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臺灣高等法院臺南分院民事裁定　104年度抗字第144號 抗　告　人　玄德國際股份有限公司 法定代理人　許清俊 抗　告　人　新豐國際開發有限公司 法定代理人　宋玉昭 上列抗告人因與相對人即債權人台灣金聯資產管理股份有限公司 間請求清償債務強制執行事件（台灣雲林地方法院98年度司執字 第21596號），就執行法院司法事務官所為除去抗告人等租賃權 處分提出聲明異議，對於中華民國104年8月26日臺灣雲林地方法 院104年度執事聲字第15號裁定，提起抗告，本院裁定如下： 主 文 抗告均駁回。 抗告程序費用各新台幣壹仟元由抗告人等各自負擔。 理 由 一、抗告意旨略以：本件執行債務人浚有企業股份有限公司（下 稱浚有公司）等人間所有坐落雲林縣○○鎮○街段000-0等 地號土地，及坐落其上之0000-0、0000-0、0000-0、0000-0 、0000、0000、0000建號建物，以底價新臺幣（下同）118, 751,000元為第一次拍賣無人應買，臺灣雲林地方法（下稱 雲林地院或執行法院）以執行債務人之建物存有租賃權（即 上開建物中0000-0、0000-0、0000-0建號建物出租予抗告人 玄德國際股份有限公司﹝下稱玄德公司﹞，另上開0000-0建 號建物出租予抗告人新豐國際開發有限公司﹝下稱新豐公司 ﹞）影響抵押權，故無人應買，因此以執行命令除去抗告人 等之租賃權後，再行拍賣。惟上開底價之核定是否合理？目 前市場行情如何？系爭租賃權之存在是否確實影響抵押物之 拍賣？執行命令並未說明。又本件第二次拍賣之底價僅為第 一次底價之百分之80，已降低拍賣底價，有無除去租賃權之 必要，亦有疑義。另本件債權人並未請求除去系爭租賃權， 債權人自民國（下同）101年10月11日迄今按月向抗告人玄 德公司、新豐公司各收取租金22,000元，足徵系爭租賃權之 存在，並不影響債權人之權利。再上開0000-0建號建物與同 段000、000-0地號土地分別為債務人浚有公司與第三人許洪 睿、許聖鑫所有，應推定基地所有權人已同意建物所有權人 設定地上權；縱事實上未辦理地上權設定登記，上開0000-0 建號建物拍賣時，抗告人新豐公司與基地所有權人，仍有土 地法第104條之適用，原裁定不察仍維持執行法院司法事務 官所為之處分，而駁回渠等之異議，自有未洽，為此提起抗 告，請求廢棄原裁定等語。 二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權及其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止租賃關係後拍賣之， 民法第866條第1項、第2項分別定有明文。次按所有人於抵 押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之 權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發 生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項 權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交 於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而 受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由書 參照）。又不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產 與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定， 不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當 然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前， 以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。另所 謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權 時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物 之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形 而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買 ，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償 擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法 院100年度台抗字第15號裁定參照）。準此，抵須其租賃權 係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權 無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人 聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並 無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭 執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最 高法院86年度台抗字第160號裁定參照）。 三、經查： ㈠債務人浚有公司等人以其所有坐落雲林縣○○鎮○街段000- 0、000-0、000-0等地號土地，與坐落其上之0000-0、0000- 0、0000-0、0000-0等建號建物（後再增建0000、0000、000 0建號等未辦保存登記建物，以下分稱系爭不動產地號或合 稱系爭不動產）於83年9月14日設定本金最高限額3億元之抵 押權予相對人，有土地登記簿謄本附卷可稽（見卷附原審司 執字卷十第2至9頁），且為兩造所不爭。又執行債務人浚有 公司分別於系爭抵押權設定後之98年5月27日、101年7月1日 依序將上開0000-0、0000-0、0000-0建號建物及增建部分出 租予抗告人玄德公司；再將上開0000-0建號建物出租予抗告 人新豐公司等情；有相對人提出系爭不動產之抵押權設定契 約書、他項權利證明書及抗告人提出之土地、建物租賃契約 書影本附於98年度司執字第21596號清償債務執行卷內可稽 （見本院卷第44至45頁，原審卷第11至14頁），亦為兩造所 不爭；而系爭不動產業經執行法院98年度司執字第21596號 清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）定期於104年7 月8日以底價118,751,000元（含雲林縣○○鎮○○街段000- 0、000-0、000-00、000-00地號土地）進行第一次拍賣，並 於拍賣公告使用情形欄註記系爭不動產上有抗告人之租賃權 ，拍定後不點交等語，惟經拍賣結果，無人應買，亦有該次 拍賣公告及拍賣筆錄在卷可考（見卷附原審司執字卷1、卷1 0中），復為抗告人所不爭；另相對人已具狀以第2次拍賣 底價106,876,000元，扣除土地增值稅及執行費用後不足以 清償相對人之債權，上開租賃權已明顯影響相對人之抵押權 行使，聲請除去系爭不動產上抗告人等之租賃權，有該聲請 狀附卷可稽（見原審卷附司執字卷十第1頁），揆詣上開法 條及實務見解說明，相對人主張本件租賃契約已影響系爭不 動產抵押權之實行，已非無由。 ㈡抗告人等雖謂以系爭不動產之第一次拍賣底價之核定是否合 理？目前市場行情如何？債權人迄今按月收取抗告人等租金 ，系爭租賃權之存在是否確實影響抵押物之拍賣等語；惟依 一般交易常情，願於法院投標應買之不動產，通常係以應買 人承買後能取得標的物之占有使用為目的，若拍賣取得之不 動產上有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標 的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭， 將減低應買人之意願；且抗告人等所繳納之租金（各僅2萬 餘元），核與相對人之龐大債權，差距甚大，是故系爭不動 產上有此租賃關係存在，實已影響抵押權人實行抵押權並藉 以滿足債權之目的，執行法院自得依職權或依債權人聲請除 去該租賃權；而相對人已具狀請求除去系爭不動產上抗告人 等之租賃權，已如上述，依上說明，非法所不許。至抗告人 另辯以：系爭不動產第二次拍賣已減價百分之20，債權人迄 今按月收取租金，無除去租賃權之必要云云，究之並非系爭 不動產拍賣乏人問津之主要癥結，自不能採為有利於其之認 定。 ㈢至抗告人新豐公司雖謂相對人聲請除去系爭租賃權時，應賠 償其因改造廠房及辦公室而支出之3,350萬元，且0000-0建 號建物拍賣之價金，應交還抗告人，又0000-0建號建物與00 0、000-0地號土地分別為債務人浚有公司與第三人所有，應 推定基地所有權人已同意建物所有權人設定地上權，上開00 00-0建號建物拍賣時，抗告人與基地所有權人有土地法第10 4條優先購買權之適用等語；然相對人是否應賠償抗告人新 豐公司所支出之3,350萬元損失、有無土地法第104條規定優 先購買權之適用等，因事涉實體事項，非執行法院所得審究 。另執行法院司法事務官原處分，並未就抗告人新豐公司或 土地所有權人是否為優先承買權人予以審酌認定，抗告人新 豐公司此部分之異議暨抗告，核與上開除去租賃權之執行命 令是否違法或不當無涉，尚非本件抗告程序所得審酌。 ㈣依上，抗告人等與債務人浚有公司間就系爭不動產之租賃關 係係於98年5月27日、101年7月1日分別成立，均於上開抵押 權設定期間之後，而抗告人不爭執系爭不動產經執行法院以 底價118,751,000元（含雲林縣○○鎮○街段000-0、000-0 、000-00、000-00地號等土地）定期於104年7月8日進行第 一次拍賣，結果無人應買乙情，足認抗告人等之系爭租賃權 存在，業已影響債權人即相對人之抵押權之實行，揆詣前揭 法條及實務見解說明，執行法院自可將系爭不動產上之租賃 權除去，以無租賃狀態逕予執行。因之，執行法院司法事務 官據以除去該租賃權，於法自屬有據。 四、綜上所述，執行法院司法事務官於第一次拍賣程序因無人應 買後，依相對人之聲請，於104年7月8日以雲院通98司執酉 字第21596號執行命令除去抗告人等上開租賃權並駁回抗告 人之聲明異議，經核並無不合。原審法院維持執行法院司法 事務官所為處分暨駁回抗告人等之聲明異議，經核於法並無 違誤。抗告意旨猶執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無 理由，均應駁回。 五、據上論結，本件抗告均為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、 第78條、第85條第1項前段，裁定如主文。 中 華 民 國 104 年 10 月 29 日 民事第五庭 審判長法 官 張世展 法 官 夏金郎 法 官 莊俊華 上為正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗 告，應於收受送達後10日內向本院提出再抗告狀（須附繕本）， 並繳納再抗告費新台幣1000元。 提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 104 年 10 月 29 日 書記官 歐貞妙 【附註】 民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定 ： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。