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臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　 105年度重上字第13號 上　 訴　 人　台南縣私立光磊汽車駕駛人訓練班 兼法定代理人　翁長生 上　 訴　 人　宋大烟 　　　　　　　陳林錦治 　　　　　　　蔡明生 　　　　　　　王進喜 　　　　　　　黃瑞麒 　　　　　　　黃麗蘭 　　　　　　　黃炳南 　　　　　　　徐英嘉 　　　　　　　楊震宙 　　　　　　　黃瑞媛 　　　　　　　林麗雲 　　　　　　　張伊程 　　　　　　　徐英展 　　　　　　　顏明輝 　　　　　　　王美麗 共　　　同 訴訟代理人　　蕭麗琍　律師 複代 理 人　　蕭縈璐　律師 被上 訴 人　　王金足 　　　　　　　楊張素寬 共　　　同 訴訟代理人　　楊家明　律師 　　　　　　　許世烜　律師 上列當事人間請求確認買賣價金不存在事件，上訴人對於中華民 國105年1月8日臺灣臺南地方法院102年度重訴字第282號第一審 判決提起上訴，本院於106年9月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決第一項關於確認買賣價金給付請求權不存在，於超過新臺 幣伍仟壹佰伍拾柒萬玖仟玖佰捌拾元部分，及該訴訟費用負擔部 分均廢棄。 上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 上訴人其餘上訴駁回。 廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；上訴駁回部分第 二審訴訟費用，由上訴人依原判決附表各共有人應有部分比例負 擔。 事實及理由 壹、兩造之陳述 一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）102年5月14日簽訂買賣 契約書（系爭買賣契約），伊以新臺幣（下同）5589萬6900 元，購買上訴人共有之如原判決附表（下稱附表）編號1至3 所示坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地，及上訴人臺南縣私立光磊汽車駕駛人訓練班（下 稱光磊駕訓班）所有如編號4所示門牌號碼為臺南市○○區 ○○路0段0號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）。買 賣價金係以同段997-8、997-9地號面積5423平方公尺、1萬0 779平方公尺之土地，以每分（即1千平方公尺）345萬元計 價。同段1336-33地號土地（面積374平方公尺）及系爭建物 均不予計價；僅為作帳而將其中100萬元作為系爭建物之價 金。在支付前二期款共1710萬元，於102年5月30日現場鑑界 測量時，始知系爭土地中如原判決附圖（下稱附圖）所示編 號B、E部分，面積各為1710平方公尺、2486平方公尺土地， 有大排水溝流經，顯有減少其通常效用及欠缺保證品質之瑕 疵，縱日後因河流改道，因土地高低落差，須支付高於購地 成本之改善工程費用而無價值。伊乃發函上訴人請求減少價 金1447萬6200元，並行使同時履行抗辯，系爭買賣價金已減 縮為4142萬0700元。因上訴人執意要求依原價履行付款，兩 造就該減少之價金給付請求權存否有爭執。依鑑定人遠現不 動產估價師事務所第一次估價報告書，編號B、E部分於102 年5月間之市價分別為188萬1000元及298萬3200元，系爭買 賣契約應減少價金961萬2000元，經減價後上訴人價金給付 請求權於逾4628萬4900元部分不存在。至第二次估價報告書 之補充鑑定，就勘估標的所採取之比較標的1至3，雖為一般 農業區水利用地，惟事實上均無河水經過之平坦耕地，與勘 估標的現況不同，不足採取等情，爰依買賣契約第8條及民 法第354條、第359條之法律關係，於原審求為判決確認系爭 買賣契約之買賣價金，於超過4142萬0700元以外部分不存在 （即減少價金1447萬6200元）。原審判決確認於超過4613萬 8494元以外部分不存在（即減少價金975萬8406元），被上 訴人就敗訴部分未提上訴。 二、上訴人則以：伊因系爭土地部分為排水溝流經，仍依土地現 況長短互補價值好壞平均計算，始願以每分345萬元出售全 部土地；被上訴人以扣除排水溝部分，其餘土地按每台分34 5萬元買受，兩造就系爭土地買賣之價金及標的物意思顯非 一致，系爭買賣契約尚未成立，伊願將所收受款項返還。被 上訴人雖認為系爭土地有河川流經之瑕疵，甚簽約後房地產 普遍下跌，卻不願解除買賣契約由伊返還價金回復原狀，可 證明成交價金乃遠低於市場行情，並無任何損失。況若得主 張減少價金，於契約成交價外而由被上訴人實際獲利之未計 價1336之33地號土地公告現值加計4成計109萬9560元，應併 列入計算在內，方符公平。系爭土地原為光磊駕訓班使用， 兩造在簽約前未曾同往現場，被上訴人由土地仲介柯銓持地 籍圖帶同現場看地，以所認知駕訓班之範圍仲介買賣，其主 觀認知買受駕訓班之範圍即值買賣總價金5589萬6900元，而 河川地部分是多出於所認知買受範圍，反要求減少價金，顯 無理由。系爭土地上有未加蓋之大排水溝流經，實無從隱瞞 ，被上訴人既從未向伊等查詢或要求簽約前鑑界，不得在簽 約後作為減價藉口。系爭土地經複丈結果與土地登記簿或所 有權狀登載面積並無減少，產權及使用權均完整無任何瑕疵 ，伊按現況出售土地，簽約前排水溝即明顯存在，被上訴人 自不得指為瑕疵，依系爭買賣契約第8條主張減少價金。99 年12月間經濟部水利署辦理鹽水溪○○、○○○○段防災減 災工程，臺南縣政府土地徵收補償費均按土地公告現值加計 四成發放。待工程竣工，屆時河川改道，導入規劃之流域， 如附圖所示編號B、E部分土地即不再有河川經過。遠現不動 產估價師事務所第一次鑑定報告，其比較標的：或距系爭土 地數公里位置偏僻且面臨3-4米鄉道，或面積小成交價低， 或坐落位置與報告書標示無關，或為容許使用項目及許可使 用細目不同無庸繳納土地增值稅之農牧用地，採樣標的與系 爭土地客觀條件懸殊，實有不宜；且應納土地增值稅計算有 誤等內容諸多疏漏，未盡詳實，並不可採。就遠現不動產估 價師事務所第二次鑑定報告：採樣比較標的，比1-3係水利 用地無建蔽率、容積率，與系爭土地客觀條件懸殊；比4-9 為農牧用地，土地出賣人均無庸負擔土地增值稅，以之為評 估採樣標的，自需加計土地增值稅，方能還原系爭勘估土地 應有之價值。未將位於河川另側之徵收土地即○○○段380 之1、381之3地號土地較接近系爭土地，其徵收價格為每平 方公尺5200元，作為比較標的，顯有疏漏。與系爭土地相距 僅100公尺之○○○段1281之8地號土地，現供公眾通行之道 路用地，地目同為交通用地，訴外人○○○○○工業股份有 限公司於102年1月間以每坪1萬8592元即每分545萬元買受。 系爭土地如附圖所示編號A、D部分之客觀條件，遠優於僅供 道路使用之○○○段1281之8地號土地，惟D部分鑑估價值每 坪僅1萬3025元，A部分每坪僅9190元，足見鑑估價值顯然偏 低，有失公允不足採等語，資為抗辯。 貳、兩造聲明及原審之判決 一、原告聲明：確認兩造於民國102年5月14日就附表所示不動產 所訂立買賣契約之買賣價金，於超過4142萬700元以外部分 不存在（即應減少價金1447萬6200元）。 二、被告聲明：原告之訴駁回。 三、原審判決結果 ㈠確認被告就兩造於民國102年5月14日就附表所示不動產所 訂立買賣契約之買賣價金，於超過新臺幣4613萬8494元以 外部分之價金給付請求權不存在。 ㈡原告其餘之訴駁回。 四、上訴聲明（原審被告宋大烟等17人） ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。 五、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 參、兩造不爭執及爭執事項 一、不爭執事項為： ㈠上訴人於102年間出售其共有臺南市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○○號、1336之33地號土地（下合稱系爭土地）， 於簽訂系爭買賣契約前，被上訴人曾由持系爭土地地籍圖 謄本之仲介人柯銓陪同前往現場看地，然前揭地籍圖謄本 中並未載明系爭土地上有河川流經，且被上訴人未曾向上 訴人詢問，上訴人亦從未告知被上訴人駕訓班東側河流屬 系爭土地之一部分。 ㈡兩造於102年5月14日簽訂如原審卷㈠第10至12頁之買賣契 約書，約定由上訴人出售系爭土地及光磊駕駛班所有之門 牌號碼臺南市○○區○○路0段0號建物（坐落於上開997- 8、997-9地號土地）予被上訴人，面積分別為5423平方公 尺、1萬0779平方公尺之997-8、997-9地號土地，合計共1 6.202分（即16,202平方公尺）計算價格，故兩造以每分3 45萬元，共16.202分，將買賣價金訂為5589萬6900元。買 賣成交後，因被上訴人要求，經上訴人同意，而免費贈與 被上訴人坐落同段1336-33地號土地，面積為374平方公尺 ，不予計價。因作帳之故，由代書於簽約時將其中100萬 元挪為系爭建物之價金，故契約記載之價金為總價5589萬 6900元，其中土地價款為5489萬6900元，建物價款為100 萬元。 ㈢被上訴人於102年5月14日同時支付上訴人第一期款560萬 元及第二期款1150萬元，合計1710萬元。 ㈣被上訴人委託律師於102年8月23日，寄發臺南成功路郵局 第1603號存證信函予上訴人，表示其於102年5月17日鑑界 後，發現系爭土地有5台分之面積供作大排水溝使用，其 寬度達30幾米寬，依買賣契約第8條、民法第359條之規定 ，請求減少買賣價金1725萬元。 ㈤上訴人委託律師以102年9月2日函通知被上訴人，表示上 訴人出售之土地與土地登記簿登記之面積相同，並無減少 ，被上訴人片面主張減少價金，不符合法律之規定及契約 之約定，請被上訴人按時支付第三、四期款。 ㈥依臺南市歸仁地政事務所於102年12月27日測量結果，系 爭997-8、997-9地號土地上有大排水溝經過，大排水溝經 過之面積分別為1710平方公尺＜即附圖B部分＞、2486平 方公尺＜即附圖E部分＞。 二、兩造爭執事項為： ㈠本件買賣契約是否成立？ ㈡若是，買賣標的物是否有瑕疵？被上訴人依民法第359條 請求減少價金，是否有理由？被上訴人不主張解除契約， 而請求減少價金對上訴人是否顯失公平？ ㈢附圖編號B、E部分土地之價值為何？ ㈣被上訴人得請求減少買賣價金若干？ 肆、得心證之理由 一、按確認法律關係之訴，非被上訴人有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，被上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言， 最高法院以52年臺上字第1240號著有判例。查本件被上訴人 主張其於102年5月14日以5589萬6900元之價金向上訴人購買 如附表所示不動產後，發現其中編號1、2土地如附圖編號B 、E部分土地有大排水溝流經，顯有減少其通常效用及欠缺 保證品質之瑕疵，依民法第359條規定就該部分土地對上訴 人為減少價金之意思表示，因被上訴人對此仍有所爭執，則 就該部分土地價金請求權存否即屬不明，被上訴人此主觀不 安狀態得以確定判決將之除去，揆諸上開說明，被上訴人提 起本件訴訟即有受確認判決之法律上利益，要先敘明。 二、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為 明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一 致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成 立，民法第345條、第153條第1、2項分別定有明文。 經查，本件兩造於102年5月14日簽訂系爭買賣契約書，約定 由上訴人出售系爭997-8、997-9、1336-33地號土地（面積 分別為5423平方公尺、1萬0779平方公尺、374平方公尺）及 光磊汽車駕訓班所有之門牌號碼臺南市○○區○○路0段0號 建物予被上訴人，買賣價金依997-8、997-9地號土地面積共 1萬6202平方公尺（即16.202分）、按每分345萬元，買賣總 價金為5589萬6900元。同段1336-33地號土地不予計價。又 為作帳而將其中100萬元挪為系爭建物價金，契約記載之價 金，土地為5489萬6900元，建物為100萬元，如前述不爭執 事項㈡。系爭買賣契約，並已就買賣標的物、買賣價金、價 金給付方式、不動產移轉登記及交付方法詳加約定，且約明 「本約○○○段997-8、997-9地號土地需辦理土地鑑界，土 地面積依照地政機關實際測量為準，土地經複丈後土地登記 簿登記面積若有增減，雙方同意買賣價金多退少補，鑑界規 費及鑑界代書費用由賣方負擔（見原審卷㈠第10-12頁）。 系爭買賣契約，既有明確約定買賣標的及買賣價金，兩造就 標的物及其價金復互相同意，被上訴人主張買賣契約成立， 應屬可採。上訴人雖辯稱：本件系爭土地中之997之8、997 之9地號土地中，有如附圖所示編號B、E部分河川流經，其 係依土地現況價值好壞平均計算，才願以每台分345萬元出 售系爭土地，被上訴人卻認應扣減河川流經土地部分之面積 或減損價格，則兩造就系爭土地買賣價金及標的物之意思顯 非一致，系爭買賣契約應未成立云云，非可採信。 三、次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項本文定有明文。又依系爭買賣契約第8條約定：「買方 保證本買賣產權及使用權完整無任何瑕疵」，亦即出賣人保 證買受人得完整使用買賣標的物。再按買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其 契約，或請求減少其價金，同法第359條本文亦已明訂。又 依系爭買賣契約第8條係約定：「賣方保證本買賣產權及使 用權完整無任何瑕疵」，亦即出賣人保證買受人得完整使用 買賣標的。民法第359條之所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限。另民法第354條有關物之瑕疵擔保 規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付 無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在 特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或 雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買 受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免 往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（見最高法院 73年度台上字第1173號、89年度台上字第1085號判決意旨） 。 ㈠經查，系爭997之8、997之9地號土地，依土地登記第二類 謄本記載，其地目為旱、使用分區為一般農業區，使用地 類別為交通用地（見原審卷㈠第13、18頁）。依民法第35 4條第1項之規定，上訴人自負有擔保前揭土地依第373條 危險移轉於被上訴人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或 減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。 ㈡惟查，系爭997-8、997-9地號土地上即附圖B、E部分，有 大排水溝經過，較地平面約低四公尺深；大排水溝經過之 面積分別為1710平方公尺（即附圖B部分）、2486平方公 尺（即附圖E部分），如兩造不爭執事項㈥，業經原審及 本院現場勘驗囑請臺南市歸仁地政事務所派員測量，勘驗 筆錄及臺南市歸仁地政事務所於102年12月2日繪有102年 歸法土字第783號土地複丈成果圖附原審卷可稽，並為兩 造所不爭。則如附圖編號B、E部分之土地，自無法依其使 用地類別，為交通用地之通常使用，且亦因此而減低其經 濟上之價值甚明。本件經函詢經濟部水利署第六河川局10 6年5月2日函稱：如附圖編號B、E部分之土地，部分位於 該局轄管鹽水溪河川區域範圍內，雖鹽水溪（○○○○段 ）整治後水流改道，舊河道流經該等土地部分，目前仍維 持有河川排水之功能（見本院卷㈡第307頁），在該局解 除其限制使用前，該物之瑕疵即不能修補。 ㈢上訴人雖以「系爭土地部分為排水溝，伊係依土地現況， 長短互補價值好壞平均計算」，始願以每台分345萬元出 售全部土地，惟此為其內心思維，未形於外成為意思表示 內容。參以兩造於簽訂系爭買賣契約前，被上訴人曾由持 系爭土地地籍圖謄本之仲介人柯銓陪同前往現場看地，然 前揭地籍圖謄本中並未載明系爭土地上有河川流經，且被 上訴人未曾向上訴人詢問，上訴人亦從未告知被上訴人駕 訓班東側河流屬系爭土地之一部分，如兩造不爭執事項㈠ 。雖被上訴人王金足擔任助和建設開發股份有限公司之董 事（見本院卷㈢第37-42頁），在簽訂系爭契約前無證據 證明其曾申請系爭土地謄本或地籍圖謄本（同上卷第7-18 頁），得以比對現場，自無從期待被上訴人得以估計該瑕 疵部分之價金之減損，則被上訴人以該部分土地因有河川 （大排水溝）流經而減少通常效用之瑕疵及價值為原因， 主張有民法第354條、系爭買賣契約第8條保證使用權完整 之瑕疵，依民法第359條之規定請求減少價金，於法自屬 有據。又雖系爭土地及建物至今尚未登記或交付予被上訴 人使用，依前揭說明，應認被上訴人仍得行使物之瑕疵擔 保請求權，而主張減少價金。 ㈣本件上訴人出售系爭土地及建物予被上訴人，依據民法第 373條之規定，自負有擔保系爭土地及建物危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或 契約預定效用之瑕疵，已如前述，而該物之瑕疵擔保責任 ，與同法第349條、第350條所規定出賣人應擔保買賣標的 之權利完整無缺且存在之權利瑕疵擔保責任並不相同。上 訴人所辯：伊就買賣產權及使用權保證無瑕疵、現地測量 未短少等權利瑕疵擔保事項云云，亦無法排除被上訴人就 物之瑕疵擔保責任，所得行使之減少價金請求權。 四、再按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求 減少其價金。民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利 益與損失。是買受人因物有瑕疵而請求減少之價金數額，原 應依同品質物品於買賣時之市場價值，與系爭瑕疵物之買賣 價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買 賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際 價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣標的 有多數，僅以平均數計算為買賣總價，各標的價金較市價有 高低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意 ，如僅以有瑕疵物品以市價扣除實際價值以為計算其減少之 價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求 減少價金數額時，自應先調查買賣標的於買賣當時之市價與 買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。 ㈠兩造買賣契約書約定之價金5589萬6900元，係依上開997- 8、997-9地號土地之總面積共16.202分，按每分345萬元 計算而得，如兩造不爭執事項㈡。系爭997-8地號土地公 告現值每平方公尺為1100元，而系爭997-9地號土地公告 現值每平方公尺為2100元，有土地登記第二類謄本在卷可 按（見原審卷㈠第13、18頁），差距將近一半，然兩造竟 混合以平均數計價。上訴人主張當時係以土地長短互補， 價值好壞平均計算，而談妥以每分345萬元出售全部土地 除河川流經之瑕疵外，堪可採信。是在計算被上訴人未及 估算河川流經瑕疵得請求減少價金數額時，自應先調查全 部買賣標的當時之市價，與買賣價金是否相當為定，而非 僅著眼於河川流經之有瑕疵部分土地，置無瑕疵部分僅以 較市價為低計算之事實於不論，自難謂允平。 ㈡被上訴人雖主張：系爭土地如附圖編號B、E部分河川流經 土地價值應為零，縱日後河流改道而得與其他部分土地合 併使用，因施作改良工程經費高達1754萬元，高於該部分 土地價金，其價值亦應為零云云。然為上訴人所否認，系 爭B、E部分土地之市價各為218萬8800元、566萬8080元， 已如前述。又經兩造會同實際丈量河道深4公尺，在場即 出具改善總工程費349萬元之文建營造有限公司負責人陳 慶建證稱：設立擋土牆地面高4公尺、地下1.5公尺，無設 基樁必要，有工程估價單、勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷 ㈡第125-129、180~185、299-301頁）。被上訴人既不爭 執無設地下基樁必要，其所提出大灣營造公司所出具，設 計地面高9公尺、地下6公尺基礎基樁之擋土牆，主張施作 改良工程經費高達1754萬元之估價單，高於購買價金而謂 該部分土地無價值；及其後提出以設計地面4公尺、地下4 公尺基樁之工程費750萬元工程估價單，均尚設計基樁（ 見原審卷㈡第54-55頁、本院卷第295-297頁），是其提出 之估價單內容部分非屬必要，主張改善工程費部分，即無 可採。況該部分土地日後並非必行改良工程後與其他土地 合併使用之方式使用，亦得在未經改良工程之情形下，依 其原本地形地貌另為其他合理使用，被上訴人主張支出前 揭改良工程之款項即非屬必要。主張該部分土地之價值為 零，該部分土地可不計列買賣價金，自屬無據，而不可採 。 ㈢就原審囑請遠現不動產估價師事務就系爭土地於102年5月 買賣當時的價值，所為鑑定估價，其第一次不動產估價報 告書，除載明：編號B、E部分之市價分別為188萬1000元 、298萬3200元外；另說明編號A、C、D部分之市價分別為 929萬6700元、52萬3200元、3159萬6330元，買賣標的物 之總價值為4628萬0430元。第二次不動產估價報告書（補 充），除載明：編號B、E部分之市價分別為218萬8800元 、566萬8080元外；另說明編號A、C、D部分之市價分別為 971萬6100元、54萬7180元、3267萬4420元，買賣標的物 之總價值為5079萬4580元。有不動產估價報告書、及不動 產估價報告書（補充）附於原審卷外可按（見原審卷㈠第 196頁、卷㈡第12頁）。 ㈣由鑑定人遠現不動產估價師事務就系爭土地於104年1月28 日函說明內容，其第一次不動產估價報告書，表示：於勘 估現場時，即已知系爭土地西側已完成河道整治工程，就 已知未來可能改道情形進行評估；所採樣係在同一生活供 需圈，所選取比較標的距離稍遠；比較標的7~9係為擬售 建案之概略位置，部分位置係誤植。因所搜尋102年○○ 區成交案例，無直接臨路現況為河川（大排水溝）之比較 案例，亦查無全新建案之實際成交案例，故擴大供需圈， 重新蒐集比較案例，及3個確定成交之新建案比較案例， 再行推算價格；因B、E部分現況為河川（大排水溝），乃 蒐集相同為河川土地實際成交市價作為比較標的，再作第 二次不動產估價報告書（補充）（見原審卷㈠第263-265 頁）。 ㈤雖兩造對後者均表示不滿意，然本院認：鑑定人遠現不動 產估價師事務所在說明其估價基本事項說明，在分析價格 形成之主要因素分析：一般因素分析（自然、社會、政治 、經濟），區域因素分析（區域描述、近鄰地區＜土地及 建物利用情況、公共設施及交通運輸概況、有無危險或嫌 惡設施＞、區域環境內重大公共建設），個別因素分析（ 土地個別條件、使用管制事項、土地利用情況、公共設施 便利性、基地及週遭環境適合性分析），最有效使用分析 ，揭露訊息，勘估標的土地增值預估；作不動產市場概況 分析（供給及需求概況、未來發展趨勢、價格水準分析） ；再作價格評估：估價方法之選定（鑑估背景、考量勘估 標的為一般農業區交通用地，係非都市土地，現況部分閒 置空地部分河川地之特性，以比較法及土地開發分析法進 行評估）並敘明評估過程），就河川地B與比較標的1~3分 析、就河川地E與比較標的4~6分析、就一般平地ABC合併 使用與比較標的7~9分析，再說明其價格決定之理由。參 以因BE部分土地現因河川（排水溝）流經，而查無交通用 地作河川使用之買賣案例，以所蒐集使用性質相同或相近 之比較實例，尚符合不動產估價技術規則第12條規定。又 本件勘估標的位○○○區○○○段，採用相同區段周圍之 三個比較標的作為比較案例，未採○○○區○○○段案例 。又評估土地標的於買賣日期之合理價格，並不因移轉時 賣方應負擔之土地增值稅高低，而調整估值，僅涉所有權 移轉時，加註扣除土地增值稅後之估價淨值。另○○○段 1281-1地號土地現況為道路用地，使用性質不同而未採為 比較案例，況與鄰地1281地號土地之所有權人相同之特殊 情況無法量化調整。比較標的1、2、3現雖尚無溪流流經 ，然於使用性質上與系爭勘估土地相同或相近均可作為比 較標的，於法並無不可，有鑑定人遠現不動產估價師事務 104年9月20日函說明甚詳（見原審卷㈡第37-39頁）。是 以鑑定人遠現不動產估價師事務因所提出之第一次不動產 估價報告書，因兩造之質疑，在蒐集相關資料補正缺點後 ，重為估價製作之第二次不動產估價報告書（補充），其 估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，故評估土地時值 應屬合理，所計算出之各宗土地之市值，自得採為本件買 賣標的於買賣當時之市價參考之依據。 ㈥本件因上訴人內心思維之「系爭土地部分為排水溝，依土 地現況，長短互補價值好壞平均計算」，始以每台分345 萬元出售全部土地；又因被上訴人在訂約前僅由持系爭土 地地籍圖謄本之仲介人陪同現場看地，未曾向上訴人詢問 ，上訴人亦從未告知駕訓班東側河流屬系爭土地之一部分 ，而無從期待其得以評估該瑕疵部分之價金之減損，而得 以請求減少價金，如前所述。是在計算被上訴人得請求減 少價金數額時，自應考慮在訂立買賣契約時，未計價光磊 駕駛班所有之門牌號碼臺南市○○區○○路0段2號建物， 及買賣成交後，因被上訴人要求，經上訴人同意，而免費 贈與被上訴人坐落同段1336-33地號土地。 就地上建物部分，因係作為駕駛訓練班辦公處所，業已老 舊，並已申請並經交通部公路總局嘉義區監理所及臺南監 理站同意停止招生有函附卷可按（見原審卷㈠第230-231 頁），堪可採認該建物已無何價值。 然就坐落同段1336-33地號土地，係於兩造成立以買賣價 金5589萬6900元買受997-8、997-9地號土地契約後，因被 上訴人要求，經上訴人同意，而免費贈與被上訴人，不予 計價，如兩造不爭執事項㈡。既係於買賣契約成立後，上 訴人始同意免費贈與被上訴人同段1336-33地號土地，應 可認上訴人係以「買賣價金5589萬6900元買受997-8、997 -9地號土地」為前提之贈與。現被上訴人於簽訂買賣契約 書面後，始爭執買受997-8、997-9地號土地有河川（排水 溝）流經之瑕疵而請求減少買賣價金5589萬6900元，上訴 人主張應併計算同段1336-33地號土地之價值，即撤銷贈 與之意思表示，復尚未辦理該筆土地所有權移轉登記，其 撤銷贈與，於法自屬有據而可採。 兩造既將之列入買賣之標的，而尚未計價，該部分之市價 ，參以坐落同段1336-33地號土地，面積為374平方公尺， 102年1月之公告土地現值為2100元，其使用分區為一般農 業區，使用地類別為農牧用地，有土地登記第二類謄本在 卷可稽（見原審卷㈠第23頁）。既非土地徵收，復無其他 證據證明何事由，上訴人主張應按公告現值加四成計算， 尚無可採。本院認該筆土地應依102年1月之公告土地現值 每平方公尺2100元計算，該筆土地其價值為78萬5400元 （計算式：2,100元×374 = 785,400元）。 ㈦兩造系爭買賣契約之買賣標的系爭997-8地號及997-9地號 土地之市價，應為：編號A、B、C、D、E部分分別為971萬 6100元、218萬8800元、54萬7180元、3267萬4420元、566 萬8080元，總市值為5079萬4580元。另同段1336-33地號 土地之價值為78萬5400元。是系爭買賣契約之買賣標的即 系爭997-8地號、997-9地號、1336-33地號土地之市價為5 157萬9980元。而系爭契約之總價金為5589萬6900元，被 上訴人所得請求減少之價金為431萬6920元。 五、又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權 ，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即 於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍 內，即無該價金之請求權存在，最高法院亦以87年台簡上字 第10號著有判例。經查本件被上訴人因系爭土地上如附圖編 號B、E部分土地有地勢低窪且有河川（排水溝）流經之瑕疵 ，而得對於上訴人主張民法第359條減少價金之權利，已如 前述。又被上訴人於102年5月17日發現前揭瑕疵後，已於10 2年8月23日委由萬福法律事務所發函予除光磊駕訓班以外之 上訴人，表明就該瑕疵部分依民法第359條之規定為減少價 金1725萬元之意思表示，並經除光磊駕訓班以外之上訴人委 託律師於102年9月2日函覆其等否認系爭土地有瑕疵等情， 如兩造不爭執事項㈣㈤。另被上訴人於102年10月17日提起 本件訴訟時，亦於起訴狀中表明，就系爭土地前揭瑕疵主張 民法第359條減少價金1447萬6200元之意，該起訴狀繕本均 已送達上訴人，有送達證書附卷可稽。是上訴人就出售系爭 土地及建物，得向被上訴人主張之買賣價金，應扣減該應減 少價金431萬6920元，如前所述，在此範圍內，上訴人即無 該部分價金之請求權存在。 六、綜上所述，本件被上訴人向上訴人所購買之系爭土地中如附 圖編號B、E部分土地有河川（大排水溝）流經，未具系爭買 賣契約第8條保證使用權完整、及民法第354條之瑕疵，依民 法第359條規定得減少價金431萬6920元，已如前述。則被上 訴人請求確認上訴人就兩造於102年5月14日就附表所示不動 產所訂立買賣契約之買賣價金，於超過5157萬9980元（計算 式：總價金55,896,900元－4,316,920元＝51,579,980元） 以外部分之價金給付請求權不存在，為有理由，逾此部分之 請求，即屬無據，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准 許部分（即自逾4613萬8494元至5157萬9980元債權部分）， 為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主 文第二項所示。至於上開應准許部分（逾5157萬9980元債權 部分），原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執 陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，併 此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 10 月 3 日 民事第二庭 審判長法 官 吳上康 法 官 王浦傑 法 官 丁振昌 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 10 月 3 日 書記官 凌昇裕 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。 附表： ┌─────────────────────────────────────┐ │土地部分： │ ├──┬──────┬───┬───┬──┬─┬──┬───────────┤ │編號│土地坐落 │ 地號 │面積( │權利│地│使用│共有人應有部分 │ │ │ │ │平方公│範圍│目│地類│ │ │ │ │ │尺) │ │ │別 │ │ ├──┼──────┼───┼───┼──┼─┼──┼───────────┤ │1 │臺南市○○區│997之8│ 5,423│全部│旱│交通│宋大烟、陳林錦治均 │ │ │○○○段 │ │ │ │ │用地│167/1200、 │ ├──┼──────┼───┼───┼──┼─┼──┤翁長生166/1200、 │ │2 │臺南市○○區│997之9│10,779│全部│旱│交通│黃炳南1/12、 │ │ │○○○段 │ │ │ │ │用地│黃瑞麒、徐英嘉、楊震宙│ ├──┼──────┼───┼───┼──┼─┼──┤、林麗雲、張伊程、黃瑞│ │3 │臺南市○○區│1336之│ 374│全部│旱│農牧│媛、蔡明生、徐英展、顏│ │ │○○○段 │33 │ │ │ │用地│明輝、黃麗蘭、王美麗、│ │ │ │ │ │ │ │ │王進喜均1/24。 │ ├──┴──────┴───┴───┴──┴─┴──┴───────────┤ │建物部分： │ ├──┬─────┬───┬───────┬────┬────┬──────┤ │編號│門牌號碼 │權利範│基地坐落 │建物面積│稅籍編號│納稅義務人 │ │ │ │圍 │ │ │ │ │ ├──┼─────┼───┼───────┼────┼────┼──────┤ │4 │臺南市歸仁│全部 │臺南市○○段○│一層497.│00000000│臺南縣私立光○ ○ ○區○○路0 │ │○○段997之8、│6平方公 │000 │磊汽車駕駛人│ │ │段2號 │ │997之9地號土地│尺 │ │訓練班 │ └──┴─────┴───┴───────┴────┴────┴──────┘