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臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　105年度上易字第203號 上　訴　人　黃秀珠 訴訟代理人　何建宏　　律師 　　　　　　陳昱良　　律師 被 上 訴人　優加科技有限公司 法定代理人　陳品寰 訴訟代理人　陳國瑞　　律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105年5 月24日臺灣臺南地方法院第一審判決(103年度訴字第1631號)， 提起上訴，本院於106年5月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣柒拾伍萬陸仟陸佰 伍拾肆元本息部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。 前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 上開廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，上訴駁回部 分第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人於原審起訴主張： ㈠其經原審被告捷勤不動產仲介有限公司（下稱捷勤公司）之 仲介，與上訴人於民國（下同）103年7月2日簽訂不動產買 賣契約書(下稱系爭買賣契約)，買受上訴人黃秀珠所有之坐 落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地，及其上同段195-1 建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○號建物（下稱 系爭建物，前開土地、建物下合稱系爭房地）。系爭房地買 賣價金為新台幣（下同）1,380萬元，其已依約付清價金並 完成所有權移轉登記及交屋。詎其於交屋後委請訴外人正中 工程顧問有限公司（下稱正中公司）鑑定，始知系爭建物混 凝土氯離子含量過高，而有減少通常效用及價值之瑕疵。 本件經社團法人台南市建築師公會(下稱台南市建築師公會) 鑑定，該公會以104年11月30日104南市建師鑑字第177號函 所附系爭建物海砂屋氯離子檢測鑑定報告書（下稱系爭鑑定 ），認系爭建物為海砂屋之市價，較若非海砂屋之市價減少 148萬5,114元，是系爭買賣契約應減少之價金為148萬5,114 元。爰依民法第354條、第359條規定請求上訴人減少價金14 8萬5,114元，並依民法第179條規定請求上訴人給付上開金 額及其法定遲延利息。 ㈡爰求為判決聲明：上訴人應給付被上訴人148萬5,114元，及 自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（原審判決上訴人應如數給付被上訴人，上訴人 不服，提起上訴，上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢 棄。2.上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人 答辯聲明：上訴駁回；至就原審共同被告捷勤公司被訴部分 ，原審認非為不真正連帶債務，而為被上訴人敗訴判決在案 ，被上訴人並未上訴，不在本院審理範圍）。 二、上訴人抗辯以： ㈠經濟部標準局未就海砂屋訂定國家標準，系爭鑑定報告以CN S3090預拌混凝土之標準認定系爭建物混凝土氯離子含量過 高而為海砂屋，並非合理。 ㈡縱認系爭建物混凝土氯離子含量過高，其自92年2月19日買 入系爭房地後，未以裝潢遮蔽系爭建物現況；本件被上訴人 於訂立系爭買賣契約前，既曾多次至系爭建物查看，而知有 漏水、混凝土剝落、鋼筋裸露等瑕疵，足認被上訴人於簽約 前已自建物現況知悉系爭建物混凝土氯離子含量過高；雖被 上訴人原不知有上開瑕疵，未要求為進一步檢測，亦有重大 過失，其無須負瑕疵擔保之責。被上訴人於購買系爭房地前 ，已就系爭建物前揭因混凝土氯離子含量過高所生之屋況， 要求售價自1,580萬元減為1,380萬元，經其同意，並約定其 不負物之瑕疵擔保責任，被上訴人自不得以同一事由再次請 求減少價金。又被上訴人自簽約前至交屋時長達4個多月期 間曾多次看屋，堪認被上訴人就系爭建物疑為海砂屋之認知 ，並非交屋當日始經鄰居告知，而於簽約時即已存在，乃其 竟故意隱而不宣，亦從未要求做進一步檢測，難謂無重大過 失。 ㈢此外，系爭房地內有建號195-2之1層鋼造建物、後方增建廠 房與建號195-1第3層增建，計有95.32坪部分，均為工廠用 廠房，依系爭鑑定報告所附不動產估價技術公報－建物經濟 用年數表(參鑑定報告附-16、附-18頁下方備註欄B、建築物 經濟耐用年數記載，及附-27頁)，其鋼筋混凝土造經濟耐用 年數應為35年，然系爭鑑定卻以經濟耐用年數50年為其估價 之計算基礎，則該系爭鑑定就標的物為「非海砂屋」建物市 價之估算部分，恐有錯誤；且系爭鑑定報告附-11頁照片12 顯示系爭鑑定人就硬固混凝土取樣五包，參酌系爭鑑定報告 第5頁表1可知取樣位置分別為「硬固混凝土屋突頂版、硬固 混凝土樓梯間上方梁、硬固混凝土2樓頂梁位、硬固混凝土1 樓柱位、硬固混凝土增建1樓柱位」，及系爭鑑定報告第4頁 末行記載混凝土取樣位置共5點，分別1樓、2樓、樓梯間、 屋頂突出物及增建之位置。系爭鑑定人採樣位置未及於3樓 增建鐵厝與195-2建號建物本體，且195-2建號建物本體依系 爭鑑定報告附-7頁建物謄本記載為鋼造，3樓增建鐵厝建材 應為鐵架，既該處未經採集硬固混凝土為樣本(或無硬固混 凝土可供採樣)，自無從認定該建物範圍內之混凝土氯離子 含量偏高，則系爭鑑定人於計算系爭建物為海砂屋之市價時 ，將195-2建號建物面積及3樓增建鐵厝之面積納入計算，是 否得當，亦非無疑等語。 三、兩造不爭執之事實（本院卷第322至323頁）： ㈠被上訴人係經由原審被告捷勤公司員工黃惠香之仲介，於10 3年7月2日與上訴人就系爭房地訂立系爭買賣契約，約定買 賣價金為1,380萬元，被上訴人已付清全部買賣價金並完成 所有權移轉登記。 ㈡上訴人於103年8月17日將系爭房地交付被上訴人。 ㈢系爭契約第14條其他約定事項約定：「賣方依使用現況交付 ，不負滲漏水及物之瑕疵擔保責任」。不動產標的現況說明 書記載系爭建物有滲漏水情形（處置：現況交屋）、未做過 海砂屋檢測。 ㈣被上訴人訴訟代理人雖於103年9月10日發存證信函予上訴人 ：但該存證信函之寄發未經被上訴人法定代理人陳品寰同意 ，不發生解除契約之效力。 四、得心證之理由： ㈠被上訴人主張：其向上訴人買受系爭房地，價金為1,380萬 元，其已依約付清價金，並完成所有權移轉登記及交屋。詎 其於交屋後經台南市建築師公會鑑定，認系爭建物為海砂屋 之市價，較非海砂屋之市價減少148萬5,114元，是系爭買賣 契約應減少價金148萬5,114元；爰依民法第359條請求減少 價金，並依民法第179條請求上訴人如數給付等語，惟為上 訴人爭執，並以前詞抗辯。經查： 1.系爭建物是否有混凝土氯離子含量過高之情形，而構成物之 瑕疵？ ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文 。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年台上字第1173號判例參照）。 ⑵就系爭建物經原審囑託台南市建築師公會，就系爭建物是否 為海砂屋，混凝土氯離子含量檢測數額為何？系爭建物若非 海砂屋，市價若干？若為海砂屋，市價若干？等問題鑑定， 經系爭鑑定結果認為：該公會於104年10月20日至系爭建物 進行5個位置取樣，並委託正中土木實驗室進行氯離子的數 值檢測，試驗方法依據CNS00000(0000)，檢測結果參照國家 標準CNS3090之規定，每立方米水溶性氯離子最大含量為每 立方公尺0.3公斤規定最大含量值之比對，系爭建物檢測點 取樣5個位置皆為超標，取樣編號的每立方米水溶性氯離子 含量分別為CNS標準值的395％、425％、347％、200％及892 ％，系爭建物為海砂屋。依據「臺南市高氯離子混凝土建築 物善後處理自治條例」與「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑 定手冊」第5章規定，系爭建物全棟各層氯離子檢測取樣所 得數值與平均值每平方公尺6.1718公斤，皆高於得判定為拆 除重建的標準（每立方公尺0.6公斤），惟是否逕判定拆除 重建或得以修復補強，仍需進一步鑽心取樣，進行抗壓強度 試驗，中性化深度量測與耐震能力計算等評估，方可論斷等 語，有該公會104年11月30日104南市建師鑑字第177號函所 附系爭建物海砂屋氯離子檢測之鑑定報告附卷可稽（見外放 系爭鑑定第5至6頁）。 ⑶又台南市建築師公會，為兩造同意之系爭鑑定單位（見原審 卷第76頁背面至第77頁），且兩造對系爭建物經該公會鑑定 為海砂屋乙節，均不爭執，是系爭建物之系爭鑑定結果為海 砂屋，應堪採信。又系爭建物有混凝土剝落、鋼筋裸露及漏 水等現象，為上訴人所自承（見原審卷第187頁）。證人即 捷勤公司仲介員工黃惠香亦於原審具結證稱：其帶原告（按 即被上訴人，下同）去看系爭房地時，有看到系爭建物有樓 板剝落、鋼筋裸露之狀況等語（見原審卷第77頁背面至第78 頁背面）。且依系爭鑑定所附系爭建物內部照片，確有部分 壁癌、鋼筋裸露等現象（見系爭鑑定報告第附-10、11頁） ，足認系爭建物確有混凝土氯離子含量過高之情形，且已造 成建物內部混凝土剝落、鋼筋裸露等現象，不僅影響建物外 觀，亦對建物之堅固及安全性造成威脅，影響房屋之通常效 用。再衡諸一般社會通念，混凝土氯離子含量過高已足使該 建物在不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意 願，致減少其經濟價值，此觀諸系爭買賣契約後附不動產標 的現況說明書第9點明確將「是否曾經做過海砂屋檢測」乙 節列為出賣人於出賣前依約應告知之事項（見原審卷第12頁 ）即明（上訴人於是否海砂屋檢測欄內勾「否」）。是以， 堪認系爭建物確有減少其價值及通常效用之物之瑕疵存在。 ⑷上訴人固辯稱：系爭鑑定報告使用CNS3090預拌混凝土之標 準，係適用於產製及運至工地卸交購方之新拌預拌混凝土， 非海砂屋之認定標準，且依經濟部標準局未就海砂屋訂定國 家標準，鑑定人採樣位置未及於3樓增建鐵厝與195-2建號建 物本體，不應以採樣後之氯離子含量檢測報告認定系爭房屋 存有瑕疵等語。惟系爭買賣契約後附不動產標的現況說明書 中，已書有：「是否曾經做過海砂屋檢測」欄位之備註欄記 載：70年1月1日至87年6月25日之建物，其含氯量參考值為 每平方公尺0.6公斤以下，87年6月26日以後者，其含氯量參 考值為每平方公尺0.3公斤以下等語（見原審卷第12頁）， 可見其含氯量參考值與系爭鑑定報告使用之CNS3090標準相 同。且自前揭現況說明書下方文字可知，系爭買賣契約及現 況說明書係21世紀不動產公司總部付印供加盟店使用之定型 化契約條款，足徵不動產交易市場亦係引用CNS3090標準作 為認定建物混凝土氯離子含量是否過高之參考標準。又依內 政部訂定之「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點 」第2條檢測標準規定，依中華民國國家標準CNS3090預拌混 凝土及CNS13465新拌混凝土中水溶性氯離子含量試驗法等規 定辦理，是政府機關亦係以CNS3090國家標準作為檢測混凝 土氯離子含量之標準。基此，系爭鑑定報告參考預拌混凝土 CNS3090國家標準，判斷系爭建物混凝土氯離子含量過高， 與目前不動產交易市場及政府機關採行之標準一致，並無不 當。上訴人黃秀珠前開所辯，尚非可採。 ⑸依上所述，系爭建物確有混凝土氯離子含量過高之情形，並 造成混凝土剝落、鋼筋外露之狀況，足以減損其通常效用及 交易價值，則被上訴人主張系爭建物於危險移轉時，因混凝 土氯離子含量過高，而具有減損價值及通常效用之瑕疵等語 ，應堪採信。 2.上訴人雖又辯稱：被上訴人於簽約前曾多次查看系爭建物， 知悉系爭建物有混凝土剝落、鋼筋裸露及漏水等因混凝土氯 離子含量過高而生之現象，故被上訴人於簽約時應已知系爭 建物為海砂屋；縱被上訴人原不知系爭建物為海砂屋，被上 訴人未要求其為進一步檢測，亦有重大過失，故不得主張瑕 疵擔保責任等語。惟查： ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又按買受人於契約成立 時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者 ，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告 知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦有明文。是以，出 賣人主張買受人知有瑕疵，或因重大過失不知瑕疵者，自應 就此有利於己之事實負舉證之責。 ⑵據證人即為仲介之黃惠香於原審具結證稱：原告在簽約時不 知系爭建物為海砂屋，其也不知情，在買受前及簽約時並沒 有特別提到海砂屋等語（見原審卷第79頁正、反面）。證人 即地政士林宜慶於原審亦具結證稱：原告與被告黃秀珠簽約 時，沒有針對海砂屋進行討論等語（見原審卷第82頁背面） 。均無證據證明被上訴人於簽約時知悉系爭建物混凝土氯離 子含量過高之情，且若被上訴人早已知悉系爭建物有混凝土 氯離子含量過高之瑕疵，於簽約時豈會未要求就此瑕疵進行 討論，益證被上訴人於簽約時尚不知系爭建物有此瑕疵。而 被上訴人雖於簽約時固知悉系爭建物有樓板剝落、鋼筋裸露 及漏水等現象，然前開現象之原因多端，非必然因混凝土氯 離子含量過高所生。況上訴人原為系爭建物所有權人，期間 逾10年，有系爭建物異動索引可參（見原審卷第18頁）；其 固自承系爭建物有混凝土剝落、鋼筋裸露及漏水等現象，然 其猶不知系爭建物混凝土氯離子含量過高，亦從未就此送請 專業單位檢測，如何能苛責非工程專業之被上訴人於查看系 爭建物數次後，即預期系爭建物可能存在此等瑕疵，而要求 上訴人於簽約前檢測系爭建物之混凝土氯離子含量，故被上 訴人於簽約前未要求上訴人先行檢測，並不具有重大過失。 上訴人抗辯：其具有上開瑕疵擔保責任免除事由云云，尚非 可採。 3.上訴人另辯稱：被上訴人已以系爭建物混凝土剝落、鋼筋裸 露及漏水等瑕疵，要求減價200萬元，並經其同意減價，且 約定其不負物之瑕疵擔保責任，被上訴人不得再以混凝土氯 離子含量過高為由，請求減少價金等語。惟查： ⑴據證人黃惠香於原審具結證稱：原告至系爭房地查看發現有 壁癌、漏水及鋼筋裸露的狀況，便要求減少價金，上訴人原 欲以1,580萬元出售，嗣依被上訴人要求以1,380萬元成交等 語（見原審卷第77頁背面、第79頁背面）。是被上訴人固曾 以系爭建物有壁癌、漏水及鋼筋裸露等狀況為由，要求上訴 人減價200萬元。然前揭狀況非必然因混凝土氯離子含量過 高所生，況衡諸社會通念，建物混凝土氯離子含量過高係海 砂屋之問題，對其通常效用及交易價值之影響，顯然較前揭 屋況更鉅。被上訴人與上訴人簽約時並未對系爭建物為海砂 屋乙節進行討論，既如前述，則其等減少價金之協議，顯非 針對系爭建物混凝土氯離子含量過高所為，是上訴人以此抗 辯被上訴人不得以系爭建物混凝土氯離子含量過高為由，請 求減少價金等語，自非有據。 ⑵又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。系爭買賣契約第14條固約定 ：賣方依使用現況交付，不負滲漏水及物之瑕疵擔保責任等 語，並經被上訴人法定代理人陳品寰及上訴人於該條款下方 簽名（見原審卷第58頁），且為兩造所不爭執。然據證人黃 惠香於原審具結證稱：林宜慶代書有明確告知被上訴人物之 瑕疵擔保的意義及範圍。就是漏水的部分大家都知道，就交 屋給被上訴人讓被上訴人自己去整理等語（見原審卷第80頁 ）；證人林宜慶亦於原審具結證稱：系爭買賣契約第14條所 謂不負物之瑕疵擔保責任，就是現況交屋，不負滲漏水及第 9條第5項的內容（按：第9條第5項約定系爭房地未點交前， 其室內外門窗廁廚共同使用之定著物及點交前已增建部分， 賣方自本約簽訂日起不得任意取卸破壞，應依原狀點交與買 方，現有附屬水電、瓦斯、衛生設備亦應恢復或保持正常。 如有毀壞、被人侵占等情事，賣方應負責排除或修復，俾使 買方完整取得）。在買賣當時沒有談到海砂屋的情形，契約 第14條約定排除的部分，除了滲漏水及前開第9條約定外， 沒有提到排除其他物之瑕疵擔保責任等語（見原審卷第80頁 背面至第81頁）。是以，被上訴人及上訴人固於系爭買賣契 約第14條記載賣方不負滲漏水及物之瑕疵擔保責任，然其等 之真意應僅免除上訴人關於滲漏水之瑕疵擔保責任，而未排 除混凝土氯離子含量過高之瑕疵擔保責任。 ⑶另按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物；民法第356條亦定有明文。房屋出賣人與買受 人雖約定以現況交屋，惟對於不能即知之瑕疵，出賣人仍應 負瑕疵擔保之責任；此因系爭建物混凝土氯離子含量是否過 高，尚須經專業單位檢測始得知悉確認，縱使被上訴人與上 訴人約定以現況交屋，亦殊無排除被上訴人於發現混凝土氯 離子含量過高之瑕疵後關於瑕疵擔保權利之行使；更不能逕 認其與上訴人有合意排除混凝土氯離子含量過高於瑕疵範圍 外。 ⑷基此，被上訴人未曾以系爭建物混凝土氯離子含量過高為由 請求減少價金，且其與上訴人未約定排除混凝土氯離子含量 過高之瑕疵擔保責任，則上訴人以上開理由抗辯：被上訴人 不得主張瑕疵擔保責任云云，並非有據。 4.被上訴人主張依民法第359條規定請求減少價金，再依民法 第179條規定，請求上訴人返還溢付之價金等語。經查： ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 第179條定有明文。是買受人因買賣標的物有瑕疵，依前揭 民法第359條規定向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付 之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。 ⑵系爭建物有混凝土氯離子含量過高，致影響其通常效用及價 值之瑕疵，業如前述。又系爭建物雖經台南市建築師公會系 爭鑑定結果：系爭建物若非海砂屋之市價為330萬6,563元； 為海砂屋之市價為182萬1,449元，差價為148萬5,114元（計 算式：3,306,563－1,821,449＝1,485,114）等情，有系爭 鑑定報告可參（見外放之系爭鑑定第7、9、附之15、22頁） 。 ⑶惟上開台南市建築師公會就系爭建物之鑑定結果記載：「標 的物（按即系爭建物，下同）若非海砂屋建物市價之估算： 系爭建物分為兩部分做市價計算一.為建號000000-000的2層 鋼筋混凝土建物，計有45.34坪，二.為建號000000-000的1 層鋼造建物、後方增建廠房與建號000000-000第3層增建， 計有95.32坪。依不動產估價技術規則，上述兩部分建築物 經使用年限折減後其市價計算，分別1,152,617元與2,153,9 46元，合計為3,306,563元」（見系爭鑑定第7頁），而系爭 建物之建號000000-000之1層鋼造建物、後方增建廠房與建 號000000-000第3層增建，計有95.32坪部分，均為工廠用廠 房；有上開工廠現場增建前、後之相片可稽（見系爭鑑定附 之10頁）；再依不動產估價技術規則第66條規定暨鑑定報告 所附不動產估價技術公報－建物經濟用年數表(參鑑定報告 附-16、18頁下方備註欄B、建築物經濟耐用年數記載，及附 -27頁)，其鋼筋（骨）混凝土造、預鑄混凝建造之經濟耐用 年數應為35年；而系爭鑑定報告卻以經濟耐用年數「50年」 為其估價之計算基礎，則系爭鑑定報告就系爭建物非海砂屋 建物市價之估算部分，殆有未合。被上訴人雖又主張：耐用 年數50年並無任何法規規定鋼筋混凝土造耐用年數為35年， 各地政府作地價調查時，都會製定有關「建築改良物耐用年 數及每年折舊率表」，臺南市地價調查用建築改良物標準單 價表，鋼筋混凝土建物為60年耐用年數，故估價報告採用50 年對上訴人已較有利，上訴人要主張其建物只35年耐用年數 ，應舉證證明之；即使以估價師公會建物經濟耐用年數表依 該建造執照，該195-1號建物是辦公室、宿舍，而非廠房， 故並非35年耐用年數，惟若本院仍要送鑑定，為求公平，則 被上訴人主張應按60年耐用年限計算價格云云，然查被上訴 人所提出之該臺南市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊 率表，僅係地價人員得按個別建物之實際構成部分與使用狀 態，觀察維修及整建情形，推估建物耐用年數（並未載如為 工廠使用之年限情形）；亦非法院囑託鑑定使用之建物經濟 用年數表，而與實際使用為工廠之情形不符，並非可採。上 訴人此部分之主張，即非無由；至證人即系爭鑑定之建築師 朱益民於本院作證陳稱：（系爭195-2建號是獨立的廠房， 且使用用途為工業用？）那時候現場是看它是做辦公室；（ 鑑定報告書附-9頁部分，建號195-2是廠房？）因為前面有 辦公室等語；證人即系爭鑑定之建築師許正傑於本院作證陳 稱：（針對上訴人主張的195-2建號折舊年數35年或50年， 是否有何其他看法？）195-2建號建物沒有法定身份地位是 屬於違建，我們不可能把它定為廠房，因為有兩層我們先列 為屬於增建，與三樓屋突部分合併為增建的部分，因為沒有 法定地位並沒有申請為廠房，而且我們去看現場是空的、沒 有人住，才以增建方式來判定50年等語，然均因與現場為工 廠並非辦公室之實情不符，有相片可據，證人等此部分之證 詞，皆不能資為有利被上訴人之認定。 ⑷再查，台南市建築師公會嗣已向本院以函文說明：「…二、 有關經濟耐用年數之考量，原依習慣採同一建物同一耐用年 數為基準，進行市價估算。惟若以建物使用用途，區分耐用 年數，則廠房使用部分，依不動產估價技術公報-建物經濟 耐用年限表，則為35年之耐用年數，據以調整折價金額後之 建築成本價格為2,578,103元。」、「三、另依不動產估價 技術公報-建物經濟耐用年數表，針對受氯離子影響之耐用 年數，並未因使用用途不同而有差異，故『標的物屬海砂屋 』之估價內容不做調整。」亦即依上開35年數計算，系爭建 物若非海砂屋之市價應為257萬8,103元，而系爭建物為海砂 屋並無改變，若為海砂屋之市價仍為182萬1,449元等情（見 本院卷第161至172頁），有該台南市建築師公會於105年10 月7日以105南市建師永鑑字第048號函、106年3月15日105南 市建師永鑑字第056號函各在卷可稽（見本院卷第161至172 、285頁）；至系爭建物之建號195-2第三層增建部分，係鋼 骨構造，耐用年數及殘值等同鋼筋混凝土造，而與金屬建造 （如輕型鋼材）有別等情，亦經上開公會106年3月15日105 南市建師永鑑字第056號函文附卷可憑，並無影響建物價格 ；綜上，堪認系爭建物因混凝土氯離子含量過高減少之價值 為75萬6,654元（257萬8,103元－182萬1,449元＝75萬6,654 元）。從而，被上訴人主張依民法第359條規定，以本件起 訴狀之送達向上訴人請求減少買賣價金，並依民法第179條 規定，請求上訴人返還溢付之價金為75萬6,654元，應屬有 據，逾此部分，即有未合，為無理由。 ㈡另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第 1項及第203條所明定。被上訴人請求上訴人給付上開金額75 萬6,654元，未定有給付之期限，則被上訴人請求上訴人給 付自民事追加暨準備書狀繕本送達翌日即104年2月4日（見 原審卷第93頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，即無不合；逾上開範圍，洵有未合。 五、綜上所述，被上訴人以系爭建物混凝土氯離子含量過高（即 為海砂屋）為由，請求上訴人減少價金，並依民法第179條 規定，返還溢付之75萬6,654元本息部分，為有理由，應予 准許；逾此範圍部分，即非有據，為無理由；從而，原審就 超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽， 上訴意旨據此指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰由本院就此部分廢棄改判如主文第二項所示。至於 上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 本判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 6 月 13 日 民事第二庭 審判長法 官 高明發 法 官 李杭倫 法 官 莊俊華 上為正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 106 年 6 月 13 日 書記官 歐貞妙