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臺灣高等法院臺南分院民事判決　104年度上字第27號 上　訴　人　黃國正 　　　　　　黃國泰 　　　　　　黃國源 　　　　　　黃國安 　　　　　　黃清泉 　　　　　　陳 穿 　　　　　　黃金龍 　　　　　　王黃繢美 　　　　　　黃瑞雲 　　　　　　吳良子 　　　　　　黃麗卿 　　　　　　黃榆雅 　　　　　　黃麗芬 　　　　　　黃水利 　　　　　　黃 英 　　　　　　黃雪花 　　　　　　黃玉片 　　　　　　謝黃金束 　　　　　　黃金修 　　　　　　林黃雪菊 共　　　同 訴訟代理人　呂姿慧　　律師 被上訴人　　黃 梅 　　　　　　銳陽有限公司 法定代理人　劉錦憲 訴訟代理人　蔡東泉　　律師 被上訴人　　盧瑞鋒 　　　　　　吳小青 　　　　　　陳玟伶 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華 民國103年12月11日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字 第1653號）提起上訴，本院於104年9月15日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序部分 被上訴人黃梅、盧瑞鋒、吳小青、陳玫伶等人經合法通知， 無正當理由，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第 386條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而 為判決。 貳、實體部分 一、上訴人主張： ㈠臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地， 即重測前學甲寮段629-144地號）原為訴外人即上訴人之被 繼承人黃再添所有，黃再添並在系爭土地上興建未辦理建物 所有權第一次登記之門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號房 屋（下稱系爭房屋）。黃再添於民國（下同）59年初，將系 爭土地移轉登記於被上訴人黃梅名下。嗣黃再添於59年2月 24日死亡後，系爭房屋由其繼承人即上訴人因繼承關係而公 同共有，並繼續占用系爭土地。系爭土地於94年間經法院拍 賣，由被上訴人陳玟伶拍定時，並未依法查明並通知優先購 買權人即上訴人；嗣後系爭土地相繼於94年9月6日、95年4 月3日及96年5月10日分別以買賣為原因移轉登記與被上訴人 吳小青、盧瑞鋒及銳陽有限公司（下稱銳陽公司）時，亦均 未依法通知上訴人。系爭土地及系爭房屋本同歸黃再添所有 ，黃再添嗣於59年間將系爭土地移轉登記予被上訴人黃梅， 依民法第425條之1第1項前段規定，土地受讓人黃梅與讓與 人即黃再添間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。換言 之，系爭房屋之所有權人黃再添對系爭土地有法定租賃關係 ，得繼續利用系爭土地。嗣黃再添死亡後，系爭房屋由上訴 人繼承而公同共有，依實務見解，繼受系爭房屋之人同有利 用該土地之必要，而應受保護。準此，上訴人與被上訴人黃 梅間，就系爭土地具有法定租賃關係。 ㈡上訴人與被上訴人黃梅就系爭土地存有租賃關係，則上訴人 依法自應享有優先購買權。又強制執行法上之拍賣為買賣之 一種，以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，是出賣人 於出賣時，所應踐行之通知程序，得由拍賣機關代為踐行。 系爭土地於94年間法院拍賣時，自應依土地法第104條第1項 之規定，通知上訴人是否依同一條件優先承購，惟執行法院 未依法通知。嗣系爭土地分別經移轉登記與被上訴人吳小青 、盧瑞鋒及銳陽公司等情，上訴人均不知悉；直至被上訴人 銳陽公司訴請拆屋還地（案號：原審101年度訴字第595號、 本院102年度上字第140號，下稱另案），經承審法院調閱包 含系爭土地經拍賣之執行卷等相關資料後，上訴人始得悉上 情，獲悉系爭土地經拍賣之出賣條件。據此，上訴人就系爭 土地之租賃關係仍屬存在，並享有優先購買權，故有確認之 必要。又依實務見解，民法第425條之1之適用非以經保存登 記之房屋為限，而所稱土地及其土地上房屋同屬1人所有， 亦包含尚有其他土地共有人之情況在內。該所謂土地及房屋 同屬1人，固可包括土地及房屋同屬相同之共有人，及土地 共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形 在內；該所謂房屋承買人並應擴及於未經建物所有權第一次 登記之房屋事實上處分權人。是上訴人之被繼承人黃再添於 27年（即昭和13年）固僅取得系爭土地之應有部分3分之1， 而非單獨所有權，無礙民法第425條之l之適用，被上訴人陳 玫伶稱黃再添僅為系爭土地之共有人之一，上訴人主張對系 爭土地有租賃關係即無理由云云，顯有悖於實務見解，殊無 足採。而系爭土地原為黃再添所有，其於27年取得系爭土地 之應有部分，嗣於50年間興建包含系爭房屋在內之系爭地上 物，是系爭土地與系爭地上物（包含系爭房屋）同屬1人即 黃再添所有。被上訴人銳陽公司於另案原審審理中對於上開 主張並不爭執。至另案所函查之房屋稅現值查詢單上管理人 「黃添」係誤載，實應為「黃再添」，此由系爭房屋之房屋 稅現值查詢單所載代表人為「黃再添」之妻黃曾早，且另案 原審卷內所附關於上訴人之繼承系統表內查無「黃添」此人 ，彰彰甚明。被上訴人銳陽公司於另案即主張系爭房屋為黃 再添所出資興建，嗣由上訴人繼承而公同共有，此乃經兩造 於另案不爭執之事項。是就系爭地上物（包含系爭房屋）為 黃再添所出資興建，並由上訴人繼承而公同共有等情，被上 訴人銳陽公司既已於另案審理時均予自認，依法當不得於事 後恣意爭執。 ㈢關於系爭房屋於50年間係由何人興建完成而申請稅籍資料一 節，臺南市政府稅務局安南分局以103年l月13日南市稅安房 字第0000000000號函復，系爭房屋於51年間申請稅籍之相關 資料經查已逾檔案保存年限，嗣該局又以103年3月6日南市 稅安房字第0000000000號函表示，關於系爭房屋稅籍於76年 8月10日異動之相關資料已逾檔案資料保存年限而無從查得 等語，可知系爭房屋無論於51年間申請稅籍時或76年8月10 日異動之相關稅籍資料，均因年代久遠，已逾檔案保存年限 而無以查知，無從查得相關資料以明確系爭房屋於51年間設 籍時之納稅義務人為何人；至該函固稱經查本分局房屋稅籍 登記表，旨揭房屋設籍時之納稅義務人為「黃曾早，管理人 ：黃恭（身分證統一編號：D00000000）」，然既無51年間 申請稅籍之相關資料供查，則此函所稱實無所憑，況該函後 附房屋稅籍登記表實則61年1月10日之資料，並非51年間設 籍時之資料，顯徵該函所稱無所依憑而不足採。且黃恭之身 分證統一號碼為「Z000000000」，然細觀臺南市政府稅務局 安南分局提供之系爭房屋稅籍登記表等資料，其上所載身分 證統一號碼卻為「Z000000000」，亦非同一，更臻當時稅籍 資料容有違誤而有疑義。 ㈣再據另案證人陳蓮招之證述，系爭土地為訴外人黃牛料、黃 恭及黃再添3兄弟分別共有，黃牛料、黃恭及黃再添並於系 爭土地上分別興建3間房屋，其中黃再添所興建者為系爭房 屋即安興街428號，黃恭所興建者為安興街426號，黃家3兄 弟均居住該地。陳蓮招自00年出生到62年出嫁前均居住該地 ，就系爭房屋為黃再添所興建一節當為包含陳蓮招在內之家 族人士所知悉，縱非陳蓮招所親見，亦無礙其證言之真實性 。況系爭土地為黃牛料、黃恭及黃再添所分別共有，更臻黃 牛料、黃恭及黃再添3兄弟於系爭土地上分別興建3間房屋等 節，確有其事。據此，系爭房屋為黃再添所興建，應屬有據 而符實。再細觀原審93年度執字第9925號執行事件卷宗（下 稱系爭執行事件）可知，執行程序中業經查明系爭房屋非屬 被上訴人黃梅所有，並經債權人撤回該部分執行標的。是以 ，系爭房屋確係由黃再添所出資興建，即系爭土地與系爭房 屋本同歸黃再添所有，黃再添嗣於59年初將系爭土地移轉登 記予被上訴人黃梅，依法規定土地受讓人黃梅與讓與人黃再 添間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，嗣黃再添死亡 後，系爭房屋由上訴人繼承而公同共有，則揆諸相關實務見 解，繼受系爭房屋之人同有利用該土地之必要，應受法之保 護。 ㈤上訴人既受法律推定在房屋得使用期限內有租賃關係，而系 爭房屋現仍持續由上訴人委由訴外人黃有潭與潘星燕使用居 住中，故上訴人對於系爭土地仍有法定租賃關係。被上訴人 陳玟伶主張系爭房屋自興建完成日起迄今已逾76年已久，顯 亦逾系爭房屋得使用之期限甚遠，應早已不堪使用云云，則 縱認上訴人與原土地所有人即上訴人黃梅間得推定有租賃關 係，亦因系爭房屋已逾使用期限而終止租賃關係，上訴人主 張對系爭土地仍有租賃關係存在亦無理由云云。惟依實務見 解，系爭房屋係黃再添於51年間出資興建已如前述，且系爭 房屋現仍有上訴人黃國正之堂弟夫婦即黃有潭與潘星燕居住 其中，故上訴人對於系爭土地仍有法定租賃關係。為此請求 ⒈確認上訴人與黃梅間就系爭土地有租賃關係及優先購買權 存在。⒉被上訴人陳玟伶就系爭土地於94年7月26日以拍賣 為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。⒊被上訴人吳小青 就系爭土地於94年9月6日以買賣為原因而為之所有權移轉登 記應予塗銷。⒋被上訴人盧瑞鋒就系爭土地於95年4月3日以 買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。⒌被上訴人銳 陽有限公司就系爭土地於95年5月10日以買賣為原因而為之 所有權移轉登記應予塗銷。⒍被上訴人黃梅應於上訴人給付 新臺幣（下同）3,888,000元之同時，將系爭土地所有權移 轉登記予上訴人黃國正等20人。原審為上訴人敗訴之判決， 上訴人至感不服，上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉餘請求如上 １至6所示。 二、被上訴人則辯以： ㈠陳玟伶部分（未於本院審理中到場）據其於原審陳述： ⒈系爭土地係於日據時期即昭和13年4月1日自○○○段000地 號土地共有物分割而來，分割後系爭土地由訴外人黃再添、 黃恭及黃牛料等3人保持共有（應有部分各3分之1），57年9 月2日黃牛料死亡，由訴外人黃蟳繼承；59年2月間黃再添將 其應有部分移轉予黃梅，黃蟳於62年2月間將其應有部分移 轉予黃梅，另共有人黃恭則於76年7月間將其應有部分移轉 予黃梅。於76年間黃梅已取得系爭土地所有權全部，是黃再 添原僅為系爭土地應有部分3分之1所有權人，上訴人起訴主 張系爭土地原係渠等被繼承人黃再添所有，顯不足採。上訴 人主張黃再添於系爭土地上興建未辦理建物所有權第一次登 記之系爭房屋等情，被上訴人否認，上訴人未提出黃再添出 資興建系爭房屋之證據資料，空言主張，洵無可採，渠等依 民法第425條之l規定主張對系爭土地有租賃關係，即無理由 。 ⒉上訴人之被繼承人黃再添僅為系爭土地之共有人之一，縱認 系爭房屋為黃再添出資興建，仍須徵得他共有人全體之同意 ，黃再添未經共有人同意擅自興建系爭房屋，已屬侵害他共 有人之權利，自無對系爭土地存在租賃關係，故上訴人雖自 稱渠等為系爭房屋之受讓人，對系爭土地亦無租賃關係存在 。又系爭執行事件，將原屬黃梅所有系爭土地及其上門牌號 碼臺南市○○區○○街○○○號房屋（上訴人主張系爭房屋並 不在系爭執行事件拍賣範圍內）公開拍賣，由伊於94年6月 28日拍定在案，而伊在辦畢系爭土地所有權移轉登記後，已 將系爭土地移轉登記予被上訴人吳小青，嗣被上訴人吳小青 又將系爭土地移轉登記予被上訴人盧瑞鋒，被上訴人盧瑞鋒 又將系爭土地移轉登記予被上訴人銳陽公司，伊與吳小青、 盧瑞鋒及銳陽公司，均係信賴不動產物權登記之善意第三人 ，依法應受保護。 ⒊退而言，縱認上訴人因受讓系爭房屋而對系爭土地有租賃關 係存在，上訴人之被繼承人黃再添乃於27年（即昭和13年） 4月1日取得系爭土地3分之1所有權迄今已逾76年之久，顯亦 逾系爭房屋得使用之期限甚遠，應早已不堪使用，則縱認上 訴人與原土地所有人黃梅間得推定有租賃關係，亦因系爭房 屋已逾使用期限而終止租賃關係至明，故上訴人主張對系爭 土地仍有租賃關係存在，亦無理由。 ㈡銳陽公司部分： ⒈系爭土地曾於93年被債權人拍賣（原審93年執字第9925號） ，臺南市稅捐處安南分處有提出系爭房屋稅籍資料，所有權 人為訴外人黃曾早，非黃再添。基上，黃再添雖為系爭土地 之共有人之一，但系爭房屋非黃再添所興建，土地與房屋並 非同一人，故無民法第425條之1之適用。又依另案證人陳蓮 招之證述，應不知悉系爭房屋何時興建，且未親眼目睹系爭 房屋確係黃再添所興建，是陳蓮招於另案之證述，仍不能為 上訴人有利之證明。系爭土地與房屋並非同屬黃再添所有， 而黃曾早與上訴人於系爭土地轉賣期間，均未曾主張系爭房 屋對系爭土地有法定租賃關係，且上訴人又未有曾居住於系 爭房屋之事實，故上訴人主張對系爭土地有法定租賃關係， 並無理由。爰聲明：上訴駁回。 ⒉黃曾早及其繼承人及上訴人等人，就系爭土地自59年初黃再 添出賣予黃梅，至接續分別出賣予陳玟伶、吳小青、盧瑞峰 、銳陽公司，均未曾主張有土地法第104條之優先購買權， 渠等至102年才主張，不僅有悖於法之安定性，顯有違誠信 原則，且系爭房屋之價值已低於8,200元，故上訴人主張優 先購買權於法無據。 ㈢吳小青未於本院審理中到場，惟其於原審陳述：伊並不知道 當初有優先購買權，當初訴外人蔡曜志、吳旻倩與伊有借貸 關係，土地過戶作擔保，後來把款項還給伊，有過戶給他們 指定的人，但是由代書處理，並未去過系爭土地坐落位置。 ㈣被上訴人黃梅、陳玟伶、吳小青、盧瑞鋒均未於本院審理期 日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 三、兩造不爭執及爭執事項： ㈠不爭執部分： ⒈系爭土地之地上物即系爭房屋現為上訴人黃國正等20人因繼 承關係而公同共有。 ⒉系爭房屋現為訴外人黃有潭、潘星燕居住使用中。 ⒊系爭土地係於日據時期（昭和13年4月1日）由臺南市○○○ 段○○○○號土地分割而來，分割後為訴外人黃再添、黃恭、 黃牛料三人共有，應有部分各三分之一。嗣黃牛料於57年9 月2日過世，由黃蟳繼承其應有部分；黃再添則於59年3月23 日將其應有部分以買賣為原因移轉予被上訴人黃梅；黃蟳於 62年2月27日將其應有部分移轉予被上訴人黃梅，黃恭於76 年7月21日將其應有部分移轉予被上訴人黃梅。 ⒋系爭土地於94年7月26日以拍賣為原因移轉登記予被上訴人 陳玟伶，再先後於94年9月6日、95年4月3日、96年5月10日 均以買賣為原因，依序移轉登記予被上訴人吳小青、盧瑞鋒 、瑞陽有限公司。 ㈡爭執部分： ⒈上訴人依民法第425條之1規定，主張對系爭土地有法定租賃 關係存在，有無理由？ ⒉上訴人依土地法第104條規定，主張對系爭土地有優先購買 權，於法是否有據？ 四、本院得心證之理由： ㈠本件是否有民法第425條之1之適用？ ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：【僅 將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推 斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當 代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確 ，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有 租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第 1項。】亦即，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交 易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦 即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第 1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同 屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地 承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保 護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例 意旨及法理而予以明文化。而民法第425條之1針對【土地及 其土地上之房屋同屬一人所有】而為推定租賃關係之規範， 實因同屬一人所有而將其房屋或土地讓與他人之情形，依一 般社會交易通念，於房屋或土地之讓與當事人間，通常有此 合法使用土地之認知，據此推斷其等間有租賃關係之意思， 尚無偏離當事人意思、社會實情，兼而顧及房屋既有使用利 益之保護，洵屬合理。 ⒉然則於土地、房屋均屬共有狀態之情形，【土地及房屋同屬 一人】固非不可解為【土地及房屋同屬相同之共有人】，而 經全體共有人同意讓與房屋或土地，猶有推斷其等應有租賃 關係存在之意思基礎，因認有民法第425條之1之適用；惟於 部分共有人出賣土地應有部分，缺乏全體共有人同意之前提 下，即與民法第425條之1推定租賃關係之意思基礎有所不同 ，倘此情形仍認有民法第425條之1之適用，非唯與該條預設 之規範內質產生扞格，亦有過度干涉其他未出賣應有部分共 有人意思自由之疑慮，誠已逾越該條規定之規範射程。從而 ，於土地、房屋均屬相同共有人，而僅部分共有人讓與其土 地應有部分與第三人之情形，應無民法第425條之1之適用。 ⒊查系爭土地係於日據時期（昭和13年4月1日）由○○○段00 0地號土地分割而來，分割後由上訴人之被繼承人黃再添、 訴外人黃恭、黃牛料三人共有，應有部分各三分之一；57年 9月2日黃牛料死亡，由黃蟳繼承其應有部分，59年2月間， 黃再添將其應有部分移轉予黃梅，黃蟳於62年2月間將其應 有部分移轉予黃梅，黃恭則於76年7月間將其應有部分移轉 予黃梅等情，有土地登記舊簿供卷可稽（見原審卷第59-64 頁），堪信屬實。上訴人主張民法第425條之1所稱土地及其 土地上房屋同屬一人所有，包含尚有其他土地共有人之情況 在內，固非無見。然黃再添於59年2月間將其應有部分移轉 與黃梅，並無證據可證明此部分之移轉當時係經過全體共有 人之同意而為之，參諸前揭說明，為免過度干預或侵犯其他 共有人之意思自由，自不可強而擬制其他共有人有推定成立 租賃關係之意思。是以，黃再添於上揭時間讓與應有部分予 黃梅，並無民法第425條之1之適用。從而，姑不論系爭土地 上之系爭房屋是否為黃再添出資興建，並為上訴人所繼承， 上訴人與黃梅尚無依民法第425條之1規定而推定租賃關係存 在情形。 ⒋另上訴人主張系爭房屋係黃再添所出資興建，並由上訴人繼 承云云。惟查系爭房屋設籍時之納稅義務人及代表人均為訴 外人黃曾早（即黃再添之配偶），管理人為黃恭，於51年2 月開始課徵房屋稅，系爭房屋核定現值為8,200元，有本院 調閱之另案卷宗所附臺南市政府稅務局安南分局103年3月6 日南市稅安房字第0000000000號函檢送之稅籍資料登記表3 份及黃恭之戶籍謄本1份附卷可稽（見該案原審卷㈠第70頁 ；該案本院卷㈢第124-128頁）；是依上開稅籍資料之記載 所示，無法證明黃再添確為系爭房屋之興建人或事實上處分 權人。實則，房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳 納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，上訴人縱證 明系爭房屋稅籍設定之義務人為黃再添，亦難僅憑斯證，而 認定黃再添即為系爭房屋之出資興建人或事實上處分權人。 ⒌上訴人雖另以證人陳蓮招在另案之證詞為據，主張黃再添確 為系爭房屋之出資興建人云云，而證人陳蓮招確曾結證系爭 房屋是黃再添蓋的等語（見另案本院卷㈢第79頁），惟其同 時證稱：「（問：426、428房子何時所蓋？）證人答：我不 知道。我出生就住那裡。（屋齡是否在你出生前？）證人答 ：是的。」「（問：你出生到4、5歲時，就住在426號房屋 ？）證人答：是的，我出生就在426房屋出生。」「（問： 426號房屋、428號房屋是否是隔壁？）證人答：是的，同一 個庭院。」「（問：你知否428、426號房屋何人所蓋？）證 人答：我沒有看到蓋房子時，但4、5歲時，聽外公外婆講的 。」等語（見另案本院卷㈢第79-80頁），可知其證述系爭 房屋為黃再添興建等語之消息來源甚為間接，且是孩提時期 聽聞之言，其證詞之證明力尚屬薄弱。又證人黃朝昆於本院 證述：「（問：你是否認識黃再添？）他是我叔伯那輩的公 輩。」「（問：你與他們如何認識？）我們當時住在同一個 村莊。」「（問：你在那邊住多久？）四、五十年，然後我 們搬走。」「（問：你知道安興街428號的房子誰蓋的？） 黃再添蓋的。」「（問：是民國幾年蓋的？）我忘記是民國 幾年了，我記得差不多蓋了51年左右。」「（問：房屋在蓋 的時候你有無去看？）有，當時我已經18、19歲了，有去幫 忙蓋。」「（問：你去幫忙做什麼工作？）幫忙抬樑柱。」 「（問：他們蓋房屋的材料？）用竹子剖片混土蓋的，沒有 用水泥。」「（問：有無用磚塊？）沒有，那是土角厝，用 竹子及泥土蓋的。」「（問：你知不知道房屋的土地是誰的 ？）黃再添他們三兄弟共有的。」「（問：黃恭及黃牛料有 無在該土地上蓋房屋？）有，三個兄弟都有蓋，一人蓋一間 ，共蓋了三間。」等語。然查： ⑴依上訴人所提出另案之第二類土地謄本記載，黃再添係於 59年3月23日取得系爭土地應有部分（見起訴狀原證1）， 而系爭房屋於51年取得稅籍資料，換言之，系爭房屋於黃 再添取得土地之前即已存在，顯與證人稱已蓋的時間有51 年不符（如依證人所述應於53年興建）外，亦與黃再添取 得土地時間有出入，且與前揭證人黃蓮招（00年出生）所 述：「我出生就住那裡。」乙情不同，當時土地既非黃再 添所有，則其如何能於51年或53年興建系爭房屋？且亦非 土地、房屋同屬一人所有，自與民法第425條之1規定不符 。 ⑵按重建後原房屋即滅失，重建房屋之所有人，即非原所有 權人（最高法院39年台上字第1020號判例酌參），如證人 黃朝昆所述，於51年黃再添所建之房屋，為竹子剖片混土 蓋的土角厝，顯與現存系爭房屋為水泥磚塊不同，退而言 ，縱有黃再添所建之土角厝，亦已滅失，該房屋之所有權 隨同消滅。 ⑶是由上揭證人所述均難以採為有利於上訴人之認定。 ⒌綜上，上訴人既無法證明現存系爭房屋為黃再添當初出資興 建，且經共有人同意，上訴人之被繼承人黃再添雖為系爭土 地共有人之一，但移轉其應有部分予黃梅，自無適用民法第 425條之1之餘地。更與民法第425條之1所稱「土地及其土地 上之房屋同屬一人所有」之情事不符。從而，上訴人主張依 民法第425條之1第1項，與被上訴人黃梅間就系爭土地有租 賃權存在，洵屬無據。 ㈡上訴人對於系爭土地之出售是否有優先承買權？ ⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言。（最高法院69年台上字第945號判 例）。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有 依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人 有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項定有明 文。依此，土地法第104條及民法第426條之2之適用，均以 基地與房屋間存有一定法律關係為前提，除達到使用與所有 合一之目的外，並求兼顧交易之安定性（倘無一定法律關係 之限縮，買受人無從預知優先購買權利人之範圍，將有礙於 交易安定）。是基地與房屋若無租賃關係、典權、地上權之 存在，自無上揭規定之適用。 ⒉查上訴人與黃梅間就系爭土地並無租賃關係之存在，業如前 述。且上訴人亦未舉證系爭土地及房屋間存有土地法第104 條之法律關係，則上訴人主張對於其被繼承人黃再添於59年 間將系爭土地移轉予黃梅，有上揭規定之優先承買權，尚屬 無據。依此，上訴人主張依土地法第104條第1項之規定，確 認對系爭土地有優先承買權存在，並請求被上訴人陳玟伶、 吳小青、盧瑞鋒、銳陽公司塗銷上開所有權移轉登記，及請 求黃梅移轉所有權登記，均屬無據，難為可採。 ⒊退步言之，優先購買權之旨乃在使基地與基地上之房屋合歸 一人所有，以盡經濟效用（最高法院65年台上字第530號判 例），然本件系爭房屋於76年8月10日，業經稅務機關核定 現值為8,200元，屋齡已逾50年，至今（104年）經濟價值更 低，縱上訴人所述為真，亦難再為主張具有優先購買權，否 則豈非與立法意旨不符。 ㈢綜上所述，上訴人主張與被上訴人黃梅間依民法第425條之1 及土地法第104條第1項之規定，對系爭土地有租賃權及優先 承買權，並請求被上訴人陳玟伶、吳小青、盧瑞鋒、銳陽公 司塗銷上開所有權移轉登記，請求黃梅於上訴人給付價款時 ，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等，均屬無據，不應 准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第463條、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段 ，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 29 日 民事第五庭 審判長法 官 張世展 法 官 莊俊華 法 官 夏金郎 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 29 日 書記官 蔡蘭櫻 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。