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臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　104年度重上字第115號 上　訴　人　黃淑雲 　　　　　　陳姿君 共　　　同 訴訟代理人　洪梅芬律師 　　　　　　涂欣成律師 　　　　　　李政儒律師 被上訴人　　恆聚建設開發股份有限公司 法定代理人　陸卓君 訴訟代理人　鄧國璽律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10 4年10月30日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度重訴字第24 2號），提起上訴，本院於105年12月6日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：上訴人黃淑雲與訴外人黃桂雲於103年8月4日 前去被上訴人位在臺南市○○路○段○○○號之○○○○○（下 稱系爭建案）看屋，雙方於同日就系爭建案A棟14樓、A棟13 樓簽訂預約單，上訴人黃淑雲並以信用卡支付訂金新台幣（ 下同）50萬元（A棟14樓、A棟13樓各25萬元）。翌日（5日 ）下午4點左右，上訴人黃淑雲、陳姿君（下稱上訴人二人 ）及訴外人黃桂雲再度前往看屋，並表示上訴人二人欲分別 購買A棟930號14樓、13樓房屋，被上訴人恆聚公司常務董事 即原審被告張琦莉旋即取出A棟930號14樓、13樓之房屋及土 地買賣契約書，既未向上訴人二人逐條說明契約內容，未予 上訴人二人詳閱契約條文，亦未詢問上訴人二人是否願放棄 法定審閱期間之權利，即自行取走上訴人二人之印章，由被 上訴人恆聚公司員工賀筱萍於契約上書寫「甲方（即上訴人 二人）於103年8月5日將本合約書審閱完畢」，並由訴外人 賀筱萍於契約上使用上訴人二人之印章，前後歷時僅短短20 多分鐘。因上訴人二人顧慮傳統習俗不宜於農曆七月鬼月購 買房屋，乃向張琦莉言明，欲待農曆七月鬼月過後始給付簽 約金，然張琦莉要求黃淑雲開立面額各300萬元及350萬元支 票以確認購屋之意願，黃淑雲乃簽發票據號碼CG0000000、 CG0000000、票面金額分別為300萬元、350萬元、受款人均 為被上訴人公司、付款銀行均為台北富邦銀行臺南分行之支 票兩紙（下稱系爭支票）交予張琦莉收執。上訴人二人並再 度向張琦莉強調，系爭支票僅係委託張琦莉保管以作為上訴 人二人有意購買之擔保，不得用以提示支付上訴人二人購買 房屋之價金，上訴人二人欲待農曆7月過後（即103年8月25 日），另以刷卡或換票方式支付價金，張琦莉當場亦表示同 意。嗣上訴人黃淑雲於103年8月15日再回去看系爭建案之停 車場，檢查周遭環境，發現系爭建案之車道過陡過窄，險象 環生，實無法達契約預定效用。為此，上訴人黃淑雲遂立即 於103年8月15日以電話通知系爭建案售屋人員李竹梅解除契 約，並要求返還系爭支票。詎張琦莉竟違反兩造之約定，於 未得上訴人二人同意下，於103年8月19日提示系爭支票，上 訴人黃淑雲為免跳票造成信用不良，只好四處張羅現金，使 系爭支票順利兌現。然系爭買賣契約因被上訴人未給予上訴 人合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1規定致契 約不成立。被上訴人主張依系爭房屋買賣契約書第16條規定 沒收價金為違約金於法無據，因此被上訴人恆聚公司應依民 法第179條規定返還上訴人黃淑雲所給付之訂金50萬元。再 上訴人亦已主張解除系爭買賣契約，依民法第259條規定， 被上訴人應返還上訴人二人所給付之價金各350萬元。綜 上，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人 返還上訴人二人各350萬元。原審為上訴人敗訴之判決，容 有違誤，爰提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上 訴人應給付上訴人黃淑雲350萬元，給付上訴人陳姿君350萬 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則答辯略以： ㈠系爭房屋契約書已載明消費者如認有必要，得攜回契約審閱 五日，且契約上「甲方於103年8月5日將本合約書審閱完畢 」係雙方簽約時親筆註記，並由上訴人蓋印確認，被上訴人 實未有妨礙上訴人事先審閱契約，上訴人亦無所謂自願放棄 之情節。況上訴人於103年8月5日取回契約至103年8月15日 主張解除契約、103年9月5日以存證信函主張解除契約意思 表示，期間已長達20日，均未見其等就審閱期一事提出異議 。再者，系爭建案為成屋買賣，上訴人多次親至現場看屋， 其中第三次看屋即103年8月5日簽約當天更長達有10小時於 案場與銷售人員討論訂約事宜，依消費者保護法第11條之1 所享契約審閱權已獲得充分保障。 ㈡上訴人於103年8月5日簽訂買賣契約同時簽發二紙支票指定 兌付日亦係103年8月5日，是被上訴人自於103年8月5日簽約 日起取得隨時向委託金融機構提示之權利。又上訴人於103 年8月5日雙方進行簽約當日特別攜帶支票前來辦理簽約，並 簽發同等於價金分期付款表上列載之「訂金+簽約金」之價 金總額支票二張為支付乙節佐明，是上訴人使用以系爭二紙 支票作為訂金加簽約金之支付，確實符合其等於簽約當時向 被上訴人表明給付價金之意思表示。 ㈢上訴人二人於103年8月5日簽約同時所應繳納之價金期別係 訂金、簽約金，乃係基於履行合約為支付，係屬已繳價金無 疑，被上訴人僅主張沒入上訴人已分別繳納價金350萬元即 係總價款之10%一節，符合內政部成屋買賣契約版本之違約 處罰約定沒收房屋價15 %為上限範圍，亦符合財政部公布之 房屋建築營造同業利潤標準表（房屋出售淨利10%)‧土地開 發同業利潤標準表（土地開發淨利29%)之範圍。 ㈣並答辯聲明：上訴駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠上訴人黃淑雲與訴外人黃桂雲於103年8月4日前往被上訴人 位於臺南市○○路○段○○○號之○○○○○參觀，雙方於同日 就系爭建案A棟14樓、A棟13樓簽訂預約單（黃淑雲預約A棟 14樓、黃桂雲代理陳姿君預約A棟13樓），上訴人黃淑雲並 以信用卡支付訂金50萬元（A棟14樓、A棟13樓各25萬元）； 預約單上所載之出賣人為「賀筱萍、李竹梅」、收款人為訴 外人張琦莉。 ㈡上訴人黃淑雲、陳姿君於103年8月5日分別就○○○○○A棟 14樓、A棟13樓與被上訴人、訴外人潘仁德各簽訂總價3,500 萬元之房屋買賣合約書（房屋價金為1,225萬元）及土地買 賣合約書（土地價金為2,275萬元）；上訴人黃淑雲並於同 日簽發票據號碼CG0000000、CG0000000、票面金額分別為30 0萬元、350萬元、受款人均為被上訴人、付款銀行均為台北 富邦銀行臺南分行之系爭支票2紙交予被上訴人之受僱人即 訴外人張琦莉收執。 ㈢兩造之系爭房屋及土地買賣合約書條款約定如下： ⒈契約審閱期記載：「本契約書於簽約前在現場銷售中心提 供予甲方（即上訴人黃淑雲、陳姿君）審閱及契約條文諮 詢，甲方並已充份認知所有條文，若甲方認為有必要，得 攜回契約書，需於5日內審閱完畢，甲方並於後簽名以資 確認。」、「甲方於103年8月5日將本合約書審閱完畢。 」並經上訴人黃淑雲、陳姿君分別於甲方確認簽章欄簽名 （原審卷一第10、40、47、79頁）。 ⒉系爭房屋買賣合約書第3條付款條件約定：甲方應依「價 金分期付款表」（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款 通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以 現金或即期票據如數1次繳清。而附件二之「價金分期付 款表」記載： ⑴上訴人黃淑雲就第1期訂金100萬元，於103年8月4日以 刷卡支付50萬元；第2期簽約金250萬元，於103年8月5 日以系爭300萬元支票支付，並經訴外人張琦莉簽名於 其上（本院卷(一)第21頁）。 ⑵上訴人陳姿君就第1期訂金100萬元、第2期簽約金250萬 元，於103年8月5日以系爭350萬元支票支付，並經訴外 人張琦莉簽名於其上（本院卷(一)第60頁）。 ⑶上訴人應於103年8月25日繳納第3期使用執照核發金額 238萬元，惟上訴人均未繳納。 ⒊系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處罰約定：「甲 方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房屋總價款 百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」（原審 卷一第218、55頁）。 ⒋系爭房屋買賣合約書第17條第10項約定：「訂金100萬刷 卡手續費由乙方支付。簽約金250萬元若刷卡支付，手續 費由甲方支付。」（原審卷一第17、56頁）。 ⒌上訴人黃淑雲購買系爭A棟14樓房屋配置地下4層編號17號 、18號之停車位；上訴人陳姿君購買系爭A棟13樓房屋配 置地下4層5號、3A之停車位。 ㈣上訴人於103年8月15日以○○○○○車道過陡、險象環生為 由，以電話通知被上訴人售屋中心李竹梅小姐解除契約，並 請求返還系爭支票。 ㈤被上訴人於103年8月19日提示系爭支票。 ㈥系爭○○○為地上26樓、地下4樓之集合住宅，於103年1月1 6日建築完成，被上訴人並於103年3月4日取得台南市台南地 政事務所發給之建物所有權狀。 ㈦被上訴人與訴外人潘仁德就上訴人應給付系爭買賣契約之第 3期使用執照核發金額238萬元部分，於103年8月25日對上訴 人黃淑雲、陳姿君為繳款通知，並就上訴人黃淑雲部分，於 103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第245 號、第255號、第280號存證信函催繳；就上訴人陳姿君部分 ，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局 第246號、第256號、第279號存證信函催繳，惟上訴人仍未 繳納，被上訴人遂於103年10月14日以台南成功路郵局第674 9、6750號存證信函主張解除契約。 四、兩造之爭執事項： ㈠上訴人主張依民法第179條之規定請求被上訴人恆聚公司返 還上訴人黃淑雲所給付之訂金50萬元，有無理由？ ⒈上訴人簽訂系爭買賣合約書時，被上訴人恆聚公司是否給 予合理之審閱期間： ⑴系爭買賣契約是否因被上訴人恆聚公司未給予上訴人合 理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1規定致契 約不成立？ ⑵系爭買賣契約關於審閱期間之記載，有無違反民法第 247條之1第3款、第4款之情事而無效？ ⒉上訴人主張系爭買賣契約不成立，是否違法民法第148條 第2項之誠信原則？ ㈡上訴人主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據 民法第259條規定請求被上訴人恆聚公司返還上訴人黃淑雲 、陳姿君所給付之價金各350萬元，有無理由？ ⒈系爭建物停車場之車道是否過陡、過窄致有減少通常效用 或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵？ ⒉如有瑕疵，上訴人是否於訂約時即明知瑕疵存在？ ⒊如有瑕疵，上訴人解除契約，是否顯失公平？ ㈢上訴人主張被上訴人恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16 條第2項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金 ，有無理由？ ⒈被上訴人以上訴人於103年8月15日片面解約並拒不履約係 屬重大違約為由，而沒入上訴人所繳之價金，有無理由？ ⑴上訴人交付系爭支票之真意為何？究係擔保之用？抑或 係買賣價金一部之支付？ ⑵系爭買賣契約第17條第10項之約定，究係兩造就若刷卡 付款之手續費用負擔所為之註記？抑或係兩造就訂金、 簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別約定？ ⑶兩造間之系爭買賣契約是否已成立？系爭買賣合約書附 件二價金分期付款表之記載，有無拘束上訴人之效力？ ⒉系爭違約金之約定數額是否過高？是否應依民法第252條 之規定酌減？ ㈣上訴人以被上訴人張琦莉交付系爭支票予被上訴人恆聚公司 提示致違反刑法第342條規定為由，主張被上訴人恆聚公司 應依民法第184條第1項前段之規定，對上訴人負侵權行為損 害賠償責任，有無理由？ 五、本院得心證之理由： ㈠上訴人簽訂系爭買賣合約書時，被上訴人恆聚公司已給予合 理之審閱期間： ⒈企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構 成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項 ，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明 文。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費 者得主張該條款仍構成契約之內容。其立法目的，在維護 消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約條款未能列為 契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規 定補充之。如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保 護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間， 雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱 契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充 分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量 而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之 限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消 費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排 除契約條款之適用。 ⒉次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立、當事人對於必要之點，意思一致，而對於 非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於 該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之 性質定之。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於 他方，他方支付價金之契約。當事人就標的及其價金互相 同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別 定有明文。本件兩造對於系爭買賣契約之必要之點（即價 金、標的物），互相表示意思一致乙節，為兩造所不爭執 ，則系爭買賣契約自已成立；倘被上訴人於訂約前，未予 上訴人合理之審閱期間，亦僅生由被上訴人單方所預先擬 定之系爭買賣契約條款，不構成契約之內容，非謂兩造間 之買賣契約不成立或無效，是上訴人主張被上訴人未給予 上訴人合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1規 定致契約不成立，於法尚有誤會而不可採。 ⒊本件系爭買賣契約係被上訴人公司預定用於同類買賣契約 條款而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，固有消保法 第11條之1規定之適用。惟觀諸系爭買賣契約之首頁就契 約審閱期已明載：「本契約書於簽約前在現場銷售中心提 供予甲方（即上訴人黃淑雲、陳姿君）審閱及契約條文諮 詢，甲方並已充份認知所有條文，若甲方認為有必要，得 攜回契約書，需於5日內審閱完畢，甲方並於後簽名以資 確認。」且以手寫文字記載「甲方於103年8月5日將本合 約書審閱完畢。」其下方並經上訴人黃淑雲、陳姿君分別 於甲方確認簽章欄簽名（本院卷㈠第10、40、47、79頁） 無訛，此為兩造所不爭執之事實；且上訴人於簽約時，就 上訴人簽名之位置，被上訴人會大略翻給上訴人看，而簽 約完後，被上訴人補審閱期間之記載時，上訴人雖有提及 其都未看條文，然上訴人仍由被上訴人記載已審閱完畢等 文字，並簽名其上等情，亦經證人即被上訴人公司之前銷 售人員李竹梅到庭結證在卷（見原審卷第270-276頁）， 顯見上訴人於簽訂系爭契約前，已有詳細審閱契約之機會 ，且被上訴人亦未有妨礙上訴人事先審閱契約之行為，則 上訴人既有了解契約條款之機會，並於李竹梅之協助下， 大略翻看契約內容後同意與被上訴人簽訂系爭買賣契約， 應係不欲行使審閱期間之權利。 ⒋上訴人雖又主張其並未親自蓋印、亦不了解契約內容云云 ，然上訴人既授權被上訴人代為用印，顯係於簽約時自行 放棄審閱期間，倘上訴人對系爭契約條款之內容有所爭執 ，自應於簽約時或簽約後即詳閱契約內容並就有爭執之內 容提出異議，而非俟訴訟時始爭執其未行使審閱權，是上 訴人主張因其未審閱該契約之內容，故契約之不成立云云 ，自非可採。 ⒌至上訴人主張內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項，其中應記載事項第1.點即為契約審閱期間 ，而不得記載事項第6.點即為：「不得約定拋棄審閱期間 。」云云，然所謂「不得約定拋棄審閱期間」係指定型化 契約中不得預先約定拋棄審閱期間，然系爭買賣契約雖係 亦屬定型化契約，然該契約條款中並無預定拋棄審閱期間 之約定，而係為前開約定，觀諸該約定內容並無約定拋棄 審閱期間，是上訴人此部分主張，亦難憑採。 ㈡系爭買賣契約關於審閱期間之記載，並無違反民法第247條 之1第3款、第4款之情事而無效： ⒈次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約 定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。 加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或 限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者 。民法第247條之1定有明文。此乃鑑於我國國情及工商發 展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商 變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自 由之濫用及維護交易之公平，而列舉4款有關他方當事人 利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意 義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是 該條第2款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方 預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而 言，第1款所謂免除或減輕預定契約條款之當事人之責任 者，及第3款所謂使他方當事人拋棄權利或限制其行使權 利者，應係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或 無磋商變更之餘地，始足當之。至於所稱按其情形顯失公 平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律 規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院91年 度台上字第2336號、96年度台上字第168號裁判要旨參照 ）。 ⒉本件上訴人主張系爭契約有無效之情形，係指系爭契約關 於審閱期間之記載，然系爭契約有關審閱期間之約定，並 未預先使上訴人拋棄審閱之權利，而係上訴人於簽約時當 場表示已審閱完畢，已如前述，自無上訴人所不及知或無 磋商變更餘地之情事；且該約定亦未使上訴人喪失依契約 本質所生之主要權利義務，亦難謂有使上訴人受何重大之 不利益，是上訴人此部分之主張，與民法第247條之1規定 並不相符，上訴人以前開理由主張系爭契約無效，亦非可 採。 ㈢上訴人主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據 民法第259條規定請求被上訴人恆聚公司返還上訴人黃淑雲 、陳姿君所給付之價金各350萬元，為無理由： ⒈再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條 之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固 得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價 金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣 人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受 有重大損失。且所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言 。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大 廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共 用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均 難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決參照） ，先予敘明。 ⒉本件上訴人雖主張系爭建物停車場之車道過陡、過窄致有 減少通常效用或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵， 然為被上訴人所否認，並提出系爭建物之使用執照（本院 卷㈠第263頁）、地下室1-4樓之送審平面圖（本院卷㈡第 57-60頁）為據，並舉證人李竹梅、賀筱萍為證，惟查： ⑴按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機 關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除 。建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申 請使用執照。直轄市、縣(市)(局)主管建築機關應自接 到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室 內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使 用執照，並得核發謄本。建築法第25條第1項前段、第 70條第1項分別定有明文。 ⑵證人李竹梅與賀筱萍於原審雖證稱：上訴人黃淑雲於簽 約後與設計師約室內裝潢時才和兒子去試車位，有反應 車道過陡等語（見原審卷一第271頁、第278頁），證人 李竹梅於本院審理時復證述：「黃淑雲第一次過來時， 大約只看房屋三十分鐘就走了；第二次過來下訂時，那 次我不在，也是很快的，下了訂金就離開了；第三次討 論完後開了這張票人就走了，當時就照著圖選了車位， 就離開了，第四次是來看裝潢，她們有把車子開到車位 ，才覺得車道及車位讓她們很不滿意。」等語，惟證人 李竹梅於原審係證稱：「（你與原告二人接觸過程中， 是否有帶她們去看車道？）第一次沒有，第二次不清楚 ，第三次簽約那天有，因為要選車位。」等語（見原審 卷一第271頁），則證人李竹梅就上訴人於系爭買賣合 約書簽訂當天有無看車位，證述前後不一，已有矛盾； 另縱依證人李竹梅於本院審理時證稱：「簽訂契約時， 是按照平面圖去挑選（停車位）。」等語（見本院卷第 337頁），然參以系爭建案已經主管機關核發使用執照 ，足見系爭建案房屋係按圖施工，於竣工後，申請核發 使用執照時，經審查與核准之圖樣相符才發予使用執照 ，是被上訴人辯稱系爭停車場之車道並無過陡、過窄之 瑕疵，尚非無憑。 ⑶另觀被上訴人提出之兩造簽訂系爭買賣合約書及相片， 上訴人陳姿君選定之車位為地下四層5號及3A號、均250 X600CM之車位二個，且車位相鄰；上訴人黃淑雲選定之 車位為地下四層17號及18號、均250X600CM之車位二個 ，車位亦相鄰，依相片顯示，該等車位面積均足供大型 自小客車停放，上訴人辯稱：系爭建案之車位有過窄情 事之無法達上訴人停放車輛目的使用情事等語，自不足 採。 ⑷再觀被上訴人提出系爭建案之車道照片（見原審卷一第 264-267頁），其坡度尚稱平緩，亦無上訴人所稱過陡 情事。 ⑸綜上，上訴人就未能舉證系爭停車場有何未達一般人停 放、行駛之使用效能之情事，則上訴人以車道過陡、過 窄之瑕疵為由主張解除系爭契約，已難憑採。再者，上 開車道過陡或車位過窄若為上訴人個人主觀使用之問題 ，因不影響其預定之效用，上訴人充其量僅能請求減少 價金，亦不能作為解除契約之理由。 ㈣上訴人主張被上訴人恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16 條第2項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金 ，為無理由： ⒈又按解釋契約，固應於文義上及論理上詳為推求，以探求 當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當 時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本 於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實 、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示 之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘 泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高 法院98年度台上字第1925號判決參照）；但契約文字若業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。 ⒉系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處罰約定：「甲 方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房屋總價款 百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」且系爭 房屋買賣合約書第3條付款條件約定：「甲方應依價金分 期付款表（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款通知書 7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或 即期票據如數1次繳清」，而附件二之「價金分期付款表 」則記載：①上訴人黃淑雲就第1期訂金100萬元，於103 年8月4日以刷卡支付50萬元；第2期簽約金250萬元，於 103年8月5日以系爭300萬元支票支付，並經張琦莉簽名於 其上。②上訴人陳姿君就第1期訂金100萬元、第2期簽約 金250萬元，於103年8月5日以系爭350萬元支票支付，並 經張琦莉簽名於其上③上訴人應於103年8月25日繳納第3 期使用執照核發金額238萬元（惟上訴人未繳納），是被 上訴人恆聚公司與訴外人潘仁德就上訴人應給付系爭買賣 契約之第3期使用執照核發金額238萬元部分，於103年8月 25日對上訴人黃淑雲、陳姿君為繳款通知，並就上訴人黃 淑雲部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高 雄瑞豐郵局第245號、第255號、第280號存證信函催繳； 就上訴人陳姿君部分，於103年9月1日、9月11日、10月2 日分別以高雄瑞豐郵局第246號、第256號、第279號存證 信函催繳，惟上訴人仍未繳納，被上訴人遂與潘仁德於10 3年10月14日以台南成功路郵局第6749號存證信函主張解 除契約等情，為兩造所不爭執之事實，且有上開存證信函 附卷可參（見原審卷第138-146頁），則系爭買賣合約書 附件二價金分期付款表之記載，當有拘束上訴人之效力， 因上訴人拒絕依約給付買賣價金，被上訴人自得依系爭房 屋買賣合約書第16條第2項及土地買賣合約第12條第2項約 定行使解除權，並沒收上訴人已繳之價款。 ⒊而上訴人雖主張系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之 記載，並無拘束上訴人之效力云云，然查： ⑴系爭買賣契約就付款條件既已明文約定：「甲方應依價 金分期付款表（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款 通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶 以現金或即期票據如數1次繳清。」足認附件二之記載 內容，亦應與契約本文之記載同視，而為對上訴人有拘 束力，尚難僅以上訴人未於該表旁簽名即遽謂該部分之 約定對上訴人無拘束力。 ⑵又上訴人黃淑雲購買系爭建物A棟14樓而於103年8月4日 先刷卡50萬元作為訂金，其後復於103年8月5日同意簽 發系爭300萬元支票作為簽約金，並同意簽發系爭350萬 元支票作為支付上訴人陳姿君購買系爭建物A棟13樓之 訂金50萬元及簽約金300萬元，足證上訴人黃淑雲於簽 發系爭支票之際，應已明知其所給付之價金期別為何， 而該價金之給付數額、時間，又與附件二價金分期付款 表之記載相符，是上訴人爭執其不知或不同意附件二之 價金付款表之記載，顯與客觀證據有違而不可採。況上 訴人於簽約後即取得系爭買賣契約，上訴人若對附件二 之價金分期付款表之記載有不同意見，理應會於取得契 約並詳閱內容後即提出，然上訴人於本件訴訟前並未就 附件二之價金分期付款表提出異議，而僅係以車道過陡 之瑕疵主張解除契約，是上訴人爭執附件二之價金分期 付款表對其無拘束力云云，亦非可採。 ⒋上訴人交付之系爭支票為買賣價金之一部分，且系爭買賣 契約第17條第10項之約定，係兩造就若刷卡付款之手續費 用負擔所為之註記： ⑴依系爭契約附件二「價金分期付款表」之記載，上訴人 於103年8月5日與被上訴人簽立系爭買賣合約書時，已 依約給付訂金及簽約金（上訴人黃淑雲購買A棟14樓300 萬元簽約金；上訴人陳姿君購買A棟13樓50萬元訂金及 350萬元簽約金），顯見系爭支票應為買賣價金之一部 分無訛；否則，系爭支票若僅係供擔保用，上訴人為何 不簽發長期支票以確保被上訴人未能於短期內提示？又 為何不於系爭支票之票面上或系爭買賣契約中明載系爭 支票係為供擔保用？是上訴人主張系爭支票非買賣價金 之一部分，實難憑採。 ⑵至系爭房屋買賣合約書第17條第10項雖約定：「訂金10 0萬刷卡手續費由乙方支付。簽約金250萬元若刷卡支付 ，手續費由甲方支付。」（本院卷㈠第17、56頁），然 該約定既僅記載有關刷卡手續費之負擔，且簽約金部分 亦僅約定「若刷卡」支付時手續費由甲方支付，並非約 定簽約金部分日後必以刷卡之方式支付（即簽約金是否 以刷卡支付，係屬不確定之狀態），是上訴人主張該約 定係兩造就訂金、簽約金之給付已約定以刷卡方式付款 所為之特別約定云云，亦難憑採。 ⑶上訴人另主張兩造曾約定系爭支票需俟農曆鬼月過後（ 103年8月25日後）始可提示，並舉證人李竹梅證稱：「 當初是鬼月，客人沒有要在七月買房子，先開了這張支 票，農曆鬼月之後再拿這張支票來換，這張支票是給恆 聚公司作為買賣之用，這張支票是無法在農曆七月兌現 。（妳所謂不能兌現，是這支票不能當成買賣價金？） 是。」等語（見本院卷第336頁），然證人李竹梅已明 確陳稱：「這張支票係給恆聚公司作為買賣之用。」等 語，顯見上訴人簽發系爭支票係作為買賣價金之一部分 ；且上訴人既於103年8月5日與被上訴人簽立系爭買賣 合約書，並簽發系爭支票以給付簽約金及訂金，足認被 上訴人於兩造簽訂系爭買賣契約之日起，被上訴人對上 訴人已取得兌付系爭支票之權源（除非期限屆至前上訴 人以刷卡方式支付價金），否則，被上訴人若未能取得 系爭支票表彰之權利，被上訴人簽立系爭買賣契約有何 必要或實益？況依附件二價金分期付款表之記載，上訴 人黃淑雲就訂金部分係刷卡50萬元，並非表載之100萬 元，上訴人陳姿君就訂金部分並未支付任何款項，而係 訂金加簽約金共350萬元全部以簽發支票為給付，則系 爭支票若非屬價金之一部分，則兩造簽約時，上訴人黃 淑雲雖已以刷卡付50萬元訂金，然與附件二所載應付訂 金100萬元之記載不符，上訴人陳姿君更甚而未給付任 何之訂金，此顯與一般不動產買賣簽約時買方需給付訂 金、簽約金之常情不符，是被上訴人辯稱系爭買賣契約 第17條第10項之約定，僅係雙方就刷卡手續費之負擔為 註記，而非就付款方式所為之特別約定，應為可採。 ⑷嗣上訴人既已於103年8月15日向被上訴人表示解除契約 ，則兩造所約定（於103年8月25日前）上訴人得以刷卡 給付簽約金之約定，自已無成就之可能，是被上訴人主 張其自無需再配合鬼月過後始能提示支票之約定，亦為 可採。 ⒌系爭違約金之約定數額並未過高，本院無庸依民法第252 條之規定酌減： ⑴又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩 造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利 益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集 、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實， 而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主 義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事 人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既 已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所 受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地 位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過 高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金 額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束， 法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於 違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核 減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤 ，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法 秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號民事裁判 參照）。 ⑵依前所述，被上訴人依約本得解除契約並沒收系爭房地 總價款15%之金額作為違約金，則被上訴人依約得主張 違約金為每戶525萬元（3500萬×15%），然被上訴人僅 沒收上訴人黃淑雲、陳姿君已給付之價金各350萬元， 遠低於上開約定，是被上訴人辯稱其所沒收之系爭違約 金並無過高之情事，尚堪憑採。 ⑶至上訴人雖主張系爭違約金之約定數額過高，請求法院 依民法第252條之規定酌減云云，惟上訴人僅任意指摘 原約定之違約金額過高並要求本院核減，並未提出任何 相關事證以供本院調查，是本院審酌內政部成屋買賣契 約版本之違約處罰約定係沒收房屋價金15%為上限，及 財政部公布之房屋建築營造同業利潤標準表、土地開發 同業利潤標準表（房屋出售淨利10%、土地開發淨利29% ），本院認被上訴人沒收上訴人所繳納之價款350萬元 （為系爭房地總價之10%）尚無過高之情事，並無酌減 之必要。 六、綜上所述，系爭買賣契約既已有效成立，且上訴人又未能舉 證證明系爭車道、停車位有未能達使用目的或效用之瑕疵， 系爭50萬元訂金及系爭支票均屬兩造系爭買賣契約買賣價金 之一部分，被上訴人依買賣契約約定於到期日提示兌領，自 有法律上之原因，上訴人主張依民法第179條、第259條之規 定，請求被上訴人恆聚公司應給付上訴人黃淑雲、陳姿君各 350萬元，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無 不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 20 日 民事第二庭 審判長法 官 高明發 法 官 王金龍 法 官 李杭倫 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 22 日 書記官 蔡双財 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。