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臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　105年度上易字第205號 上　訴　人　○○○ 　　　　　　○○○ 共　　　同 訴訟代理人　楊漢東　　律師 被　上訴人　○○○ 訴訟代理人　張雯峰　　律師 　　　　　　吳佳融　　律師 上列當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國105年6月 7日臺灣嘉義地方法院第一審判決（105年度訴字第160號）提起 上訴，本院於105年11月3日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：上訴人前將其所有坐落嘉義縣○○鄉○ ○段○○○○○號及同段0000地號土地（重測前分別○○○鄉○ ○○段000之00地號及同段000之00地號）提供予被上訴人出 資興建嘉義縣○○鄉○○村○○0000號房屋1棟（下稱系爭 房屋），兩造並簽訂合約書，約定「上訴人自民國95年1 月1日至110年12月31日止（計15年），讓出使用權利與被上 訴人無償使用。使用期間內本標示應繳納之地價稅、房屋 稅、水電費及營業稅及所需之稅捐均由被上訴人負擔。期 限屆滿時，被上訴人應無條件騰空房屋內物品，將使用權返 還上訴人。」，並約定以興建系爭房屋之營建費用新臺幣（ 下同）2,613,163元，作為15年租賃系爭房屋之租金。詎上 訴人以被上訴人違法轉租為由，起訴請求被上訴人及訴外人 極樂世界殯葬禮儀有限公司（下稱極樂公司）遷讓並返還系 爭房屋，經法院判決被上訴人應返還系爭房屋，並認定上訴 人已於103年8月7日合法終止租約確定，而被上訴人已於104 年11月23日將系爭房屋返還上訴人，則上訴人自104年12月 至110年12月31日止，計6年1個月（即73個月）所預收之租 金1,059,814元（計算式：2,613,163÷180＝14,518，14,51 8×73＝1,059,814），即因系爭租約嗣後終止而無法律上之 原因，應返還予被上訴人。則扣除上訴人主張抵銷之104年 地價稅2,403元、2,430元、104年12月電費2,835元、133元 、水費2,325元及105年2月水費186元後，上訴人尚應返還被 上訴人1,049,502元。又被上訴人否認上訴人有支出回復原 狀費用112,050元，縱有支出，亦非必要，自不得主張抵銷 。是以，被上訴人得依民法第179條不當得利之法律關係， 請求上訴人給付1,049,502元及自起訴狀繕本送達翌日起算 之法定利息。原審判命上訴人如數給付，並無不當等語。並 聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審起訴請求上訴人給付1, 110,038元本息，原審判命上訴人給付1,049,502元本息，駁 回被上訴人其餘請求，關於駁回部分未據被上訴人不服，已 告確定） 二、上訴人則以：本件被上訴人因違反法律有關不得轉租之規定 ，遭上訴人終止契約，與民法第452條、第453條規定提前終 止之要件不符。而民法在債編各論之租賃章節中就終止契約 後未到期租金之返還要件已有特別規定，自應排除適用民法 第179條作為請求返還未到期租金之請求權基礎。縱被上訴 人欲以不當得利之法律關係為請求權基礎，然上訴人已依合 約書之約定履行交付房屋予被上訴人全部之義務，上訴人享 有被上訴人出資為上訴人興建房屋所有權之利益，有正當之 法律原因。上訴人並非因被上訴人違法、終止租約才獲得房 屋所有權之利益，早於兩造簽訂合約書時即以當時合法之事 實理由取得房屋所有權之利益。是被上訴人違法遭上訴人終 止租約之事實，與上訴人由被上訴人出資建屋而取得房屋所 有權之事實，並非同一原因事實，無因果關係，被上訴人自 不得以不當得利之法律關係為請求權基礎。至被上訴人雖曾 交付一張載有金額2,613,163元之建屋花費金額明細表予上 訴人，然上訴人乃基於兄妹情誼，協助被上訴人創業開餐廳 ，僅在乎將建屋金額當作日後抵付15年租金之用，只要15年 後可以收回系爭房屋自用即可，而當時被上訴人並未交付任 何支出憑證供上訴人仔細核對該明細表之詳細支出金額是否 屬實，自不得逕將2,613,163元當作被上訴人興建系爭房屋 之實際支出。至被上訴人於本件所提出之2,737,130元支出 明細，其中部分項目或無單據，或金額不符，或與本件無關 ，自亦不能將該項目金額作為本件請求之基準。又上訴人收 回系爭房屋後，因被上訴人未依民法第431條第2項及合約書 第3條約定騰空房屋內物品並將房屋回復原狀，致上訴人支 出修復系爭房屋之必要費用112,050元，上訴人自得依民法 第227條規定請求被上訴人賠償並主張抵銷。是則原審判命 上訴人給付1,049,502元本息，顯有違誤，為此提起上訴， 並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執之事實：（本院卷第130-131頁） ㈠兩造間就系爭房屋訂有如原審卷第21-23頁所示之合約書， 約定「上訴人願自95年1月1日至110年12月31日止（計15 年），讓出使用權利與被上訴人無償使用。使用期間內本 標示應繳納之地價稅、房屋稅、水電費及營業稅及所需之稅 捐均由被上訴人負擔。期限屆滿時，被上訴人應無條件騰 空房屋內物品，將使用權返還上訴人。」（原審卷第21-23 頁），兩造並約定以興建系爭房屋之營建費用作為15年租賃 系爭房屋之租金。 ㈡被上訴人於系爭房屋建築完成後，有先交付上訴人○○○如 原審卷第130頁所示之建屋花費金額明細表，明細表所記載 之全部花費金額共為2,613,163元。 ㈢上訴人前以被上訴人未經同意將系爭房屋轉租極樂公司為由 ，對被上訴人及極樂公司提起遷讓房屋訴訟，經臺灣嘉義地 方法院103年度訴字第491號判決、本院104年度上易字第99 號判決確定在案（下稱前案，原審卷第29-47、49-61頁）， 認定兩造之租賃關係於103年8月7日終止。 ㈣被上訴人業已於104年11月23日將系爭房屋返還予上訴人。 （原審卷第328頁背面） 四、兩造之爭點：（本院卷第131頁） ㈠本件兩造所約定作為15年租賃系爭房屋租金之營造費用為若 干？ ㈡系爭租約終止、返還房屋後尚未到期之租金數額為何？被上 訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還前開尚未到期之 租金，有無理由？ ㈢上訴人依據民法第431條第2項及第227條規定主張被上訴人 應賠償系爭房屋回復原狀之費用112,050元，並主張抵銷， 有無理由？ 五、得心證之理由：茲就前開爭點，分別論述如下： ㈠本件兩造所約定作為15年租賃系爭房屋租金之營造費用為若 干？ ⒈兩造間就系爭房屋訂有合約書，約定以興建系爭房屋之營建 費用作為15年租賃系爭房屋之租金，且被上訴人於系爭房屋 建築完成後，有先交付上訴人○○○一張記載全部花費金額 共2,613,163元之建屋花費金額明細表等情，為兩造所不爭 執。 ⒉上訴人雖主張被上訴人當時並未交付任何支出憑證供其核對 ，且其真意乃基於兄妹情誼，協助被上訴人創業開餐廳，僅 在乎以建屋金額作為日後抵付15年租金之用，並不在意項目 金額多寡，自不得逕以前開建屋花費明細表所載之金額作為 被上訴人興建系爭房屋之實際支出云云。然查：據上訴人○ ○○在前案遷讓房屋事件到庭陳稱：「（法官問：提示本院 卷第7頁，原告（指本件上訴人○○○）是否可以陳述簽立 本合約書之緣由？）…所以才約定房子讓○○○使用15年， 就是每月約2萬元租金來做計算」、「（原告訴訟代理人問 ：簽系爭合約書時，○○○拿給你看的營造費，金額是多少 錢？）大約是二百六十幾萬元左右，我沒有記詳細數目。」 、「（法官問：15年期限是房子蓋好之前就已經談好的抑或 房子蓋好後才談的？）房子蓋好後在簽合約書時說的。」、 「（法官問：你何時知道蓋房子是二百六十多萬元？）就是 房子蓋好後，與簽合約書同一天，○○○拿明細給我看，我 才知道房子蓋了二百六十多萬元。」、「（法官問：你是否 在看到系爭合約書之後，才知道有寫15年？）不是，我是知 道營造費用是二百六十幾萬元之後，才算出十五年的。」等 語；及證人黃江麗美於前案遷讓房屋事件到庭證稱：「（法 官問：95年1月1日至110年12月31日之日期是何人決定？） ○○○和○○○商量說要租15年，才會這樣寫的。」、「（ 法官問：簽立合約當天，你們針對合約書的內容有無做過討 論？）簽合約書之前，○○○與○○○有討論，因○○○花 的二百六十幾萬元，每個月約一萬六、七千元，所以○○○ 有問○○○十五年期間可以嗎？○○○說可以，後來○○○ 才回去寫這份合約書。所以在簽合約書當天他們都沒有再討 論。」等語（見前案103年12月15日言詞辯論筆錄，原審卷 第270-278頁），足認上訴人係以被上訴人所提出建屋花費 明細表所載之2,613,163元為基礎，估量每月合理租金數額 ，再據以估算出租之期間應為15年，非如上訴人所陳稱其簽 立合約書時不在意項目金額多寡，僅在乎將建屋金額當作日 後抵付15年租金之用云云。是以，不論被上訴人當時有無提 出支出憑證供上訴人核對，然當時上訴人對於被上訴人所提 出之營造費用2,613,163元並無爭執，且其係於估量每月合 理租金數額後，始據以計算出15年之租賃期間，則該建屋花 費明細表所載之2,613,163元，乃兩造所約定15年租賃系爭 房屋之租金總額，應屬無疑。 ㈡系爭租約終止、返還房屋後尚未到期之租金數額為何？被上 訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還前開尚未到期之 租金，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。經查，兩造在約定租賃期限為15年時，係 以被上訴人所提出建屋花費明細表所載之2,613,163元為基 礎，估量每月合理租金數額後，再據以估算出租之期間應為 15年，業如前述，足認系爭合約之租金乃按月計算，則被上 訴人以建築系爭房屋營造費用2,613,163元所預繳之15年租 金，亦應按月抵充。 ⒉次查，系爭租賃契約已因被上訴人違法轉租，而於103年8月 7日終止，並於104年11月23日搬遷完畢，為兩造所不爭，則 系爭租賃關係已因上訴人行使終止權而嗣後不存在。上訴人 雖主張依民法第454條規定，承租人僅於依民法第452條、45 3條規定提前終止租約時，始得請求返還預收之租金，本件 乃因被上訴人違法轉租遭上訴人終止租約，自不得請求返還 預付之租金云云。然租賃關係之消滅，除民法第454條所規 定之兩種情形外，尚有其他類型，且租金為使用收益租賃物 之代價，如出租人有預收租金之情事者，於租賃關係消滅時 ，除其係因租賃期限屆滿而消滅者外，出租人所預收而屬於 租賃關係消滅後始到期之租金，即為不當得利。上訴人主張 民法在債編各論之租賃章節中就終止契約後未到期租金之返 還要件已有特別規定，應排除適用民法第179條作為請求返 還未到期租金之請求權基礎云云，尚屬無據。而系爭租賃契 約嗣後既已不存在，則上訴人所受領預繳之租金即失其法律 上之原因，被上訴人自得依民法第179條不當得利規定，請 求上訴人返還。 ⒊而兩造所約定15年（即180個月）之租金總額為2,613,163元 ，則每月租金為14,518元（計算式：2,613,163÷180＝14,5 18，元以下四捨五入）。是被上訴人請求上訴人返還自104 年12月起至110年12月31日止，計6年1個月（即73個月）之 租金1,059,814元（計算式：14,518×73＝1,059,814），即 屬有據。 ⒋又扣除被上訴人同意上訴人抵銷之104年地價稅2,403元、2, 430元、104年12月電費2,835元、133元、水費2,325元及105 年2月水費186元後，上訴人尚應返還被上訴人1,049,502元 。 ㈢上訴人依據民法第431條第2項及第227條規定主張被上訴人 應賠償系爭房屋回復原狀之費用112,050元，並主張抵銷， 有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人主張其收回系爭 房屋後，因被上訴人未依合約第3條及民法第431條第2項騰 空房屋內物品並將房屋回復原狀，上訴人因而支出修復系爭 房屋之必要費用112,050元等情，既為被上訴人所否認，揆 諸前開規定，即應由上訴人就前開有利於己之事實舉證證明 之。 ⒉次按承租人返還租賃物時，應以「合於契約之返還狀態」， 返還於出租人，即租賃物返還時應具有何種之狀態，應探究 當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物 之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人 所負保管義務之程度、一般交易習慣與誠信原則等，以決定 之。上訴人主張其收回系爭房屋後，因系爭房屋有釘櫃子用 以擺放骨灰，其因此更換燈具、正面封板維修、拆除裝潢、 清潔及油漆，支出112,050元乙節，固據其提出估價單1件、 收據2件為證（原審卷第237-239頁），並聲請傳喚證人○○ ○、○○○到庭作證，然據證人○○○於本院準備程序時到 庭證稱：其有至系爭房屋拆除塑膠的天花板輕鋼架、燈具、 木作壁板、二樓之木板隔間。整修前房屋之屋況為上面是輕 鋼架天花板，旁邊有木板裝潢，牆壁均是木作，沒有其他桌 椅等木作裝潢，也沒有釘櫃子，隔間也是木板，有偏白色的 油漆，但看起來不會很新，牆壁沒有污損，但有摸過的髒污 。當時房屋的牆壁木板是平整的，其剛進大門，○○○就說 什麼要拆。○○○指示所有拆除的東西都要丟掉。在拆除之 前，總開關已經關掉，所以無法看出可否使用等語（本院卷 第126-129頁）；證人○○○到庭則證稱：其有去系爭房屋 接電線，換了三支日光燈。其去的時候房屋有被拆除裝潢， 換ＬＥＤ燈是由○○○指定，其他電燈不會亮的，其就修理 電線讓燈可以亮等語（本院卷第124-125頁），足認被上訴 人返還系爭房屋予上訴人之時，牆壁平整，僅有摸過之髒污 ，並無上訴人所指釘骨灰櫃供擺放骨灰之情事。而兩造係於 95年訂立系爭租賃契約，迄於104年11月已逾9年，則牆壁因 碰觸而略有髒污，應為合理之情況，難謂被上訴人未盡其保 管義務。而證人○○○係因上訴人○○○之指示始拆除並丟 棄原有之天花板輕鋼架、燈具、木作壁板及二樓之木板隔間 ，證人○○○亦係因裝潢及燈具遭拆除後，始重新接電及更 換燈具，自難認定系爭房屋於返還時有遭被上訴人破壞或無 法使用之狀態。是以，尚難認上訴人所支出之前開修理費用 乃回復原狀之必要費用，上訴人主張其得請求被上訴人賠償 前開費用並為抵銷云云，為不可採。 六、綜上所述，本件兩造所約定作為15年租賃系爭房屋租金之營 造費用為2,613,163元，系爭租約終止、返還房屋後尚未到 期之租金數額為1,059,814元，扣除104年地價稅2,403元、 2,430元、104年12月電費2,835元、133元、水費2,325元及 105年2月水費186元後，上訴人尚應返還被上訴人1,049,502 元，至上訴人所支出之112,050元，並非系爭房屋回復原狀 之必要費用，自不得請求被上訴人賠償而主張抵銷。從而， 被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付1,049,502元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月22日起至清償日止， 按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上 訴人如數給付，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予 廢棄，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 11 月 17 日 民事第四庭 審判長法 官 李素靖 法 官 吳森豐 法 官 藍雅清 上為正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 11 月 17 日 書記官 尤乃玉