺是被上訴人委請去與上訴人洽商系 爭買賣契約之人，已具結作證，衡情應無甘冒偽證罪 責而為偏頗陳述之必要，其關於系爭契約洽商過程及 內容之證述，應屬可採。由黃美樺之證述，顯見兩造 就系爭土地之買賣，不論就買賣標的物或就價金之約 定，均已意思表示一致，是被上訴人主張上訴人業已 同意出售系爭土地（包括林明得現所居住之系爭989 地號土地），且兩造就系爭土地買賣價金之約定係建 地每坪6萬元、道路用地每坪1萬2000元，應為可採。 ⑶又依系爭買賣契約第3條之約定：「本契約成立日， 由甲方支付簽約款買賣總價一成。」而依附表一所示 ，系爭989地號土地為被告林明得所有土地中面積最 大者，即林明得有無出售該土地勢必大幅影響其可得 之買賣價金（林明得所有系爭989地號土地價金為459 萬元，如扣除989地號土地，林明得僅能取得386萬26 73元），而依不爭之事實（六）所示，林明得於100 年1月25日既已收受被上訴人之法定代理人李其昀所 簽發、票面金額850,000元之支票1紙並提示兌領，足 認林明得於收受前開支票時應已明知其所出售之土地 之買賣價金總額，且亦明知其所出售之土地有包含系 爭989地號土地無訛。 ⑷而被上訴人雖未於系爭不動產契約書上簽名用印，惟 依前開說明，系爭不動產買賣之債權契約，並非要式 行為，兩造就其買賣之土地及價金既業已互相同意， 其買賣契約即已成立，是上訴人辯稱系爭買賣契約未 經被上訴人簽署且違反民法第758條之規定而未成立 生效，自非可採。 ２上訴人簽訂系爭買賣契約書時，被上訴人是否給予合理之 審閱期間？如未給予，上訴人未經合理審閱期間而簽訂系 爭買賣契約 ，是否違反消費者保護法第11條之1之強制規 定而無效？ ①按消費者保護法第11之1條第1項：「企業經營者與消費 者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消 費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設 ，惟倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉 ，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契 約之效力亦不生影響。 ②查：上訴人雖辯稱其於簽立系爭買賣契約前，被上訴人 未給予合理之審閱期間，惟觀諸證人黃美樺前開證詞， 足認系爭土地買賣於簽立契約前，兩造曾經多次之協商 、洽談，且上訴人對於系爭買賣契約之標的、價金均知 之甚詳，則上訴人於訂約當時對契約條款之內容既已明 瞭知悉，縱被上訴人未給予合理之審閱期間，對系爭買 賣契約之效力亦不生影響，是上訴人此部分之抗辯，亦 無可採。 ３系爭買賣契約如有效成立，上訴人得否依系爭買賣契約第 12條約定主張不賣？被上訴人請求上訴人給付加倍之定金 及價款 ，及上訴人依民法第252條規定請求酌減違約金數 額，有無理由？ ①依不爭之事實（三）所示，系爭買賣契約第12條約定： 「....，乙方如違約不賣時，應將已收定金及價款加倍 返還甲方，作為違約賠償金，本約同時作廢，雙方均不 得異議。」 ②上訴人於本院審理時已依系爭買賣契約第12條之約定而 為不賣系爭土地之意思表示，則系爭買賣契約已因該條 之約定而失其效力。被上訴人依系爭買賣契約請求上訴 人移轉系爭土地之先位請求，即屬無據。 ③依系爭買賣契約第12條所規定「....，乙方如違約不賣 時，應將已收定金及價款加倍返還甲方，作為違約賠償 金，..」之文意解釋，應認為此條即為違約處罰之約定 。且已收之定金及價款，於契約失效後本應返還，扣除 此部分，約定違約處罰之金額即為已收之定金及價款之 1倍金額。 ④按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人 即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害 額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如 約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定 ，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事 實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（ 最高法院92年台上字第697號判決參照）。 ⑤查：上訴人因自身之因素決定不賣，係屬可歸責於上訴 人之事由，即與系爭買賣契約第12條所約定之「違約不 賣」要件該當，被上訴人自得依該條約定請求上訴人將 已收定金及價款加倍返還。上訴人雖抗辯該條約定違約 金部分過高，應依民法第252條規定減至相當之數額云 云，惟就約定違約金過高之事實，上訴人並未舉證以實 其說，其抗辯即無可採。 六、綜上所述： （一）系爭買賣契約，既因所約定之解除條件成就，即上訴人不 賣而失其效力，被上訴人先位請求林明得、林勁廷應分別 將如附表一、二所示之土地移轉予被上訴人，為無理由， 應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴 意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判 如主文第1、2項所示。 （二）被上訴人於本院追加依系爭買賣契約第12條，備位請求林 明得、林勁廷，將已收定金及價款加倍返還，即林明得、 林勁廷應分別給付被上訴人170萬元、5萬2000元，及均自 103年10月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，為有理由，應予准許。就被上訴人請求林明得給付勝訴 部分，被上訴人陳明願供擔保，請准宣告假執行，爰依其 聲請酌定相當之擔保金額准許之，並依職權酌定相當之擔 保金額宣告林明得預供擔保免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造所為其他之主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，附 此敘明。 八、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人追加之訴均為有理 由，依民事訴訟法第463條、第450條、第78條、第390條第2 項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 2 月 10 日 民事第一庭 審判長法 官 丁振昌 法 官 王金龍 法 官 蔡勝雄 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 2 月 10 日 書記官 呂宬樂 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。 附表一： ┌──┬──────┬────┬───┬──────┬────┐ │編號│ 縣市鄉鎮區 ○ ○段 │地號 │ 面積 │權利範圍│ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒈ │臺南市○○區○○○○段│988 │ 1272 │12分之1 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒉ │ 同上 │ 同上 │988-1 │ 215 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒊ │ 同上 │ 同上 │988-3 │ 165 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒋ │ 同上 │ 同上 │988-4 │ 206 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒌ │ 同上 │ 同上 │988-6 │ 458 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒍ │ 同上 │ 同上 │988-7 │ 107 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒎ │ 同上 │ 同上 │988-8 │ 7 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒏ │ 同上 │ 同上 │988-9 │ 12 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒐ │ 同上 │ 同上 │988-10│ 5 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒑ │ 同上 │ 同上 │988-11│ 4 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒒ │ 同上 │ 同上 │989 │ 3034 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒓ │ 同上 │ 同上 │989-1 │ 72 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒔ │ 同上 │ 同上 │989-5 │ 35 │ 同上 │ └──┴──────┴────┴───┴──────┴────┘ 附表二： ┌──┬──────┬────┬───┬──────┬────┐ │編號│ 縣市鄉鎮區 ○ ○段 │地號 │ 面積 │權利範圍│ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒈ │臺南市○○區○○○○段│988-2 │ 238 │12分之1 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒉ │ 同上 │ 同上 │988-5 │ 441 │ 同上 │ ├──┼──────┼────┼───┼──────┼────┤ │ ⒊ │ 同上 │ 同上 │989-2 │ 191 │ 同上 │ └──┴──────┴────┴───┴──────┴────┘